République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 02/04/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 24/02601 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VSOB

Jugement (N° 1123000677) rendu le 09 Avril 2024 par le Tribunal de proximité de Lens

APPELANT

Monsieur [J] [I]

né le 24 Janvier 1989 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Lysiane Vairon, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

INTIMÉE

Pas de [Localité 3] Habitat, prise en la personne de son représenantant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Nadir Lasri, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 03 février 2026 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 février 2026

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Par acte sous seing privé du 26 avril 2019, 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat a donné à bail à M. [J] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 5], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 450, 83 euros, hors charges.

Pae contrat de location en date du 14 mai 2019, l’établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat a donné à bail à M. [I] un garage n°9031 situé [Adresse 6], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 38,08 euros avec dépôts de garantie à hauteur de 38,00 euros.

Par acte du 11 janvier 2023, 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat a fait signifier à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 3 094,24 euros.

Par acte de commissaire de justice le 19 avril 2023, 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens, sous le bénéfice de 1'exécution provisoire, aux fins de voir :

Constater 1a résiliation de plein droit du bail, pour défaut de paiement des loyers ou a défaut, prononcer sa résiliation ;

Ordonner l’expu1sion de M. [I] et de toute personne introduite par ce dernier dans 1es lieux loués, au besoin avec 1e concours de 1a force pub1ique ;

Condamner M. [I] au paiement :

de 1a somme en principal de 3 121,44 euros et 552,93 euros, déduction faite des acomptes perçus et de ceux qui seront perçus jusqu’à 1a date de la décision ;

des indemnités d’occupation, depuis 1a date de résiliation du bai1 jusqu’à la 1ibération effective des lieux ;

le tout avec intérêts légaux à compter du 19 avril 2023 ;

Condamner M. [I] au paiement de la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamner M. [I] aux dépens, en ce compris 1e conflit du commandement de payer, de l’assignation, et la dénonciation de cette dernière a la préfecture.

Suivant jugement en date du 9 avril 2024,, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré la demande recevable ;

Constaté l’acquisition au 11 mars 2023 de la clause résolutoire stipulée aux contrats de bail conclus les 26 avril 2019 et 14 mai 2019 entre l’établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat et M. [I], concernant le local à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 7], à [Localité 5] ;

Condamné M. [I] au paiement à l’établissement Pas-de-[Localité 3] Habitat de la somme de 7 474,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Autorisé M. [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 207 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant 1'execution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effets,

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que M. [I] soit condamné à verser à l’établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en 1'absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Dit n’y avoir lieu à condamner M. [I] au titre des frais irrépétibles ;

Condamné M. [I] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, de la dénonciation de ce commandement à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonciation de cette dernière à la préfecture,

Débouté les parties du surplus de ses demandes présentées et non satisfaites ;

Dit que copie de la présente décision sera notifiée au préfet du Pas-de-[Localité 3] ;

Dit que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 29 mai 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions :

sur l’acquisition de la clause résolutoire,

— sur le montant des sommes dues,

sur l’expulsion.

L’établissement Pas-de-[Localité 3] Habitat a constitué avocat le 21 juin 2024.

Par acte signifié le 14 octobre 2024, le bailleur a fait commander au locataire de quitter les lieux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, M. [I] demande à la cour d’infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens du 9 avril 2024 en ce qu’il a constaté l’acquisition, au 11 mars 2023, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conclu les 26 avril 2019 et 14 mai 2019 et en ce qu’il a condamné M. [I] au paiement d’une somme de 7 474,51 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et de :

Débouter 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat de son appel incident,

Débouter 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Constater que M. [I] a formulé une demande de paiement de la dette auprès de FSL,

Constater que M. [I] a présenté une demande de plan de surendettement auprès de la Banque de France ;

Condamner 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat à payer au concluant la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

La commission de surendettement des particuliers du Pas de [Localité 3] a imposé un rétablissement personnel de M. [I], à effet au 27 mai 2025.

Par procès-verbal de reprise du 23 octobre 2025, Maître [X], commissaire de justice, muni des clés du logement déposé par le locataire en son étude, a constaté que le logement était abandonné et a remis les clés au bailleur.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2026, 1'établissement public Pas-de-Calais Habitat demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal de proximité de Lens en date du 9 avril 2024 en ce qu’il a :

Déclaré la demande recevable ;

Constaté l’acquisition au 11 mars 2023 de la clause résolutoire stipulée aux contrats de bail conclus les 26 avril 2019 et 14 mai 2019 entre 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat et M. [I], concernant le local à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 4] [Adresse 5], à [Localité 5] ;

Condamné M. [I] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, de la dénonciation de ce commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (la CCAPEX), de l’assignation et de la dénonciation de cette dernière à la préfecture ;

Dit n’y avoir lieu à condamner M. [I] au titre des frais irrépétibles ;

Dit que copie de la présente décision sera notifiée au préfet du Pas-de-[Localité 3] ;

Dit que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. »

Et d’infirmer le jugement du tribunal de proximité de Lens en date du 9 avril 2024 en ce qu’il a :

Condamné M. [I] au paiement à l’établissement Pas-de-[Localité 3] Habitat de la somme de 7 474,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Autorisé M. [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 207 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que M. [I] soit condamné à verser à l’établissement Pas-de-[Localité 3] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Statuant de nouveau :

Dans l’extraordinaire où la cour refuserait de confirmer l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner la résiliation judiciaire des baux du 26 avril 2019 et du 14 mai 2019 aux torts de M. [I] compte tenu de l’ancienneté des impayés et de l’attitude du preneur sur le fondement de l’article 1227 du code civil.

Condamner M. [I] à verser à 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat la somme de 4 359,15 euros au titre des loyers et accessoires impayés au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision au titre des loyers et accessoires impayés ;

Condamner M. [I] à verser à 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation du garage égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamner M. [I] à verser à 1'établissement public Pas-de-[Localité 3] Habitat la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamner M. [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur le contrat de location du logement d’habitation

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail d’habitation

Au regard des pièces de la procédure, le premier juge a fait une exacte appréciation de la recevabilité de l’action en application de l’article 24 de la loi n° du 1989, par une motivation circonstanciée que la cour adopte.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle

M. [I] ne développe, à hauteur d’appel, aucun moyen de droit visant à contester l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Le premier juge a exactement constaté que la clause résolutoire contractuelle a acquis ses effets dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à payer les loyers, par une motivation suffisamment précise que la cour adopte, sauf à considérer que la date de résiliation doit être fixée au 12 mars 2023, et non au 11 mars 2023.

Le jugement sera infirmé sur ce point, pour tenir compte de cette date.

Sur la condamnation au paiement de la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, la preuve du paiement du loyer ou de sa libération incombe au locataire.

M. [I] ne développe aucun moyen de droit ou de fait pour soutenir sa demande d’infirmation de la condamnation au paiement de la dette locative, n’exposant nullement dans quelle proportion il se serait libéré de sa dette locative.

C’est le bailleur qui produit la décision de la commission départementale de surendettement imposant un rétablissement personnel de M. [I]. Toutes les dettes de M. [I] antérieures au 27 mai 2025 ayant été effacées, la dette locative ne peut être retenue qu’à compter de cette date.

Sur le fondement du décompte arrêté le 6 octobre 2025 produit par le bailleur, déduction faite des sommes appliquées au titre du garage et des frais de poursuite, la dette locative de M [I] s’élève à la somme de 2887,17 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Le logement ayant été mis sous séquestre le 23 octobre 2025, pour une durée de deux mois, afin de permettre à l’intéressé de reprendre ses meubles, M. [I] est resté tenu au paiement du loyer jusqu’au 23 décembre 2025.

Sur la base d’une indemnité d’occupation d’un montant de 490,38 euros, à proratiser s’agissant du mois de décembre 2025, la somme de 1344,59 euros sera joutée, ce qui porte la somme due au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 4231,76 euros, somme au paiement de laquelle M. [I] sera condamné avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire, par l’octroi de délais de paiement

Le premier juge a suspendu les effets de la clause résolutoire acquise en octroyant des délais de paiement sur 36 mois, à hauteur d’un échéancier de 207 euros par mois.

M. [I] indique ne pas être en mesure de se tenir au paiement d’un tel échéancier.

Il justifie se trouver en arrêt de travail, percevant chaque mois deux fois 377 euros d’indemnités journalières. Il a fait une demande de fonds de solidarité du logement, il a saisi la banque de France d’une demande de désendettement et a demandé au bailleur un logement plus modeste.

Par ailleurs, le logement a été rendu, alors que le décompte produit par le bailleur montre que le loyer courant n’était plus payé depuis de nombreux mois.

Il en résulte que la situation de M. [I] ne permettait pas la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les conséquences de la libération du logement

M. [I] ayant libéré le logement, il n’y a plus lieu de faire application des dispositions de l’article 24 de la loi précitée prévoyant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux années à compter du rétablissement personnel, à la stricte condition du paiement effectif du loyer courant.

En outre, la demande d’expulsion du logement est devenue sans objet, ce qui n’est pas le cas de celle relative au garage, traitée ci-après.

Sur le contrat de location du garage

Il apparaît que les motifs de la décision du premier juge ne s’attachent aucunement aux demandes relatives au contrat de location du garage, le dispositif prévoyant cependant l’acquisition de la clause résolutoire du contrat du 14 mai 2019. Il n’a pas été spécifiquement statué sur les demandes relatives au loyer du pour la location du garage, étant précisé qu’il ne s’agit pas, comme l’a retenu le premier juge, d’un seul contrat de location d’un logement avec garage.

En application de la clause résolutoire contractuelle prévue au bail de location du garage du 14 mai 2019, un commandement d’avoir à payer les loyers échus pour la somme de 456,81 euros, à défaut de réglement duquel dans les deux mois, la résolution contractuelle serait acquise, a été délivré au locataire le 11 janvier 2023.

Les causes du commandement n’ayant pas été régularisées dans les deux mois de sa notification, le contrat est résilié depuis le 12 mars 2023, date à laquelle M. [I] est devenu occupant sans droit ni titre du garage.

M. [I] n’ayant pas libéré le garage dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée.

Le jugement sera infirmé sur ce point, pour tenir compte de cette date.

En l’absence d’explication par le bailleur quant à l’augmentation ultérieure du loyer de plus de 25 %, M. [I] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer du au 12 mars 2023, sans évolution, soit la somme de 32,04 euros ; cette somme devant être payée jusqu’à la libération effective du garage.

Toutes les dettes de M. [I] antérieures au 27 mai 2025 ayant été effacées, la dette locative ne peut être retenue qu’à compter de l’échéance du mois de juin 2025.

En outre, sur la base du décompte arrêté au 6 octobre 2025, la dette locative de M. [I] s’élève à la somme de 128,16 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

M [I] sera condamné au paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il sera ajouté au jugement sur ces points.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [I], partie perdante au procès, aux dépens d’appel et, en considération de sa situation économique, à rejeter la demande du bailleur fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [I] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a :

— Déclaré la demande recevable ;

— Dit n’y avoir lieu à condamner M. [I] au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné M. [I] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, de la dénonciation de ce commandement à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonciation de cette dernière à la préfecture,

Le confirme sur ces seuls points,

S’agissant du bail d’habitation,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail d’habitation du 26 avril 2019 portant sur l’appartement [Adresse 5], à [Localité 5] au 12 mars 2023,

Condamne M. [J] [I] à payer à l’EPIC Pas de [Localité 3] Habitat la somme de 4231,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt, au titre de la dette locative restant due du 27 mai 2025, date d’effet du rétablissement personnel, à la libération effective du logement le 23 décembre 2025,

Déboute M. [J] [I] de sa demande de délais de paiement,

Constate que la demande d’expulsion de M. [J] [I] du logement situé [Adresse 4] [Adresse 5], à [Localité 6] est devenue sans objet,

S’agissant du contrat de location du garage,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail d’habitation du 14 mai 2019 portant sur le garage numéro 9031, [Adresse 6], à [Localité 5] au 12 mars 2023,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à la somme de 32,04 euros,

Condamne M. [J] [I] à payer à l’EPIC Pas de [Localité 3] Habitat la somme de 128,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt, au titre de l’indemnité d’occupation due, du 27 mai 2025 au 30 septembre 2025,

Condamne M. [J] [I] à payer à l’EPIC Pas de [Localité 3] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle de 32,04 euros, à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025, jusqu’à la libération effective du garage,

Déboute M. [J] [I] de sa demande de délais de paiement,

Ordonne l’expulsion de M. [J] [I] du garage loué à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne M [I] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.