République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 30/04/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 24/05325 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V3UW

Jugement (N° 24/00702) rendu le 24 Octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de St Omer

APPELANTE

Madame [D] [X]

née le 09 Avril 1975 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabien Fusillier, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/008527 du 27/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉS

Monsieur [M] [P]

né le 16 Mai 1944 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [T] [Z] épouse [P]

né le 31 Décembre 1944 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par M^e Guy Lenoir, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 février 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 décembre 2025

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Par acte authentique du 30 juin 2006, Mme [T] [Z] épouse [P] et M. [M] ont donné à bail à M. [R] [Y] et Mme [D] [X] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 520 euros, hors charges.

M. [Y] a quitté les lieux et le divorce entre M. [Y] et Mme [X] a été prononcé par jugement du 10 janvier 2012.

Par acte du 29 février 2024, Mme et M. [P] ont fait signifier à Mme [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2 080 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, Mme et M. [P] ont fait signifier à Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins d’obtenir :

Le constat des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

A défaut, le prononcé de la résiliation du bail pour non-respect des obligations légales et contractuelles liées au refus d’accès aux lieux loués pour les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal ;

L’expulsion de Mme [X] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

L’autorisation de faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais risques et périls du défendeur ;

Sa condamnation à leur payer :

la somme de 3 120 euros au titre de la dette locative, échéance d’avri1 2024 incluse, outre intérêt au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2 080 euros, et a compter de la date de délivrance de l’assignation pour le surplus ;

une indemnité d’occupation mensuelle de 520 euros jusqu’à la date de libération effective et définitive du logement ;

la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et sa dénonce à la préfecture.

Suivant jugement contradictoire du 24 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Mme et M. [P] d’une part et M. [Y] et Mme [X] d’autre part, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] sont acquises au 11 avril 2024 ;

Constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 11 avril 2024 ;

Rejeté la demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ;

Autorisé, à défaut pour Mme [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme et M. [P] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Renvoyé le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

Condamné Mme [X] à payer à Mme et M. [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 520 euros de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamné Mme [X] à payer à Mme et M. [P] la somme de 5 720 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à l’échéance de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2 080 euros, à compter du 2 mai 2024 sur la somme de 1 040 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Débouté Mme [X] de sa demande de délais de paiement ;

Débouté Mme [X] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

Condamné Mme [X] à payer à Mme et M. [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [X] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement et de l’assignation ;

Rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Mme [X] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 12 novembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Renvoyé le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

Rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Mme et M. [P] ont constitué avocat 13 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024, Mme [X] demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail sont acquises au 11 avril 2024 ;

Constaté la résiliation du bail ;

Rejeté la demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ;

Autorisé l’expulsion de Mme [X] ;

Condamné Mme [X] à payer à Mme et M. [P] une indemnité mensuelle d’occupation de 520 euros de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

Condamné Mme [X] à payer à Mme et M. [P] la somme de 5 720 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à l’échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 2 080 euros, à compter du 2 mai 2024 sur la somme de 1 040 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Débouté Mme [X] de sa demande de délais de paiement ;

Débouté Mme [X] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

Condamné Mme [X] à payer à Mme et M. [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [X] aux dépens.

Statuant à nouveau :

Condamner Mme et M. [P] à payer à Mme [X] la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi,

Ordonner la compensation avec les éventuelles sommes dues par Mme [X],

A titre subsidiaire, désigner toute personne qualifiée afin d’effectuer les constatations, consultations et ou expertise sur le logement loué,

En tout état de cause suspendre la clause résolutoire,

Accorder à Mme [X] les plus larges délais de paiement,

Condamner Mme et M. [P] à payer à Mme [X] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance en cours et de première instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, Mme et M. [P] demandent à la cour de :

Rejeter l’ensemble des demandes présentées par Mme [X],

Confirmer purement et simplement le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Omer du 21 octobre 2024.

Y ajoutant,

Condamner Mme [X] à verser à Mme et M. [P] la somme de 8 840 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 31 mars 2025,

Condamner Mme [X] à verser à Mme et M. [P] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamner Mme [X] aux dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral :

L’article 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le décret du n°2002-120 du 30 janvier 2002, dans ses articles 2 et 3, vient préciser les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre; il prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert en protégeant les locaux des infiltrations d’eau ; le logement doit permettre une aération suffisante pour permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale ; les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès, tels que gardes-cops des escaliers, doivent être dans un état conforme à leur usage ; les réseaux et branchements électriques doivent être conformes aux normes de sécurité ; le logement doit également comporter une installation permettant un chauffage normal et des installations d’évacuation des eaux usées sans refoulement des odeurs ;

L’indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable (Cass. 3ème Civ., 4 juin 2014, n°13-12-314).

Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail (3e Civ., 4 juin 2013, n 11-27.650).

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 30 juin 2006 que le logement donné à bail a été globalement reçu en bon état.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 29 février 2024, Mme [X] a sollicité les services de la mairie de [Localité 8] pour constater l’état du logement.

Le compte rendu de la mairie du 27 mars 2024 fait état d’un certain nombre de désordres.

Il est notamment relevé, à l’extérieur, que la maçonnerie présente quelques microfissures pouvant causer des infiltrations et que des fuites ont été constatées au niveau des gouttières à l’égout à l’occasion des fortes pluies de cet hiver au droit des solins de cheminées.

Il est surtout relevé, à l’intérieur, que le logement comporte un seul point de chauffage dans le séjour du rez-de-chaussée (un poêle à pellets actuellement en panne, remplacé par un radiateur électrique à bain d’huile), qu’il souffre d’un manque de ventilation (absence de grille de ventilation ou de VMC) et qu’il présente des moisissures sur ses murs et cloisons au rez-de-chaussée comme au premier étage, les moisissures traversant le papier peint qui se détériore et se décolle.

Le rapport souligne que l’air n’est pas suffisamment renouvelé du fait du manque de ventilation et que l’air vicié peut provoquer les moisissures. Il souligne également que l’absence de chauffage dans les pièces fait que l’humidité ambiante est toujours présente et que le logement subi constamment les aléas climatiques et météorologiques.

En outre, dans une lettre adressée aux bailleurs du 22 mai 2024, la préfecture du Pas-de-[Localité 9] (Service Habitat et Renouvellement Urbain / Unité Eradication des Logements Indignes et coordination de l’Offre Très Sociale) fait état des manquements aux caractéristiques de décence suivants :

Dégradation extérieure de la façade arrière : présence de multiples fissures structurantes non traités et fuite sur la descente de gouttières ;

Présence d’humidité et de moisissures isolée : dans les chambres 1,2,3, dans le séjour et la salle de bain ;

Installation électrique : prise non raccordée à la terre dans le séjour, présence de douille de chantier avec fils apparents et domino dans les chambres 1,2,3,4 sur le palier et les combles aménagés ;

Installation de chauffage : absence de chauffage dans l’entrée, la cuisine, les chambres 1,2,3 et 4 ;

Aération ventilation : absence de VMC et d’entrée d’air dans la cuisine, la salle de bain et les WC ;

Risque de chute des occupants : absence de main-courante dans l’escalier menant à l’étage ;

Mauvaises évacuations des eaux usées : mauvaises odeurs dues à une mauvaise évaluation des eaux usées.

Les manquements en lien avec l’installation électrique sont corroborés par le dossier de diagnostic technique réalisé à la suite d’une visite du 13 mai 2024.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 18 novembre 2024 permet de constater que des moisissures sont présentes dans l’ensemble des pièces du logement et que seulement deux pièces disposent d’un chauffage : la salle de bain avec un radiateur sèche serviette que la locataire indique avoir elle-même installé, ce que confirme l’absence de mention de cet équipement dans l’état des lieux d’entrée, et le salon avec un système de chauffage de marque Fujitsu installé au mur (remplaçant manifestement le radiateur électrique à bain d’huile qui avait été installé suite à la panne du poêle à pellets).

Les bailleurs ne contestent pas les désordres relevés dans le courrier de la préfecture sauf à faire valoir que la présence d’humidité est due à un manque d’aération imputable à la locataire. Cette affirmation n’est cependant étayée par aucun élément. Au contraire, le compte rendu de la mairie pointe clairement la responsabilité des bailleurs quant à la présence d’humidité en soulignant le rôle causal du manque de ventilation et de l’absence de chauffage sur la présence d’humidité et de moisissures.

Il résulte de ces éléments que le logement loué, en ce qu’il présente des fissures sur une façade, de l’humidité et des moisissures, une absence de chauffage dans plusieurs pièces, une aération insuffisante, une installation électrique non conforme/dangereuse, une absence de dispositif de retenue dans l’escalier et une mauvaise évacuation des eaux usées, ne répond pas aux critères du logement décent tels que fixés par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002.

Les bailleurs sollicitent néanmoins de rejeter la demande de dommages et intérêts de la locataire aux motifs que celle-ci n’a jamais formulé la moindre plainte sur l’état du logement avant l’apparition de l’arriéré locatif et qu’elle s’est opposée à la réalisation des travaux.

Sur ce dernier point, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, les bailleurs justifient, notamment par la production du compte rendu de la mairie du 29 mars 2024 et de la lettre du préfet du Pas-de-[Localité 9] du 31 juillet 2024, que Mme [X] s’est effectivement opposée à la réalisation des travaux à l’exception de la pose d’une pompe à chaleur installée le 11 avril 2024.

Partant, il convient de rejeter toute demande d’indemnisation passé le mois de mars 2024, soit la période à partir de laquelle Mme [X], du fait de son opposition aux travaux, est seule responsable de la persistance de son trouble de jouissance.

Cela implique notamment de rejeter toute demande d’indemnisation du fait de la présence d’humidité et de moisissures et des dégradations observées sur la façade arrière du logement puisque ces désordres ont été constatés pour la première fois au mois de mars 2024 et que rien ne permet de faire remonter leur survenance à une date antérieure.

En revanche, concernant les autres désordres (aération insuffisante, installation électrique non conforme, absence de chauffage dans plusieurs pièces, absence de dispositif de retenue dans l’escalier) il faut considérer, au regard de la nature de ces désordres et en l’absence de toute indications s’y rapportant dans l’état des lieux d’entrée, qu’ils étaient nécessairement déjà présents dès la prise à bail par Mme [X] en 2006.

L’absence de plainte de la locataire avant la délivrance du commandement de payer ne saurait avoir pour conséquence de la priver d’une indemnisation pour le trouble de jouissance subi du fait d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent. En tout état de cause, il sera souligné que ces derniers avaient forcément connaissance de l’état du logement dès la prise à bail de la locataire et notamment le fait que le logement était dépourvu de chauffage dans la plupart des pièces et qu’il ne comportait aucune VMC dans la cuisine, la salle de bain et les WC.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et considérations, Mme [X] est bien fondée à obtenir réparation du trouble de jouissance subi du fait des désordres relevés dans le courrier de la préfecture, à l’exception de la présence d’humidité et de moisissures et des dégradations observées sur la façade arrière, jusqu’au mois de mars 2024. Il lui sera alloué une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du son préjudice.

Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’incidence de la libération des lieux par la locataire :

Il résulte du procès-verbal de reprise des lieux établi par commissaire de justice, produit par Mme et M. [P], que Mme [X] a quitté les lieux et remis les clefs le 03 juillet 2025.

Compte tenu de la libération des lieux par la locataire, il y a lieu de constater que les demandes en expulsion et en suspension de effets de la clause résolutoire sont devenues sans objet.

Sur la dette locative :

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Mme et M. [P], actualisant leur demande en paiement en cause d’appel, produisent un décompte indiquant que la dette locative s’élève à la somme de 8840 euros au 21 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, somme que Mme [X] ne conteste pas devoir.

Il convient donc de réformer le jugement sur le montant de la dette locative et actualisant cette dernière, de condamner Mme [X] à payer la somme de 8840 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 mars 2025.

La compensation des sommes dues entre les parties sera ordonnée.

Sur les délais de paiement :

Mme [X] n’étant plus locataire, sa demande de délais de paiement ne relève plus de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais de l’article 1343-5 du code civil.

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort de pièces produites par Mme [X] qu’elle perçoit l’allocation d’aide au retour à l’emploi depuis le 24 juin 2023, pour un montant mensuel moyen de 1107 euros (période de juillet à septembre 2024), étant relevé qu’il lui restait 175 jours d’indemnisation au 30 septembre 2024. Mme [X] n’actualise pas sa situation et ne fournit aucun élément concernant ses charges depuis qu’elle a quitté les lieux.

En dépit de ses revenus, Mme [X] n’a effectué aucun paiement au titre du loyer, y compris partiel, depuis novembre 2023.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à condamner les parties à supporter la charge de leurs propres dépens de première instance et d’appel et de rejeter leurs demandes fondées sur des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel. Le jugement entrepris sera réformé en conséquence.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate que les demandes en expulsion et en suspension des effets de la clause résolutoire sont devenues sans objet compte tenu de la libération des lieux par la locataire ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus, sauf en ce qu’il a débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts et en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 5720 euros au titre de l’arriéré locatif, la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne Mme et M. [P] à payer à Mme [X] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

Condamne Mme [X] à payer à Mme et M. [P] la somme de 8840 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse ;

Condamne les parties à supporter chacune la charge de leurs dépens de première instance ;

Déboute chacune des parties de leurs prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

Y ajoutant,

Ordonne la compensation des sommes dues entre les parties ;

Condamne les parties à supporter chacune la charge de leurs dépens d’appel ;

Déboute chacune des parties de leurs prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 10] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.