N° Minute : [Immatriculation 2]/268

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 12 Juin 2025

N° RG 24/00071 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HMUO

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] en date du 13 Décembre 2023, RG 22/01870

Appelant

M. [R] [S] [P]

né le 18 Mars 1950 à [Localité 8] – ESPAGNE, demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Lisa LEGRAND, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2024-001854 du 03/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Intimé

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1] pris en la personne de son représentant légal

Représenté par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau D’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 01 avril 2025 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de MonsieurFabrice GAUVIN, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2003, l’EPIC [Localité 7] Habitat a donné en location à M. [R] [S] [P] un garage fermé à [Localité 5].

Par acte d’huissier du 29 avril 2022, [Localité 7] Habitat a fait délivrer à M. [S] [P] un congé avec effet au 29 juillet 2022. Celui-ci n’ayant pas libéré les lieux à l’échéance, par acte délivré le 4 octobre 2022, [Localité 7] Habitat a fait assigner M. [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy pour que soit constatée la résiliation du bail, autoriser l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [S] [P] a comparu en faisant valoir qu’un accord serait intervenu devant le conciliateur de justice et s’est opposé aux demandes.

Par jugement contradictoire rendu le 13 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy a :

constaté que par l’effet du congé délivré le 29 avril 2022, le bail est résilié depuis le 29 juillet 2022,

dit que M. [S] [P] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis cette date,

en conséquence, ordonné à M. [S] [P] de libérer les lieux, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

dit que faute par M. [S] [P] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

condamné M. [S] [P] à payer à [Localité 7] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 29 juillet 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

constaté qu’à la date du 9 novembre 2023, M. [S] [P] était à jour du paiement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation,

rejeté le surplus des demandes,

condamné M. [S] [P] aux entiers dépens de l’instance,

constaté que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration du 12 janvier 2024, M. [S] [P] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 12 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [S] [P] demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1528 et suivants du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article R. 131-12 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les dispositions des articles 1103 et 2052 du code civil,

dire et juger recevable et bien fondé son appel,

infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

dire et juger que le constat d’accord conclu entre les parties le 2 février 2023 a acquis force de la chose transigée,

dire et juger irrecevables les demandes de [Localité 7] Habitat à l’issue de ce constat d’accord,

en tout état de cause,

débouter [Localité 7] Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner [Localité 7] Habitat au versement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 500 euros outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 21 juin 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, [Localité 7] Habitat demande en dernier lieu à la cour de :

confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

en conséquence,

constater la régularité du congé signifié à M. [S] [P] le 29 avril 2022 pour le 29 juillet 2022, du garage qui lui a précédemment été donné à bail le 1er décembre 2003 et situé [Adresse 4],

dire que M. [S] [P] est occupant sans droit ni titre,

ordonner à M. [S] [P] de libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

dire que faute de s’exécuter volontairement, [Localité 7] Habitat sera autorisé à procéder à l’expulsion de M. [S] [P] dans les formes légales, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner M. [S] [P] à payer au requérant une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer, outre charges justifiées, avec indexation, qui lui aurait été facturé à défaut de congé, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner M. [S] [P] à payer à [Localité 7] Habitat une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner encore M. [S] [P] aux dépens de première instance et d’appel.

L’affaire a été clôturée à la date du 10 février 2025 et renvoyée à l’audience du 1er avril 2025, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de l’action :

M. [S] [P] soutient que l’action de [Localité 7] Habitat serait irrecevable, le bailleur ayant renoncé à se prévaloir du congé qui lui a été donné en signant l’accord conclu devant le conciliateur de justice, accord qui a valeur de transaction.

En application de l’article 2044 du code civil la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

L’article 2052 du code civil dispose que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Selon l’article 1540 du code de procédure civile, en cas de conciliation, même partielle, il peut être établi un constat d’accord signé par les parties et le conciliateur de justice. La rédaction d’un constat est requise lorsque la conciliation a pour effet la renonciation à un droit.

L’article 1541 du même code dispose que, la demande tendant à l’homologation de l’accord issu de la conciliation est présentée au juge par requête de l’ensemble des parties à la conciliation ou de l’une d’elles, avec l’accord exprès des autres.

En l’espèce, le constat d’accord signé par les parties, le 2 février 2023, soit en cours de première instance, prévoit que :

« les parties décident de mettre fin à leur différend portant sur une procédure d’expulsion d’un garage. Elles déclarent s’accorder sur les points suivants :

— l’avant du garage sera totalement débarrassé pour le vendredi 17 février,

— M. [S] [P] enlève ses vélos au plus tard pour le 17 mars

— M. [S] [P] s’engage à répondre à toute sollicitation de la part de Mme [G] (Haute Savoie Habitat) dans le cadre de sa gestion de l’immeuble ».

Il résulte des termes de cet accord, qui n’a pas été soumis à l’homologation du juge, qu’implicitement, mais nécessairement, qu’il ne serait mis fin à la procédure d’expulsion engagée par [Localité 7] Habitat qu’à la condition du respect par M. [S] [P] des engagements pris dans le cadre de cet accord.

Cet accord conditionnel ne vaut donc pas transaction, faute de contenir des concessions réciproques de chacune des parties. Il n’y est d’ailleurs pas dit que [Localité 7] Habitat renoncerait au bénéfice de son congé, et les engagements pris par le locataire ne constituent pas des renonciations à un droit, puisqu’il s’engage en réalité à cesser des comportements contraires aux droits qu’il tient du bail.

De surcroît, et ainsi que l’a justement relevé le premier juge, M. [S] [P] ne justifie pas avoir exécuté les engagements pris qui auraient permis de mettre fin au différend. Il est au contraire établi que, malgré des relances, M. [S] [P] n’a pas déféré aux demandes de son bailleur, lequel a finalement décidé de reprendre l’instance précédemment interrompue par la conciliation.

L’action est donc recevable, aucune transaction au sens des articles 2044 et 2052 du code civil n’y faisant obstacle.

2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Le bail signé par les parties le 1er décembre 2003 qui porte sur un garage, distinct du bail d’habitation les liant par ailleurs, prévoit dans son article 6 qu’il pourra être donné congé à la volonté du preneur ou du bailleur, ce congé devant être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, ou signifié par acte d’huissier, avec un préavis de trois mois, à compter de la réception de la lettre ou de la signification.

Le congé signifié à M. [S] [P] le 29 avril 2022 n’est pas fondé sur un manquement du preneur à ses obligations, mais simplement sur la possibilité, offerte par la clause précitée, de mettre fin au bail avec un préavis de trois mois. Il est donc indifférent que M. [S] [P] soit à jour de ses loyers, ce fait ne pouvant faire obstacle à l’effet du congé, comme l’a justement relevé le premier juge.

Le congé étant régulier, c’est à juste titre que le jugement déféré a constaté la résiliation du bail à la date du 29 juillet 2023 et a ordonné à M. [S] [P] de libérer les lieux, et, à défaut de libération volontaire, ordonné son expulsion. C’est encore à bon droit que M. [S] [P] a été condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur les demandes accessoires :

M. [S] [P], qui succombe en son appel, en supportera les entiers dépens qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 7] Habitat la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [R] [S] [P], fondée sur l’existence d’une transaction,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy le 13 décembre 2023,

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [S] [P] aux entiers dépens de l’appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991,

Condamne M. [R] [S] [P] à payer à l’EPIC [Localité 7] Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 12 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

12/06/2025

M^e Lisa LEGRAND

M^e Fabienne BUFFET

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