République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 24/04/2025

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N° de MINUTE : 25/342

N° RG 23/03251 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U753

Jugement (N° 21-002082) rendu le 03 Avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

APPELANTE

Madame [L] [T]

née le 27 Avril 1988 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Juliette Cousin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023005423 du 08/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMÉS

Monsieur [P] [E]

né le 16 Septembre 1982 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

Défaillant à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 22 septembre 2023 à étude

Société Habitat Privilege, agissant en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, elle même venant aux droits de la société Flandre investissement

[Adresse 4]

[Localité 6]

EURL Capucine, pour elle même et venant aux droits de la société Habitat privilège venant aux droits de la société Flandre Investissement représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité auidt siège,

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentées par M^e Anne-Laurence Delobel Briche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 mars 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sylvie Colliere, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 après prorogation du délibéré en date du 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 octobre 2024

****

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2010, la société civile immobilière (SCI) Flandre Investissement a donné à bail, pour une durée initiale de 6 ans, à M. [P] [E] et Mme [L] [T] épouse [E] un local à usage d’habitation n° 10 situé [Adresse 3] à RONCHIN (59790), moyennant un loyer mensuel de 927 euros, outre une provision sur charge de 29,60 euros.

Par acte d’huissier du 24 décembre 2020, la SCI Flandre Investissement a fait délivrer à M. et Mme [E] un commandement visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement dans le délai de deux mois d’une somme de 15 896,56 euros au titre de l’arriéré locatif.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 7 décembre 2020.

Par acte d’huissier du 24 mars 2021, la société civile immobilière (SCI) Flandre Investissement a fait assigner M. et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir constater la résiliation du bail à leurs torts, ordonner leur expulsion et les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation jusqu’à l’entière libération des lieux.

Le 28 mars 2022, Mme [L] [T] s’est vu délivrer un congé avec offre de vente.

Le 22 août 2022, la SCI Flandre Investissement a vendu l’immeuble loué à l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limité (EURL) Capucine.

Suivant jugement en date du 3 avril 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 11-21-2082 et 22-8327 et dit que l’affaire sera désormais appelée sous le premier de ces numéros

Constaté que le congé pour vendre délivré par la SCI Flandre Investissement aux droits de laquelle vient l’EURL Capucine à M. [P] [E] et Mme [L] [T], par acte d’huissier des 28 et 29 mars 2022, a pris effet au 30 septembre 2022

Dit qu’à défaut pour M. [P] [E] et Mme [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs à l’EURL Capucine, venant aux droits de la SCI Flandre Investissement, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, l’EURL Capucine, venant aux droits de la SCI Flandre Investissement, pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique

Condamné solidairement M. [P] [E] et Mme [L] [T] à payer à la SCI Flandre Investissement la somme de 28 832 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 20 juin 2022, échéance de juin 2022 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2020 sur la somme de 15 686,26 euros et de la signification du jugement pour le surplus

Condamné solidairement M. [P] [E] et Mme [L] [T] à payer à la SCI Flandre Investissement la somme de 558,25 euros à titre de loyer resté à charge pour le mois de juillet 2022

Condamné solidairement M. [P] [E] et Mme [L] [T] à payer la somme de 1 013,25 euros par mois à compter du mois d’août 2022 et à titre d’indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2022 qui correspond au montant actuel du loyer, provision sur charges comprises

Dit que cette somme mensuelle de 1 013,25 euros sera versée entre les mains de la SCI Flandre Investissement jusqu’au 22 août 2022 et à l’EURL Capucine à compter du 23 août 2022 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux

Déclaré M. [P] [E] et Mme [L] [T] recevables à agir en indemnisation de leurs préjudices pour la période ultérieure au 29 août 2019

Condamné la SCI Flandre Investissement à payer la somme de 3 000 euros à M. [P] [E] au titre du préjudice de jouissance subi

Condamné la SCI Flandre Investissement à payer la somme de 3 200 euros à Mme [L] [T] épouse [E] au titre du préjudice de jouissance subi

Condamné l’EURL Capucine à payer la somme de 400 euros à Mme [L] [T] au titre du préjudice de jouissance subi

Condamné la SCI Flandre Investissement à payer à M. [P] [E] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi

Condamné la SCI Flandre Investissement à payer à Mme [L] [T] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi

Rappelé à M. [P] [E] et à Mme [L] [T] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation de [Localité 12]

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de 1'Etat dans le département pour information

Condamné solidairement M. [P] [E] et Mme [L] [T] à payer à la SCI Flandre Investissement la somme de 250 euros et à 1'EURL Capucine la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné in solidum M. [P] [E] et Mme [L] [T] aux dépens

Rejeté les autres demandes

Rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Mme [L] [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 12 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce que le juge des contentieux de la protection a :

Ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 11-21-2082 et 22-8327 et dit que l’affaire sera désormais appelée sous le premier de ces numéros

Déclaré M. [P] [E] et Mme [L] [T] recevables à agir en indemnisation de leurs préjudices pour la période ultérieure au 29 août 2019

Rappelé à M. [P] [E] et Mme [L] [T] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation de [Localité 12]

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de 1'Etat dans le département pour information

Rejeté les autres demandes

Rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

L’EURL Capucine et la SCI Flandre Investissement ont constitué avocat le 25 juillet 2023.

Suivant jugement en date du 12 janvier 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de LILLE a :

Accordé à Mme [L] [T] un délai de 12 mois pour quitter les lieux

Dit que ce délai est conditionné au paiement de l’indemnité d’occupation due en vertu du jugement du 3 avril 2023

Dit qu’en cas de non-paiement de cette indemnité d’occupation dans les conditions fixées par ledit jugement, Mme [L] [T] sera déchue du bénéfice du délai qui lui est accordé.

Le divorce des époux [E] a été prononcé courant juin 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, Mme [L] [T] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge du contentieux et de la protection de [Localité 12] le 3 avril 2023 en ce qu’il a :

'Constaté que le congé pour vendre délivré par la SCI Flandre Investissement aux droits de laquelle vient l’EURL Capucine à M. [P] [E] et Mme [L] [T] par acte d’huissier des 28 et 29 mars 2022 a pris effet au 30 septembre 2022

'Dit qu’à défaut pour M. [P] [E] et Mme [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs à l’EURL Capucine, venant aux droits de la SCI Flandre Investissement dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, l’EURL Capucine venant aux droits de la SCI Flandre Investissement pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique

'Condamné solidairement M. [P] [E] et Mme [L] [T] à payer à la SCI Flandre Investissement la somme de 28 832.00 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 20 juin 2022, échéance de juin 2022 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2020 sur la somme de 15 686.26 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus

'Condamné solidairement M. [P] [E] et Mme [L] [T] à payer à la SCI Flandre Investissement la somme de 558.25 euros à titre de loyer resté à titre de loyer resté à charge pour le mois de juillet 2022

'Condamné solidairement M. [P] [E] et Mme [L] [T] à payer la somme de 1 013.25 euros à compter du mois d’août 2022 à titre d’indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2022 qui correspond au montant actuel du loyer, provision sur charges comprises,

'Dit que cette somme mensuelle de 1 013.25 euros sera versée entre les mains de la SCI Flandre Investissement jusqu’au 22 août 2022 et à l’EURL Capucine à compter du 23 août 2022 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux

'Déclaré M. [P] [E] et Mme [L] [T] recevables à agir en indemnisation de leurs préjudices pour la période ultérieure au 29 août 2019

'Limité la condamnation de la SCI Flandre Investissement au profit de Mme [L] [T] aux sommes suivantes :

3 200.00 euros au titre du préjudice de jouissance subi

500.00 euros au titre du préjudice moral

'Limité la condamnation de l’EURL Capucine au profit de Mme [L] [T] à la somme de 400.00 euros titre du préjudice de jouissance subi

'Condamné solidairement M. [P] [E] et Mme [L] [T] à payer à la SCI Flandre Investissement la somme de 250.00 euros et à l’EURL Capucine la somme de 250.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

'Condamné in solidum M. [P] [E] et Mme [L] [T] aux dépens,

En conséquence,

Débouter la Société Habitat Privilège venant aux droits de la Société Flandre Investissement et l’EURL Capucine de leurs demandes au titre de la résiliation du contrat de bail

Débouter la Société Habitat Privilège venant aux droits de la Société Flandre Investissement et l’EURL Capucine de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

Condamner solidairement la Société Habitat Privilège venant aux droits de la SCI Flandre Investissement et l’EURL Capucine, ou l’une à défaut de l’autre, au paiement de la somme de 30 149.00 euros à titre de dommages et intérêts à raison du préjudice de jouissance subi

Condamner solidairement la Société Habitat Privilège venant aux droits de la SCI Flandre Investissement et l’EURL Capucine, ou l’une à défaut de l’autre, au paiement de la somme de 10 000.00 euros à titre de dommages et intérêts à raison du préjudice moral subi

Ordonner, le cas échéant, la compensation, entre les sommes dues par la Société Habitat Privilège venant aux droits de la SCI Flandre Investissement à titre de dommages et intérêts, et celles dues par M. [P] [E] et Mme [L] [T]

Condamner solidairement la Société Habitat Privilège venant aux droits de la SCI Flandre Investissement et l’EURL Capucine, ou l’une à défaut de l’autre, au paiement de la somme de 4 000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de Maître Juliette Cousin, avocate au barreau de Lille.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, l’EURL Capucine, pour elle-même et venant aux droits de la Société Habitat Privilège venant aux droits de la Société Flandre Investissement, et la Société Habitat Privilège elle-même venant aux droits de la Société Flandre Investissement demandent à la cour de :

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

'Ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 11-21-2082 et 22-8327

'Constaté que le congé pour vendre délivré par la SCI Flandre Investissement aux droits de laquelle vient l’EURL Capucine à Mme [L] [T] et M. [P] [E] par acte d’huissier des 28 et 29 mars 2022 a pris effet au 30 septembre 2022

'Dit qu’à défaut pour Mme [L] [T] et M. [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs à l’EURL Capucine, venant aux droits de la SCI Flandre Investissement, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, l’EURL Capucine, venant aux droits de la SCI Flandre Investissement, pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique

'Condamné solidairement Mme [L] [T] et M. [P] [E] à payer à la SCI Flandre Investissement la somme de 28 832.00 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 20 juin 2022, échéance de juin 2022 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2020 sur la somme de 15 686.26 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus

'Condamné solidairement Mme [L] [T] et M. [P] [E] à payer à la SCI Flandre Investissement la somme de 558,25 euros à titre de loyer resté à charge pour le mois de juillet 2022

'Condamné solidairement Mme [L] [T] et M. [P] [E] à payer la somme de 1 013,25 par mois à compter du mois d’août 2022 et à titre d’indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2022 qui correspond au montant actuel du loyer, provision sur charges comprises

'Dit que cette somme mensuelle de 1 013,25 euros sera versée entre les mains de la SCI Flandre Investissement jusqu’au 22 août 2022 et à l’EURL Capucine à compter du 23 août 2022 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux

'Condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la SCI Flandre Investissement la somme de 250 euros et à 1'EURL Capucine la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

'Condamné in solidum Mme [L] [T] et M. [P] [E] aux dépens.

L’infirmer en ce qu’elle a :

'Déclaré M. [P] [E] et Mme [L] [T] recevables à agir en indemnisation de leurs préjudices pour la période ultérieure au 29 août 2019

'Condamné la SCI Flandre Investissement à payer la somme de 3 000 euros à M. [P] [E] au titre du préjudice de jouissance subi

'Condamné la SCI Flandre Investissement à payer la somme de 3 200 euros à Mme [L] [T] au titre du préjudice de jouissance subi

'Condamné l’EURL Capucine à payer la somme de 400 euros à Mme [L] [T] au titre du préjudice de jouissance subi

'Condamné la SCI Flandre Investissement à payer à M. [P] [E] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi

'Condamné la SCI Flandre Investissement à payer à Mme [L] [T] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi

'Rejeté les autres demandes

Et statuant à nouveau sur ces chefs de jugement critiqués :

Dire que les demandes de dommages et intérêts présentées par les locataires sont irrecevables car prescrites ou infondées, et les débouter

En tout état de cause, débouter M. [P] [E] et Mme [L] [T] de l’ensemble de leurs demandes

Subsidiairement,

Dire que les montants sollicités à titre de dommages et intérêts par M. [P] [E] et Mme [L] [T] ne doivent pas se cumuler mais se confondre

'Débouter Mme [E] de sa demande de condamnation solidaire à l’encontre des bailleurs successifs, et dire que l’EURL Capucine ne saurait être déclarée responsable des supposés manquements de la société Habitat Privilège venant aux droits de la SCI Flandre Investissement avant la vente de l’immeuble, et inversement

'Condamner solidairement M. et Mme [E] à payer la somme de 50 euros à titre d’astreinte par jour de retard et à défaut d’avoir quitté les lieux, à partir du 15ème jour suivant la signification du jugement du 3 avril 2023 ordonnant leur expulsion, à l’EURL Capucine à compter du 23 août 2022 et ce, jusqu’à complète libération des lieux

Y ajoutant, il est demandé à la Cour de :

Dire que la SA Habitat Privilège vient aux droits de la SCI Flandre Investissement

Dire que s’agissant du congé pour vendre, l’EURL Capucine vient aux droits de la SA Habitat Privilège qui vient aux droits de la SCI Flandre Investissement, et en conséquence

Constater que le congé pour vendre délivré par l’EURL Capucine venant aux droits de la SA Habitat Privilège elle-même venant aux droits de la SCI Flandre Investissement, à Mme [L] [T] et M. [P] [E] par acte d’huissier des 28 et 29 mars 2022 a pris effet au 30 septembre 2022

Dire qu’à défaut pour Mme [L] [T] et M. [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs à l’EURL Capucine venant aux droits de la SA Habitat Privilège elle-même venant aux droits de la SCI Flandre Investissement, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, l’EURL Capucine venant aux droits de la SA Habitat Privilège elle-même venant aux droits de la SCI Flandre Investissement, pourra faire procéder à l’expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est, l’assistance de la force publique

Condamner solidairement Mme [L] [T] et M. [P] [E] à payer à la SA Habitat Privilège venant aux droits de la SCI Flandre Investissement la somme de 28 832 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêtés au 20 juin 2022, échéance de juin 2022 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2020 sur la somme de 15.686, 26 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus

Condamner solidairement Mme [L] [T] et M. [P] [E] à payer à la SA Habitat Privilège venant aux droits de la SCI Flandre Investissement la somme de 558, 25 euros à titre de loyer resté à charge pour le mois de juillet 2022

Condamner solidairement Mme [L] [T] et M. [P] [E] à payer la somme de 1013, 25 euros par mois à compter du mois d’août 2022 et à titre d’indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2022 qui correspond au montant actuel du loyer, provision sur charges comprises

Dire que cette somme mensuelle 1013.25 euros sera versée entre les mains de la SA Habitat Privilège venant aux droits de la SCI Flandre Investissement jusqu’au 22 août 2022 et à l’EURL Capucine à compter du 23 août 2022 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux

Condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à la SA Habitat Privilège venant aux droits de la SCI Flandre Investissement la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à l’EURL Capucine la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum Mme [L] [T] et M. [P] [E] aux frais et dépens en ceux compris le coût du commandement et tous ceux effectués pour parvenir à la présente décision.

M. [P] [E] n’a pas constitué avocat et n’est pas représenté, bien que la déclaration d’appel et les conclusions lui aient été signifiées par actes extrajudiciaires, les actes ayant été délivrés à étude. La décision sera rendue par défaut.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, Mme [L] [T] soutient que des sommes versées au titre de l’allocation logement n’ont pas été prises en compte par le bailleur, ne visant ni les sommes ni même les mois en cause, ne permettant ainsi pas à la cour de savoir quels montants sont à déduire ; elle ne produit aucun élément de nature à remettre en question le décompte précis opéré par le bailleur (lequel déduit plusieurs sommes à ce titre) et tel que décrypté par le premier juge, qui a fait une analyse pertinente et motivée des sommes dues à ce titre, motivation qui sera adoptée en tous points par la cour.

Force est donc de constater que Mme [L] [T] ne produit aucune nouvelle pièce en cause d’appel de nature à rapporter la preuve du paiement de l’intégralité des loyers dont elle est redevable à l’égard de son propriétaire.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à ses obligations

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En cause d’appel, la prescription n’est opposée par la partie intimée que s’agissant des désordres affectant le puisard et le réseau d’assainissement, puisque les autres désordres n’apparaissent qu’à partir de l’année 2020.

Suivant les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Contrairement à ce que soutient Mme [L] [T], le texte n’opère pas distinction entre demande au titre des travaux et demandes au titre des dommages et intérêts, mais vise toutes actions dérivant du contrat.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, les demandes n’ont été formées suivant calendrier de procédure que dans les écritures communiquées par Mme [L] [T] le 29 août 2022, et toutes actions relatives à des désordres dont elle fait remonter l’apparition avant cette date sont prescrites avant le 29 août 2019. Elle n’est donc recevable à agir en indemnisation de ses préjudices qu’à compter de cette date. Toutes écritures antérieures communiquées entre avocats ne constituent pas des demandes dont le tribunal est saisi, seul le calendrier de procédure en l’espèce fixant les échanges et les officialisant comme des demandes portées en justice. Il n’est notamment pas justifié de dépôt de conclusions devant la juridiction avant le 29 août 2022, la demande de renvoi formée le 6 décembre 2021 faisant précisément état de conclusions soumis à l’approbation du client, ce qui implique qu’elles n’ont même pas été communiquées à cette date. La décision de première instance est confirmée à ce titre.

Sur le bien-fondé des demandes de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Suivant les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (')

Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

S’agissant des désordres affectant le puisard et le réseau d’assainissement, plusieurs pièces qui avaient été produites en première instance par M. [E] datent d’avant août 2019, pour laquelle la partie intimée justifie des interventions de la société Logista pour y remédier ; s’agissant de la période qui doit être retenue pour un éventuel préjudice de jouissance, soit d’août 2019 à septembre 2020, date à partir de laquelle plus aucun désordre n’est déploré, un courriel daté du 19 août 2020 fait état de la confirmation d’une intervention les 31 août et 1er septembre 2020 sur le réseau d’assainissement en eau usée de l’habitation consistant à terrasser, à démolir le puisard existant et à mettre en place un nouveau réseau en PVC, à remblayer la tranchée et procéder au repli du chantier ; ainsi que l’a justement relevé le premier juge, cela démontre que les problèmes quoiqu’ayant fait l’objet de diverses interventions ont perduré, puisque mis en balance avec le rapport de la société Logista du 25 juin 2020, il est établi que le système d’évacuation a été complètement changé.

Il ne peut donc être soutenu qu’aucun désagrément n’a été subi par les locataires, et le premier juge a apprécié à juste titre un préjudice de jouissance à hauteur de 1 200 euros pour chacun des locataires, ce dernier étant en outre justifié par les attestations produites ainsi que les photographies. Rien ne s’oppose à ce que chacun des locataires soit indemnisé à titre individuel, puisque le préjudice est personnel.

S’agissant des désordres affectant la douche, le premier juge s’est basé sur les déclarations de Mme [L] [T] dans son mail du 16 juillet 2021 dénonçant son impossibilité d’utiliser la douche en raison de fuite et demandant le remplacement du bac, mais aussi sur l’historique des interventions de la société Logista, dont la dernière en date du 20 septembre 2021 établit que le bac a fini par être remplacé, alors que la première intervention faisait suite à une demande datant de juin 2020. Il peut être y être ajouté l’attestation de Mme [Z] qui a constaté ces désordres, les rapporte de manière circonstanciée et précise qu’en effet Mme [L] [T] a dû condamner sa douche jusqu’à son remplacement. Dès lors le préjudice de jouissance est caractérisé et fondé, tel que l’a retenu le premier juge par des motifs que la cour adopte ; la somme a été justement appréciée par ce dernier s’agissant de Mme [L] [T].

S’agissant de M. [E], il ressort des conclusions de Mme [L] [T] qu’il a quitté le domicile conjugal courant 2020, que l’assignation en divorce du 06 août 2021 a été délivrée à une autre adresse que le domicile conjugal, et qu’enfin le juge aux affaires familiales relève le manque de transparence de M. [E] sur sa résidence actuelle, celui-ci prétendant loger depuis le 1er janvier 2019 chez ses parents, sa mère et sa s’ur attestant de sa présence, alors même que le propriétaire de son appartement à [Localité 12] indique qu’en 2019, il dormait depuis six mois à l’hôtel. Il n’est donc pas établi que M. [E] ait effectivement occupé le logement pendant la période au cours de laquelle des désordres ont affecté la douche, et la décision de première instance sera infirmée sur ce point.

S’agissant des désordres affectant la chaudière, et la consommation de gaz, le même raisonnement doit s’appliquer concernant M. [E], qui n’a pas rapporté la preuve de sa présence dans le logement à la période concernée, soit novembre / décembre 2020, et la décision du premier juge sera infirmée le concernant.

Il est par contre établi que Mme [L] [T] a subi les conséquences du non remplacement de la chaudière pendant environ un mois et demi, puisque la première intervention de la société Logista du 4 novembre 2020 fait bien état de ce que les locataires n’ont ni eu chaude ni chauffage, soit pendant la période hivernale, et que la chaudière n’a été changée que le 14 décembre 2020, tandis que les factures produites démontrent une surconsommation de gaz entre novembre 2020 et janvier 2021 ( en effet, la consommation après le changement est nettement plus basse, alors qu’il s’agit toujours de la période hivernale. Le fait que des visites aient été refusées ne changent pas l’analyse, dès lors que d’une part elles se situent en 2019 et que d’autre part le bailleur a bien changé la chaudière et donc admis qu’il s’agissait d’une réparation qui lui incombait. Le préjudice a été justement apprécié par le premier juge et la décision sera donc confirmée.

S’agissant des désordres affectant le grand volet du salon, et les soucis de condensation, la partie intimée soutient que cette demande n’avait pas été portée devant le premier juge ni dans les conclusions d’appel ; or, il résulte de l’examen attentif des pièces tant des conclusions récapitulatives transmises en première instance que des conclusions d’appel que ces demandes ont bien été formées pour solliciter une indemnisation à ce titre par Mme [L] [T].

Sur le fond, Mme [L] [T] justifie avoir dû procéder au remplacement du volet, pour des raisons de structure, le remplacement incombant au propriétaire et non au locataire, et alors même qu’elle avait déjà procédé par deux fois au changement de la manivelle ; par contre, aucun élément extérieur n’est fourni concernant les problèmes de condensation qui ne font que l’objet d’un mail de la part de la locataire elle-même, et qui ont été résolus rapidement ; dès lors, aucun préjudice n’est avéré en ce qui concerne ce point précis, contrairement à ce qu’a indiqué le premier juge ;

S’agissant de la demande formée au titre du préjudice moral, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte qu’un préjudice sur ce fondement a été retenu, du fait des relances régulières effectuées pendant de nombreux mois par Mme [L] [T] ; par contre, il n’est pas justifié d’un tel préjudice pour M. [E] qui a rapidement quitté le logement ; le jugement sera confirmé pour Mme [T] mais infirmé sur ce point pour M. [E].

Sur la demande de compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Les différentes sommes auxquelles les parties sont condamnées dans le présent litige portant sur des postes de nature différente et étant alloués de manière distincte et pas par le même bailleur, il n’y a pas lieu à faire application de la compensation judiciaire, en application des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de validation du congé et de l’expulsion

En appel, Mme [L] [T] ne conteste pas la validité du congé pour vendre, mais soutient que le bailleur a fait application de la clause résolutoire mise en 'uvre de mauvaise foi, du fait de la tardiveté de sa mise en application et des désordres affectant l’immeuble.

Or, il résulte en l’espèce que quoiqu’ayant subi des désagréments dans l’occupation du logement, qui font l’objet de l’allocation de dommages et intérêts, les locataires n’ont pas sollicité du juge la suspension du loyer jusqu’à la réalisation des travaux, et devaient assumer leur obligation de paiement, qu’ils ne peuvent arguer de l’attitude du bailleur pour se soustraire à leur propre obligation et aux conséquences de son inexécution, le bailleur étant en outre intervenu pour résoudre certains désordres.

La mauvaise foi de ce dernier n’est donc pas démontrée, le bailleur n’ayant aucune obligation de prévenir le locataire du non-paiement des loyers, dont ce dernier est par essence redevable.

La décision de première instance sera confirmée sur l’ensemble de ces points.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation solidaire de M. et Mme [E] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance.

Le sens du présent arrêt conduit à débouter Mme [L] [T] de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles à l’encontre des intimés, et de condamner Mme [L] [T] seule aux dépens d’appel et à la condamner à payer à l’EURL Capucine la somme de 500 euros et à la Société Habitat Privilège venant aux droits de la Société Flandre Investissement la somme de 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

Condamné la SCI Flandre Investissement à payer la somme de 3 000 euros à M. [P] [E] au titre du préjudice de jouissance subi

Condamné la SCI Flandre Investissement à payer la somme de 3 200 euros à Mme [L] [T] épouse [E] au titre du préjudice de jouissance subi

Condamné la SCI Flandre Investissement à payer à M. [P] [E] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi

Condamné l’EURL Capucine à payer la somme de 400 euros à Mme [L] [T] au titre du préjudice de jouissance subi,

Statuant par voie de dispositions nouvelles et y ajoutant :

Dit que la Société Habitat Privilège vient aux droits de la Société Flandre Investissement,

Dit que s’agissant du congé pour vendre, l’EURL Capucine vient aux droits de la Société Habitat Privilège venant aux droits de la Société Flandre Investissement,

Condamne la Société Habitat Privilège venant aux droits de la Société Flandre Investissement à payer la somme de 1 200 euros à M. [P] [E] au titre du préjudice de jouissance subi,

Condamne la Société Habitat Privilège venant aux droits de la Société Flandre Investissement à payer la somme de 3 000 euros à Mme [L] [T] au titre du préjudice de jouissance subi,

Condamne Mme [L] [T] aux dépens d’appel et à payer l’EURL Capucine la somme de 500 euros et à la Société Habitat Privilège venant aux droits de la Société Flandre Investissement la somme de 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN