République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 20/11/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 23/00023 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UVLI

Jugement (N° 22/00197)

rendu le 30 novembre 2022 par la juridiction de proximité de Valenciennes

APPELANTE

La SAS Square Habitat Nord de France

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [G] [D]

née le 05 janvier 1953 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Loïc Ruol, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué substitué par M^e Aude Brembor, avocat au barreau de Valenciennes

DÉBATS à l’audience publique du 15 septembre 2025, tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Hélène Billières, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 août 2025

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Mme [N] [O] et M. [Y] [E], propriétaires d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] ont donné mandat à la société Square habitat Nord de France (ci-après Square habitat) pour la vente de ce bien dont la construction remontait à 2013.

Selon acte sous seing privé du 20 juillet 2018, Mme [O] et M. [E] ont signé avec Mme [G] [D], acquéreur, une promesse de vente relative à ce bien moyennant un prix de 216'000 euros.

La société Square habitat est intervenue dans le cadre de cette signature, le contrat prévoyant des honoraires de transaction de 8 000 euros à la charge des vendeurs. La vente devait être régularisée par acte authentique par-devant Me [U] [R], notaire de l’acquéreur, avec l’assistance de Me [A], notaire des vendeurs.

Postérieurement à la signature de la promesse de vente, il est apparu que les vendeurs avaient aménagé les combles de l’habitation après leur entrée en possession des lieux sans souscrire d’assurance de garantie décennale. Mme [D] a signé, le 24 août 2018, un avenant rédigé par la société Square habitat à ce sujet. Après avoir indiqué un temps souhaiter renoncer à son achat, elle a finalement régularisé l’acte authentique de vente le 27 décembre 2018.

Par requête du 13 janvier 2022, elle a saisi le tribunal judiciaire de Valenciennes pour voir condamner la société Square habitat à lui verser la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’information et de conseil de l’agence immobilière outre 1 000 euros en indemnisation du préjudice moral subi.

Par jugement du 30 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Valenciennes a condamné la société Square habitat à lui payer la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice financier, celle de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral et aux dépens de l’instance, les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes.

La société Square habitat a interjeté appel de cette décision le 2 janvier 2023 en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 19 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de Mme [D] de son incident et dit que les dépens de cet incident suivront le sort de l’instance principale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2025.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 14 février 2023, la société Square habitat demande à la cour de :

— infirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Vandamme, avocat.

La société Square habitat fait valoir qu’à la suite de la signature de l’avenant à la promesse de vente le 24 août 2018, elle a adressé cet acte à Mme [D] par courrier recommandé afin de lui permettre de bénéficier d’un nouveau délai de rétractation conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation s’agissant d’une modification de l’acte initialement signé ; que Mme [D] n’a pas exercé son droit de rétractation qui expirait le 5 septembre 2018 ; qu’elle a souhaité obtenir des informations techniques complémentaires et notamment un diagnostic d’électricité attestant de la conformité de l’installation ; que, faute d’obtention de cette documentation, elle a envisagé d’annuler la vente ; qu’elle a changé d’avis et mandaté un expert pour procéder à des investigations dans la maison ; que cet expert, M. [K], a effectué une visite de l’immeuble, établi un rapport du 23 décembre 2018 et que Mme [D] a décidé de poursuivre son projet d’acquisition.

Elle relate que, suite à une panne de la pompe à chaleur et une fuite dans les toilettes postérieurement à la vente, Mme [D] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes et qu’une mesure d’expertise a été confiée à M. [S] qui a déposé un rapport le 29 mars 2021 ; qu’elle n’a pas été appelée aux opérations d’expertise et qu’il semble que les vendeurs n’aient pas vu leur responsabilité recherchée.

Elle indique que Mme [D] lui reproche de lui avoir fait signer un avenant au compromis de vente précisant que les combles avaient été aménagés par les vendeurs et qu’elle ne bénéficierait pas de la garantie décennale pour ces travaux et un défaut d’information sur les conséquences de cet avenant.

Elle rappelle que lors de la signature de la promesse de vente, elle ignorait l’aménagement des combles par les vendeurs eux-mêmes puisqu’elle était convaincue que la maison avait été construite en 2013 par la société Maison France confort ; que les vendeurs avaient déclaré l’absence de construction ou de rénovation de l’immeuble qui était terminé depuis moins de 10 ans ; que, lorsqu’elle a appris la situation, elle a rédigé une nouvelle promesse, laissant à Mme [D] un nouveau délai de rétractation ; qu’une somme de 5 000 euros a été consignée par les vendeurs pour d’éventuels travaux de remise aux normes qui seraient nécessaires ; qu’une mesure d’expertise a été organisée avant la vente à la demande de Mme [D] ; que Mme [D] était donc parfaitement éclairée lorsqu’elle a signé l’acte de vente.

Elle conteste avoir menacé Mme [D] et lui avoir indiqué qu’à défaut de signature de l’acte de vente, la somme de 8 000 euros lui serait réclamée à titre de pénalité. Elle constate que le seul élément en ce sens est une attestation mensongère de l’ex-mari de Mme [D] ; qu’elle-même produit une attestation de Mme [J] relatant le déroulement des faits et excluant toute pression sur l’acquéreur. Elle rappelle que son accord pour la résiliation de la vente n’était pas nécessaire et qu’elle n’aurait pas pu, dans cette hypothèse, percevoir de commission ; que cette argumentation est surprenante alors que, début octobre 2018, les deux notaires mandatés par les vendeurs d’une part et l’acquéreur d’autre part semblaient d’accord pour une résiliation de la vente ; qu’aucun des notaires ne s’est manifesté auprès d’elle.

Elle ajoute que l’erreur matérielle de l’article 2.6 de la promesse de vente (précisant une assurance dommages ouvrage) est sans aucune incidence alors qu’en tout état de cause, un avenant a été régularisé ; qu’elle n’est pas responsable des difficultés techniques rencontrées par Mme [D] après la vente dont elle ne pouvait avoir connaissance.

Elle relève que Mme [D] sollicite des dommages et intérêts invoquant un immeuble inhabitable alors que tel n’est pas le cas et qu’elle n’est pas à l’origine des tracas ayant suivi la cession. Elle indique, par ailleurs, que Mme [D] n’a pas qualité pour demander le remboursement de la moitié de la commission qui a été réglée par les vendeurs.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 9 mai 2023, Mme [G] [D] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la société Square habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions et, y ajoutant, de la condamner à lui payer 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d’appel.

Mme [D] prétend que la société Square habitat l’a contrainte à signer l’avenant du 24 août 2018 après découverte des travaux effectués par les vendeurs sans assurance décennale ; que, faute de pouvoir obtenir les documents techniques réclamés aux vendeurs, elle a souhaité annuler la vente et a contacté son notaire ; que la société Square habitat a rejeté les recommandations des notaires qui s’étaient accordés sur une résiliation de la vente ; qu’elle a fait pression pour obtenir le paiement de la commission de 8 000 euros en cas de refus de réitération de la vente ; que son notaire n’étant pas disponible, après expertise et compte tenu de la pression, elle a régularisé la vente le 27 décembre 2018 par acte authentique ; qu’elle a, postérieurement à la vente, découvert l’existence de vices cachés qui ont fait l’objet d’une autre procédure.

Elle rappelle les obligations d’un agent immobilier et souligne que ce dernier ne doit exercer aucune pression à l’encontre d’un acquéreur au risque de se voir reprocher une faute engendrant la mise en cause de sa responsabilité ; que l’agent immobilier a, au contraire, une obligation de conseil et d’information à l’égard de l’acquéreur. Elle estime qu’elle a été trompée par l’agence immobilière Square habitat lors de la signature de l’avenant qui lui a été présenté comme une simple formalité ; que cette présentation constitue un fait dolosif ; que la société Square habitat a refusé de donner suite à ses inquiétudes et à ses demandes. Elle affirme que l’agence aurait dû se procurer les documents nécessaires à son information et qu’elle n’aurait pas dû se contenter des déclarations de ses mandants, devant rechercher ce qui 'n’était pas visible’ ; que l’existence d’une garantie décennale était un point essentiel pour elle. Elle conteste l’attestation de la salariée de la société Square habitat relative à l’absence de toute pression exercée à son encontre et indique que le seul fait de rappeler l’existence d’une clause pénale constitue une telle pression.

Elle invoque une perte de chance de ne pas acquérir l’immeuble alors qu’en cas de désordres, son seul recours pourrait être à l’encontre des époux [O] ; qu’elle a des inquiétudes quant à la sécurité et la conformité de l’immeuble ; que l’expertise de M. [K] ne lui a pas permis d’être rassurée et de se positionner sur l’achat de l’immeuble ; que, redoutant de devoir payer la somme de 8 000 euros, elle a été contrainte de signer l’acte de vente ; qu’elle aurait pu obtenir le bien à un prix plus avantageux ou renoncer à son acquisition sans cette pression ; qu’elle ne peut avoir une jouissance paisible ; qu’elle estime qu’une réduction de prix de 4 000 euros aurait pu être obtenue au regard du prix déraisonnable de cette maison compte tenu des transformations effectuées sans garantie décennale et sans assurance ; qu’elle a subi un préjudice moral, le recours au juge ayant été source d’angoisse pour elle.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [D] :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’une promesse de vente est tenu d’une obligation d’information tant à l’égard de son mandant qu’à l’égard du tiers contractant et se doit de délivrer des conseils adaptés afin de permettre un choix éclairé. Ainsi, la responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à une opération immobilière dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties.

Il ressort des indications données par les parties mais également de celles figurant à la promesse de vente que la société Square habitat a reçu mandat de la part des vendeurs, M. [E] et Mme [O] (bien que le mandat ne soit pas produit aux débats). Elle est intervenue pour permettre la signature de la promesse de vente le 20 juillet 2018, cet acte précisant que l’agence immobilière a mis en présence, négocié et rédigé les termes, prix et conditions de cette promesse. La commission a été prévue à la charge des vendeurs.

Mme [D] recherche donc la responsabilité délictuelle de la société Square habitat avec laquelle elle n’est pas contractuellement liée. A ce titre, il lui appartient de rapporter la preuve d’une faute commise par la société Square habitat, d’un préjudice qu’elle a subi et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqué.

Mme [D] invoque tout d’abord un manquement de l’agence immobilière à son obligation de renseignement et de conseil. En effet, la promesse régularisée le 20 juillet 2018 précise que la maison objet de la promesse, à savoir un immeuble situé à [Adresse 2], n’est pas concernée par les dispositions des articles L. 242-1 et suivants du code des assurances relatifs à l’assurance dommages-ouvrage, que le vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation concernant l’ensemble immobilier n’a été effectuée depuis moins de 10 ans, tout en indiquant les coordonnées de l’assurance dommages-ouvrage souscrite pour la construction de l’immeuble.

Il ressort des explications des parties que l’immeuble a été construit en 2013 et qu’il bénéficiait d’une assurance dommages-ouvrage souscrite par le constructeur mais que les vendeurs, M. [E] et Mme [O] ont, par la suite, fait des travaux d’aménagement des combles sans souscrire aucune assurance dommages-ouvrage ou décennale et sans déclaration préalable.

Si l’agence immobilière, rédigeant une promesse de vente, doit informer les parties et notamment l’acquéreur de manière complète et objective sur tous les aspects de la transaction y compris les éventuels risques ou défauts du bien et qu’un manquement à ce devoir peut être considéré comme une faute professionnelle, il n’en demeure pas moins que la responsabilité de l’agence immobilière s’agissant de déclarations erronées d’une partie n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’elle disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. En l’espèce, la société Square habitat a repris les déclarations erronées des vendeurs sur l’absence de travaux de moins de dix ans et il ne ressort d’aucun élément qu’elle aurait pu déterminer, au moyen d’information facilement accessible, que ces déclarations étaient inexactes, ce d’autant que l’immeuble était récent et que les travaux intérieurs pouvaient paraître être ceux réalisés lors de la construction.

En tout état de cause, M. [E] et Mme [O] d’une part et Mme [D] d’autre part ont régularisé un avenant à la promesse reprenant les éléments découverts (absence de déclaration préalable de travaux réalisés par les vendeurs dans les combles, déclaration en cours d’instruction, décision de non-opposition à fournir le jour de la signature de l’acte authentique au plus tard, absence de garantie décennale pour les travaux) le 24 août 2018.

En signant cet avenant, Mme [D] avait connaissance de toutes les informations relatives au bien acheté, de sorte qu’elle ne peut reprocher aucun manquement à l’agence immobilière de ce chef.

Mme [D] reproche encore à l’agence immobilière de ne pas lui avoir expliqué la signature de l’avenant.

Cependant, il sera observé que cet avenant est très précis détaillé sur le fait qu’il vient préciser la promesse. En outre, il a prévu un nouveau droit de rétractation ouvert au profit de Mme [D] rappelant clairement et reproduisant les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, étant relevé que Mme [D] a reçu cet avenant par lettre recommandée. Mme [D] ne peut donc prétendre qu’elle n’a pas compris la portée de ce nouvel acte étant observé qu’elle n’a jamais indiqué souhaiter se rétracter. Elle ne démontre aucunement que l’avenant a été signé sans qu’elle puisse prendre conseil auprès de son notaire ni, en tout état de cause, qu’elle n’a pas pu joindre celui-ci avant l’expiration du délai de rétractation.

Il sera ajouté que si Mme [D] prétend que le bénéfice d’une garantie décennale était un point important pour elle, il doit être rappelé que les vendeurs constructeurs sont tenus de cette garantie à son égard. Le fait que les vendeurs aient eux-mêmes réalisé des travaux (si ceux-ci relèvent de la garantie décennale et peuvent être qualifiés de travaux de construction) ne prive pas Mme [D] de cette garantie mais exclut uniquement qu’elle soit à la charge d’un assureur.

Il n’est donc démontré aucune faute de l’agence immobilière lors de la signature de l’avenant.

Mme [D] reproche enfin à l’agence immobilière d’avoir fait pression sur elle pour la signature de l’acte authentique de vente.

Elle produit à l’appui de son affirmation une attestation de M. [W] [L], qui fait état de ce que 'lors de la réunion en l’agence Square habitat de [Localité 7], Mme [J] et M. [P] ont imposé que mon épouse leur verse la commission de 8 000 euros si elle se retirait de son achat immobilier de la [Adresse 6] à [Localité 3]'.

Cette attestation n’est pas circonstanciée et est par ailleurs contredite par celle de Mme [J], responsable transaction de Square habitat qui relate qu’elle a fait en sorte de rassurer Mme [D] sur son acquisition et lui a rappelé l’existence de la clause pénale, dans le cadre de son devoir de conseil, sans pourtant avoir exercé de pression à son encontre.

Il ressort par ailleurs d’un mail du notaire de Mme [D] que ce dernier, en accord avec le notaire des vendeurs, a demandé en octobre 2018 à l’agence Square habitat de préparer une résiliation amiable de la vente. Il semble donc que le réunion dans les locaux de la société Square habitat ait eu lieu à cette période et qu’elle a conduit Mme [D] à poursuivre son acquisition, cette dernière ayant contacté un expert, M. [K], pour examiner les travaux réalisés par M. [E].

Dans ces conditions, Mme [D] pouvait parfaitement entre octobre 2018 et la date de signature de l’acte authentique le 27 décembre 2018, prendre conseil auprès de son notaire (qui connaissait sa volonté de ne plus acheter et avait fait le nécessaire avec le notaire des vendeurs pour une résiliation). Elle ne peut prétendre qu’elle a été victime de pression de la part de l’agence immobilière étant ajouté que la promesse prévoit bien une clause pénale mais au profit des vendeurs et non de l’agence et que les honoraires sont très nettement mis à la charge des vendeurs et non de Mme [D] même si la clause pénale précise que les honoraires restent dus intégralement.

En outre, Mme [D] a pu prendre connaissance de l’étendue des travaux effectués dans l’immeuble qu’elle a acheté au regard des conclusions de l’expert, étant ajouté que les vendeurs ont séquestré la somme de 5 000 euros en garantie des petites modifications préconisées par celui-ci.

Aucune pression fautive de l’agence immobilière n’est donc démontrée.

A titre surabondant, il sera relevé que Mme [D] ne justifie en rien de l’existence de la perte de chance qu’elle invoque. En effet, elle prétend que les combles ont été aménagés au mépris des règles de l’art, ce qui ne ressort d’aucun élément et notamment pas du rapport de M. [K] qui préconise uniquement quelques ajustements ni des deux rapports d’expertise postérieurs à la vente. Elle invoque le fait qu’elle ne pourra bénéficier d’une garantie décennale, ce qui est inexact puisqu’elle bénéficie de la garantie décennale du vendeur constructeur pour les travaux d’aménagement et de celle du constructeur Maison France confort (M. [K] ayant observé que M. [E] a indiqué qu’il n’avait pas effectué de travaux sur la charpente, la toiture et la structure de l’immeuble sans relever d’éléments en contradiction avec cette affirmation).

Elle affirme qu’elle aurait pu obtenir le bien à un prix plus avantageux sans aucun élément en ce sens ou qu’elle aurait pu renoncer à l’acquisition alors qu’il a été constaté qu’elle avait signé l’acte authentique en toute connaissance de cause après expertise (même si le rapport d’expertise a été rendu à une date proche de celle de la vente, ce qui lui a quand même permis d’obtenir un séquestre de 5 000 euros et les conseils de son notaire).

Mme [D] chiffre son préjudice à 4 000 euros représentant la moitié de la commission de l’agence immobilière, sans aucune explication ni justification, cette somme ayant été acquittée par les vendeurs et non par ses soins.

Elle ne rapporte pas plus d’éléments concernant le préjudice moral qu’elle invoque.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [D] doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires et le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Square habitat à lui payer la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice financier et 1 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Square habitat aux dépens de première instance.

Mme [D] succombant en ses prétentions, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société Square habitat la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

Déboute Mme [G] [D] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

Déboute Mme [G] [D] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Mme [G] [D] aux dépens de première instance et d’appel ;

Autorise, s’il en a fait l’avance sans en avoir reçu provision, M^e Vandamme, avocat, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la société Square habitat Nord de France de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Le président