AFFAIRE : N° RG 21/03179 – N° Portalis DBVC-V-B7F-G4AT

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 27 Août 2021

RG n° 18/03588

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2] A [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société CABINET AUMOND GIBON PRAIRIE,

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté et assistée de M^e David DREUX, substitué par Mr COURAYE, avocats au barreau de CAEN

INTIMÉ :

Monsieur [R] [B]

né le 01 Juin 1983

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté et assisté de M^e Laetitia CANTOIS , substituée par M^e LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 01 octobre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER et M^me GAUCI SCOTTE, Conseillères, ont entendu seules les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 10 Décembre 2024, après prorogation du délibéré initialement prévu au 3 décembre 2024, et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

FAITS ET PROCEDURE

M. [B] est propriétaire d’un appartement situé au sous-sol dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de copropriété.

Par courrier daté du 10 juin 2014, M. [B] a mis en demeure la SARL Citya Jeanne d’Arc Immobilier, syndic de la copropriété, de faire procéder aux travaux nécessaires pour pallier la dégradation de l’immeuble, en ce que le mur qui longeait l’accès à la cour et constituait l’un des murs de son appartement était gorgé d’eau et lui causait des problèmes d’humidité.

Suivant courrier daté du 24 mars 2017, M. [I] [V], locataire de l’appartement de M. [B], a informé l’agence immobilière Guy Hoquet, en charge d’un mandat locatif, de son départ pour le 24 avril 2017 au motif que son logement était devenu inhabitable en raison d’infiltrations d’eau par la façade du bâtiment qui permettaient la prolifération de moisissures et de plantes.

Par actes du 26 octobre 2018, M. [B] a fait assigner la SARL Citya Jeanne d’Arc Immobilier, en sa qualité de syndic, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par la société Citya Jeanne d’Arc Immobilier, devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de demander à titre principal, la condamnation solidaire des défendeurs à l’indemniser de sa perte de loyers depuis le 24 avril 2017 de 4 200 euros, des réparations à effectuer à hauteur de 13 190,50 euros et de leur résistance abusive à hauteur de 1 000 euros, ainsi que la condamnation solidaire de la société Citya Jeanne d’Arc Immobilier à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, M. [B] a demandé la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser une provision de 3 000 euros à valoir sur son préjudice et avant dire droit la réalisation d’une expertise de son logement, des désordres l’affectant, avec indication, le cas échéant, des travaux de réparation propres à y remédier.

Par acte du 11 décembre 2019, M. [B] a fait intervenir à la cause la SAS Cabinet Aumond Gibon Prairie, ès-qualités de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2], désignée à cet effet par décision d’assemblée générale du 15 juin 2018, pour qu’elle soit condamnée solidairement avec les défendeurs précités au paiement des mêmes sommes que celles ci-dessus mentionnées.

Ces instances ont été jointes le 3 juin 2020.

Par jugement du 27 août 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

déclaré d’office irrecevable la pièce 11 de M. [B], signifié par le RPVA le 20 mai 2021;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société Cabinet Aumond Gibon Prairie, à payer à M. [B] les sommes suivantes :

4 200 euros en réparation de sa perte de loyers du 24 avril 2017 à février 2018,

12 963,10 euros TTC au titre du coût de la remise en état de son appartement,

débouté M. [B] de ses demandes formées contre la SARL Citya Jeanne d’Arc Immobilier, ès-qualités de syndic de l’immeuble situé [Adresse 2], jusqu’au 15 juin 2018, et contre la SAS Cabinet Aumond Gibon Prairie, ès-qualités de syndic du même immeuble à compter du 15 juin 2018;

débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet Aumond Gibon Prairie, de sa demande de réalisation d’une expertise judiciaire ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la société Cabinet Aumond Gibon Prairie aux entiers dépens ;

dit que M. [B] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure prononcée contre le syndicat des copropriétaires au titre du présent jugement et dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

condamné M. [B] à payer à la société Cytia Jeanne d’Arc Immobilier, ès-qualités de syndic de l’immeuble situé [Adresse 2], jusqu’au 15 juin 2018, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 24 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Cabinet Aumond Gibon Prairie, a formé appel de ce jugement, critiquant les chefs du jugement qui ont prononcé sa condamnation et rejeté sa demande d’expertise judiciaire.

M. [R] [B] a constitué avocat devant la Cour le 30 décembre 2021.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] demande à la Cour de :

déclarer irrecevables comme nouvelles et certaines prescrites les demandes suivantes :

le condamner à verser à M. [B] la somme de 39 150 euros au titre des pertes de loyer (90 mois : mai 2017 à octobre 2024) ;

le condamner à verser à M. [B] la somme de 13 200 euros au titre des charges réglées au syndic pendant la période où M. [B] n’a pu louer son appartement (30 trimestres à 440 euros/trimestre : mai 2017 à octobre 2024) ;

le condamner à procéder au rachat de l’appartement de M. [B] à hauteur de 80 000 euros ;

ordonner l’ouverture d’un compte à la Caisse des dépôts et consignations sur lequel M. [B] versera les charges ;

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 27 août 2021 en ce qu’il :

l’a condamné à payer à M. [B] les sommes suivantes :

4 200 euros en réparation de sa perte de loyers du 27 août 2017 à février 2018,

12 963,10 euros TTC au coût de la remise en état de son appartement ;

l’a condamné aux entiers dépens ;

l’a débouté de sa demande de réalisation d’une expertise judiciaire ;

a dit que M. [B] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure prononcés contre lui au titre du présent jugement et dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires;

Statuant à nouveau,

débouter M. [B] de l’intégralité des demandes formulées à son encontre ;

condamner M. [B] à lui payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [B] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 septembre 2024, M. [B] demande à la Cour de :

A titre liminaire,

déclarer comme recevables les demandes formulées par lui sur le fondement de l’article 566 du code de procédure civile constituant une conséquence et un accessoire à la demande principale, à savoir :

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à lui verser la somme de 39 150 euros au titre des pertes de loyer (90 mois : mai 2017 à octobre 2024) ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à lui verser la somme de 13 200 euros au titre des charges réglées au syndic pendant la période où il n’a pas pu louer son appartement (30 trimestres à 440 euros/trimestre : mai 2017 à octobre 2024) ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à procéder au rachat de son appartement à hauteur de 80 000 euros ;

ordonner l’ouverture d’un compte à la Caisse des dépôts et consignations sur lequel il versera les charges ;

confirmer purement et simplement le jugement rendu le 27 août 2021 par le tribunal judiciaire de Caen;

Y ajoutant,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à lui verser la somme de 39 150 euros au titre des pertes de loyer (90 mois : mai 2017 à octobre 2024) ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à lui verser la somme de 13 200 euros au titre des charges réglées au syndic pendant la période où il n’a pas pu louer son appartement (30 trimestres à 440 euros/trimestre : mai 2017 à octobre 2024) ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à procéder au rachat de son appartement à hauteur de 80 000 euros ;

ordonner l’ouverture d’un compte à la Caisse des Dépôts et Consignations sur lequel il versera les charges ;

Statuant à nouveau,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet Aumond Gibon Prairie à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes additionnelles de M. [B] :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] soulève l’irrecevabilité des demandes additionnelles formées par M. [B] par conclusions du 31 mai 2024.

Il relève que dans ses premières conclusions, M. [B] se contentait de solliciter la confirmation pure et simple du jugement déféré.

Le Syndicat estime que les demandes nouvelles présentées par M. [B] ne visent pas à répondre aux conclusions de l’appelant pas plus qu’elles ne résultent de la survenance d’un fait nouveau, de sorte qu’elles sont irrecevables.

En réplique, M. [B] conclut à la recevabilité de ses demandes, affirmant qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et qu’elles ne sont que le résultat des conséquences financières qui perdurent du fait de l’appel.

En application de l’article 910-4 du Code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 564 du même code, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 précise enfin que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Aux termes de ses premières conclusions en date du 3 mai 2022, M. [B] sollicitait uniquement de la Cour la confirmation pure et simple du jugement déféré et la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par conclusions du 31 mai 2024, M. [B] a formulé des demandes additionnelles selon lesquelles il sollicite de la Cour de :

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à lui verser la somme de 39 150 euros au titre des pertes de loyer (90 mois : mai 2017 à octobre 2024) ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à lui verser la somme de 13 200 euros au titre des charges réglées au syndic pendant la période où il n’a pas pu louer son appartement (30 trimestres à 440 euros/trimestre : mai 2017 à octobre 2024) ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à procéder au rachat de son appartement à hauteur de 80 000 euros ;

ordonner l’ouverture d’un compte à la Caisse des dépôts et consignations sur lequel il versera les charges.

Il reprend ces demandes aux termes de ses dernières conclusions.

Force est de constater que les demandes présentées par M. [B] tendant à la condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui rembourser des charges réglées au syndic pendant la période où il n’a pas pu louer son appartement et à lui racheter son appartement au prix de 80 000 euros, de même que sa demande d’ouverture d’un compte à la Caisse des dépôts et consignation sur lequel verser les charges, n’avaient pas été présentées en première instance et ont été exprimées pour la première fois par M. [B] dans ses conclusions du 31 mai 2024.

Il doit être rappelé que devant les premiers juges, M. [B] recherchait la responsabilité tant des syndics successifs que du Syndicat des copropriétaires en suite des infiltrations qu’il disait subir dans son logement et qu’il affirmait provenir d’un mur des parties communes. A ce titre, il avait sollicité l’indemnisation du préjudice subi du fait de la perte de loyer (ayant été empêché de louer le bien) et du coût des travaux de remise en état du logement.

Il ne peut être prétendu, comme le soutient M. [B], que sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à racheter son bien serait une demande purement accessoire ou complémentaire de ses premières demandes, ou qu’elle tendrait aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges.

En effet, si M. [B] entendait en première instance obtenir l’indemnisation d’un préjudice financier, cette demande présentée en appel dépasse la simple réparation d’un préjudice financier, puisqu’elle conduirait à un transfert de propriété imposé au Syndicat des copropriétaires et ne poursuit donc pas la même fin.

Dès lors, cette demande doit être considérée comme nouvelle et donc être déclarée irrecevable.

En revanche, la demande présentée par M. [B] tendant au remboursement de charges réglées au syndic, sur la période où il n’a pu louer le logement, peut être considérée comme une demande complémentaire des demandes présentées en première instance, puisqu’elle tend à l’indemnisation du préjudice financier résultant des phénomènes d’infiltrations subis par M. [B] dans son logement.

De ce fait, cette demande sera déclarée recevable.

Quant à la demande d’ouverture d’un compte à la Caisse des dépôts et consignation pour y verser les charges, pour l’avenir, elle ne peut être mise en lien avec les demandes d’indemnisation du préjudice financier de M. [B] et doit donc être déclarée irrecevable comme étant nouvelle.

En revanche, sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 39 150 euros au titre des pertes de loyer n’est qu’une actualisation des demandes déjà présentées en premières instance.

Elle n’est donc pas nouvelle et doit être déclarée recevable.

Sur l’étendue de la saisine de la Cour :

Aux termes de leurs dernières conclusions, il convient de constater que les parties limitent leurs débats aux points suivants :

la responsabilité du Syndicat des copropriétaires au titre des désordres touchant le bien immobilier de M. [B],

l’indemnisation des préjudices qui en découlent.

En conséquence, les autres dispositions non critiquées de la décision, ont d’ores et déjà acquis force de chose jugée.

Sur la responsabilité du Syndicat de copropriété :

Le Syndicat des copropriétaires forme appel du jugement déféré en ce qu’il a retenu sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires conteste que cette responsabilité puisse être mise en 'uvre, alors même que selon lui la preuve de ce que le dommage subi par M. [B] résulterait d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction d’une partie commune ne serait pas rapportée.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en décembre 2019 une expertise dégât des eaux avait été diligentée au sein de l’immeuble, à l’initiative du locataire d’un studio situé au rez-de-chaussée, qui subissait des dommages similaires à ceux invoqués par M. [B], et que cette expertise avait conclu à l’absence d’infiltrations par les façades. La cause du sinistre avait été alors identifiée dans le défaut de ventilation du logement provoquant un phénomène de condensation.

De même, le Syndicat des copropriétaires indique qu’un rapport de recherche de fuite a été réalisé en mars 2023 qui permet de démontrer que des travaux ont été réalisés par la copropriété par la pose d’un drain au long du pignon.

Le technicien a également examiné le logement de M. [B] et a constaté la persistance de l’humidité dans les pièces. Il a décelé un défaut d’isolation du logement provoquant un choc thermique et un phénomène de condensation.

Ainsi, le Syndicat des copropriétaires soutient que les désordres subis par M. [B] ne trouvent pas leur cause dans les parties communes et conteste que sa responsabilité puisse être engagée.

En réplique, M. [B] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du Syndicat des copropriétaires.

Il fait valoir que le régime de responsabilité du syndicat des copropriétaires édicté par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est celui d’une responsabilité de plein droit, et que la responsabilité du syndicat peut également être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

M. [B] soutient que les infiltrations existant dans son logement sont causées par un défaut d’entretien des parties communes.

Il conteste que le rapport d’expertise daté de 2019 produit par le Syndicat des copropriétaires puisse permettre d’écarter le fait que l’origine des désordres se trouve dans les parties communes. A ce titre il souligne que le logement objet de cette expertise se trouvait à l’étage supérieur de son appartement, qu’il s’agissait d’un logement de petite taille, non équipé d’une VMC, contrairement au sien.

Au contraire, M. [B] s’appuie sur le rapport établi par la société ARF, en recherche de fuite, lequel selon lui démontre de manière étayée que l’humidité présente dans son logement est liée à un défaut d’étanchéité et d’entretien des murs de façade, soit des parties communes.

En outre, M. [B] souligne qu’il a signalé au Syndicat des copropriétaires, dès 2012, les problèmes d’humidité qu’il rencontrait, et que ce n’est qu’en 2016 que des recherches de fuite ont été entreprises, et en 2018 que des travaux ont été entrepris.

Il considère que ces éléments caractérisent le défaut d’entretien qui emporte la responsabilité du Syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 14 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable lors de la délivrance des assignations, le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité édictée par ce texte est une responsabilité de plein droit dont le Syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en prouvant la faute de la victime.

Il convient de rappeler par ailleurs que l’entretien de l’immeuble inclut non seulement les réparations courantes, mais aussi les réfections de toute nature, indispensables pour assurer tant la conservation de l’immeuble que la jouissance par chaque propriétaire de son lot.

Le premier juge a retenu la responsabilité du Syndicat de copropriété, sur la base de ce texte, considérant que ce dernier ne faisait pas la preuve de l’absence de lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué. Il a relevé que depuis plusieurs années le mur côté passage commun (constituant l’un des murs de l’appartement de M. [B]) était vecteur d’humidité et d’infiltrations. Des investigations menées le 27 juillet 2016 avaient confirmé que ce mur était saturé d’eau et affecté de nombreux désordres au niveau du pignon extérieur (absence de rejingot au pied).

Pour rechercher la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, il appartient à M. [B] de rapporter la preuve de ce que les désordres qu’il allègue trouvent leur origine dans les parties communes.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 1] verse au débat un rapport d’expertise établi le 4 juin 2020 par le cabinet Eurexo, dans le cadre d’un sinistre de dégât des eaux déclaré le 15 décembre 2019 par l’occupant d’un studio se trouvant dans la copropriété.

Ce rapport, très lapidaire, mentionne une première expertise ayant conclu à l’absence d’infiltration par façade (sans donner aucune précision quant aux investigations menées à cette occasion, ni sur les parties communes examinées), et conclut que la cause des traces d’humidité relevées dans le studio se trouve dans un phénomène de condensation généré par une ventilation insuffisante des lieux.

Toutefois, les conclusions de ce rapport d’expertise, qui exclut toute implication des parties communes dans le désordre, ne sauraient être reprises pour expliquer la survenance de désordres similaires dans le logement de M. [B], alors qu’il n’est pas même précisé dans quelle partie de l’immeuble se trouve le logement en cause, ni démontré que le logement de M. [B] présenterait les mêmes caractéristiques.

Il doit être souligné que le bien de M. [B] est un logement situé en rez-de-sol, dont les murs extérieurs sont partiellement enterrés, et qui longent un chemin d’accès en descente vers la cour intérieure de la copropriété, laquelle s’élève en outre sur trois niveaux.

M. [B] produit quant à lui un rapport d’intervention réalisé par la société ARF le 27 juillet 2016, visant à une recherche de fuite.

Il est précisé que la société est intervenue pour déterminer la cause de la « présence d’humidité dans l’appartement du R-1 de M. [I] [V] (locataire alors du logement de M. [B]) et un mur qui ne sèche pas chez Melle [G] ».

Dans le cadre de cette intervention, la société ARF a procédé à des relevés hygrométriques sur les murs du logement de M. [B], qui ont fait apparaître que le mur de la cuisine (donnant dans la descente) était saturé d’eau, que le mur du séjour et de la chambre (également orienté vers la descente) était humide voir très humide.

La présence d’une VMC et d’un extracteur équipant le logement de M. [B] était en outre relevée.

La société ARF a également examiné les façades de l’immeuble et a constaté à cette occasion la présence de boursouflures en pignon et l’absence de rejingot en pied de bâtiment.

La conclusion de la société ARF était la suivante : « l’absence d’étanchéité entre le mur et le trottoir provoque une infiltration sur l’ensemble des accès au pied de l’immeuble côté cour et voie publique ».

Elle préconisait de reprendre l’étanchéité extérieure.

Un nouveau rapport de recherche de fuite a été réalisé le 24 avril 2023 par la SARL Techn’eau Diag, requise par le syndic de la copropriété, après que des travaux de pose d’un drain longeant le pignon de l’immeuble aient été effectués.

Les constatations faites dans le logement de M. [B] à cette date ont confirmé la présence d’un taux d’humidité élevé en pied de mur et à mi-hauteur des murs dans le séjour et la chambre.

Le diagnostiqueur a observé un défaut d’isolation du logement (la laine de roche posée est insuffisante à assurer une isolation minimum) pouvant conduire à un choc thermique et à la formation de condensation.

Il a néanmoins également relevé une humidité importante dans les murs en pierre se trouvant derrière l’isolation.

La SARL Techn’eau Diag a conclu à l’absence probable d’étanchéité sur les murs extérieurs enterrés. Elle a estimé que la présence du drainage en pignon avait permis d’assécher les murs, mais que cela n’était pas suffisant pour faire disparaître l’humidité et supprimer les remontées par capillarité du sol.

Elle a enfin estimé que la ventilation du logement était insuffisante.

Il ressort de ces deux rapports de recherche de fuite que l’origine de l’apport en humidité dans le logement de M. [B] se trouve dans les infiltrations ayant existé au pied de l’immeuble, en raison de l’absence d’un rejinbot, et dans les remontées par capillarité du sol qui résultent d’une absence vraisemblable d’étanchéité des murs enterrés.

Il est incontestable que les murs extérieurs du bâtiment constituent des parties communes de la copropriété.

M. [B] fait grief au Syndicat des copropriétaires d’un défaut d’entretien des parties communes ayant causé ces infiltrations d’eau.

Les premiers juges ont pu relever au travers des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2008, 2011, 2013, 2014 et 2017 (lesquels ne sont pas produits devant la Cour), que dès 2008 un problème de déversement des eaux pluviales causé par des travaux de terrassement dans la cour avait été signalé, et qu’en 2011 la réalisation de travaux de réfection de l’enrobé du passage commun situé le long de l’immeuble avait été voté, dans le but de diminuer les infiltrations et l’apport d’humidité à la résidence.

De même, en 2013, des travaux de ravalement des façades ont été votés, et en 2015 la création d’un solin le long du bâtiment a été adoptée.

Enfin, en 2017 des travaux de nettoyage des gouttières, de réfection du solin et de reprise des soudures, ainsi que des travaux de réfection de l’enduit en pied de fondation du bâtiment ont été votés.

Au regard de la chronologie des travaux engagés et de la persistance des désordres dans le logement de M. [B], il apparaît que les infiltrations dénoncées ne résultaient pas d’un défaut d’entretien des parties communes.

Au contraire, les deux sources d’humidité identifiées par les diagnostiqueurs s’analysent comme des vices de construction du bâtiment, les murs extérieurs n’ayant pas été conçus avec des procédés d’étanchéité suffisants.

La responsabilité de plein droit du Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 1] se trouve donc engagée, dès lors qu’il est établi que les désordres subis par M. [B] résultent d’un vice de construction des parties communes.

Si l’insuffisance de la ventilation du logement de M. [B] peut avoir contribué à l’aggravation du dommage, le Syndicat des copropriétaires ne saurait s’exonérer de sa responsabilité par ce motif. En effet, M. [B] justifie que son logement était équipé d’une VMC lorsqu’il a signalé les désordres au Syndicat des copropriétaires, installation qu’il a d’ailleurs remplacée en novembre 2014.

Cette insuffisance de ventilation n’était manifestement pas la cause des problèmes d’humidité présents dans le logement.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1].

Sur les demandes indemnitaires présentées par M. [B] :

M. [B] sollicite confirmation du jugement rendu le 27 août 2021 en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires à l’indemniser du coût des travaux de remise en état de son logement.

Il sollicite par ailleurs l’actualisation de son préjudice au titre de la perte de loyers, indiquant que son logement n’a pas pu être remis en location depuis avril 2017.

Enfin, il sollicite le remboursement des charges de copropriété payées depuis avril 2017.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 1] s’oppose aux demandes financières de M. [B].

Il soutient que la demande présentée au titre de la perte de loyers doit s’analyser comme une perte de chance, estimée à 40%, et ne peut donner lieu à indemnisation intégrale.

Quant au remboursement des charges sollicitées, le Syndicat des copropriétaires affirme en premier lieu que cette demande est prescrite, et estime par ailleurs qu’elle est infondée, le paiement des charges constituant une obligation de M. [B] en sa qualité de copropriétaire.

Le principe de réparation intégrale du préjudice s’applique dans le cadre de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, la condition d’un lien de causalité entre le dommage allégué et la responsabilité du syndicat des copropriétaires demeurant nécessaire.

S’agissant de la prescription alléguée des demandes d’indemnisation présentées par M. [B], il convient de souligner que la prescription a été interrompue par l’instance engagée devant les premiers juges, par assignation du 26 octobre 2018, puis par l’appel, de sorte que les demandes présentées par M. [B], qui courent d’avril 2017 à octobre 2024, demeurent recevables.

Par ailleurs, M. [B] justifie de ce que son logement a été donné en location à M. [I]-[V] jusqu’au 24 avril 2017, lequel a donné son congé en raison des problèmes d’humidité présents dans le logement.

M. [B] produit en outre un courrier en date du 15 juin 2017, émanant de l’agence immobilière Guy Hoquet Agence [Localité 1] Est, laquelle était chargée de la gestion du bien, indiquant que, compte tenu des problèmes d’humidité du logement, ce dernier ne pouvait être remis en location en l’état.

Le rapport établi par la SARL Techn’eau Diag le 24 avril 2023 démontre en outre que le logement n’avait fait l’objet d’aucune remise en état à cette date, et n’avait donc pas été reloué.

En outre, M. [B] produit deux courriers électroniques reçus les 18 septembre et 20 décembre 2023 de M. [H] [P], gestionnaire au sein du Cabinet Aumond Gibon Prairie, nouveau syndic de la copropriété, dont il peut se déduire que des travaux sont toujours en cours par la copropriété pour solutionner les remontées d’humidité par les murs extérieurs du logement.

Il est ainsi établi que M. [B] n’a pu remettre son logement en location depuis le 24 avril 2017, en raison des infiltrations subies.

Il est à ce titre fondé à solliciter l’actualisation de son préjudice au titre de la perte de loyers. Cette indemnisation doit être accordée intégralement dès lors qu’il est constant que le logement était loué au moment de l’apparition des troubles, que le locataire a quitté les lieux pour ce motif, et que M. [B] s’est trouvé dans l’impossibilité matérielle de remettre en location compte tenu de la persistance des désordres.

Le jugement déféré sera donc infirmé quant au montant de l’indemnisation allouée à M. [B] au titre de la perte de loyers, laquelle sera portée à la somme de 37 800 euros, par application du calcul suivant : 90 mois (mai 2017 à octobre 2024) x 390 euros de loyer et 30 euros de charges locatives.

Au titre de l’indemnisation du coût de remise en état du logement, le chiffrage remis par M. [B] en première instance, suivant devis de l’entreprise Kare Bat du 22 juin 2017, et retenu par le jugement déféré, n’est pas remis en cause.

La condamnation prononcée en première instance à hauteur de 12 963,10 euros TTC sera donc confirmée.

Enfin, s’agissant de la demande présentée par M. [B] au titre du remboursement des charges de copropriété réglées sur la période de mai 2017 à octobre 2024, il n’est pas démontré par celui-ci l’existence d’un lien de causalité entre les manquements du Syndicat des copropriétaires et le paiement de ces charges.

En effet, le paiement des charges de copropriété constitue une obligation pour chaque copropriétaire, dont il ne peut s’exonérer en invoquant un manquement du Syndicat des copropriétaires à son égard.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens :

L’équité justifie que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 1], qui succombe à l’instance, supporte les frais irrépétibles exposés par la partie adverse.

Une somme de 2 500 euros sera allouée à ce titre à M. [B].

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 1] est condamné aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par décision contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables en ce qu’elles sont nouvelles les demandes suivantes présentées par M. [R] [B] :

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à procéder au rachat de son appartement à hauteur de 80 000 euros ;

ordonner l’ouverture d’un compte à la Caisse des dépôts et consignations sur lequel il versera les charges ;

Déclare recevables les demandes suivantes présentées par M. [R] [B] :

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à lui verser la somme de 39 150 euros au titre des pertes de loyer (90 mois : mai 2017 à octobre 2024) ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] à lui verser la somme de 13 200 euros au titre des charges réglées au syndic pendant la période où il n’a pas pu louer son appartement (30 trimestres à 440 euros/trimestre : mai 2017 à octobre 2024) ;

Confirme le jugement prononcé le 27 août 2021 par le tribunal judiciaire de Caen, sauf en ce qu’il a fixé à 4 200 euros la somme allouée à M. [B] en indemnisation de son préjudice résultant de la perte de loyers,

Statuant à nouveau,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Cabinet Aumond Gibon Prairie, à payer à M. [R] [B] la somme de 37 800 euros au titre de la perte de loyers pour la période de mai 2017 à octobre 2024,

Y ajoutant,

Déboute M. [R] [B] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Cabinet Aumond Gibon Prairie, à payer à M. [R] [B] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Cabinet Aumond Gibon Prairie, aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON