République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/05/2025

N° de MINUTE : 25/401

N° RG 23/02973 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7CW

Jugement (N° 12-000001) rendu le 03 Septembre 2013 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque

Arrêt rendu le 26 juin 2014 par la cour d’appel de Douai

Arrêt rendu le 5 novembre 2015 par la Cour de Cassation Paris

Arrêt rendu le 27 mai 2021 par la cour d’appel de Douai

Arrêt rendu le 8 juin 2023 par la Cour de Cassation Paris

APPELANTS

Monsieur [L] [T]

né le 04 Juin 1950 à [Localité 7] – de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [O] [I] épouse [T]

née le 10 Septembre 1955 à [Localité 11] – de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentés par M^e Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉS

Monsieur [J] [Z] [S] [N] [A]

né le 11 Février 1952 à [Localité 5] – de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [R] [E] [B] [A]

né le 12 Mars 1957 à [Localité 5] – de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Adisack Fanovan, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 20 mars 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président, et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique du 23 septembre 1976, Mme [Y] [W] épouse [A] a donné à bail rural à M. [L] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] à compter du 11 novembre 1975 une ferme et différentes parcelles situées à [Localité 9] et [Localité 8] pour une superficie de 30 ha 37 a 78 ca.

Le bail initialement de 9 ans s’est converti en bail à long terme par acte authentique du 15 juin 1979 avec effet au 11 mai 1979.

Un affaissement de l’habitation à usage agricole est survenu dans le courant de l’année 1989 suite à un épisode de sécheresse, événement reconnu catastrophe naturelle par arrêté ministériel du 14 mai 1990. Le bâtiment a ultérieurement été reconstruit par le bailleur à l’aide notamment des indemnités d’assurance versées en exécution du contrat souscrit par le preneur.

Par un jugement en date du 5 avril 2005, le tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque a prononcé la résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages et ordonné l’expulsion.

Par un arrêt en date du 20 octobre 2005, la cour d’appel de Douai a confirmé le jugement de résiliation du bail et d’expulsion des époux [T].

M. et Mme [T] ont quitté les lieux à la fin de l’année culturale en octobre 2006.

Conformément à la demande de M. et Mme [T], le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque a ordonné en référé le 6 février 2007 une expertise aux fins d’évaluer les améliorations du fonds ou culturales apportées aux parcelles louées entre l’entrée dans les lieux et le 5 avril 2005.

[Y] [W] épouse [A] est décédée le 19 août 2010 laissant pour héritiers MM. [J] et [R] [A] (ci après les consorts [A]).

L’expert judiciaire M. [G] a déposé son rapport le 20 septembre 2011.

M. et Mme [T] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque aux fins d’obtenir leur indemnisation au titre des améliorations culturales, de la valeur d’usage des bâtiments et de la valeur des plantations réalisées ainsi qu’au titre de la valeur de reconstruction de la maison d’habitation financée par l’assurance souscrite par eux, une somme de 230 000 ' étant demandée à ce titre à la charge des consorts [A].

Le tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque par jugement en date du 3 septembre 2013 a :

Condamné solidairement MM. [J] et [R] [A] à payer à M. [L] [T] et Mme [O] [I] épouse [T], preneurs sortants, les sommes suivantes :

21 167 euros au titre des améliorations culturales,

16 000 euros au titre des bâtiments,

2 500 euros au titre des plantations,

Débouté M. [L] et Mme [O] [T] de leur demande d’indemnité au titre de la reconstruction de l’habitation,

Condamné in solidum MM. [J] et [R] [A] à payer à M. [L] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La cour d’appel de Douai dans son arrêt en date du 26 juin 2014 a :

Confirmé le jugement rendu sauf en ce qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre de MM. [J] et [R] [A] au titre des bâtiments et des plantations, l’infirmant sur ces deux points,

Débouté M. [L] et Mme [O] [T] de leurs demandes d’indemnités au titre des bâtiments et des plantations,

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, chacune des parties conservant la charge des dépens exposés par elles en appel ;

La Cour de cassation dans son arrêt en date du 5 novembre 2015 a :

Cassé et annulé l’arrêt d’appel du 26 juin 2014 seulement en ce qu’il a débouté M. et Mme [T] de leur demande d’indemnité au titre de la reconstruction du bâtiment d’habitation,

Remis, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, les renvoyant devant la cour d’appel de Douai, autrement composée,

Condamné MM. [J] et [R] [A] aux dépens des pourvois et à payer à M. et Mme [T] la somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la déclaration de saisine de la cour d’appel de Douai par M. et Mme [T] en date du 19 septembre 2016 ;

La cour d’appel de Douai dans son arrêt du 15 février 2018, après avoir rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription et de la forclusion de l’action de M. et Mme [T] soulevées par les consorts [A] et rappelé dans ses motifs que par application combinée des articles L. 411'30 et L. 411'71 du code rural et de la pêche maritime, les preneurs, en payant les primes d’assurance contre l’incendie des bâtiments loués qui étaient exclusivement à la charge du bailleur, avaient participé au financement des dépenses de reconstruction et pouvaient prétendre à l’indemnité prévue par les articles L. 411'69 et L. 411'71 de ce même code, a :

Avant dire droit sur les demandes des parties :

Ordonné une mesure d’expertise et désigné à cette fin : M [X] [H], [Adresse 2] avec mission de, les parties et leurs avocats convoqués, visiter l’immeuble sis à [Adresse 10], se faire communiquer tous documents utiles et notamment les factures des travaux de reconstruction de l’immeuble, évaluer le coût des travaux de reconstruction au 20 octobre 2005, déposer un pré-rapport, recevoir les dires des parties et y répondre, déposer un rapport écrit.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 19 décembre 2019 par Monsieur [H].

La cour d’appel de Douai, dans son arrêt en date du 27 mai 2021, a :

Réformé le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation des époux [T] au titre de la reconstruction de l’immeuble d’habitation,

Statuant à nouveau de ce chef:

Déclaré irrecevable cette demande, pour fin de non recevoir relative à l’autorité de la chose jugée,

Rejeté la demande de M. [J] [A] et M. [R] [A] présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour de cassation dans son arrêt en date du 8 juin 2023 a :

Cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 27 mai 2021,

Remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt,

Les a renvoyées devant la cour d’appel de Douai autrement composée.

Vu la déclaration de saisine de la cour d’appel de Douai par M. et Mme [T] du 29 juin 2023,

Les parties ont été régulièrement convoquées devant cette cour par lettres recommandées avec accusé de réception.

Après renvois sollicités par les parties, l’affaire a été plaidée le 23 mai 2024 et mise en délibéré au 12 septembre 2024 ; suite au décès de la présidente de la chambre, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 20 mars 2025, a été de nouveaux plaidée et mise en délibéré au 15 mai 2025.

Lors de l’audience, M. et Mme [T], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles ils demandent à la cour de :

Les déclarer recevables en leur action,

Débouter MM. [J] et [R] [A] de leurs moyens, fins et conclusions,

Condamner solidairement MM. [J] et [R] [A] à leur payer la somme de 133 454,50 euros,

Condamner solidairement MM. [J] et [R] [A] à la somme de

5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Ils font valoir pour l’essentiel que c’est à raison de la souscription du contrat d’assurance par les preneurs que Mme [Y] [A] s’est trouvée assurée contre les catastrophes naturelles, et que les dispositions de l’article L. 121-13 du code des assurances ne sont pas applicables en l’espèce ; que l’indemnité payée par la société d’assurances n’est pas tributaire du montant des primes mais simplement de la souscription de la garantie catastrophe naturelle du contrat ; qu’il y a autorité de la chose jugée s’agissant de la reconstruction de l’habitation et qu’elle a été ordonnée par décision de justice ; que le fait d’indemniser pour une valeur limitée au regard de la valeur du bien ne contrevient pas aux dispositions européennes ni au droit des biens ; que l’estimation retenue par l’expert est en outre un minimum.

MM. [J] et [R] [A], représentés par leur conseil, soutiennent oralement les conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles ils demandent à la cour de :

— Ecarter et rejeter toute indemnisation sollicitée par le locataire sortant en application de l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et l’article 544 du code civil,

— Dire que l’indemnité d’assurance reçue de PFA est la propriété de la famille [A],

— Dire que M. et Mme [T] n’ont effectué aucun travail ni investissement indemnisable en fin de bail dans la reconstruction de la maison sinistrée en application des articles L. 411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime,

— Rejeter les demandes indemnitaires des époux [T] au titre de la participation au financement des dépenses de reconstruction calculées sur le coût de travaux payés intégralement par la bailleresse,

— Ordonner au besoin une mesure d’expertise complémentaire pour réactualiser les deux postes d’après les justifications factures DECO RIDO des 1er avril et 1er août 1997,

A défaut :

— Evaluer la participation du preneur au financement de la reconstruction au montant des primes d’assurances au besoin réactualisé au 20 octobre 2005 et fixer l’indemnité au preneur sortant due par les bailleurs aux preneurs sortants,

— A défaut de justifier du montant des primes annuelles d’assurance par le preneur, correspondant à la participation réelle des preneurs au financement de la reconstruction :

— Fixer l’indemnité au preneur sortant, entre la date de réception des travaux fixée au 1er avril 1997 à la date de résiliation du bail le 20 octobre 2005, à la somme résiduelle de 6 792,33 euros pour amélioration au preneur sortant,

— Dans tous les cas :

— Dire que la somme produira intérêts à compter de l’arrêt,

— Rejeter toutes les demandes indemnitaires autres,

— Dire n’y avoir lieu à condamnation au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [L] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Ils font valoir pour l’essentiel que les preneurs n’ont fait que régler les primes d’assurance, et qu’il ne s’agit là que d’un financement partiel de la reconstruction ; que c’est sur ce seul montant de primes que le calcul de l’indemnité doit être effectué, sachant que ce montant n’a jamais été connu ; que M. et Mme [T] n’ont ainsi effectué aucun travail, aucun investissement dans le cadre de la reconstruction ; que le coût de reconstruction a été supérieur à l’indemnité d’assurance versée ; que Mme [A] a remboursé les preneurs des embellissements ; que la part de participation de la société d’assurances dans la reconstruction a été de 77,6 % ; qu’en tout état de cause, la période d’amortissement à prendre en considération ne doit pas être celle retenue par les preneurs (2001 à 2004) mais celle allant de la date de réception des travaux à la date de fin du bail.

Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.

SUR CE

Sur le paiement des primes d’assurance

Les consorts [A] font valoir que M. et Mme [T] ne rapportent pas la justification du paiement des primes d’assurance, alors qu’ils n’ont jamais jusqu’à présent contesté le fait que l’assurance avait été réglée par ces derniers, assurance grâce à laquelle ils ont pu faire reconstruire l’immeuble détruit par la sécheresse, reconnu état de catastrophe naturelle par arrêté. Ils ne soutiennent nullement que la précédente bailleresse, leur mère Mme [Y] [A], ait souscrit une telle assurance.

En tout état de cause, M. et Mme [T] apportent au débat un document en date du 07 juillet 2005 des assurances de [V] et [P] (pièce 11), dans lequel l’agent général d’assurances certifie de ce que, de 1976 à 1999, M. et Mme [T] ont bien payé les cotisations d’assurances couvrant leur exploitation Agricole située à [Localité 9], tant pour leurs risques propres, que pour les bâtiments propriété de Mme [A] [W]. Il importe peu de connaître le montant exact des primes versées, dès lors que la souscription est démontrée et que l’assurance a joué et permis l’indemnisation et les travaux.

Enfin, les dispositions de l’article L. 121-13 du code des assurances ne sont pas applicables en l’espèce, l’origine du sinistre résultant d’une catastrophe naturelle et non des causes spécifiques visées dans cet article.

Il est ainsi acquis que M. et Mme [T] ont participé à la reconstruction de l’immeuble loué puis détruit, l’immeuble ayant pu être reconstruit grâce à la souscription de cette assurance garantissant le bien loué pour les risques incombant au seul propriétaire, qui aurait dû la souscrire.

C’est sur la base des dispositions des articles L. 411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime que l’indemnité est ici formée et que le contentieux porte, et non plus sur la base de l’article L. 411-30 dudit code, le débat concernant la reconstruction n’ayant plus lieu d’être, le bâtiment ayant été depuis reconstruit.

Sur l’absence d’écrit préalable des époux [T] pour la réalisation de la construction

Les consorts [A] soutiennent que M. et Mme [T] n’ont pas respecté les dispositions de l’article L.411- 73 du code rural et de la pêche maritime. De la même façon, cet argument ne saurait prospérer en l’espèce, dans la mesure où les travaux de reconstruction ont été réalisés en vertu d’une décision de justice du tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque en date du 08 novembre 1994 (pièce 18), dans laquelle figure l’indication selon laquelle Mme [A] [W] a précisément obtenu un permis de constuire (page 3 du jugement).

Sur le non-respect du droit des biens et l’application de l’article 1 du Protocole additionnel de CEDH

Les consorts [A] considèrent que la condamnation à indemniser le preneur sortant d’une reconstruction à partir d’une prime d’assurance acquittée par le preneur est contraire aux dispositions européennes citées et à l’article 544 du code civil, en faisant peser une charge démesurée sur le propriétaire bailleur et comme étant dépourvue de base raisonnable.

Le dommage survenu à l’immeuble a nécessité sa reconstruction totale, laquelle a été presque intégralement payée par l’assureur : en effet, il résulte des conclusions des consorts [A] eux-mêmes que les sommes versées à la bailleresse de l’époque ont atteint un montant total de 158 739,70 euros, pour une reconstruction évaluée à hauteur de 175 615,71 euros (suivant l’évaluation faite a minima par l’expert en 2005). Il n’y a donc là ni atteinte manifeste au droit de propriété, ni de charge démesurée pesant sur le bailleur, puisque c’est au contraire grâce aux primes d’assurance réglées par le seul preneur que le propriétaire a pu faire reconstruire un immeuble à l’état neuf, alors que dans le cas contraire, il aurait perdu la valeur intégrale de celui-ci. Et ce d’autant que la valeur fixée en 2005 a nécessairement augmenté au bénéfice des propriétaires eu égard à l’évolution du prix de l’immobilier depuis. Enfin, il ressort du rapport que l’expert a rencontré de nombreuses oppositions à la réalisation de son expertise et n’a pu chiffrer certains postes, n’ayant jamais pu visiter les lieux et rentrer dans l’habitation et n’a pu statuer que sur pièces et proposé une évaluation a minima ;

Il y a lieu de constater en outre, dans le cas d’espèce, que le bail a finalement été résilié pour non-paiement des fermages, suite à une augmentation forte de celui-ci refusée par les preneurs, et qu’ainsi le bailleur a récupéré son bien et a pu en user depuis, alors que jamais les preneurs n’ont pu pour leur part rentrer en jouissance de ce nouvel immeuble.

Sur l’indemnité due aux preneurs :

Suivant l’arrêt de la Cour de cassation du 8 juin 2023, les anciens preneurs restent ainsi recevables à former une demande en indemnisation au titre de leur participation au financement des travaux de reconstruction du bien donné à bail sur le fondement des dispositions des articles L. 411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime :

Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.»

L’indemnité est ainsi fixée :

1° En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de

6 % par année écoulée depuis leur exécution. »

En l’espèce, en permettant au bailleur, par la souscription par le preneur d’une assurance, de bénéficier de la reconstruction totale de son bien détruit, les anciens preneurs ont par définition apporté de telles améliorations par cet « investissement » qu’a constitué ladite souscription. Dès lors, ce n’est pas sur le montant des primes que la cour doit se baser pour calculer l’indemnité due au preneur mais sur le montant des travaux réalisés grâce à ces primes.

Les consorts [A] forment une demande d’expertise avant dire droit, estimant que deux postes n’ont pas été pris en compte par l’expert en 2005. Il ne sera pas fait droit à cette demande d’expertise, dès lors que les postes en cause reposent uniquement sur deux factures de l’entreprise DECO RIDO des 1er avril et 1er août 1997, lesquelles figurent bien dans le rapport d’expertise et ont donc été prises en compte par l’expert dans son rapport final et son évaluation.

L’expert a évalué en 2005 (soit à la période correspondant la fin du bail) le coût de construction à la somme de 175 615,71 euros, tandis que les travaux supportés grâce aux indemnités versées par la société d’assurance PFA ont en réalité porté sur la somme de 158 739,70 euros (somme versée en deux fois à la bailleresse ; il importe peu que les consorts [A] n’aient pas retrouvé trace du second règlement, dès lors que celui-ci résultant d’une condamnation judiciaire, il appartenait à Mme [A] de procéder à son recouvrement ; son éventuelle inertie ne saurait être supportée par M. et Mme [T]) ; c’est donc bien ce dernier montant qui doit servir de base de calcul.

La période de calcul pour l’indemnité réduite de 6% par année à prendre en considération s’étend (conformément au 1° de L. 411-71 du code rural) de la date de réception des travaux à la date à laquelle le bail a été résilié : si la date de réception exacte des travaux n’est pas déterminée dans l’expertise (il ne s’agissait pas d’une mission confiée à l’expert et aucune déclaration d’achèvement n’est parvenue en mairie), il ressort des éléments contenus dans le rapport que la quasi intégralité des travaux ont pris fin courant 1997 ( cf expertise du 2 août 1997) ; la période de calcul de référence s’étend donc du 1er Janvier 1998 au 31 décembre 2004, soit sur 7 années (le calcul opérant par année entière, et le bail ayant été résilié à la date du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux, tel que confirmé par la cour d’appel, le 5 avril 2005); il ne saurait être retenu les dates évoquées par les preneurs, qui s’ils n’ont pas résidé dans l’immeuble, ont vu leur bail résilié du fait de leur propre refus de payer les fermages. C’est donc un amortissement de 42% qui doit être pratiqué sur le montant des indemnités versées par les assurances PFA au bailleur pour permettre la reconstruction, et c’est à la somme de 66 670,67 euros que doivent être condamnés les consorts [A].

Sur les frais irrépétibles :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer la décision de première instance sur ce point et de condamner in solidum les consorts [A] à payer à M. et Mme [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés pour l’appel.

Sur les dépens :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement s’agissant des dépens et à faire supporter la charge des dépens d’appel à MM. [J] et [R] [A], en ce compris les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de la cassation et y ajoutant,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [L] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] de leur demande d’indemnité au titre de la reconstruction de l’habitation,

Condamne in solidum MM. [J] et [R] [A] à payer à M. [L] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] la somme de 66 670,67 euros à titre d’indemnité pour la reconstruction de l’habitation, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne in solidum MM. [J] et [R] [A] à payer à M. [L] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d’appel.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Cécile MAMELIN