République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 26/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/04410 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VYS5

Jugement (N° 24/00467)

rendu le 04 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1]

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] à, [Localité 1]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Foncia Hauts-de-France, elle-même prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social, [Adresse 2]

,

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Roch Parichet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur, [I], [W], [K]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

défaillant à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 18 septembre 2024 à étude d’huissier

DÉBATS à l’audience publique du 26 janvier 2026 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, président de chambre

Christophe Le Gallo, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 05 janvier 2026

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M., [I], [W], [K] est propriétaire d’un lot (à savoir un appartement) au sein de la, [Adresse 4], [Adresse 5] à, [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] à, [Localité 1] l’a mis en demeure de lui payer la somme principale de 2 504,75 euros au titre des charges de copropriété.

Faute de paiement, par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 5] à Boulogne-sur-Mer l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 994,63 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, celle de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 4 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a débouté le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] à Boulogne-sur-Mer de sa demande de condamnation, l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts, l’a condamné aux dépens et l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision le 16 septembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2026.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] à, [Localité 1] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement, en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts, en ce qu’il l’a condamné aux dépens et en ce qui l’a débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence :

— condamner M., [I], [W], [K] à lui payer la somme de 5 320,68 euros arrêtée au 5 septembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2023,

— le condamner à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— le condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Il fait valoir que M., [W], [K], bien que ne contestant cependant pas les charges, ne les règle pas régulièrement. Il invoque les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir sa condamnation ainsi que les frais exposés pour le recouvrement de la créance et notamment les frais de mise en demeure.

Il indique communiquer l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 27 septembre 1996 permettant de constater que le lot 13 résulte d’une division du lot numéro 4. Il indique que la dette s’est aggravée depuis le jugement du tribunal judiciaire et affirme qu’il justifie du montant de la dette.

M., [I], [W], [K] auquel la déclaration d’appel et les conclusions du syndicat des copropriétaires ont été signifiées par acte d’huissier du 18 septembre 2024 (acte signifié en l’étude de l’huissier), n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M., [W], [K] n’a pas constitué avocat en appel.

Invité par le greffier à procéder par voie de signification à l’encontre de l’intimé non comparant, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 7] lui a signifié le 18 septembre 2024 la déclaration d’appel, l’avis de fixation et ses conclusions d’appelant, avec assignation à comparaître devant la cour d’appel.

La procédure étant régulière, il sera statué sur le fond.

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la demande en paiements :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges'.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi prévoit que 'Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale'.

L’article 10-1 de la même loi ajoute que 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

(…)'.

Selon l’article 35 du décret du 17 mars 1967, 'le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période'.

Le syndicat de copropriétaires verse aux débats le règlement de la copropriété de 1991 mais également le modificatif de l’état de division et du règlement de copropriété daté du 27 septembre 1996 et justifie, par la production d’un relevé de propriété que M., [W], [K] est propriétaire du lot n°13 (issu de la division du lot n°4 prévu par le règlement de copropriété initial) de la copropriété située, [Adresse 7] à, [Localité 4].

Il produit également :

— un décompte des sommes dues par M., [W], [K] au titre des charges de copropriété laissant apparaître que ce dernier règle les charges de façon irrégulière et qu’il n’a opéré aucun versement depuis juin 2023, son compte étant débiteur depuis le mois de janvier 2023,

— les appels de charges adressés trimestriellement à M., [W], [K],

— les procès verbaux des assemblées générales du 14 septembre 2022 (approuvant les comptes de l’exercice 2021 et votant le budget prévisionnel pour 2023), du 14 juin 2023 (ajustant le budget prévisionnel pour 2023 et adoptant le budget prévisionnel pour 2024), de l’assemblée générale du 23 juillet 2024 (approuvant les comptes 2023, ajustant le budget prévisionnel 2024 et adoptant un budget prévisionnel pour 2025.

Il n’apparaît pas que des recours aient été exercés à l’encontre des décisions de ces assemblées générales.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter le paiement des charges échues et des provisions non réglées par M., [W], [K] pour un montant de 4 380,32 euros comprenant :

— les charges arrêtées au 5 septembre 2024,

— les frais de relance et de mise en demeure

— les frais de sommation

— les frais de constitution du dossier pour l’huissier et l’avocat.

Par contre, doivent être déduits les frais de suivi de procédure de recouvrement (240, 240 et 298 euros) qui ne sont nullement prévus par le contrat de syndic et qui, en tout état de cause, ne sont justifiés par aucune diligence particulière ainsi que les frais d’assignation (157,15 euros) lesquels sont inclus dans les dépens de l’instance. Seront également déduits du décompte les intérêts de retard, dont on ignore comment ils ont été calculés et sur quel fondement, de 1,02 et 3,51 euros (sommes arrêtées au 18 juin 2020, incluant l’appel de charges pour le 2ème trimestre 2020).

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 19 août 2023 (date de réception du courrier recommandé) pour la somme de 1 826,99 euros, du 19 octobre 2023, date de la sommation de payer pour la somme de 817,64 euros, de l’assignation du 26 février 2024 valant mise en demeure pour la somme de 349,65 euros et du présent arrêt pour le surplus en application des dispositions de l’article du 1231-6 code civil.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.

Si le syndicat des copropriétaires justifie des défauts de paiement récurrents de M., [W], [K], il ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui engendré par le retard de paiement, compensé, conformément aux dispositions 1231-6 du code civil, par l’allocation des intérêts au taux légal et par la condamnation de M., [W], [K] au paiement des frais de syndic. Il ne rapporte pas non plus la preuve d’une résistance abusive de M., [W], [K] dans le cadre de la présente instance. Sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 2 500 euros sera donc rejetée, le jugement devant être confirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires :

Succombant en la présente instance, M., [W], [K] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, le jugement devant être infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés et non compris dans les dépens. M., [W], [K] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 7] à, [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Condamne M., [I], [W], [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 7] à, [Localité 4] la somme de 4 380,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2023 sur la somme de 1 826,99 euros, du 19 octobre 2023 sur la somme de 817,64 euros, du 26 février 2024 sur la somme de 349,65 euros et du présent arrêt pour le surplus ;

Condamne M., [I], [W], [K] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M., [I], [W], [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 7] à, [Localité 4] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la, [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.