N° Minute : [Immatriculation 3]/065

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 13 Février 2025

N° RG 23/00309 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HF3C

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5] en date du 16 Décembre 2022, RG 21/00505

Appelants

M. [P] [D]

né le 13 Juillet 1979 à [Localité 11],

et

Mme [L] [T] épouse [D]

née le 02 Avril 1973 à [Localité 6], demeurant ensemble [Adresse 1]

Représentés par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [Z] [J]

né le 11 Juin 1959 à [Localité 7],

et

Mme [B] [H] épouse [J]

née le 16 Février 1962 à [Localité 10], demeurant ensemble [Adresse 2]

Représentés par la SCP COUTIN, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 26 novembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 23 octobre 2015 M. [P] [D] et Mme [L] [T], son épouse, ont vendu à M. [Z] [J] et Mme [B] [H], son épouse, une maison et un terrain attenant représentant le lot n°4 du lotissement '[Adresse 9]' sur la commune de [Localité 8], parcelle cadastrée ZB n°[Cadastre 4], pour un prix de 613 000 euros.

La vente était faite sous condition d’obtention d’un permis de construire un garage à la place de l’emplacement d’un abri initialement prévu sur le permis et jamais réalisé, les acheteurs devant faire leur affaire personnelle de la construction. Le permis a été délivré par arrêté du 3 septembre 2015.

M. [Z] [J] et Mme [B] [H] ont fait procéder à l’édification du garage en 2016.

M. [Z] [J] et Mme [B] [H] ont envisagé de vendre leur bien en 2020 et leur notaire se serait alors aperçu que le garage était, en partie, édifié sur la voie communale, ce qui a été confirmé par le relevé d’un géomètre qu’ils ont financé. Ils ont alors proposé à la commune d’acquérir le morceau de terrain sur lequel empiétait leur garage mais se sont heurtés à un refus.

Le 4 juin 2020, M. [Z] [J] et Mme [B] [H] ont vendu leur bien à M. [G] [K], l’acte mentionnant, comme avant lui le compromis de vente, l’existence de l’empiétement dont il est indiqué qu’il a été pris en compte dans le prix de vente. M. [Z] [J] et Mme [B] [H] disent avoir, ainsi, dû consentir une réduction de 9 000 euros.

Par acte du 6 mai 2021, après échec des tentatives de négociations amiables, M. [P] [D] et Mme [L] [T] ont assigné M. [Z] [J] et Mme [B] [H] devant le tribunal judiciaire d’Albertville afin d’obtenir une réduction du prix de vente et des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— condamné conjointement M. [P] [D] et Mme [L] [T] à payer à M. [Z] [J] et Mme [B] [H] indivisément la somme de 9 000 euros en diminution du prix de vente au titre des vices cachés,

— condamné conjointement M. [P] [D] et Mme [L] [T] à payer à M. [Z] [J] et Mme [B] [H] indivisément la somme de 540 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement de la facture du géomètre-expert,

— débouté M. [Z] [J] et Mme [B] [H] de leurs autres demandes,

— condamné in solidum M. [P] [D] et Mme [L] [T] au paiement des entiers dépens, avec distraction au profit de maître Coutin

— condamné in solidum M. [P] [D] et Mme [L] [T] à payer indivisément à M. [Z] [J] et Mme [B] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 23 février 2023, les époux [D] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [D] demandent à la cour de :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il :

les a condamnés conjointement à payer à M. [Z] [J] et Mme [B] [H] indivisément la somme de 9 000 euros en diminution du prix de vente au titre des vices cachés,

les a condamnés conjointement à payer à M. [Z] [J] et Mme [B] [H] indivisément la somme de 540 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement de la facture du géomètre-expert,

les a condamnés in solidum au paiement des entiers dépens,

a autorisé maître Coutin, avocat au barreau d’Albertville à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision;

les a condamnés in solidum à payer à M. [Z] [J] et Mme [B] [H] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Z] [J] et Mme [B] [H] de leur demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral,

Et, statuant à nouveau,

— juger M. [Z] [J] et Mme [B] [H] mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter,

— condamner M. [Z] [J] et Mme [B] [H] à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [J] et Mme [B] [H] aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [J] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il les a déboutés de leurs autres demandes,

— dire l’appel incident de M. [P] [D] et Mme [L] [T] irrecevable et mal fondé,

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs autres demandes en particulier de la demande de dommages et intérêts,

— condamner en conséquence conjointement et solidairement M. [P] [D] et Mme [L] [T] à leur payer la somme de 4 500 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner M. [P] [D] et Mme [L] [T] avec la même solidarité à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [P] [D] et Mme [L] [T] avec la même solidarité aux dépens avec distraction au profit de la SCP Coutin.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le vice caché

Les appelants ne contestent pas la réalité d’un vice caché résultant du fait que le garage et les emplacements de stationnement empiètent sur le domaine public. Ils rappellent en revanche que l’acte de vente à M. [Z] [J] et Mme [B] [H] comporte une clause d’exonération de responsabilité s’agissant de l’existence de vices cachés. Ils disent encore qu’ils ne sont pas vendeurs professionnels de l’immobilier et qu’ils n’avaient pas connaissance du vice au moment de la vente, de sorte que la clause élusive de responsabilité ne peut pas être écartée. Ils appuient leur affirmation sur le fait que :

— les travaux réalisés à la suite de l’obtention de leur permis de construire en 2006 ont été réalisés par des professionnels et ont donné lieu à l’obtention d’une déclaration de conformité le 4 février 2009 ;

— il existe de même une attestation de conformité s’agissant de la construction du garage et des places de stationnement en 2015 ;

— ils ont toujours respecté les déclarations d’urbanisme et vendu leur bien de bonne foi ;

— la demande de permis de 2015 porte bien sur une construction parallèle à la voie publique ;

— M. [Z] [J] et Mme [B] [H] ne justifient pas de la régularité des travaux entrepris après l’obtention du permis de 2015, lequel, selon le compromis de vente, devait être construit à la place de l’emplacement de l’abri prévu sur le permis initial ;

— le tribunal ne pouvait pas affirmer que le vice a été révélé postérieurement à la vente tout en retenant qu’ils en avaient pourtant connaissance avant.

M. [Z] [J] et Mme [B] [H] précisent pour leur part que, dès l’origine, M. [P] [D] et Mme [L] [T] n’ont pas respecté leur permis de construire puisqu’ils ont aménagé une place de stationnement parallèle à la route au lieu de l’abri prévu positionné perpendiculairement par rapport à la route. Ils en concluent que les appelants ne pouvaient pas ignorer la non conformité de cet emplacement au permis de construire de 2006. Ils affirment qu’il n’est produit aucune attestation de non-contestation de conformité concernant la construction initiale : ils affirment que la pièce produite ne concerne pas la construction litigieuse mais une extension ayant fait l’objet d’une déclaration de travaux. Ils estiment que les vendeurs connaissaient le vice et que la clause de non-responsabilité leur est donc inopposable.

Sur ce :

La cour relève, à nouveau, que la réalité d’un vice caché n’est pas contestée à hauteur d’appel. Le point de discussion porte sur la question de la connaissance par les vendeurs de l’existence de ce vice au temps de la vente. De la réponse à cette interrogation découle le point de savoir si la clause exclusive de garantie contenue dans l’acte de vente doit être écartée ou maintenue.

Il résulte des différentes pièces versées aux débats que :

— le permis de construire déposé par M. [P] [D] et Mme [L] [T] en 2006 et accordé le 5 mars 2007 (permis n°7319806M1014) comprend la construction d’un 'abri’ positionné perpendiculairement à la route, ainsi que deux places de stationnement non couvertes situées, pour la première devant la construction et positionnée de manière parallèle à la route et, pour la seconde, sur le côté droit et perpendiculairement à la route ; la surface mentionnée est égale à 21 mètres carrés ; le schéma montre que la limite de propriété passe au ras des places de stationnement et que, entre cette limite et la route, se trouve un espace qualifié de 'plate-forme d’accès et stationnement’ ; cette construction n’a finalement jamais été entreprise ;

— le permis de construire, déposé le 27 juillet 2015 et accordé le 3 septembre 2015 (permis n°07319815M1010), vise la construction d’un 'garage fermé’ ; le projet présente deux places de stationnement non couvertes positionnées de manière perpendiculaire à la route ainsi qu’un garage couvert pouvant abriter deux véhicules, situé à droite des places non couvertes et positionné de manière parallèle à la route ; ce projet reprend les emplacements créés, de fait, par M. [P] [D] et Mme [L] [T] en lieu et place de ce qui était prévu dans leur permis initial ; l’implantation du garage est prévue 'en rehaussement des murs de stationnement existant’ ; sur les plans, la construction apparaît comme figurant à l’intérieur des limites de propriété.

La cour relève que M. [P] [D] et Mme [L] [T] ont choisi d’aménager un emplacement de stationnement ne correspondant pas aux prévisions de leur permis de construire. Ils ne démontrent pas que leur construction a été déclarée conforme par les autorités municipales par la production d’une 'attestation de non contestation de conformité’ (pièce n°7) qui concerne une autre autorisation (n°07319810M5001) ou encore d’une attestation dont ils sont les rédacteurs concernant le premier permis de construire (pièce n°8) en date du 7 février 2009, la date d’aménagement de la plate-forme de stationnement n’étant pas connue.

Comme l’a parfaitement noté le tribunal, l’emplacement de l’aire de stationnement sur laquelle a été construit le garage litigieux dépassait de manière manifeste les limites de la propriété de M. [P] [D] et Mme [L] [T]. Les documents graphiques ou les photographies incluses dans la demande de permis de construire de 2015 montrent en effet que les murets délimitant l’emplacement arrivent très près de la route, en contradiction avec le schéma du premier permis de construire, lequel, comme vu ci-dessus, dessinait un espace qualifié de 'plate-forme d’accès et stationnement’ après les limites de propriété et avant la route. Il sera encore relevé que la mairie de [Localité 8], dans un courrier en date du 25 février 2020, expose bien que les deux permis délivrés faisaient état de construction dans les limites de propriété (pièce intimé n°9). Par conséquent, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que M. [P] [D] et Mme [L] [T] connaissaient l’existence du vice. Pour autant, ce dernier était nécessairement caché pour les acquéreurs lesquels, pour leur part, n’ont pas construit la base du garage litigieux et n’ont pu découvrir la réalité de l’empiétement qu’en faisant pratiquer une levée d’état des lieux. Il en résulte que la clause élusive de responsabilité pour vices cachés doit être écartée. A cet égard, le fait que leur abri a été construit par des professionnels est indifférent quant à la propre responsabilité des vendeurs.

Dès lors c’est par une juste analyse des éléments du dossier que le tribunal a fait droit à la demande de M. [Z] [J] et Mme [B] [H] en réduction du prix à hauteur de 9 000 euros. Les intimés démontrent en effet avoir consenti cette réduction pour tenir compte de l’empiétement du garage (pièces intimé n°10 à 14). Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

2. Sur les indemnisations

Le tribunal a fait une exacte application de l’article 1645 du code civil en décidant, par des motifs que la cour adopte expressément, que : 'Il est justifié que le coût de l’intervention du géomètre-expert pour mettre en évidence l’empiétement s’est élevé à la somme de 540 euros. Il s’agit d’un préjudice consécutif au vice caché affectant l’immeuble.' Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [P] [D] et Mme [L] [T] à payer à M. [Z] [J] et Mme [B] [H] la somme de 540 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [Z] [J] et Mme [B] [H] demandent à nouveau devant la cour l’indemnisation d’un préjudice moral. Ils justifient leur demande en disant qu’ils se sont vu obligés de consentir à leur propre acheteur une remise de prix de 9 000 euros et qu’ils ont dû, ensuite, entamer une procédure judiciaire. Ils réclament ainsi une somme de 4 500 euros.

La cour relève cependant que la remise de 9 000 euros est compensée par la condamnation ci-dessus confirmée. Quant à la nécessité de recourir à une procédure judiciaire, elle ne caractérise pas en elle-même un préjudice moral. C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

3. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [D] et Mme [L] [T] qui succombent seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la SCP Coutin Avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile. Ils seront, dans le même temps, déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par M. [P] [D] et Mme [L] [T] partie des frais irrépétibles exposés par M. [Z] [J] et Mme [B] [H] en première instance et en appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a condamnés in solidum à leur verser la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront en outre condamnés in solidum à leur verser une nouvelle somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [P] [D] et Mme [L] [T] aux dépens d’appel, la SCP Coutin Avocat, étant autorisée à recouvrer directement auprès d’eux ceux d’appel dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Déboute M. [P] [D] et Mme [L] [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [P] [D] et Mme [L] [T] à payer à M. [Z] [J] et Mme [B] [H] la somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 13 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 13/02/2025

la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES

la SCP COUTIN

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