République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 05/03/2026

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 22/02157 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UIGG

Jugement (N° 20/03568)

rendu le 15 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANTS

Monsieur [Y] [W]

né le 5 septembre 1984 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

La SCI HBII

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 2]

La SCI des Thermes

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

La SCI Matai

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Gautier Lacherie, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

INTIMÉE

La SAS [Adresse 3] Nord de [Adresse 4]

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 octobre 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 après prorogation du délibéré en date du 13 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 septembre 2024

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La SCI HBII, la SCI des Thermes et la SCI Matai, dont M. [Y] [W] est l’associé et le gérant, sont propriétaires de plusieurs biens immobiliers. Elles en ont confié la gestion locative à la société [Adresse 6] (la société Square habitat).

Lui reprochant de leur avoir causé divers préjudices par sa gestion jugée défaillante, la SCI HBII, la SCI des Thermes et M. [W] l’ont assignée en indemnisation par acte du 18 novembre 2020.

La SCI Matai est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 15 mars 2022, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

— condamné la SCI HBII, la SCI des Thermes, la SCI Matai et M. [W] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les autres demandes ;

— condamné in solidum la SCI HBII, la SCI des Thermes, M. [W] et la SCI Matai aux dépens.

Par déclaration du 2 mai 2022, la SCI HBII, la SCI des Thermes, la SCI Matai et M. [W] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs conclusions remises le 2 août 2022, demandent à la cour de :

— l’infirmer en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Sur les demandes de la SCI Matai

— condamner la société [Adresse 3] à payer à la SCI Matai la somme de 4 881,78 euros ;

Subsidiairement, au titre de la perte de chance de recouvrer la dette locative,

— condamner la société [Adresse 3] à payer à la SCI Matai la somme de 3 417,25 euros ;

Sur les demandes de la SCI des Thermes

— condamner la société [Adresse 3] à payer à la SCI des Thermes la somme de 88 019,43 euros ;

Subsidiairement, au titre de la perte de chance de recouvrer la dette locative et le coût des travaux de reprise des dégradations locatives,

— condamner la société [Adresse 3] à payer à la SCI des Thermes la somme de 61 613,60 euros ;

Sur les demandes de la SCI HBII

— condamner la société [Adresse 3] à payer à la SCI HBII la somme de 10 848,83 euros ;

Subsidiairement, au titre de la perte de chance de recouvrer les frais de réparation du plancher,

— condamner la société [Adresse 3] à payer à la SCI HBII la somme de 9 763,95 euros ;

Sur les demandes de M. [W]

— condamner la société [Adresse 3] à payer à M. [W] la somme de 50 000 euros ;

En tout état de cause

— condamner la société Square habitat à payer à la SCI des Thermes, à la SCI HBII, à la SCI Matai et à M. [W] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux dépens de première instance et d’appel, en autorisant Maître Gauthier Lacherie à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Aux termes de ses conclusions remises le 23 septembre 2022, la société [Adresse 3] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

— débouter la SCI HBII, la SCI des Thermes, la SCI Matai et M. [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum la SCI HBII, la SCI des Thermes, la SCI Matai et M. [W] à payer à la société [Adresse 7] habitat la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

1- Sur la demande indemnitaire de la SCI des Thermes

Sont concernés par cette demande deux appartements respectivement situés aux 1er et 4e étages d’un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 5] (Pas-de-[Localité 5]), confiés en gestion à la Maison de l’immobilier, aux droits de laquelle vient la société [Adresse 3], par mandat du 14 août 2001.

1-1 Sur l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble

Cet appartement a été donné à bail par la SCI des Thermes aux époux [J] par acte du 4 octobre 1999. Le bailleur a repris possession des lieux le 13 juillet 2015. Il est reproché à la société Square habitat d’avoir laissé se développer la dette locative et se dégrader le bien.

1-1-1 Sur la dégradation du bien

Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la SCI des Thermes et la Maison de l’immobilier, aux droits de laquelle vient la société Square habitat, ont conclu un 'mandat de gestion immobilière’ le 14 août 2001. Aux termes de ce contrat, le mandataire est tenu de la gestion courante du bien. A ce titre, il s’engage à 'faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais urgentes en avisant rapidement le mandant, prendre toutes mesures conservatoires'. Cette obligation n’impose pas au mandataire de s’enquérir lui-même de l’état du bien, mais de faire procéder aux réparations ou mesures conservatoires dont la nécessité lui serait signalée par le preneur ou son mandant. Aussi ne saurait-il lui être reproché la prétendue dégradation du bien litigieux, n’étant pas démontré ni même soutenu qu’il n’aurait pas fait procéder aux réparations ou mesures conservatoires dont la nécessité lui aurait été signalée, les pièces produites témoignant au contraire de diligences accomplies à la suite de doléances du preneur et de la mairie. Si, comme l’exposent les appelants, le contrat de location conclu le 4 octobre 1999 stipule que le preneur s’engage à 'ne pouvoir s’opposer à ce que le propriétaire ou son représentant visite les lieux loués s’il le juge utile', il ne s’en déduit qu’une simple faculté de visite, partant, aucune obligation pour le mandataire d’y procéder et ainsi de contrôler l’évolution de l’état des lieux loués.

A supposer même, pour les seuls besoins de la discussion, que cette clause ait imposé au mandataire une obligation de suivi de l’état du bien, les pièces produites ne permettraient en toute hypothèse pas de caractériser la faute de l’intimée. Il ressort en effet de l’état des lieux d’entrée du 4 octobre 1999 que les preneurs ont été mis en possession d’un appartement largement défraîchi voire dégradé, sans qu’il soit possible de vérifier que la situation dont rend compte le procès-verbal de constat du 8 décembre 2011 témoigne d’une vétusté accrue par la décennie écoulée ou d’une dégradation causée par la négligence des occupants. Il n’est ensuite produit aucun état des lieux de sortie qui permettrait de se convaincre que le devis du 12 décembre 2016 produit par le bailleur ne relèverait pas davantage d’une rénovation imposée par l’usure du temps que d’une réfection commandée par l’incurie des preneurs.

Il y a donc lieu de rejeter la demande indemnitaire formée au titre de la dégradation du bien, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

1-1-2 Sur la dette locative

Aux termes du mandat de gestion précité, 'en cas de difficultés ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes les actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant les tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres et pièces, le tout dans le respect du Nouveau Code de procédure civile et notamment de son article 828 et, sous réserve d’obtenir au préalable un mandat spécial, faire toutes déclarations de créance.'

Cette stipulation imposait à la société Square habitat d’accomplir toutes diligences utiles pour recouvrer d’éventuels impayés, lesquels sont survenus puisqu’il ressort d’un avis d’échéance émis par le gestionnaire du bien que la dette locative s’élevait à 20 015,19 euros au 31 juillet 2015.

Il s’infère du relevé produit par l’intimée que le compte des preneurs est devenu chroniquement débiteur à compter d’octobre 2008, sans toutefois dépasser un mois de loyer avant avril 2011. Dès avant cette date, la société [Adresse 3] avait mis en demeure le preneur et la caution de régulariser l’arriéré. En juillet 2011, soit dans un délai raisonnable après que la dette eut excédé un montant inquiétant, le gestionnaire a pris l’initiative d’un recouvrement forcé et d’une action en résiliation, laquelle n’a toutefois pu aboutir en raison d’une procédure parallèle en rétablissement personnel. Un jugement du tribunal d’instance de Calais du 14 janvier 2013 a accordé des délais de paiement et fixé un échéancier qui sera imparfaitement respecté à compter de juillet 2013. Un congé pour motifs légitimes et sérieux a ensuite été signifié le 29 avril 2014 à fin de reprise au terme du bail, soit le 31 octobre 2014. Il a été vainement tenté de reprendre les lieux en novembre 2014, lesquels ont finalement été libérés en juillet 2015. Il ressort de tout ce qui précède que la société Square habitat a suffisamment fait diligence pour recouvrer la dette litigieuse.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

1-1-3 Sur les frais d’évacuation

La SCI des Thermes réclame la somme de 990 euros au titre de 'frais d’évacuation de l’appartement et de mise à la décharge de déblais'. Pour en justifier, elle renvoie à une pièce 5 qui ne comporte toutefois aucune prestation d’évacuation et de mise à la décharge. En toute hypothèse, ces frais procèdent de la dégradation du bien dont on a vu que la société Square habitat n’était pas responsable. Il s’ensuit que la SCI des Thermes sera nécessairement déboutée de sa demande, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

1-2 Sur l’appartement situé au 4e étage de l’immeuble

Cet appartement a été donné à bail par la SCI des Thermes à Mme [Q] [O] par acte du 7 octobre 2010. Le bailleur a repris possession des lieux le 19 décembre 2019. Il est reproché à la société Square habitat d’avoir laissé se développer la dette locative et se dégrader le bien.

1-2-1 Sur la dégradation du bien

Ainsi qu’indiqué précédemment, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la SCI des Thermes et la Maison de l’immobilier, aux droits de laquelle vient la société Square habitat, ont conclu un 'mandat de gestion immobilière’ le 14 août 2001. Aux termes de ce contrat, le mandataire est tenu de la gestion courante du bien. A ce titre, il est tenu de 'faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais urgentes en avisant rapidement le mandant, prendre toutes mesures conservatoires'. Cette obligation n’impose pas au mandataire de s’enquérir lui-même de l’état du bien, mais de faire procéder aux réparations ou mesures conservatoires dont la nécessité lui serait signalée par le preneur ou son mandant. Aussi ne saurait-il lui être reproché la prétendue dégradation du bien litigieux, n’étant pas démontré ni même soutenu qu’il n’aurait pas fait procéder aux réparations ou mesures conservatoires dont la nécessité lui aurait été signalée. Si, comme l’expose l’appelant, le contrat de location conclu le 7 octobre 2010 stipule que le preneur 'devra laisser visiter les locaux loués par le bailleur ou son représentant chaque fois que cela sera rendu nécessaire pour des réparations, la sécurité de l’immeuble ou le respect des dispositions législatives ou réglementaires', il ne s’en déduit aucune obligation pour le mandataire de visiter les lieux afin de contrôler l’évolution de leur état.

Dans ces conditions, la société Square habitat ne saurait être déclarée responsable des dégradations commises, telles qu’elles résultent d’un procès-verbal de constat établi le 6 mars 2020.

Il y a donc lieu de rejeter la demande indemnitaire formée au titre de la dégradation du bien, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

1-2-2 Sur la dette locative

Aux termes du mandat de gestion précité, 'en cas de difficultés ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes les actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant les tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres et pièces, le tout dans le respect du Nouveau Code de procédure civile et notamment de son article 828 et, sous réserve d’obtenir au préalable un mandat spécial, faire toutes déclarations de créance.'

Cette stipulation imposait à la société [Adresse 3] d’accomplir toutes diligences utiles pour recouvrer d’éventuels impayés, lesquels sont survenus puisqu’il ressort d’un avis d’échéance émis par le gestionnaire du bien que la dette locative s’élevait à 10 155,11 euros au 15 avril 2020.

Il s’infère du relevé produit par l’intimée que, si le compte du preneur est devenu débiteur à compter de janvier 2018, il est redevenu créditeur en novembre 2018. S’il n’a ensuite cessé d’être en débit, la société Square habitat a, dès le 26 février 2019, fait délivrer un commandement de payer, suivi d’une assignation en expulsion délivrée le 27 juin 2019, de sorte qu’elle s’est conformée au mandat qui était le sien, étant observé que la production incomplète du contrat de location ne permet pas à la cour d’apprécier le grief tenant à l’absence de vérification de la solvabilité du preneur.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

1-2-3 Sur les frais de débarras

La SCI des Thermes réclame la somme de 800 euros au titre d’un 'forfait débarras d’objets hétéroclites ou encombrants y compris chargement, transport à la décharge et frais de décharge'. Pour en justifier, elle renvoie à une pièce 9 qui ne permet pas de relier avec certitude les frais invoqués à l’appartement litigieux, aucun élément ne permettant de vérifier que l''[Localité 6] [Adresse 9]' visé dans le devis se confondrait avec celui donné à bail, le contrat de location mentionnant uniquement un logement situé au '4ème étage'. En toute hypothèse, ces frais procèdent de la dégradation du bien dont on a vu que la société Square habitat n’était pas responsable. Il s’ensuit que la SCI des Thermes sera nécessairement déboutée de sa demande, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

2 – Sur la demande indemnitaire de la SCI HBII

Est concerné par cette demande un appartement situé [Adresse 10] à [Localité 5] (Pas-de-[Localité 5]), confié en gestion à la MSI [Localité 5], aux droits de laquelle vient la société Square habitat, par mandat du 29 mai 2009.

Par acte du 20 juin 2014, cet appartement a été donné à bail par la SCI HBII à MM. [I] et [K]. Ceux-ci ont libéré les lieux le 14 mars 2017.

Aux termes du mandat précité, le gestionnaire du bien a notamment pour mission de :

'Faire exécuter toutes réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse le montant d’un loyer et celles plus importantes mais urgentes, en aviser rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires ;

— pour tous les autres travaux, les faire exécuter après accord écrit du mandant ;

— s’adjoindre le concours d’un maître d’oeuvre ou d’un technicien, si le mandataire le juge nécessaire et après accord écrit du mandant ;

— en régler les factures dans la limite des fonds disponibles.'

La SCI HBII reproche à la société [Adresse 3] de lui avoir réclamé le dépôt de garantie afin de le restituer aux preneurs à leur départ des lieux, alors même que des travaux de reprise du plancher leur étaient imputables.

S’il résulte de la comparaison du procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée du 27 juin 2014 (p. 41) et du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 14 mars 2017 (p. 30) que le plancher de l’une des pièces du deuxième étage a effectivement connu une forte dégradation, aucun élément ne permet toutefois de se convaincre que celle-ci serait imputable aux preneurs et que le dépôt de garantie aurait en conséquence été injustement réclamé.

Au regard des éléments versés aux débats par la société Square habitat, il s’avère que la dégradation du plancher lui a été signalée par les preneurs en cours de bail. Il se déduit encore des pièces produites que la nécessité de procéder à des travaux en raison du mérule a été signalée à la SCI HBII par le gestionnaire du bien courant 2016, le bailleur n’ayant toutefois pas donné suite. Aucun élément ne permet de conforter la thèse d’un prétendu dégât des eaux non pris en charge par la société Square habitat. Si le plancher s’est dégradé durant la gestion du bien, l’intimée a fait diligence pour solliciter du bailleur la réalisation de travaux, de sorte qu’elle n’a commis aucune faute et légitimement sollicité la restitution du dépôt de garantie, le désordre ne s’analysant pas en une dégradation locative.

En conséquence, la SCI HBII ne peut qu’être déboutée de sa demande indemnitaire, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

3- Sur la demande indemnitaire de la SCI Matai

Est concerné par cette demande un immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 5] (Pas-de-[Localité 5]), confié en gestion à la société [Adresse 3].

Par acte du 1er avril 2018, cet immeuble a été donné à bail par la SCI Matai à la SARL Promo déstockage, laquelle était débitrice d’un arriéré locatif de 4 881,78 euros au 1er septembre 2021.

La SCI Matai reproche à la société Square habitat d’avoir laissé se constituer cette dette sans réagir.

Il n’est toutefois pas versé aux débats le mandat de gestion confié à la société [Adresse 3], de sorte que la cour n’est pas en mesure d’apprécier la réalité des manquements contractuels reprochés à l’intimée.

La société Matai sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

4- Sur la demande indemnitaire de M. [W]

M. [W] soutient que le défaut de paiement des loyers l’a contraint à injecter des fonds personnels dans la SCI des Thermes et la SCI HBII afin d’éviter leur liquidation ou à tout le moins l’ouverture d’une procédure collective. Ces avances de trésorerie auraient entraîné une baisse de son niveau de vie.

Le préjudice ainsi invoqué procède nécessairement des fautes commises par la société [Adresse 3] dans la gestion des biens immobiliers litigieux. Dès lors qu’aucune faute n’a précédemment été retenue à l’encontre de l’intimée, M. [W] ne peut qu’être débouté de sa demande, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

5- Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que le jugement entrepris soit confirmé de ces chefs et que la SCI des Thermes, la SCI HBII, la SCI Matai et M. [W] soient condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à la société [Adresse 3] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Condamne in solidum la SCI des Thermes, la SCI HBII, la SCI Matai et M. [Y] [W] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur demande formée au même titre ;

Les condamne in solidum aux dépens d’appel ;

Le greffier

Le président