COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04527 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P6LZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 AOUT 2023

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 21/01665

APPELANTE :

S.C.I. S.I.A.M

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Madeleine ARCHIMBAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 10 Novembre 2025 révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 1er décembre 2025.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

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* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SIAM, dont les associés sont M. [V] [R] et Mme [T] [H] épouse [R], a acquis en 2015 un appartement en rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (34), constituant le lot n°4.

M. [Z] [P] est propriétaire, depuis 2000, du lot situé au-dessus de celui appartenant à la SCI SIAM.

Se plaignant d’infiltrations d’eaux à répétition depuis le mois de mars 2016 au niveau du plafond de leur chambre, les époux [R] ont, par acte du 25 mai 2020, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, qui par ordonnance du 23 juillet 2020, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [J] [I], au contradictoire de la société Maif, assureur des époux [R], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], de son assureur, la société Gan Assurance, et de M. [Z] [P].

L’expert a déposé son rapport définitif le 16 janvier 2021.

Poursuivant l’instance au fond, les époux [R] ont, par acte d’huissier de justice du 16 avril 2021, fait assigner M. [Z] [P] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en responsabilité et en réparation de leurs préjudices.

Par décision du 23 juin 2022, le magistrat chargé de la mise en état a acté l’intervention volontaire de la SCI SIAM et a déclaré irrecevables les demandes de M. [V] [R] et Mme [T] [H] épouse [R], n’ayant pas qualité à agir à titre personnel.

Le jugement contradictoire rendu le 24 août 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute la SCI SIAM de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SCI SIAM à payer à M. [Z] [P] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI SIAM aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le premier juge constate l’absence de lien de causalité entre les infiltrations constatées et le receveur de douche de M. [Z] [P], tenant l’absence de détection de fuites en provenance du bac à douche du copropriétaire par l’expert judiciaire, le caractère non contradictoire du rapport de visite du 25 janvier 2019 et la reprise de ses conclusions, sans investigations supplémentaires, par les rapports datés du 26 février et 24 avril 2019.

La SCI SIAM, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 6 septembre 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 novembre 2025. Après rabat de cette ordonnance, la clôture a été prononcée à l’audience tenue le 1er décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 10 novembre 2025, la SCI SIAM, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 24 août 2023 RG 21/01665 en toutes ses dispositions ;

Déclarer irrecevables et rejeter les conclusions communiquées par M. [Z] [P] le 7 novembre 2025, soit la veille de la clôture, ainsi que sa pièce 18 communiquée le même jour ;

A titre subsidiaire, ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au 1er décembre 2025 ;

Dire et juger que M. [Z] [P] a reconnu les infiltrations intervenues de 2016 à 2019 en procédant à de multiples interventions sur son bac à douche ;

Dire et juger que M. [Z] [P] a commis une faute en posant un second receveur sur le premier sans respecter les règles de l’art et les Documents Techniques Unifiés (DTU) de la plomberie et du carrelage, pour finalement installer une dalle béton en 2019 ou 2020, laquelle ne respecte pas non plus les règles de l’art et les DTU, cette non-conformité ayant été constatée par l’expert judiciaire ;

Dire et juger que ces travaux non conformes sont à l’origine des désordres constatés dans l’appartement de la SCI SIAM, consistant en des infiltrations récurrentes dont quatre dégâts des eaux déclarés et l’effondrement de la poutre située au niveau de la mezzanine, ayant entraîné des réparations et une perte de revenus locatifs, comme établi par le faisceau d’indices graves, précis et concordants constitué par les photographies, rapports techniques amiables, attestations, constatations et rapport d’expertise judiciaire versés aux débats et soumis à la contradiction ;

Condamner M. [Z] [P] à effectuer les travaux de mise en conformité tels que définis par le rapport d’expertise judiciaire ou à justifier d’une facture attestant de leur réalisation conforme aux règles de l’art et aux DTU applicables, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner M. [Z] [P] à verser à la SCI SIAM les sommes suivantes :

-852,05 euros au titre de la réparation des préjudices matériels subis,

-8.505 euros au titre de l’indemnisation de la perte des loyers,

-3.000 euros au titre du préjudice moral subi en raison des désordres récurrents et de leurs conséquences ;

Condamner M. [Z] [P] à verser à la SCI SIAM la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les frais exposés en première instance et en appel ;

Condamner M. [Z] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Baudiere-Servat, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre principal, la SCI SIAM conclut à la responsabilité de l’intimé sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. Elle soutient que le rapport d’expertise judiciaire établit incontestablement un lien de causalité entre les désordres affectant son appartement et les travaux réalisés par M. [Z] [P] sur son receveur de douche.

A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de l’intimé sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, affirmant que celui-ci aurait commis une faute en ne respectant pas les règles de l’art et les Documents Techniques Unifiés de la plomberie et du carrelage, lors de la réalisation des travaux.

A titre très subsidiaire, elle conclut à la responsabilité civile extracontractuelle du copropriétaire.

L’appelante fait valoir qu’elle a subi un préjudice matériel et immatériel, dans la mesure où l’appartement serait devenu inhabitable et impropre à la location en raison des infiltrations, la contraignant à réaliser de multiples réparations. Elle prétend également justifier de son préjudice moral, affirmant que l’intimé aurait adopté une attitude agressive, qu’il refuserait de communiquer l’identité de son assureur et de procéder à la réparation de son bac de douche.

Dans ses dernières conclusions du 12 novembre 2025, M. [Z] [P] demande à la cour de :

A titre principal et liminaire,

Constater l’irrecevabilité des conclusions responsives et récapitulatives n°3 de la société civile immobilière SIAM déposées postérieurement à l’ordonnance de clôture du 10 novembre 2025, en violation de l’article 802 du code de procédure civile ;

Prononcer d’office cette irrecevabilité revêtant un caractère d’ordre public ;

Dire que ces conclusions ne peuvent produire aucun effet juridique et que la cour ne peut s’y référer ;

A titre subsidiaire, si la cour devait examiner les demandes procédurales formées par la SCI SIAM dans ses conclusions n°3,

Rejeter comme infondée en droit et en fait la demande d’irrecevabilité formée par la SCI SIAM à l’encontre des conclusions d’intimé n°2 de M. [Z] [P] signifiées le 7 novembre 2025 à 17h13 ;

Rejeter comme infondée la demande d’irrecevabilité formée à l’encontre de la pièce n°18 versée aux débats par M. [Z] [P] ;

Dire et juger que les conclusions d’intimé n°2 de M. [Z] [P] comportent une identification visible et précise, et que le grief tiré de leur prétendue absence de numérotation est dénué de tout fondement juridique et factuel ;

Dire et juger que la communication des conclusions d’intimé n°2 deux jours avant l’ordonnance de clôture respecte pleinement le principe du contradictoire, compte tenu de leur nature répliquant à des moyens déjà connus et du délai raisonnable laissé à l’adversaire pour solliciter le report de la clôture ;

Constater que la SCI SIAM a effectivement sollicité le report de l’ordonnance de clôture par message RPVA, démontrant ainsi sa capacité effective à prendre connaissance des conclusions d’intimé n°2, à les analyser et à y réagir utilement ;

Rejeter la demande subsidiaire de rabat de l’ordonnance de clôture du 10 novembre 2025, faute de cause grave révélée depuis son prononcé au sens des articles 803 et 914-4 du code de procédure civile ;

Dire et juger que la communication des conclusions d’intimé n°2 le 7 novembre 2025 constitue une circonstance antérieure à l’ordonnance de clôture du 10 novembre 2025, connue de la SCI SIAM qui a pu solliciter le report avant la clôture, et qu’elle ne peut constituer une cause grave justifiant la révocation ;

Sur le fond,

Rappeler que l’expert n’a pas constaté les désordres visés par la SCI SIAM ;

Rappeler que la SCI SIAM a réalisé des travaux avant les mesures d’investigation qui ont rendu impossible de réaliser les constatations pourtant nécessaires entre le plafond et la salle de bain de M. [Z] [P] ;

Rappeler que l’expert n’a accompli aucune investigation aux fins d’identifier les causes et origines des prétendus désordres ;

Rappeler que l’expert dans son rapport indique ne pas être en mesure d’identifier une cause unique ;

Rappeler qu’aucun désordre ou sinistre n’a été constaté depuis plus de 7 ans ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 24 août 2023 entre les parties ;

En tout état de cause,

Relever que conformément au rapport et aux courriers de l’assureur de la SCI SIAM, le bien lui appartenant est parfaitement habitable ;

Dire n’y avoir lieu à indemniser l’appelante de quelconque préjudice ;

Débouter la SCI SIAM de leurs entières demandes, en ce compris, la condamnation du concluant aux frais d’expertise ;

Condamner fermement la SCI SIAM au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [Z] [P] soutient que sa responsabilité ne saurait être retenue, dès lors qu’aucun désordre affectant l’appartement de l’appelante n’aurait été constaté par l’expert judiciaire, lequel n’aurait pas été en mesure d’identifier les causes des sinistres, en raison de la réfection du plafond du bien de la SCI SIAM antérieurement à la mesure d’expertise. Il prétend également que les éléments remis à l’expert judiciaire par les époux [R] seraient déclaratifs et non contradictoires, et par conséquent inexploitables.

L’intimé conclut au caractère infondé de la demande au titre du préjudice immatériel, affirmant que l’appelante ne justifierait pas de l’impossibilité d’occuper son bien. Il sollicite également le rejet de la demande au titre du préjudice moral, soutenant avoir fait le nécessaire pour se rendre disponible.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour observe que l’ordonnance du 10 novembre 2025, prononçant la clôture de la procédure, a fait l’objet d’un rabat à l’audience tenue le 1er décembre 2025, date à laquelle une nouvelle clôture a été prononcée.

Il en résulte que les prétentions exposées tant par l’appelante que par l’intimé relatives à l’irrecevabilité des conclusions respectives, l’une pour une communication tardive et l’autre pour une transmission post-clôture deviennent sans objet et ne seront en conséquence pas examinées par la cour.

Il en est de même pour la demande de rejet de la pièce 18 communiquée par M. [Z] [P] la veille de la clôture et ce pour le même motif.

Sur la responsabilité de M. [Z] [P]

La SCI SIAM met en cause la responsabilité de M. [Z] [P] à titre principal sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

La responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage est une action civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la personne de solliciter la réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble. Il suffit pour la victime de démontrer que le trouble trouve son origine dans l’immeuble. Ainsi, le propriétaire d’un fonds peut obtenir réparation du dommage occasionné par le fonds voisin ou par les travaux exécutés par le propriétaire de ce fonds.

Le premier juge a débouté la SCI SIAM de l’intégralité de ses demandes sur le constat d’un défaut de preuve du lien de causalité entre les infiltrations d’eaux subies et le receveur du copropriétaire du R+1, se référant ainsi au rapport d’expertise judiciaire selon lequel « la structure bois (poutres) a subi les passages successifs de l’eau en provenance d’appartements adjacents à celui de M. [P] ».

La SCI SIAM conteste cette analyse et fait reproche à M. [P], propriétaire de l’appartement situé au-dessus de son logement, d’être à l’origine de quatre dégâts des eaux subis dans leur lot de 2016 à 2019 endommageant le plafond de la chambre, et dont l’origine est attribuée à une fuite provenant du receveur du bac de douche localisé dans la salle de bains de M. [Z] [P] et installé par ses soins.

Elle produit au soutien de sa prétention:

— divers courriers datant de 2018 et 2019 invitant notamment M. [Z] [P] à prendre toutes dispositions utiles pour remédier à ces infiltrations ;

— un rapport d’intervention du 1er février 2019 établi par Ax’Eau exposant qu’à la suite d’essais d’écoulement dans les réseaux d’eaux usées/ eaux vannes mais également de l’utilisation d’une caméra endoscopique, il n’a pas été mis en évidence de problèmes d’écoulement ni de problème en lien avec un défaut d’étanchéité des réseaux sous pression, mais qu’en revanche a été identifié un défaut d’étanchéité sur la douche et ses joints périphériques de réalisation récente, celle-ci étant située au droit de la zone sinistrée. Il est indiqué que les supports du plafond sont humides ;

— les rapports Polyexpert des 26 février et 15 mars 2019 confirmant le défaut d’étanchéité des joints périphériques du bac à douche de l’appartement appartenant à M. [Z] [P] qui est à l’origine des désordres subis par le logement situé au-dessous ; cela étant, il est indiqué que si lors des mesures d’investigation, la destruction du plafond de la mezzanine a révélé des solives et des poutres de maintien du plancher très endommagées, l’état de cette structure bois n’est pas lié aux infiltrations subies ces dernières années chez Mme [R] mais à une vétusté importante ; il est ainsi proposé une indemnisation d’un montant de 395,33 euros ;

— un mail du conseil syndical du 30 septembre 2019 exposant que la dépose du plafond de l’appartement appartenant à la SCI SIAM a mis en évidence que quatre poutres sont abîmées et à conforter, trois à cause des infiltrations et une à cause d’insectes xylophages (pièce 17) ;

— l’analyse établie par Elex le 7 octobre 2019 faisant état d’une « dégradation importante de la poutre située sous le bac à douche de l’appartement de M. [Z] [P], d’un maintien mécanique du bac à douche qui mérite vérification par un professionnel et des traces de ruissellement récentes sur les briques de maintien du bac à douche ».

A titre liminaire, il convient d’écarter l’argument selon lequel la SCI SIAM étant intervenue, il est impossible de déterminer l’origine des désordres, comme étant non fondé au regard des constatations et des éléments concordants datés de l’année 2019.

Ces pièces établissent de manière incontestable l’existence de plusieurs dégâts des eaux subis par la SCI SIAM de 2016 à 2019, dont l’appartement est situé sous le logement de M. [P], et plus précisément d’infiltrations retrouvées au plafond de la chambre située au droit du receveur de douche, sur lequel l’intimé a effectué des travaux.

La récurrence de ces infiltrations caractérise l’existence du trouble et de son anormalité.

S’agissant de la question de l’imputabilité de ce trouble au fonds voisin ou plus précisément aux travaux exécutés par le propriétaire de ce fonds, ces pièces permettent d’exclure certaines causes à savoir des problèmes d’écoulement ou un défaut d’étanchéité des réseaux sous pression. Il est donc acquis que les canalisations, situées dans le plancher, ne sont pas à l’origine de ces dégâts des eaux.

Par ailleurs, elles signalent de manière concordante « un défaut d’étanchéité sur la douche et ses joints périphériques de réalisation récente, celle-ci étant située au droit de la zone sinistrée" et elles mettent en exergue la concomitance des évènements, à savoir la pose d’un nouveau receveur en 2016 et l’apparition des infiltrations, analyse d’ailleurs confirmée par le pré-rapport établi le 7 décembre 2020 et le rapport d’expertise judiciaire du 12 janvier 2021.

En effet, l’expert relate l’existence de quatre fuites, la première datée de 2016 à la suite de la pose d’un receveur de douche par M. [Z] [P], sur le receveur d’origine, avec la récurrence du même phénomène en 2017, en août 2018 et enfin en août 2019.

Selon lui, ces dégâts des eaux ont tous la même origine, à savoir des infiltrations d’eau au niveau du plafond de la chambre provenant du bac à douche de l’appartement du dessus situé à l’étage, appartenant à M. [P].

L’expert affirme que la réparation faite dans l’appartement de M. [Z] [P] à la suite des dégâts des eaux de son receveur est à l’origine d’une quatrième fuite et des dommages survenus dans l’appartement situé au-dessous. Il relève encore que les différentes interventions sur ce receveur ne sont pas l''uvre d’un professionnel, ce qui explique d’ailleurs les différents sinistres.

Il conclut sur ce point en l’entière responsabilité de M. [Z] [P] dans la survenance des dégâts des eaux, puisqu’il n’a pas réalisé les travaux dans les règles de l’art ni dans le respect des préconisations des DTU de plomberie de carrelage.

Il résulte encore de l’expertise que sur le constat d’une nouvelle fuite et de l’effondrement de la poutre placée au-dessous, le 2 octobre 2019 nécessitant l’intervention de la société Reno pour étaiement et renforcement des poutres, l’intimé a enlevé les deux receveurs superposés pour réaliser une dalle en béton et installer un nouveau receveur en novembre 2020.

Il n’est nullement contesté par les parties que depuis la réalisation de cette dalle et la pose d’un nouveau receveur, aucune nouvelle fuite n’est à déplorer de sorte que les travaux réalisés sur le receveur en 2016 et le défaut d’étanchéité des joints de douche sont bien à l’origine des infiltrations dénoncées.

L’imputabilité des dégâts des eaux à l’installation et la réfection du receveur est entière.

Sur la question de l’effondrement de la poutre, il a été mis en évidence, lors du démontage du plafond, une dégradation des poutres situées dans le plancher séparant les deux logements.

L’expert judiciaire précise que celle-ci est endommagée de par son ancienneté et qu’il lui parait difficile de différencier la vétusté, les insectes et les passages successifs de l’eau.

Cela étant, si l’expert note les multiples et très anciens passages d’eau en provenance d’appartements adjacents à celui de l’intimé, il relève néanmoins que quatre infiltrations ont eu lieu du 16 avril 2016 au 2 août 2019 avant l’effondrement de la poutre et que « ces infiltrations ont à tout le moins participé et accéléré l’érosion de la poutre, dans quelle proportion, nul ne peut le dire, mais ces infiltrations résultent de travaux réalisés ensuite sans respect des normes techniques de la profession ».

Ainsi, la concomitance entre l’installation du bac en 2016, l’apparition des premières infiltrations à cette date, leur persistance pendant quatre années et l’effondrement de la poutre le 2 août 2019, permet de retenir l’ imputabilité au moins partielle du sinistre au défaut d’étanchéité du receveur de douche installé par M. [P], qui a procédé à cet aménagement sans avoir recours au service d’un professionnel, et sans s’assurer de l’étanchéité de l’ouvrage après la survenance du premier dégât des eaux, laissant ainsi en place un receveur défaillant pendant quatre années.

M. [P] ne peut donc objecter la vétusté de la poutre et l’existence d’autres causes, que la cour analyse comme des causes exonératoires à sa responsabilité de plein droit lié au trouble anormal de voisinage.

En conséquence, l’analyse du premier juge ne saurait prospérer en appel. En effet, la cour observe que si le rapport d’expertise évoque une fragilité préexistante des poutres en cause, due notamment à leur vétusté, le passage ancien d’eaux ou encore la présence d’insectes xylophages, pour autant il retient une participation des infiltrations provenant du receveur de douche à la dégradation des poutres et l’effondrement d’une partie du plancher et conclut que les fuites du receveur situé au-dessus de l’appartement en cause sont à l’origine des dégâts des eaux affectant le logement de la SCI SIAM, raisons pour lesquelles d’ailleurs l’expert judiciaire propose que l’ensemble des préjudices découlant des différents sinistres soit supporté par l’intimé.

En présence de causes multiples, la responsabilité de M. [Z] [P] ne peut être écartée, comme l’a décidé le premier juge, mais doit donner lieu à l’examen d’éventuelles causes exonératoires auxquelles est soumis le trouble anormal du voisinage et qui peuvent entraîner une exonération partielle de la responsabilité de nature à limiter le montant de l’indemnisation.

Les causes évoquées par l’expert judiciaire, dont M. [P] peut légitimement se prévaloir et qui sont établies par le rapport d’expertise à savoir la vétusté, le passage ancien d’eaux ou encore la présence d’insectes xylophages, sont de nature à justifier une exonération partielle de sa responsabilité de nature à limiter le montant de l’indemnisation à hauteur de 20% s’agissant des dommages en lien avec l’effondrement de la poutre et la fragilisation du plancher.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Sur la réparation des préjudices subis

— sur le préjudice matériel :

Selon le rapport d’expertise judiciaire, le préjudice matériel comprend la réfection du receveur avec les murs par un professionnel, qu’il chiffre à la somme de 1.628 euros, ainsi que le remboursement des achats pour travaux faits à la suite des dégâts des eaux par M. [R] pour une somme de 852,05 euros.

La demande présentée par la SCI SIAM porte uniquement sur cette dernière somme, qui correspond à la facturation de matériels utilisés pour la réalisation de travaux de réparation réalisés par M. [R]. L’expert a tenu compte des factures produites et répertoriées en page 22 du rapport.

Cette demande est justifiée à hauteur de 852,05 euros s’agissant de la réparation des conséquences d’infiltrations d’eau, pour lesquelles la responsabilité de M. [P] est entière.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

— sur la perte de loyers :

La SCI SIAM revendique une perte locative soutenant que le logement a été acquis uniquement pour être loué, qu’en raison de la répétition des dégâts des eaux, les locataires ont été contraints de quitter les lieux le 30 juin 2018, et enfin qu’en raison de l’insalubrité du logement, il n’a plus été possible de le proposer à la location du 30 juin 2018 au mois de mars 2020, date à laquelle il est devenu partiellement habitable après la fermeture de la mezzanine et dans le cadre de location de passage.

L’intimé conclut au contraire en faveur de l’habitabilité du logement soutenant que celle-ci a été admise par la SCI SIAM.

En l’état, il résulte des éléments produits que le logement a été loué par contrat du 22 juillet 2017 moyennant le règlement d’un loyer de 695 euros, pour être libéré en juin 2018.

S’il apparait que le logement a fait l’objet de location via airbnb à compter du printemps 2019, il n’est pas contestable que les infiltrations subies et l’effondrement de la poutre le 2 août 2019 rendaient le logement non conforme aux critères de décence prévus au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 puisque n’étaient plus assurées la solidité de gros 'uvre ni encore l’étanchéité à l’eau.

Cette indécence n’autorise pas le bailleur à procéder à la mise en location de son bien sous peine de voir sa responsabilité engagée et il est donc admissible qu’il ne pouvait s’engager dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ce qui caractérise un préjudice locatif.

La SCI SIAM peut donc revendiquer une perte locative du mois de juin 2018 au mois de novembre 2020, qu’elle évalue à la somme de 8.505 euros sur la base d’un loyer de 695 euros après déduction des produits locatifs déjà perçus dans le cadre de locations de courte durée.

Cela étant, tenant compte de l’exonération partielle de responsabilité telle que retenue précédemment, M. [P] sera condamné au paiement de la somme de 1.701 euros (20%).

— sur le préjudice moral :

La demande indemnitaire est motivée, selon l’appelante, par l’attitude agressive dont a fait preuve l’intimé à l’égard des époux [R], par le manque de collaboration évident en raison du refus de communiquer les coordonnées de son assureur. La SCI ajoute que le receveur litigieux n’est à ce jour toujours par réparé, ce qui dénote une résistance abusive confortant sa demande de dommages et intérêts.

La SCI SIAM ne justifie de la réalité des éléments dont elle se prévaut ni du reste de ce qu’ils occasionneraient un préjudice moral dont l’effectivité n’est pas démontrée. Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur l’obligation de faire

L’expert judiciaire expose qu’en raison de la persistance des fuites et de l’effondrement de la poutre placée sous le receveur, l’intimé a engagé des travaux consistant en la réalisation d’une dalle de béton sur laquelle a été installé un nouveau receveur.

Il relève que ces travaux sont réalisés par M. [P] lui-même et conteste sur ce point l’authenticité de la facture datée du 2 octobre 2020 produite par l’intéressé, considérant qu’il s’agit d’une facture de complaisance tenant la piètre qualité de la réfection effectuée, qui ne respecte aucune norme ni règle de l’art. L’expert ajoute que la deuxième facture du 10 octobre 2020 reprend des prestations, qui ne figuraient pas dans la première facture et qui ne correspondent pas à ce qu’il a pu vérifier in situ.

Il ajoute que le receveur en place présente plusieurs malfaçons, et de ce fait un risque certain pour qu’il y ait de nouvelles infiltrations à savoir :

— le receveur ne prend pas appui sur de nombreux plots en plastique de sorte que la charge n’est pas répartie uniformément ;

— les joints sont de facture grossière, étalés sans goût, de manière irrégulière, certaines parties commençant à se décoller ;

— absence de bande adhésive qui assure l’étanchéité entre le mur et le receveur, origine de nombreuses fuites en général ;

— la dalle en béton est recouverte d’un carrelage non étanche à l’eau en l’absence de joint silicone entre le mur et le receveur ce qui est prévu par la norme DTU 60.1 ;

— les joints de faïence sont réalisés de manière grossière et ne sont pas hydrofuges.

L’expert judiciaire conclut en la nécessité de déposer le travail en cause et de le confier à un professionnel pour éviter de futures déconvenues tout en le rendant conforme aux règles de l’art.

En l’état, alors qu’il est acquis que les précédents receveurs ont été à l’origine d’infiltrations, il est justifié que pour mettre un terme de manière définitive aux désordres, il est nécessaire de procéder à la mise en place d’un receveur de douche dans le respect des normes applicables et des règles de l’art qui n’ont pas été, au cas d’espèce, respectées.

Ainsi, peu importe qu’aucune nouvelle infiltration ne soit intervenue depuis la réalisation des travaux par l’intimé, il convient de s’assurer d’une réparation définitive.

L’intimé ne justifiant pas en appel de la réalisation des travaux selon les modalités précisées par l’expert, il convient de faire droit à la demande présentée par la SCI SIAM et de condamner M. [Z] [P] à effectuer les travaux de mise en conformité tels que définis par le rapport d’expertise judiciaire ou à justifier d’une facture attestant de leur réalisation conforme aux règles de l’art et aux DTU applicables, dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu d’infirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimé supportera les entiers dépens.

Il est équitable de mettre à la charge de M. [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 24 août 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que les travaux non conformes réalisés M. [Z] [P] sur le receveur de douche sont à l’origine d’un trouble anormal du voisinage subi par la SCI SIAM consistant en des infiltrations d’eau et une fragilisation des poutres composant le plancher,

Dit que M. [Z] [P] peut se prévaloir d’une cause exonération partielle s’agissant de la dégradation des poutres composant le plancher permettant de retenir sa responsabilité à hauteur de 20%,

Condamne M. [Z] [P] à payer la SCI SIAM les sommes de :

—  852,05 euros au titre du préjudice matériel,

—  1.701 euros au titre de la perte locative,

Condamne M. [Z] [P] à effectuer les travaux de mise en conformité tels que définis par le rapport d’expertise judiciaire ou à justifier d’une facture attestant de leur réalisation conforme aux règles de l’art et aux DTU applicables, dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pendant une durée de trois mois,

Condamne M. [Z] [P] à payer à la SCI SIAM la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [P] aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président