Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07435 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHP72

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] – RG n° 11-21-1857

APPELANTS

Monsieur [F] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Aude LEQUERRE-DERBISE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 98

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/011461 du 07/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Madame [I] [R] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Aude LEQUERRE-DERBISE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 98

INTIME

Monsieur [A] [K]

né le 29 mars 1965 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2012, Mme [P] [J] a donné à bail une maison à usage d’habitation, avec un jardin, située [Adresse 2]) à Mme [I] [R] et M. [F] [N], pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer de 700 euros payable à partir de 2015 seulement.

Le 5 mars 2021, M. [A] [K], venant aux droits de Mme [P] [J], sa tante, décédée le 28 décembre 2020, et auparavant placée sous tutelle, a fait délivrer à ses locataires un congé pour vendre à échéance du 21 septembre 2021, comportant une offre de vente à hauteur de 550.000 euros hors frais de notaire et autre charges.

Par acte d’huissier de justice du 1er septembre 2021, Mme [I] [R] et M. [F] [N] ont assigné M. [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de prononcer la nullité du congé et de le condamner à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 23 septembre 2022, à laquelle Mme [I] [R] et M. [F] [N] ont confirmé leurs demandes et soulevé l’irrecevabilité des demandes de la partie adverse au motif qu’il ne justifie pas de sa qualité de légataire universel de Mme [P] [J] à la date de délivrance des congés ; ils ont notamment demandé qu’il soit fait injonction à M. [A] [K] de communiquer le rapport d’expertise de M. [Y] du 2 décembre 2020 et de verser aux débats sa déclaration de succession à la suite du décès de Mme [P] [J] survenu le 28 décembre 2020.

M. [A] [K] a conclu au rejet des demandes adverses, demandé la validation des congés, l’expulsion des locataires, leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 21 septembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Subsidiairement, il a demandé la résiliation judiciaire du bail notamment pour non paiement des loyers, non-exécution des travaux stipulés au bail en contrepartie de la dispense de paiement des loyers pendant trois ans et démolition illicite de parties du bien loué sans autorisation du bailleur.

Il a demandé la condamnation solidaire de M. et Mme [N] à lui payer les sommes de :

—  17.904,79 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 23 mai 2022,

—  9.044 euros à titre de remboursement des travaux réglés par Mme [P] [J] et que les locataires s’étaient engagés à exécuter en contrepartie de la dispense de paiement des loyers pendant trois ans,

—  120.000 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la valeur de la partie du bien démolie sans autorisation par les locataires,

—  5.000 euros en remboursement de la facture de la société ABF BTP pour la consolidation du mur après démolition de la maisonnette,

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’ensemble de ses préjudices matériels et moraux,

—  4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 28 décembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

Déclare recevable M. [A] [K] en ses demandes ;

Valide le congé pour vendre délivré le 5 mars 2021 pour le 21 septembre 2021 et constate que Mme [I] [R] et M. [F] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 22 septembre 2021 ;

En conséquence,

Ordonne l’expulsion de Mme [I] [R] et M. [F] [N], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique à défaut de libération volontaire dans les deux mois suivant le commandement de quitter délivré conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

Dit que le sort du mobilier garnissant les lieux est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [I] [R] et M. [F] [N] à payer à M. [A] [K] la somme de 4.787,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, arrêté au mois de septembre 2022 inclus ;

Condamne Mme [I] [R] et M. [F] [N] à payer à M. [A] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 724,98 euros à compter du mois d’octobre 2022 ;

Condamne Mme [I] [R] et M. [F] [H] à payer à M. [A] [K] la somme de 5.000 euros au titre du remboursement du prix des travaux de consolidation du mur mitoyen ;

Les condamne au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne les demandeurs aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 20 avril 2023 par M. [F] [D] et Mme [I] [R];

Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 avril 2025 par lesquelles M. [F] [D] et Mme [I] [R] demandent à la cour de :

d’infirmer le jugement rendu le 28 Décembre 2022 qui ;

— les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes

— prononcé la validation du congé pour vendre à eux délivré le 05 Mars 2021

— constaté qu’ils étaient occupants sans droit ni titre depuis le 22 Septembre 2021

— ordonné leur expulsion

— et les a condamnés à payer à Monsieur [K] :

' la somme de 4.787,74 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation arrêtée à Septembre 2022 inclus

' une indemnité d’occupation mensuelle de 724,98 euros à compter d’Octobre 2022

' une somme de 5.000 euros au titre du remboursement du prix des travaux de consolidation du mur mitoyen

' la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

' les dépens

Et statuant à nouveau,

— Déclarer irréguliers les congés à eux délivrés le 05 Mars 2021

— Faire injonction à Monsieur [K] de communiquer le rapport d’expertise de Monsieur [Y] du 02 Décembre 2020 et de verser aux débats sa déclaration de succession à la suite du décès de Madame [J] survenu le 28 Décembre 2020

— A défaut de production spontanée du rapport d’expertise de Monsieur [Y] du 02 Décembre 2020, il est demandé à la Cour de consulter ledit rapport et autres estimations figurant au dossier de tutelle de Madame [J]

— Déclarer nul et de nul effet les congés pour vendre délivrés le 05 Mars 2021 pour le 21 Septembre 2021

— Condamner Monsieur [K] à rembourser aux époux [N] la somme de 3.900 euros qu’ils ont réglée au lieu et place de Madame [J]

— Dire que sur cette somme de 3.900 euros, s’imputera la dette locative de '2.85,72 euros'

— Condamner Monsieur [K] à payer aux époux [N] une somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil

— Déclarer irrecevable en tant que demande nouvelle et en tout cas infondée, la demande de Monsieur [K] fondée sur la perte de chance de voir prospérer une vente à concurrence de 650.000 euros

— Déclarer irrecevable en tant que demande nouvelle et en tout infondée, la demande de Monsieur [K] fondée sur les travaux de réparation locative

— Débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner Monsieur [K] à régler aux époux [N] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance

— Condamner Monsieur [K] au paiement des entiers dépens de première instance y compris le coût des congés

Et y ajoutant,

— Condamner Monsieur [K] à payer aux époux [N] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d’appel

— Condamner Monsieur [K] au paiement des entiers dépens d’appel

Vu l’ordonnance de clôture du 10 avril 2025 ;

Vu les conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture et sur le fond remises au greffe le 16 mai 2025 par lesquelles M. [A] [K] forme appel incident et demande à la cour de:

In limine litis

Recevoir Monsieur [K] en sa demande de révocation et le déclarer bien fondé,

En conséquence,

PRONONCER la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 10 avril 2025.

A titre subsidiaire,

Déclarer irrecevables comme tardives les conclusions et pièces signifiées par les consorts [U], le 9 avril 2025, la veille de l’ordonnance de clôture,

En conséquence,

* rejeter ces conclusions et pièces des débats,

AU FOND

En toute hypothèse,

Confirmer le jugement du 28 décembre 2022 en ce qu’il a :

— débouté les consorts [U] de l’intégralité de leurs demandes,

— prononcé la validation du congé pour vendre à eux délivré le 5 mars 2021, pour le 21 septembre 2021 à minuit,

— constaté que les époux sont occupants sans droit ni titre depuis le 22 septembre 2021,

— ordonné l’expulsion des consorts [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique, à défaut de libération volontaire dans les deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

— condamné les consorts [U] à lui payer les sommes de :

* 4 787,74 € au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation arrêtée à septembre 2022 inclus,

* une indemnité d’occupation de 724,98 € à compter d’octobre 2022,

* une somme de 5 000 € au titre du remboursement du prix des travaux de consolidation du mur mitoyen

* la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

* ainsi qu’aux dépens.

Subsidiairement et pour le cas où il ne serait pas fait droit à la validation du congé,

— Juger que M. [N] et Mme [R] ont gravement manqué à leurs obligations de locataires [par le non paiement des loyers stipulés au bail / par la non exécution des travaux stipulés au bail en contrepartie de la dispense de paiement des loyers pendant trois ans/en procédant de manière illicite, à la démolition de partie du bien loué, sans autorisation du bailleur/ en refusant de laisser effectuer des visites deux heures par jour ouvrable par les agences immobilières mandatées par le bailleur, en méconnaissance des stipulations du bail

/en s’abstenant d’entretenir les lieux loués et en les dégradant selon constat de commissaire de justice ]

En conséquence, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [N] et de Mme [R] pour manquements graves à leurs obligations nées du bail

En tout état de cause,

— Réformer le jugement du 28 décembre 2022 en ce qu’il a débouté M. [K] du surplus de ses demandes ,

Statuant à nouveau :

— Faire droit aux demandes recevables et fondées de M. [K] contre M. [N] et Mme [R]

— Juger que M. [N] et Mme [R] n’ont pas réglé l’intégralité des loyers stipulés au bail et les condamner en conséquence solidairement au paiement de la somme de 6 525 euros à titre d’arriéré de loyers et charges suivant décompte

— Juger que M. [N] et Mme [R] ont inexécuté leurs obligations de locataires par la non exécution des travaux stipulés au bail en contrepartie de la dispense de paiement des loyers pendant trois ans et les condamner en conséquence solidairement à rembourser à M. [K], la somme de 9 044€ à titre de remboursement des travaux réglés par Mme [J] à leurs frais avancés, et à tout le moins de 3 437,10 euros,

— Juger que M. [N] et Mme [R] ont procédé de manière illicite, à la démolition de partie du bien loué, sans autorisation du bailleur, causant un préjudice actuel et certain à M [K]

— Condamner solidairement M. [N] et Mme [R] en conséquence à payer à celui-ci la somme de 120 000 € à titre d’indemnisation, correspondant à sa valeur ;

— Condamner solidairement M. [N] et Mme [R] au paiement des sommes de 144110 euros et de 19 539,69 euros à titre de dommages intérêts matériels à titre de réparation de leurs dégradations locatives ;

— Condamner solidairement M. [N] et Mme [R] au paiement de la somme de 65 000 euros à titre de réparation du préjudice né de la perte de chance pour M [K] de pouvoir vendre sa maison au prix de 650 000 euros, correspondant à l’offre d’achat de la société GREENFIELD ATLANTIQUE, émise en 2021 ;

— Condamner solidairement M. [N] et Mme [R], de mauvaise foi, à payer à M. [K] la somme de 5 000 € à titre d’indemnisation de l’ensemble de son préjudice moral ;

— Condamner solidairement M. [N] et Mme [R], de mauvaise foi, à payer à M. [K] la somme de 5 000 € pour procédure abusive et dilatoire ,

En tout état de cause,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées par M. [N] et Mme [R] à l’encontre de M. [K],

— Condamner solidairement M. [N] et Mme [R] au paiement à M. [K] de la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Les condamner solidairement aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

M. [A] [K] demande à la cour de révoquer l’ordonnance de clôture et d’admettre ses conclusions remises au greffe le 16 mai 2025, et ce au vu du principe de contradiction ; subsidiairement il demande à la cour d’écarter les conclusions de dernière heure remises au greffe par la partie adverse le 9 avril 2025 soit la veille de la clôture.

Les appelants ont indiqué, par message au greffe du 19 mai 2025, qu’ils n’entendent pas répliquer aux conclusions du 16 mai 2025, ni à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et proposent que la clôture soit ordonnée à l’audience du 5 juin 2025.

Pour mémoire, il n’y a pas lieu d’écarter les conclusions de dernière heure des appelants dans la mesure où ils ont eux mêmes reçu de nouvelles conclusions de la part de l’intimé peu de temps auparavant, soit le 3 avril 2025, donc 7 jours seulement avant l’ordonnance de clôture et ce, alors que l’avis de fixation et le calendrier de la procédure avait été adressés le 20 janvier 2025 aux parties.

En revanche, au vu de l’ensemble des nouveaux développements contenus dans les conclusions et des pièces nouvelles jointes, ainsi que du respect essentiel du principe du contradictoire constituant une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture en application de l’article 803 du code de procédure civile et de l’accord des parties sur l’ensemble de ces points, il convient d’ordonner la révocation de la clôture, d’admettre les conclusions du 16 mai 2025 de M. [A] [K], de prononcer la clôture de la procédure à la date de l’audience de plaidoiries et de statuer au fond.

Sur le fond

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

La cour observe que la qualité pour agir de M. [A] [K] n’est plus discutée.

M. et Mme [N] ont quitté les lieux en juillet 2024 et ne demandent pas à les réintégrer.

Sur la validité du congé pour vente

M. et Mme [N] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a considéré le congé pour vente régulier et réitèrent leur demande tendant à la nullité de ce congé.

Comme devant le premier juge ils estiment que l’offre de vente effectuée à hauteur de 550.000 euros était très excessive et les a privés de leur droit de préemption.

M. [A] [K] demande la confirmation du jugement.

La régularité formelle du congé n’est pas en cause en l’espèce.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de la délivrance du congé le 5 mars 2021 dispose que :

'I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. ' Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…)'

Si l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre ; cette contestation est fondée lorsque, par exemple, le bailleur propose d’acquérir à un prix dissuasif ; toutefois il ne peut être reproché à un bailleur de mettre en vente son immeuble à un prix supérieur à celui du marché et, en tout cas, de vouloir vendre au meilleur prix.

La charge de la preuve du caractère frauduleux d’un congé pour vendre pèse sur le preneur.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts, pertinents et minutieusement détaillés, auxquels il convient de se référer, qui ne sont pas utilement contredits en appel, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal n’étant produit, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté la surévaluation du prix de vente proposé par le bailleur, validé le congé et écarté tout caractère frauduleux de celui-ci, après avoir retenu, en substance qu’il résulte des pièces produites que les estimations transmises par le bailleur concluent à une valeur de la maison litigieuse de plus de 600.000 euros, une offre d’achat ferme en ce sens ayant même été faite au bailleur le 5 mai 2021 (650.000 euros) et ce quand bien même l’état actuel de la maison nécessiterait des travaux et sans qu’il soit besoin de recourir à l’estimation effectuée à la demande du tuteur de Mme [J], dont la production obéit d’ailleurs à une procédure spécifique.

La cour ajoute que les arguments et allégations des appelants sont inopérants notamment en ce qu’ils indiquent que le premier juge :

— n’aurait pris en compte qu’une opération immobilière potentielle et non la valeur du bien loué; en effet le potentiel du bien fait partie intégrante de son évaluation; en outre, l’analyse du premier juge ne se réduit pas à ces éléments ; enfin si les évaluations produites par le bailleur font état d’une possible opération de promotion immobilière, elles aboutissent à une somme bien supérieure à celle qui a été faite aux locataires, de sorte que ce n’est justement pas un prix spéculatif qui leur a été proposé ;

— 'déclare que M. [K] se trouverait dans l’obligation de vendre le bien pour exécuter le testament de Madame [J], ce qui apparaît hors sujet puisqu’il s’agissait d’estimer la valeur du bien à la date du congé’ ; les motifs critiqués du jugement sont destinés à établir que l’intention de vendre du bailleur est sérieuse, en raison des obligations qui s’imposent à lui vis à vis de la soeur de Mme [J], à laquelle il doit verser la moitié de la valeur de la propriété ; ces motifs ne sont donc pas 'hors sujet'.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré valable le congé litigieux et en tous ses chefs subséquents relatifs à l’occupation sans droit ni titre des lieux, à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation (dont le montant n’est pas critiqué).

Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de communication du rapport d’expertise de M. [Y] du 2 décembre 2020 et la demande tendant à verser aux débats la déclaration de succession à la suite du décès de Mme [J].

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de M. [A] [K] en résiliation judiciaire du bail.

Sur la dette locative

Les parties demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [N] au paiement d’une somme de 4.787,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, arrêté au mois de septembre 2022 inclus, après avoir, dans ses motifs, rejeté la demande des locataires tendant à déduire de cette dette locative la somme de 3.900 euros qu’ils soutenaient avoir payé en lieu et place de la bailleresse au titre de la démolition de l’annexe située dans le jardin.

Cette demande de remboursement sera examinée plus bas.

M. et Mme [N] demandent la condamnation de l’intimé à leur rembourser la somme de 3.900 euros précitée et de dire que sur cette somme de 3.900 euros, s’imputera la dette locative de '2.85,72 euros'.

Les développements des conclusions montrent que cette dernière somme résulte d’une erreur matérielle dans leur dispositif et que la dette locative admise par les anciens locataires est en réalité d’un montant de 2.685,72 euros telle qu’arrêtée à septembre 2022.

M. [A] [K] demande pour sa part à la cour de condamner M. et Mme [N] solidairement au paiement de la somme de '6.525 euros à titre d’arriéré de loyers et charges suivant décompte'.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Il résulte de l’ensemble des pièces produites, telles qu’exactement analysées par le premier juge que pour la dette locative s’élève à 562,76 euros pour l’année 2019, 2.050,04 pour l’année 2020 et à 724,98 euros en 2021 (janvier 2021) ; à cet égard, M. et Mme [N] ne démontrent pas avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

En revanche le premier juge a retenu une dette de 1.449,96 euros en 2022, correspondant aux échéances des mois d’août et septembre 2022 ; or, les appelants justifient du paiement de ces deux échéances ; la somme de 1.449,96 euros doit donc être retirée de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2022 inclus.

La cour ajoute que la somme de '6.525 euros à titre d’arriéré de loyers et charges suivant décompte’ est invoquée par l’intimé sans qu’il indique à quelle date il arrête ce résultat (l’expression 'au jour d’aujourd’hui’ étant imprécise et ambigue); son calcul n’est pas davantage explicité ; il se réfère au 'tableau établi par Me [B] chargé de la tenue des comptes (pièce n° 43)' lequel tableau aboutit, au 10 juillet 2023 à un solde de 12.172,90 euros ; la demande est donc inintelligible et l’obligation invoquée n’est pas démontrée.

Il convient donc de constater que la dette locative telle qu’arrêtée au mois de septembre 2022 s’établit à la somme de 3.337,78 euros, le jugement sera donc infirmé sur ce point, la demande de M. [A] [K] étant rejetée pour le surplus.

Sur la demande de remboursement des travaux de démolition de l’annexe formée par M. et Mme [N]

Il est constant que se trouvait sur le terrain loué une maisonnette, ou dépendance, qui a été démolie par les locataires dans la journée du 27 mars 2020, sans qu’ils aient mis en demeure la bailleresse ni recueilli son accord, les intéressés invoquant l’urgence de ces travaux.

Comme devant le premier juge, M. et Mme [N] font valoir que la toiture s’était effondrée et qu’ils ont entrepris des travaux de démolition en urgence après avoir en avoir informé le tuteur de la bailleresse, par courriel du 27 mars 2020 ; ils demandent le remboursement des frais qu’ils ont avancés pour ces travaux, à hauteur de 3.900 euros et produisent la facture de cette démolition.

M. [A] [K] demande la confirmation du jugement qui a rejeté la prise en compte de cette somme en déduction de la dette locative.

Selon l’article 7, f/ de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

L’article 1222 du code civil dispose qu’après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation, demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ou demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance qu’il résulte des pièces produites que les locataires ont changé de versions quant à l’origine de la démolition de la dépendance, que tous les experts en assurance des différentes parties ont écarté une cause accidentelle de nature à justifier que la toiture ait pu se détacher de ce bâtiment, qu’en tout état de cause les intéressés ne rapportent aucune preuve du caractère urgent et nécessaire de la démolition de ce bâtiment, la cour ajoutant à toutes fins utile qu’aucune mise en demeure n’a été effectuée auprès du tuteur de la bailleresse qui a été mis devant le fait accompli.

Devant la cour, M. et Mme [N] produisent des attestations concernant le caractère vétuste de cette dépendance qui n’établissent cependant nullement l’urgence de la démolition effectuée.

Le jugement sera donc confirmé en ses motifs écartant la prise en compte de cette somme pour réduire la dette locative.

La demande de remboursement formée par M. et Mme [N] sera rejetée par la cour.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [A] [K] en réparation du préjudice résultant de la démolition de l’annexe

M. [A] [K] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 120.000 euros en réparation de son préjudice tenant à la démolition illicite d’une partie du bien loué, sans autorisation du bailleur. Il réitère cette demande devant la cour.

M. et Mme [N] demandent la confirmation du jugement.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations du bien loué et lui interdit de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l’article 1217 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat s’étant tacitement reconduit postérieurement à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain (Cass. 2e civ., 12 nov. 1986 no85-14.486 Bull. No164). La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi ; les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi «sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit» (2ème Civ 29 mars 2006, no04-15776; 23 janvier 2003, Bull no20).

Le juge ne peut refuser l’indemnisation d’un préjudice dont il a constaté l’existence.

En l’espèce, il est constant, comme déjà indiqué, qu’une dépendance se trouvait sur le terrain loué, dont la description n’apparaît pas sur le contrat de bail et qu’elle a été démolie par les locataires, sans autorisation du bailleur.

En l’absence de mention, dans l’état d’entrée des lieux, cette dépendance est présumée avoir été remise en bon état de réparation, en application de l’article 1731 du code civil, et devait être remise comme telle ; il résulte par ailleurs des éléments du dossier qu’elle n’était pas en ruine, ni inutilisable et que sa démolition n’était ni justifiée ni urgente.

Il en résulte que sa démolition a causé un préjudice au bailleur, tenant notamment à la perte de chance de vendre à un prix supérieur le bien, lequel doit être réparé.

Toutefois, il résulte du contrat de bail et de l’état des lieux d’entrée que le bien loué était dans un état de vétusté général, que l’usage de cette dépendance, sa taille exacte et son état précis font l’objet de descriptions imprécises ou contradictoires ; les pièces produites ne justifient pas l’ampleur de la somme sollicitée par M. [A] [K], y compris au titre de la perte de chance ; son préjudice sera suffisamment réparé par la somme de 4.000 euros, que M. et Mme [N] seront condamnés in solidum à payer à lui payer, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur le remboursement des travaux de consolidation du mur mitoyen demandé par M. [A] [K]

Mme [I] [R] et M. [F] [H] demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer à M. [A] [K] la somme de 5.000 euros au titre du remboursement du prix de travaux de consolidation du mur mitoyen et concluent au rejet de cette demande.

M. [A] [K] demande la confirmation du jugement.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu’il résulte des rapports des experts d’assurance que lors de la démolition de l’annexe par les locataires, le mur mitoyen séparant la propriété du terrain voisin a été endommagé, ainsi que l’enduit de l’angle droit du mur pignon, lequel a été laissé en partie à nu, risquant d’occasionner des infiltrations d’eau ; que le tuteur de Mme [J] a payé la somme de 5.000 euros le 27 avril 2020 pour la réparation de ces dommages ; que les locataires sont les seuls responsables de ces dommages et doivent être condamnés à rembourser cette somme à M. [A] [K].

La cour ajoute qu’aux termes de l’article 724 du code civil, 'Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt', de sorte que l’argument selon lequel M. [A] [K] n’était pas encore propriétaire du bien loué à cette date est inopérant.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de remboursement de travaux à hauteur de 9.044 euros ou subsidiairement 3.437,10 euros, formée par M. [A] [K]

M. [A] [K] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de la partie adverse à lui rembourser la somme de 9.044 euros au titre de travaux réglés par Mme [J] ; il expose que le contrat de bail a dispensé les locataires de 3 ans de loyers en contrepartie de l’exécution de ces travaux ; il réitère cette demande devant la cour, la portant subsidiairement à la somme de 3.437,10 euros.

M. et Mme [N] demandent la confirmation du jugement, sans développer de moyens particuliers relatifs à cette demande.

Il est de principe, en application de l’ancien article 1315 du code civil (désormais article 1353) que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail stipule en l’espèce que les lieux loués sont vétustes et inhabitables, ne comportant notamment ni chauffage ni eau chaude et que les locataires sont dispensés de loyer (700 euros ) pendant trois ans à charge pour eux de créer une salle d’eau, des WC, un chauffage central, une cuisine, d’installer un ballon d’eau chaude, avec 'plomberie pour tous ces postes’ ; de refaire aux normes toute l’installation électrique, tous les plafonds et murs fissurés ainsi que l’isolation.

M. [A] [K] invoque 'les rapports établis par M. [M], es qualités’ selon lesquels 'celui-ci a dû régler, au nom et dans l’intérêt de Mme [J] un certain nombre de travaux et d’éléments qui auraient dû être pris en charge et assumés par les locataires (production n° 29).

Ainsi, Me [M] indique dans ses rapports qu’il a dû rembourser :

en 2019 :

— des frais de « remplacement de ballon d’eau chaude » pour 1.314 euros, le 2 décembre 2019

— de « travaux de fosse septique [V] avance Mme [R] » pour 1.260 euros, le 17 juillet 2019,

— des travaux de persienne et portillon pour 3.000 euros le 9 août 2019

en 2016 :

— des frais de remplacement de menuiserie pour 3.470 euros, le 28 décembre 2016".

En premier lieu, les dépenses alléguées ne sont pas clairement établies, les pièces produites étant peu intelligibles, confuses et ambiguës ; la 'production n°29" est d’ailleurs un rapport du tuteur de Mme [J] au titre de l’année 2020 ; en second lieu, et en tout état de cause, les dépenses alléguées sont postérieures d’au moins 4 ans voire de 7 ans par rapport à la date du bail et aucun rapport de causalité n’est établi avec les travaux que les locataires s’étaient engagés à faire en 2012, étant rappelé que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’entretien et de réparation.

Pour leur part, les locataires établissent avoir effectué un grand nombre de travaux de réfection,d’entretien et d’amélioration dans les 3 ans qui ont suivi le contrat de bail.

A toutes fin des travaux utiles et surabondamment, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le jugement du 20 juillet 2018 auquel il se réfère porte sur des travaux à hauteur de 5.606,90 euros effectués par les locataires à la suite 'd’un dégât des eaux’ et aucun lien n’est démontré devant la cour, ni ne résulte des mentions de ce jugement, avec la clause de réalisation des travaux incombant aux locataires selon les stipulation du bail, de sorte qu’il n’y a pas lieu, même subsidiairement, de ramener les dommages-intérêts à la somme de 3.437,10 euros (9.044 euros – 5.606,90 euros).

Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [A] [K] sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [A] [K] en réparation de son préjudice moral

M. [A] [K] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et réitère cette demande devant la cour, invoquant l’attitude hostile des locataires et de leur mauvaise foi.

M. et Mme [N] demandent la confirmation du jugement.

Aucun élément nouveau de nature à infirmer le jugement sur ce point n’est invoqué, la cour adoptant les motifs du jugement selon lesquels la preuve d’un préjudice moral justifiant une réparation distincte n’est pas rapportée.

Il convient d’ajouter que la réalité du préjudice invoqué s’agissant des difficultés invoquées dans le règlement de la succession de la tante de l’intimée et le lien de causalité de ce préjudice allégué avec le comportement de M. et Mme [N] est insuffisamment démontré.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [A] [K] en réparation des dégradations locatives

M. [A] [K] demande à la cour de condamner solidairement les anciens locataires au paiement des sommes de 144.110 euros et de 19.539,69 euros 'à titre de dommages intérêts matériels à titre de réparation de leurs dégradations locatives'.

M. et Mme [N] soulèvent l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en appel.

Subsidiairement, ils concluent à son rejet, faisant valoir que l’état des lieux n’a pas été établi contradictoirement, qu’il est contredit par les photos qu’ils produisent, et que la demande équivaut à une remise à neuf des lieux.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

La demande est recevable puisqu’elle découle de la libération des lieux par les anciens locataires, survenue en cours d’instance en juillet 2024.

Sur le fond, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. ».

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

S’agissant notamment des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique.

S’agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, il appartient au locataire de procéder à l’encaustiquage et à l’entretien courant de la vitrification, de remplacer quelques lames de parquets, poser des raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

S’agissant de la plomberie, l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération, le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement incombe au locataire.

S’agissant des portes et fenêtres, le graissage des gonds, paumelles et charnières, les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes incombent au locataire, comme la réfection des mastics s’agissant des vitrages.

Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Aux termes de l’article 1104 du code civile 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.' ; les règles d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ne dispensent pas les parties de l’obligation de faire preuve de bonne foi.

En l’espèce, M. et Mme [N] n’établissent pas dans quelles circonstances ils ont remis les clés à M. [A] [K] ni qu’ils ont sollicité un rendez-vous pour effectuer l’état des lieux de sortie contradictoirement et concomitamment.

Pour mémoire, l’état des lieux d’entrée, en 2012, fait état d’un logement inhabitable, compte tenu de l’absence de plomberie et d’électricité et vétuste.

Il n’est pas établi que tel était le cas à partir de 2015, date à laquelle la dispense de paiement des loyers déjà évoquée plus haut prenait fin.

M. [A] [K] produit un procès-verbal de commissaire de justice établi le 23 juillet 2024, d’où il résulte que les anciens locataires ont été convoqués dans les conditions requises, pour effectuer un état des lieux de sortie contradictoire et qu’ils ne se sont pas présentés ; cet état des lieux vaut jusqu’à preuve du contraire, laquelle n’est pas rapportée par M. et Mme [N], les photos produites n’étant pas contextualisées.

Il résulte de ce procès-verbal que les lieux sont globalement en très mauvais état, sales, mal entretenus, les parquets abîmés, les murs comportent de nombreux trous de chevilles non rebouchés, des prises électriques sont arrachées, la VMC est hors d’usage, entre autres.

En particulier dans une chambre la fenêtre à double vantail n’ouvre pas (haut de la page 6, 4ème pièce depuis le couloir de distribution), dans une autre chambre, la fenêtre à double vantail est cassée (haut de la page7) ; en revanche toutes les fenêtres de la maison ne sont pas cassées.

De plus, de nombreux éléments de détérioration apparaissent (arrachement de silicone, panneau de portes détérioré, parquets brûlés, traces d’arrachement…).

M. [A] [K] produit également l’attestation du diagnostiqueur thermique missionné, en date du 31 juillet 2024, selon laquelle il n’a pas été en mesure d’effectuer de diagnostic de performance énergétique car il n’y a pas de système de chauffage ni d’eau chaude dans le pavillon le jour de la visite, la chaudière ayant été déposée.

M. [A] [K] produit aussi des devis :

— établi le 25 juillet 2024 pour le remplacement de fenêtres et de volets pour un montant total de 19.539,69 euros;

— établi le 23 juillet 2024 pour la remise en état totale des lieux pour la somme de 144.100 euros (démolition, menuiseries, plomberie, carrelage et sanitaires, électricité, peintures, parquets, cuisine équipée, couverture toiture).

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et notamment des circonstances de l’entrée dans les lieux des locataires, de la vétusté inhérente à l’occupation des lieux pendant plus de 10 ans, du fait qu’il n’incombe pas aux locataires de remettre les lieux à neuf et donc de prendre en charge dans leur totalité les devis produits, la somme de 8.000 euros sera mise à la charge de M. et Mme [N] en réparation des dégradations locatives excédant l’usure normale des lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [A] [K] au titre de la perte de chance

M. [A] [K] demande à la cour de condamner solidairement M. et Mme [N] à lui payer la somme de 65.000 euros à titre de réparation du préjudice né de la perte de chance de pouvoir vendre sa maison au prix de 650.000 euros, correspondant à l’offre d’achat de la société Greenfield Atlantique, émise en 2021.

Il fait valoir que la maison ne pouvait être vendue tant que les travaux préparatoires n’avaient pas été effectués et que 'depuis deux ans, la valeur des biens immobiliers a chuté à [Localité 7] et dans la région parisienne d’environ 10 %'.

M. et Mme [N] soulèvent l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en appel.

Subsidiairement, ils concluent à son rejet, se bornant à indiquer que cette demande 'n’a aucun fondement probatoire sérieux'.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

La demande est recevable puisqu’elle découle de la libération des lieux par les anciens locataires, survenue en cours d’instance d’appel en juillet 2024 et en ce qu’ils se sont abstenus de quitter les lieux après le jugement ayant validé le congé pour vente.

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Selon une jurisprudence constante, seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable( 1ère civ., 4 juin 2007, n° 02-20.213); selon une formule plus récente, l’indemnisation de la perte de chance « doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée » (2e civ., 17 févr. 2011, n° 10-17.179).

Il convient de prouver une faute, un dommage et le lien de causalité qui les unit.

Il est établi que les locataires se sont maintenus dans les lieux malgré le jugement entrepris qui a retenu la validité du congé, laquelle est confirmée par la cour d’appel et malgré le commandement de quitter les lieux qui leur a été délivré en 2023 ; de plus les lieux ont été remis dans un état particulièrement dégradé; ces circonstances ont nécessairement affecté le processus de vente et l’ensemble de ces circonstances permet de retenir une perte de chance de vendre le bien loué à un meilleur prix, et ce en particulier dans le contexte de diminution des prix de l’immobilier intervenu depuis.

Cette perte de chance avérée est distincte du préjudice réparé par ailleurs, notamment par le versement d’une indemnité d’occupation, au titre des dégradations locatives, et tenant à la démolition de l’annexe déjà prises en compte ; elle doit être réparée ; son ampleur doit être cependant relativisée compte tenu du fait que ce bien n’avait pas été donné en location en bon état, de l’usure normale tenant nécessairement à une occupation prolongée des lieux, de l’absence d’éléments suffisamment précis concernant les démarches aux fins de réalisation des travaux et de vente effectuées depuis la libération des lieux.

Ce préjudice sera ainsi suffisamment et entièrement réparé par l’octroi d’une somme de 3.000 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme [N] en réparation de leur préjudice moral

M. et Mme [N] demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande en paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et réitèrent cette demande.

M. [A] [K] demande la confirmation du jugement.

Il résulte des éléments développés dans le présent arrêt et des motifs du jugement, que la cour adopte, que la demande de M. et Mme [N] doit être rejetée, aucun préjudice moral imputable à une faute commise par M. [A] [K] n’étant démontré.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [A] [K] pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés pour l’ action en justice.

Selon l’article 559 du même code : « en cas d’appel principal, dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés ».

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre de M. et Mme [N] une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

Il n’est donc pas fait droit à la demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à M. [A] [K] une indemnité de procédure de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Vu l’accord des parties quant à la révocation de l’ordonnance de clôture et aux mesures subséquentes ;

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 10 avril 2025 ,

Accueille les conclusions remises au greffe le 16 mai 2025 par M. [A] [K]:

Prononce la clôture à la date des plaidoiries du 5 juin 2025,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [I] [R] et M. [F] [N] à payer à M. [A] [K] la somme de 4.787,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, arrêté au mois de septembre 2022 inclus

— rejeté la demande de M. [A] [K] en condamnation de Mme [I] [R] et M. [F] [N] à payer à M. [A] [K] à lui payer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice tenant à la démolition illicite d’une partie du bien loué

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Condamne solidairement M. [F] [N] et Mme [I] [R] épouse [N] solidairement à payer à M. [A] [K] la somme de 3.337,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2022 , cette échéance étant incluse

Condamne in solidum M. [F] [N] et Mme [I] [R] épouse [N] à payer à M. [A] [K] la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice tenant à la démolition de la dépendance se trouvant sur le terrain loué ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de M. [A] [K] tendant à condamner M. et Mme [N] à lui payer les sommes 144.110 euros et de 19.539,69 euros à titre de dommages intérêts matériels à titre de réparation de leurs dégradations locatives;

Condamne solidairement M. [F] [N] et Mme [I] [R] épouse [N] à payer à M. [A] [K] la somme de 8.000 euros à ce titre ;

Déclare recevable la demande de M. [A] [K] tendant à condamner M. [F] [N] et Mme [I] [R] épouse [N] à lui payer la somme de 65.000 euros au titre de la perte de chance;

Condamne in solidum M. [F] [N] et Mme [I] [R] épouse [N] à payer à M. [A] [K] la somme de 3.000 euros à ce titre ;

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par M. [A] [K] pour procédure abusive ;

Condamne in solidum M. [F] [N] et Mme [I] [R] épouse [N] à payer à M. [A] [K] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [N] et Mme [I] [R] épouse [N] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,