République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 29/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/03440 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VAZA

Jugement (N° 21/03351)

rendu le 12 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [H] [M]

né le 04 août 1964 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

La SCI Tim’Immobilier

représentée par Monsieur [H] [M]

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par M^e Francis Deffrennes, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par M^e Ludovic Schryve, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Madame [D] [E]

née le 30 juin 1981 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [Y] [C] [J] [E]

né le 21 août 1977 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Brigitte Lheureux, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 13 mai 2025 tenue par Catherine Courteille, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er avril 2025

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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Tim’Immobilier (la SCI) est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3], comprenant un local commercial en rez-de-chaussée et un appartement d’habitation à l’étage.

Le local commercial a bénéficié d’une extension vers le jardin en 1978.

M. [H] [M] occupe l’appartement qui est mis gratuitement à sa disposition.

M.[Y] [E] et Mme [D] [E] sont nu-propriétaires indivis de l’immeuble jouxtant l’immeuble de la SCI et situé [Adresse 1] à [Localité 3].

En 2014, à la suite de travaux réalisés par la SCI, M. [Y] [E] et Mme [D] [E] (les consorts [E]) se sont plaints de la transformation du toit de l’extension en toiture terrasse créant une vue directe sur leur fonds.

Le 30 juin 2021, une tentative de conciliation a échoué.

Par acte d’huissier de justice du 16 novembre 2021, les consorts [E] ont fait assigner M. [M] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de le voir condamner sous astreinte à démonter la terrasse.

Par acte du 04 mars 2022, les consorts [E] ont fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire de Lille aux mêmes fins.

Par jugement du 12 septembre 2022, rectifié par jugement du 09 janvier 2023, le tribunal a :

Déclaré Mme [D] [E] et M. [Y] [E] irrecevables à agir en démontage de la terrasse à l’encontre de M. [H] [M],

Déclaré Mme [D] [E] et M. [Y] [E] recevables à agir en démontage de la terrasse à l’encontre de la SCI Tim’Immobilier,

Ordonné à la SCI de procéder au démontage de la terrasse de l’immeuble dont elle est propriétaire, situé [Adresse 5] à [Localité 3],

Rejeté la demande d’astreinte demandée par Mme [D] [E] et M. [Y] [E],

Rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [H] [M],

Condamné la SCI à payer à Mme [D] [E] et M. [X] [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCI aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 21 juillet 2023, M. [H] [M] et la SCI Tim’Immobilier ont relevé appel de ce jugement en ses dispositions ayant :

— déclaré Mme [D] [E] et M [Y] [E] recevables à agir en démontage de la terrasse à l’encontre de la SCI TIM’IMMOBILIER,

— ordonné à la SCI TIM’IMMOBILIER de procéder au démontage de la terrasse de l’immeuble dont elle est propriétaire et située au [Adresse 5] à [Localité 3],

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [H] [M],

— condamné la SCI TIM’IMMOBILIER à payer à Mme [D] [E] et M.[Y] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les frais et dépens.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 mars 2025, les appelants demandent à la cour de :

Déclarer Monsieur [H] [M] et la SCI TIM’IMMOBILIER recevables en leur appel,

Les en déclarer bien fondés,

Déclarer Mme [D] [E] et M. [Y] [E] irrecevables en leur appel incident,

Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Lille intervenu le 12 septembre 2022 en ce qu’il a :

— Ordonné à la SCI Tim’Immobilier de procéder au démontage de la terrasse de l’immeuble dont elle est propriétaire et située [Adresse 5] à [Localité 3] ;

— Condamné la SCI Tim’Immobilier à payer à Mme [D] [E] et M. [Y] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Tim’Immobilier aux dépens.

Et statuant à nouveau,

Vu les dispositions de l’article 678 du Code civil,

Débouter Mme [D] [E] et M. [Y] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner in solidum Mme [D] [E] et M. [Y] [E] à payer à M. [H] [M] une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamner in solidum Mme [D] [E] et M. [Y] [E] à payer à la SCI Tim’immobilier et à M. [H] [M] une somme de 3.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner aux entiers frais et dépens.

Ils font valoir que les travaux réalisés ont fait l’objet d’une déclaration de travaux qui a été approuvée par la ville. Ils ajoutent que la toiture avait été modifiée avant ces travaux. Ils contestent le constat d’huissier produit par les intimés et indiquent notamment que la porte fenêtre, créée par l’agrandissement d’une fenêtre, se trouve à plus de 1m90 de la limite séparative. Ils contestent la vue sur le fonds voisin et précisent qu’ils ont fait réaliser un claustra et ont mis des plantes pour cacher la vue. Ils soulignent que la preuve d’une gêne ne peut être rapportée dès lors que l’action a été engagée 7 ans après les travaux et que d’autres immeubles ont des vues sur le fonds de leurs voisins. Ils affirment que le démontage de la terrasse aurait des conséquences disproportionnées, précisant qu’ayant implanté un claustra occultant en limite de la toiture, ils ont supprimé toute vue directe sur le fonds voisin. Ils soutiennent que l’appel incident formé par les intimés a été formé tardivement et doit être déclaré irrecevable ; enfin ils contestent le trouble de voisinage invoqué, aucune perte d’ensoleillement ou trouble ne pouvant être démontrés de même que la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, les intimés ayant refusé tout accord.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 février 2025, les consorts [E] demandent à la cour , au visa des articles 544, 1240 et 1241 du code civil, de :

— Recevoir I’appeI de la SCI TIM’lMMOBILIER et de M. [M], gérant de la SCI TIM’IMMOBILIER.

— Le dire mal fondé.

— Débouter purement et simplement la SCI TIM’lMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille, e 12.09.2022.

— Ordonner que Ia terrasse de I’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] soit démontée sous peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard un mois après la signification de Ia présente décision.

Sur l’appel incident de Mme [E] [D] et de M. [E] [Y],

— Ordonner l’enlèvement des claustras sous peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard un mois après Ia signification de la présente décision.

— Condamner la SCI TIM’lMMOBILIER a Ia somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

— Condamner Ia SCI T|M’IMMOB|LIER é Ia somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SCI TlM’IMMOBILIER en tous les frais et entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Lheureux, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils répliquent que contrairement à ce qu’affirment les appelants, la toiture était en pente et ne permettait pas l’aménagement d’une terrasse et que les travaux ont eu pour résultat la création d’une vue directe sur leur fonds. Ils ajoutent que la pose de plantes ne permet pas de mettre fin à la vue créée. Ils précisent que le projet de travaux était non pas l’aménagement de la terrasse mais la création d’un escalier pour permettre à l’occupant de l’appartement de descendre dans le jardin directement mais que ces travaux n’ont pas été réalisés ; seul l’aménagement de la terrasse l’a été. Ils contestent la présence d’un garde-corps à 1m90 de la limite séparative, ils déplorent la perte d’intimité créée par la terrasse. Ils précisent que si la pose de claustras supprime la vue directe, elle n’isole pas phoniquement et qu’en outre cette installation les prive d’ensoleillement et leur cause un trouble anormal et en demandent la dépose. Ils contestent l’affirmation selon laquelle il y aurait d’autres vues directes sur leur immeuble.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la création de vue sur l’immeuble du [Adresse 1]

Selon l’article 678 du code civil «  on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

Les juges du fond apprécient souverainement les mesures destinées à mettre fin à la création de vue irrégulière et peuvent refuser la suppression s’ils constatent que des travaux réalisés sont de nature à interdire toute vue sur le fonds voisins.

Il est constant que l’immeuble de la SCI jouxte celui des consorts [E], que l’extension en 1978 de l’immeuble du [Adresse 5] a été réalisée en rez-de-chaussée, en limite de propriété.

Il est également constant qu’à la suite des travaux réalisés en 2014, la SCI a transformé une formé une fenêtre en porte-fenêtre et a aménagé une terrasse sur la toiture existant permettant ainsi à l’occupant de l’appartement d’accéder à ladite terrasse, peu importe de savoir si auparavant existait ou non une pente sur la toiture, c’est la création de la porte fenêtre et les travaux d’aménagement qui ont rendu cette terrasse accessible.

Il ressort de la configuration des lieux à la suite des travaux que la terrasse en limite séparative c’est-à-dire à moins de 1 m 90 du fonds voisin crée une vue directe pour les occupants de l’immeuble du [Adresse 5], étant observé que la SCI ne revendique pas avoir acquis par prescription une servitude de vue sur le fonds voisin.

En revanche, la porte fenêtre, en ce qu’elle est implantée à plus de 1m 90 du fonds voisin ne crée pas en elle-même de vue oblique ou directe sur le fonds voisin.

Il est établi par les pièces que les travaux d’aménagement ont fait l’objet de déclarations de travaux régulières et validées par l’administration, la circonstance que l’escalier prévu n’ait pas été réalisé est sans incidence sur les vues, celles-ci résultant de l’aménagement de la toiture.

Les attestations des voisins faisant état de la modification de la destination de la toiture n’apportent pas d’élément quant aux vues créées.

Au jour où le tribunal a statué aucune disposition pérenne n’avait été prise par la SCI pour mettre fin à la vue existant sur le fonds voisin, la pose de jardinières étant insuffisante à masquer la vue directe créée, seul le démontage de la terrasse permettait de mettre fin à la vue.

Toutefois, il résulte du procès-verbal de constat établi à la demande de la SCI le 14 mars 2024 que celle-ci a fait poser à la suite du jugement et après autorisation de travaux, des claustras ne laissant pas passer de vue en limite séparative du fonds du [Adresse 1] de sorte qu’il convient de constater que la SCI a fait cesser la vue irrégulière.

Au vu de l’évolution du litige, il convient de rejeter la demande des intimés fondée sur les dispositions de l’article 678 du code civil.

S’agissant de la demande de dépose des claustras présentée par les intimés, cette demande constitue la réponse aux demandes adverses liées à l’évolution du litige, au sens de l’article 564 du code de procédure civile et est recevable fondée sur le principe du trouble de voisinage.

Sur la demande au titre des troubles de voisinage

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, l’auteur d’un tel trouble engage sa responsabilité sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute. Seule doit être faite, par celui qui l’invoque, la démonstration du caractère excessif du trouble au regard des inconvénients normaux de voisinage.

Il résulte des plans cadastraux fournis et des photographies produites par les deux parties que les deux immeubles sont situés dans une zone d’urbanisation dense, l’ensemble des immeubles étant construits en bande, chaque jardin est clos de murs hauts, les fenêtres des maisons et les jardins sont donc proches les uns des autres, réduisant ainsi l’intimité des occupants.

A la suite de la pose des claustras opaques, la SCI justifie par le procès-verbal de constat du 14 mars 2024 que les immeubles sont orientés au nord, de sorte que c’est en vain qu’est soutenue une perte d’ensoleillement .

Il ressort de la déclaration de travaux déposée pour la pose des claustras que ceux-ci sont d’une taille de 1m70 à proximité de la maison, le recours formé par les intimés contre la déclaration de travaux a été rejetée.

La fenêtre de la chambre de Mme [E] située au premier étage, se trouve à distance de la limite de propriété et il n’est pas allégué d’autre trouble qu’une perte d’ensoleillement, les photographies produites ne mettant pas en évidence un phénomène d’ombrage sur la façade.

Quant à la perte d’ensoleillement en terrasse, il sera observé que la terrasse des consorts [E] est couverte d’une toiture, certes translucide, mais de nature à faire de l’ombre et que l’extension en rez-de-chaussée construite à plus de deux mètres obstrue la vue et la lumière.

Eu égard à la configuration des lieux, ne se trouve pas rapportée la preuve d’un trouble anormal de voisinage.

En conséquence, le jugement sera confirmé mais eu égard à l’évolution du litige, les intimés seront déboutés de leurs demandes de démontage de la terrasse et de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [H] [M]

A l’appui de ses demandes, M. [M] fait état d’un « phénomène dépressif » dont il ne justifie par aucune pièce, ne démontrant pas de préjudice moral M. [M] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement sera confirmé sur les demandes accessoires dès lors qu’au jour où le tribunal a statué il a été constaté l’existence de vues directes sur le fonds voisin, justifiant ainsi de l’action des demandeurs.

En cause d’appel, eu égard à l’évolution du litige l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes d’indemnité de procédure et de dire que chacune conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Vu l’évolution du litige,

Infirme le jugement, sauf en ce qui concerne les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute Mme [D] [E] et M. [Y] [E] de toutes leurs demandes,

Déboute M. [M] de ses demandes de dommages et intérêts,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Le président