République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 02/10/2025

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N° de MINUTE : 25/714

N° RG 24/05026 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V2S7

Ordonnance (N° 24/00087) rendue le 07 Octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6]

APPELANTS

Madame [C] [Z] épouse [U]

née le 26 Septembre 1983 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/007904 du 18/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Monsieur [K] [U]

né le 17 Janvier 1985 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e El Moez Akrout, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/007905 du 18/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE

EPIC Office Public de L’habitat du Nord exerçant sous la dénomination 'Partenord Habitat’ immatriculée au rcs de [Localité 8] sous le numéro D 378 072 144, représentée par son Directeur Général domiciliés es qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Vincent Dusart Havet, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 juin 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025 après prorogation du délibéré en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 juin 2025

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Par acte sous seing privé du 5 octobre 2022, l’office public de l’Habitat du Nord « Partenord Habitat » a donné à bail à Mme [C] [U] née [Z] et M. [K] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 510,87 euros outre 47,49 euros de charges.

Reprochant au bailleur un défaut de jouissance paisible de leur logement, M. et Mme [U] ont, par acte signifié le 11 juin 2024, fait assigner Partenord Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe aux fins de voir :

A titre principal :

dire que le logement nécessitant la réalisation de travaux pour être habitable et assurer la sécurité physique et la santé des locataires, ne répond pas aux caractéristiques d’un logement décent ;

dire que le logement est impropre à sa destination ;

constater qu’ils ne bénéficient plus d’une jouissance normale des lieux.

En conséquence :

ordonner à Partenord Habitat d’effectuer les travaux nécessaires à l’étanchéisation du logement et à la réparation des traces d’humidité et de moisissures, et de fournir et installer un système de ventilation VMC valable – le tout sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la date de signification du jugement à venir ;

condamner Partenord Habitat à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de provision sur une indemnité de jouissance qui leur est due par le bailleur.

A titre subsidiaire :

désigner un expert avec mission, notamment, de donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires au respect des normes minimales de confort, d’habitabilité et de décence ;

condamner Partenord Habitat à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Suivant ordonnance en date du 7 octobre 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a :

Débouté M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs prétentions ;

Invité M. et Mme [U] à mieux se pourvoir ;

Condamné M. et Mme [U] aux dépens de l’instance ;

Condamné M. et Mme [U] à payer à Partenord Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 octobre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Partenord Habitat a constitué avocat le 5 novembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

D’infirmer l’ordonnance RG n°24/00087 en date du 7 octobre 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe ;

Dire et juger à nouveau :

A titre principal,

Que le logement donné à bail à M. et Mme [U], nécessitant la réalisation de travaux pour être habitable et assurer la sécurité physique et la santé des locataires, ne répond pas aux caractéristiques d’un logement décent ;

Que ledit logement est impropre à sa destination ;

Constater que les locataires ne bénéficient plus d’une jouissance normale des lieux.

En conséquence,

Ordonner à Partenord Habitat d’effectuer les travaux nécessaires à l’étanchéisation du logement litigieux et à la réparation des traces d’humidité et de moisissures ' le tout sous peine d’astreinte de 100 euros par jour à compter de la date de la signification de l’arrêt à venir ;

Condamner Partenord Habitat à payer aux appelants la somme de 3 000 euros à titre de provision sur une indemnité de jouissance qui leur est due par le bailleur.

A titre subsidiaire,

Désigner un expert avec mission, notamment, de donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires au respect des normes minimales de confort, d’habitabilité et de décence ;

Condamner Partenord Habitat à payer aux appelants la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, Partenord Habitat demande à la cour de :

Confirmer l’ordonnance RG n°24/00087 en date du 7 octobre 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe en toutes ses dispositions ;

Débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Renvoyer M. et Mme [U] à mieux se pourvoir ;

Condamner M. et Mme [U] à verser à Partenord Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur le trouble manifestement illicite, fondé sur le manquement du bailleur à son obligation de remise d’un logement décent et la demande de mesures conservatoires ou de remise en état pour le faire cesser

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les appelants ont choisi d’agir en référé, dans le cadre des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, pour faire cesser ce qu’ils qualifient de trouble manifestement illicite d’indécence de leur logement, en raison de l’humidité et de moisissures en faisant procéder aux travaux nécessaires à l’étanchéité du logement litigieux et à la réparation des traces d’humidité et de moisissures, ou à titre subsidiaire, en sollicitant un avis d’expert sur les travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

Au soutien de leurs allégations, ils produisent :

— les impressions de seize photographies illustrant en gros plan des traces de moisissures sur du papier peint, des joints de carrelage ou des menuiseries en PVC

— un certificat de médecin traitant indiquant 'maison insalubre qui favorise la bronchite'

— un reçu de signalement à l'[Localité 5] du 11 décembre 2023

— un courrier du 18 avril 2024 du maire de [Localité 10], saisi par l'[Localité 5], au bailleur indiquant 'Lors des visites, il est apparu un problème d’humidité avec moisissures importantes au niveau des murs et plafonds, en particulier dans les pièces situées à l’étage (mauvaise étanchéité de la toiture entraînant des infiltrations, absence de VMC…)'

Ces éléments établissent que le logement loué présentait des moisissures importantes à la date du 18 avril 2024.

Postérieurement à la décision contestée rejetant leurs demandes, les parties ont convenu, à l’issue d’une réunion contradictoire en présence des représentants de leurs assureurs, le 17 décembre 2024, d’un protocole d’accord aux termes duquel le bailleur s’est notamment engagé à :

— à procéder à une vérification du débit de la VMC

— à faire intervenir un prestataire couvreur pour une recherche de fuite concernant les infiltrations de la chambre parentale et à poser une protection au dessus du soupirail de la cave

Dès la première instance et plus encore en appel, le bailleur conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite, en soutenant que le traitement des désordres était en cours au moment de l’audience de première instance puis d’appel.

Il justifie de la pose d’une protection au-dessus du soupirail de la cave, de la réfection du pignon, ainsi que de la recherche de fuite dans la chambre parentale, ainsi que de la pose d’un hydrofuge, ainsi que de la pose d’une bouche de VMC, selon des factures antérieures au protocole d’accord, et même pour certaines antérieures à la décision contestée.

Au regard des nombreuses interventions commandées et effectuées pour le compte du bailleur, même avant l’audience de première instance, ce dernier présente une contestation sérieuse de l’existence d’un trouble illicite provenant d’un manquement à ses obligations.

La contestation sérieuse n’empêche cependant pas le juge saisi en référé de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite, étant précisé qu’il appartient aux demandeurs de déterminer et de justifier des mesures à prononcer.

En l’espèce, au jour de l’audience de première instance, les pièces remises par les locataires sont suffisantes pour établir l’existence de traces de moisissures dans leur habitation, mais aucunement pour déterminer les mesures de nature à faire cesser les troubles.

Un protocole d’accord relatif aux mêmes plaintes des locataires est intervenu entre les parties le 17 décembre 2024, soit deux mois après la décision contestée, et les locataires ne produisent à la procédure d’appel aucune nouvelle pièce de nature à établir la nature des désordres persistant après la mise en oeuvre dudit protocole d’accord, se contentant d’affirmations péremptoires dans leurs conclusions d’appel, selon lesquelles les troubles persisteraient au regard de leur ressenti d’humidité.

Il apparaît, au demeurant, que le juge de première instance avait, par une décision parfaitement motivée et circonstanciée, démontré que les locataires ne justifiaient pas suffisamment de l’existence d’un trouble manifestement illicite, alors que le bailleur justifiait d’actions correctrices en cours pour se conformer à ses obligations.

A hauteur d’appel, le trouble illicite demeure insuffisamment étayé, d’autant plus sans aucun élément concret postérieur à l’accord transactionnel intervenu entre les parties, deux mois après l’ordonnance de référé contestée.

L’ordonnance sera confirmée.

Sur la demande de provision, à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice de jouissance du logement

Etant rappelé les dispositions légales susvisées, l’octroi de provision est réservé aux situations dans lesquelles il n’existe pas de contestation sérieuse.

Il a été retenu précédemment que le bailleur oppose, en référé, une contestation sérieuse à l’engagement de sa responsabilité, de sorte que le rejet de la demande de provision au titre d’un trouble de jouissance sera confirmé, par substitution de motifs.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire avant-dire droit

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Aux termes de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Aux termes de l’article 147 du même code, le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Les locataires demandent subsidiairement de désigner un expert avec mission notamment de donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires au respect des normes minimales de confort, d’habitabilité et de décence, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Le premier juge a rejeté la demande subsidiaire des locataires qui ne lui semblait pas justifiée, au regard des travaux déjà réalisés par le bailleur (installation d’une VMC, constatation visuelle d’absence de fuite en toiture).

Si le bailleur avait été inactif depuis la décision de première instance, cette demande subsidiaire aurait pu prospérer si la persistance des désordres était démontrée.

Or, à hauteur d’appel, il apparaît, non seulement que des travaux ont été exécutés ou sont en cours pour tenter de remédier aux désordres liés aux moisissures constatées dans le logement, mais encore que les appelants ne produisent aucune nouvelle pièce de nature à établir que les désordres dont ils se plaignent demeurent, au jour de l’audience d’appel, après la mise en oeuvre desdits travaux auxquels le bailleur s’est engagé selon le protocole du 17 décembre 2024.

Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, en ce compris son actualisation en cause d’appel, la demande subsidiaire sera rejetée.

La décision de première instance sera confirmée.

Sur les frais du procès

Partie perdante à l’instance, M et Mme [U] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel. L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Etant rappelé que l’accès au logement social est conditionné à la situation économique des locataires, le sens du présent arrêt conduit à infirmer la décision de première instance quant aux frais irrépétibles exposés par le bailleur pour sa défense de la seule première instance et, en équité, de condamner M et Mme [U] à payer à l’office public Habitat du Nord, dénommé commercialement Partenord Habitat, la somme totale de 300 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excepté en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M et Mme [K] et [C] [U] aux dépens d’appel,

Condamne M et Mme [K] et [C] [U] à payer à l’office public Habitat du Nord, dénommé commercialement Partenord Habitat, la somme totale de 300 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN