Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 15 janvier 2026, n° 24/02922

CA Douai
Infirmation 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Absence de justification du congé pour reprise
La cour a constaté que la SCI de l'Héritier n'a pas fourni d'éléments justifiant le caractère réel et sérieux de la décision de reprise, rendant le congé nul.
Rejeté
Validité du congé pour reprise
La cour a jugé que le congé pour reprise était nul, ce qui entraîne le rejet de la demande d'expulsion.
Rejeté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a rejeté cette demande en raison de la nullité du congé pour reprise, qui était la base de la demande d'indemnité.
Rejeté
Indemnité procédurale
La cour a rejeté cette demande en raison de la décision d'infirmer le jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 8 sect. 4, 15 janv. 2026, n° 24/02922
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	24/02922
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 janvier 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Guy VOISINStéphanie CALOT-FOUTRYThéodora BUCUR
Parties :	SCI de L' Heritier

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/01/2026

****

Minute electronique

N° RG 24/02922 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VTXR

Jugement (N° 23/01226) rendu le 19 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

APPELANTE

Madame [S] [G]

née le 17 Novembre 1984 à [Localité 7] (59)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Théodora Bucur, avocat au barreau de Douai, constitué aux lieu et place de M^e Voisin, substitué par M^e Claire Lebon, avocat au barreau de Douai

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2024-03875 du 09/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE

SCI de L’Heritier, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le numéro de siret est le 479 079 072 00028

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphanie Calot-Foutry, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 novembre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 novembre 2025

****

Par acte sous seing privé du 28 février 2014, prenant effet au 1er mars 2014, la SCI de l’Héritier a donné à bail à Mme [S] [G], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Sin Le Noble (59450), moyennant un loyer mensuel révisable de 860 euros, hors charges.

Par exploit d’huissier en date du 24 août 2022, la SCI de l’Héritier a fait délivrer à Mme [G] un congé pour reprise à effet du 28 février 2023.

Par acte signifié le 9 juin 2023, la SCI de l’Héritier a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en vue d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de déclarer valable en la forme et au fond le congé pour reprise délivré le 24 août 2022, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable annuellement et ce jusqu’à la libération effective des lieux, sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens, en ce compris les frais d’huissier de justice exposés à l’occasion de la présente procédure et notamment le congé pour reprise et le procès-verbal de constat.

Suivant jugement contradictoire en date du 19 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 6] à Sin Le Noble (59450), conclu le 28 février 2014 entre la SCI de l’Héritier d’une part et Mme [G] d’autre part, à compter du 28 février 2023 par l’effet du congé pour reprise délivré le 24 août 2022 ;

Condamné Mme [G] à libérer les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 9], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

Ordonné l’expulsion de Madame [G] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433.-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en charge du relogement de la locataire expulsée dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamné Mme [G] à payer à la SCI de l’Héritier une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 28 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 860 euros, hors la provision mensuelle sur charges ;

Débouté Mme [G] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Condamné Mme [G] à payer à la SCI de l’Héritier la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constaté1'exécution provisoire du présent jugement ;

Condamné Mme [G] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [G] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 juin 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce que

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Constaté1'exécution provisoire du présent jugement ;

La SCI de l’Héritier a constitué avocat le 5 juillet 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2025, Mme [G] demande à la cour de :

Recevoir Mme [G] en son appel ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en toutes ses dispositions ;

En conséquence, réformant et statuant à nouveau :

Annuler le congé régularisé le 25 août 2022 à la requête de la SCI de l’Héritier délivré en fraude des droits de la locataire ;

Subsidiairement, dire et juger que la SCI de l’Héritier a renoncé à se prévaloir des effets du congé en délivrant des quittances ;

Infiniment subsidiairement, accorder à Mme [G] un délai d’une année pour quitter les lieux, ce délai commençant à courir le premier jour du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

En toute hypothèse,

Débouter la SCI de l’Héritier de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

Condamner la SCI de l’Héritier au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, la SCI de l’Héritier demande à la cour de :

Déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par Mme [G] à l’encontre du jugement rendu le 19 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai ;

Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai ;

Débouter Mme [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

Y ajoutant :

Condamner Mme [G] à payer à la SCI de l’Héritier une indemnité procédurale de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi que les entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Stéphanie Calot-Foutry, avocat, sur ses offres de droit, conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la validité du congé pour reprise :

L’article 15 – I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (')

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (') »

Pour rappel, les dispositions de l’article 15-I ont été modifiées par la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a décidé de renforcer la lutte contre les congés frauduleux en imposant au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise pour permettre au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité de la situation.

Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant le bailleur n’avait pas à expliquer dans le congé les raisons pour lesquelles il avait besoin du logement, la reprise du logement était un motif péremptoire justifiant le congé, et il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude.

En l’espèce, le congé pour reprise délivré par la SCI de l’Héritier à Mme [G] le 24 août 2022 est motivé comme suit :

« Ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de :

Madame [Y] [H]

[Adresse 2]

Epouse du gérant Mr [O] [D]

Justifiant le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise. »

Il y a lieu de constater que le congé ne précise pas les raisons concrètes pour lesquelles Mme [Y] souhaitait récupérer le logement pour l’habiter à titre de résidence principale.

La SCI de l’Héritier ne fournit au cours de la procédure aucune indication pour justifier a posteriori de la décision de reprise. Au contraire, elle met en avant dans ses écritures qu’elle n’a pas à se justifier davantage sur ce point et qu’il appartient à la locataire de rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé.

Cependant, comme rappelé ci-haut, l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 impose désormais au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise pour permettre au juge de vérifier la réalité de la situation.

Il en résulte que, faute pour la société bailleresse de fournir le moindre élément de nature à justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, le congé délivré le 24 août 2022 sera annulé en application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sans même qu’il y ait lieu de se prononcer sur la preuve de son caractère frauduleux.

La SCI de l’Héritier sera donc déboutée de ses demandes d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Le jugement sera infirmé en conséquence.

Sur les frais du procès :

Le sens du présent arrêt conduit à condamner la SCI de l’Héritier aux dépens de première instance et d’appel, à rejeter sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formulée en première instance et à la condamner à payer à Mme [G] la somme de 1500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau,

Annule le congé pour reprise délivré par la SCI de l’Héritier à Mme [G] le 24 août 2022 ;

Rejette les demandes de la SCI de l’Héritier en expulsion, en paiement d’une indemnité d’occupation et en paiement d’une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI de l’Héritier aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI de l’Héritier aux dépens d’appel et à payer à Mme [G] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le Greffier

Le Président