République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 3

ARRÊT DU 30/04/2026

MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/03086 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WH5C

Jugement (N° 24/00560) rendu le 27 Mai 2025 par le Juge de l’exécution de [Localité 1]

APPELANTE

SARL [L] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai avocat constitué assistée de M^e Jérôme Wallaert, avocat au barreau de Lille avocat plaidant

INTIMÉE

SAS Top Office

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Benjamin Chevalier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par M^e Lucile Gruson, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 26 mars 2026 tenue par Sylvie Collière magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Catherine Convain, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 3 mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 21 mai 1999, la société [L] a donné à bail commercial à la société Lea (devenue Top Office) un immeuble à usage de commerce et de réserve situé à [Localité 4], [Adresse 3].

Ce bail a été renouvelé par acte notarié du 26 janvier 2015, pour une durée de douze années, à compter du 1er février 2015 et jusqu’au 31 janvier 2027.

Par acte notarié du 28 avril 2021, la sociétés [L] et Top Office sont convenues du renouvellement par anticipation du bail, pour une durée de douze années, suivant un loyer annuel de base de 200 000 € hors taxes et hors charges.

Par avenant en date du 6 mars 2023, il a été convenu de l’entrée en vigueur rétroactive du bail au 16 novembre 2021, pour se terminer le 15 novembre 2033.

Le contrat du 28 avril 2021 stipulait dans une clause intitulée 'CESSION’ que :

' Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail en tout ou partie, à peine de nullité de la cession et même de résiliation du bail, si bon semble au bailleur, si ce n’est à l’acquéreur de son fonds de commerce, honorable et solvable, préalablement agréé par le bailleur ou si ce n’est, en totalité également, et sans changer la destination des lieux, à toute société contrôlée directement ou indirectement par Monsieur [F] [R], ou sur laquelle il exerce une influence au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce.

Dans ces deux hypothèses, le cédant demeurera garant solidaire du paiement du loyer, des charges et de l’exécution des autres conditions du bail pendant une période de trois (3) ans à compter de la date d’effet de la cession.'

Par acte du 30 juin 2023, la société Top Office a cédé à la société New Top Béthune son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail sur l’immeuble de la société [L].

La cession du droit au bail a été signifiée à la société [L] par acte du 19 juillet 2023.

Par jugement du 17 juillet 2024, le tribunal de commerce de Rennes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société New Top Béthune.

Par courrier du 28 octobre 2024, Maître [E] [C], liquidateur judiciaire de la société New Top Béthune a notifié à la société [L] la résiliation du bail.

Par acte du 5 novembre 2024, la société [L] a, en vertu du bail commercial du 28 avril 2021, fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes de la société Top Office ouverts dans les livres de la Société Générale pour obtenir le paiement d’une somme totale de 68 304,75 euros, dont 67 602,60 euros au titre du loyer trimestriel de novembre 2024 à janvier 2025.

Cette mesure, fructueuse à hauteur de 55 906,03 euros, a été dénoncée à la société Top Office le 7 novembre 2024.

Par acte du 5 décembre 2024, la société Top Office a assigné la société [L] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille aux fins de contester cette saisie-attribution.

Par jugement contradictoire du 27 mai 2025, le juge de l’exécution a :

— annulé la saisie-attribution en date du 5 novembre 2024 ;

— débouté la société [L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;

— condamné la société [L] à payer à la société Top Office la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour saisie abusive ;

— condamné la société [L] aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté la société [L] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [L] à payer à la société Top Office la somme de 2 000 euros au titre des frais par elle exposés et non compris dans les dépens ;

— rappelé que le présent jugement est immédiatement exécutoire.

Par déclaration adressée par la voie électronique le 13 juin 2025, la société [L] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 15 décembre 2025, elle demande à la cour, au visa de des articles L. 211-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, et statuant à nouveau de :

— débouter la société Top Office de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Top Office au paiement à son profit d’une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Top Office aux entiers frais et dépens, de première instance et d’appel, avec distraction au profit de Maître Marie-Hélène Laurent, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses premières et dernières conclusions du 15 octobre 2025, la société Top Office demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— débouter la société [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société [L] à lui payer une indemnité en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5 000 euros ;

— condamner la société [L] aux dépens en cause d’appel.

MOTIFS

Si la société [L] a relevé appel du chef du jugement par lequel le juge de l’exécution l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire, elle ne le critique pas dans ses dernières conclusions dont le dispositif ne contient aucune demande à ce titre. Il convient donc d’ores et déjà de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la validité de la saisie-attribution :

Selon l’article L. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.

En l’espèce, le contrat du 28 avril 2024 prévoyait dans un exposé liminaire :

' [Q] expose enfin :

— que dans le contexte de la crise sanitaire liée à la COVID-19 ayant conduit à deux reprises à la fermeture temporaire du magasin/rayons présentement loué, le [T] lui a demandé, pour se relever de cette période économiquement très difficile et inédite, une exonération de loyer pour les périodes de confinement et une réduction de son loyer post-confinement pour aider au redémarrage de son activité fortement impactée par cette fermeture,

— qu’après avoir rencontré le [T] pour discuter des moyens de 'force majeure et d’exception d’inexécution pour défaut de délivrance du bien loué’ soulevés par lui pour prétendre à une annulation des loyers de ces périodes, il lui a proposé, afin de pérenniser son activité sur ce site et tenir compte de la situation de crise sanitaire sans précédent et de ses conséquences sur sa situation financière, de lui accorder une franchise de loyer de TROIS (3) mois correspondant aux périodes de fermeture et de revoir la valeur locative des locaux loués en ramenant le loyer de base annuel hors taxes d’un montant de (…) 213 350,47 € à (…) 200 000,00 €, sous réserve toutefois qu’en contrepartie, le [T] accepte de renouveler par anticipation son bail en cours en renonçant à exercer sa faculté de donner congé à l’issue de la première période triennale de ce nouveau bail.

— que sous cette condition, il s’est engagé à remettre au [T] des avoirs 'COVID’ pour un montant total de (…) de 63 949,83 € correspondant à trois mois de loyer, étant toutefois convenu entre eux, qu’en cas d’arrêt dudit bail renouvelé pour quelque cause ou raison que ce soit avant le terme d’une période de six années, ainsi qu’en cas d’entrée du [T] en procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire ou en cas de non respect de l’ensemble des engagements pris par ce dernier aux termes dudit bail, le [T] s’engageait, sans bénéfice de discussion, à lui rembourser sous quinzaine le montant ci-dessus sur simple présentation de sa part d’une facture.

— qu’après avoir pris connaissance de ces propositions et du projet de rénovation de la façade de l’immeuble, le [T] lui a confirmé son accord sur les plans du projet qui lui ont été présentés et sur le principe d’un renouvellement par anticipation de son bail.

En conséquence, [D] et [T] sont convenus de procéder par anticipation au RENOUVELLEMENT DE BAIL objet des présentes, dans les termes et conditions ci-après (…).'

Il était tiré les conséquences de ce qui précède aux termes de la clause 'DURÉE DU BAIL’ qui stipulait :

'Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de douze ans, pleines, entières et consécutives (…).

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de Commerce, le [T] aura la faculté de faire cesser le bail, à l’expiration de chaque période triennale, à charge pour lui de prévenir le [D] dans les formes et délais de l’article L. 145-9 du Code de Commerce.

Toutefois et par dérogation à ce qui vient d’être dit, le [T] renonce irrévocablement à exercer sa faculté de donner congé à l’issue de la première période triennale, le présent bail étant conclu pour une première période ferme et irréductible de SIX (6) années pleines, entières et consécutives ; la présente clause est érigée en clause impulsive et déterminante pour le consentement du [D] au présent bail.'

La société [L] en déduit que l’engagement de la société Top Office n’était pas la simple renonciation à l’exercice du droit issu de l’article L. 145-4 du code de commerce mais était de rester dans les liens du bail pendant six années pour assurer l’occupation des lieux loués et leur entretien et honorer le paiement du loyer et des charges pendant cette durée et qu’en conséquence la résiliation prématurée du bail à l’initiative du liquidateur judiciaire de la société New Top y contrevient directement.

La société [L] fait également valoir que dans la mesure où la clause du contrat de bail du 28 avril 2021 relative à la cession prévoit expressément que le cédant demeurera garant solidaire, non seulement, du paiement du loyer et des charges mais aussi 'de l’exécution des autres conditions du bail ', l’obligation de garantie de la société Top Office ne se limite pas au simple paiement des loyers et des charges, mais couvre l’intégralité des obligations souscrites aux termes du bail et transmises à son successeur, dans les limites fixées par les textes, c’est à dire trois ans au regard des dispositions de l’article L. 145-16-2 du code de commerce.

Or, d’abord, il n’est pas contestable, ni d’ailleurs contesté par la société [L], que depuis la résiliation du bail, le 28 octobre 2024, la société New Top Béthune n’était plus tenue au paiement des loyers et que la garantie de la société Top Office s’agissant des loyers n’avait donc plus vocation à être mise en oeuvre.

Ensuite, s’il est exact que la clause de garantie s’appliquait non seulement aux loyers et charges mais aussi à 'l’exécution des autres conditions du bail’ et qu’au titre de ces dernières, le locataire était tenu de rester dans les lieux pour une durée ferme de six ans, du fait de la renonciation à la faculté de résiliation triennale, il n’en reste pas moins que le contrat du 28 avril 2021 prévoyait clairement la sanction qui serait appliquée, en cas d’arrêt du bail pour quelque cause que ce soit avant le terme d’une période de six années, à savoir le remboursement de la somme de 63 949,83 euros perçue au titre des 'avoirs Covid'.

Il n’était aucunement précisé que ce remboursement interviendrait 'en plus', 'indépendamment’ ou 'nonobstant’ le paiement d’une somme correspondant au montant des loyers jusqu’à l’expiration de la première période de six ans.

Les stipulations susvisées ont d’ailleurs été mises en oeuvre par la société [L] qui a fait procéder par procès-verbal du 7 octobre 2024, sur les comptes de la société Top Office ouverts dans les livres de la Société Générale, à une saisie-attribution pour une somme totale de 106 444,83 euros portant notamment sur la somme de 63 949,83 euros, au titre de l’ 'avoir COVID à rembourser', cette saisie, fructueuse pour la totalité et dénoncée à la société Top Office le 15 octobre 2024, n’ayant pas été contestée par cette dernière.

En conséquence, la société [L] n’est titulaire, en vertu de l’acte notarié du 28 avril 2021, à la suite de la résiliation du bail le 28 octobre 2024, à l’initiative du liquidateur judiciaire de la société New Top Béthune, d’aucune créance pour un montant de

67 602,60 euros au titre du loyer trimestriel de novembre 2024 à janvier 2025.

Le jugement déféré qui a annulé la saisie-attribution du 5 novembre 2024 sera donc confirmé.

Sur la demande en dommages et intérêts de la société Top Office pour saisie

abusive :

Selon l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages et intérêts en cas d’abus de saisie.

A supposer même que le caractère abusif de la saisie soit démontré, force est de constater que la société Top Office ne prouve pas que l’indisponibilité de la somme de 55 906,03 euros entre le 5 novembre 2024, date de la saisie et le 4 juin 2025, date à laquelle la mainlevée est intervenue à la suite du jugement déféré, a entraîné pour elle des problèmes de trésorerie qui l’ont entravée dans son fonctionnement. Elle ne justifie pas davantage des 'coûts bancaires’ allégués.

Faute de préjudice prouvé, il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à la société Top Office la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et de débouter cette société de sa demande indemnitaire pour saisie abusive.

Sur les frais du procès :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Partie perdante en appel, la société [L] sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à régler à la société Top Office la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a condamné la société [L] à payer à la société Top Office la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour saisie abusive ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Déboute la société Top Office de sa demande de dommages et intérêts pour saisie abusive ;

Y ajoutant,

Condamne la société [L] à payer à la société Top Office la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la société [L] aux dépens d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.