République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 22/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/03789 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VB4E

Jugement (N° 19/03830)

rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANT

Monsieur [X] [I]

né le 22 mai 1946 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Vincent Speder, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué substitué par M^e Sabrina Colleoni, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

INTIMÉE

La commune de [Localité 13]

représentée par son maire en exercice

[Adresse 15]

[Localité 7]

représentée par M^e Christophe Pavot, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue par Carole Van Goetsenhoven, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

La commune de [Localité 13] est propriétaire de différents terrains situés lieudit « [Localité 14] » qu’elle a donnés en location à partir de l’année 1853, plusieurs cahiers des charges ayant été rédigés par la suite selon délibérations du conseil municipal pour en définir les conditions.

En particulier, selon délibération du 12 mai 1995, le conseil municipal de la commune de [Localité 13] a approuvé le cahier des charges permettant la location des parcelles précitées pour une durée de neuf ans et précisant notamment l’interdiction faite aux preneurs d’édifier une nouvelle construction sur les parcelles et l’obligation, à la demande de la commune, de procéder à la destruction des constructions existantes avant l’expiration du bail.

Revendiquant la propriété de la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] numérotée [Adresse 5] à Fresnes-sur-Escaut sur le fondement de l’usucapion, M. [I] a attrait la commune de Fresnes-sur-Escaut devant le tribunal de grande instance de Valenciennes par exploit du 28 juin 2017.

Par jugement en date du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— déclaré recevable l’action en usucapion de M. [I],

— débouté M. [I] de sa demande d’acquérir par prescription la propriété du terrain cadastré section C n°[Cadastre 1], [Adresse 5] pour une contenance de 11 a 65 ca à [Localité 13],

— déclaré que la commune de [Localité 13] est pleinement propriétaire de la parcelle cadastrée dans cette commune, section C n°[Cadastre 1], et de toute construction qui y est édifiée,

— ordonné l’expulsion de M. [I] de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 1] dans la commune de [Localité 13],

— débouté M. [I] de sa demande de remboursement d’impenses,

— débouté la commune de [Localité 13] de sa demande de condamner M. [I] de démolir à ses frais les constructions édifiées sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] dans la commune de [Localité 13],

— condamné M. [I] à payer à la commune de [Localité 13] une somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 11 août 2023, M. [I] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 12 septembre 2025, M. [I] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [I] tant recevable que bien fondé,

— déclarer l’appel incident de la commune de [Localité 13] tant irrecevable que mal fondé,

En conséquence,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Débouté M. [I] de sa demande d’acquérir par prescription la propriété du terrain cadastré section C, n°[Cadastre 1], [Cadastre 3] [Adresse 16] pour une contenance de 11 a 65 c à [Localité 12],

Déclaré que la commune de [Localité 13] est pleinement propriétaire de la parcelle cadastrée dans cette commune section C n°[Cadastre 1] et de toute construction qui y est édifiée,

Ordonné l’expulsion de M. [I] de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9][Cadastre 1] dans la commune de [Localité 12],

Débouté M. [I] de sa demande de remboursement d’impenses,

Condamné M. [I] à payer à la commune de [Localité 13] une somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [I] aux dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— constater l’usucapion de M. [I] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10], pour une contenance totale de 11 a et 65 ca sise [Adresse 5] à [Localité 13],

— dire qu’il est le seul propriétaire de celle-ci,

— ordonner la publication au service de la publicité foncière de [Localité 17] de l’arrêt à intervenir,

Subsidiairement,

— condamner la commune de [Localité 13] à verser à M. [I] la somme de 70 000 euros au titre des impenses réalisées par M. [I],

— confirmer pour le surplus,

— débouter la commune de [Localité 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la commune de [Localité 13] à payer à M. [I] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner la commune de [Localité 13] à payer à M. [I] la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 11 octobre 2025, la commune de [Localité 13] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 15 décembre 2022 en ce qu’il a :

débouté M. [I] de sa demande d’acquérir par prescription la propriété du terrain cadastré section C n°[Cadastre 1], [Adresse 5] pour une contenance de 11 a 65 ca à [Localité 13],

déclaré que la commune de [Localité 13] est pleinement propriétaire de la parcelle cadastrée dans cette commune, section C n°[Cadastre 1], et de toute construction qui y est édifiée,

ordonné l’expulsion de M. [I] de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 1] dans la commune de [Localité 13],

débouté M. [I] de sa demande de remboursement d’impenses,

condamné M. [I] à payer à la commune de [Localité 13] une somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [I] aux dépens,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé :

débouté la commune de [Localité 13] de sa demande de condamner M. [I] à démolir à ses frais les constructions édifiées sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] dans la commune de [Localité 13],

Statuant à nouveau,

— condamner M. [I] à démolir à ses frais les constructions édifiées sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] sur la commune de [Localité 13],

— condamner le même au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à défaut de libération des lieux et/ou à défaut de démolition des constructions litigieuses édifiées sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] dans la commune de [Localité 13] dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à venir,

En toutes hypothèses,

— rejeter les fins, moyens et prétentions dirigés de M. [I] à l’encontre de la commune de [Localité 13],

— condamner M. [I] au paiement d’une somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription acquisitive

M. [I] indique que depuis la fin du 19ème siècle, la commune de [Localité 13] a autorisé des habitants à exploiter des terrains situés au lieudit « [Localité 14] » puis à s’y loger en permettant la construction d’habitations dans le courant des années 1960. Il ajoute que par la suite, la mairie a authentifié la vente de ces habitations comme cela a été le cas lors de son acquisition de l’habitation litigieuse, réalisée le 21 février 1996 par un acte reçu en mairie contre le paiement d’un timbre fiscal de 150 francs, ce qui caractérise une possession de bonne foi et sa volonté de se soumettre aux usages alors en vigueur sur la commune. Il ajoute que cet acte constitue un juste titre au sens du code civil.

Il indique que l’habitation figurant sur cette parcelle a été érigée en 1957 suivant déclaration de construction communiquée par la précédente propriétaire. Il se prévaut d’une possession de la parcelle litigieuse paisible, non équivoque, continue et publique depuis plus de dix ans en indiquant notamment avoir payé des impôts fonciers ainsi qu’un timbre fiscal lors de l’acquisition.

Il ajoute avoir donné à bail l’habitation située sur la parcelle en 2016, ce qui témoigne qu’il agissait bien comme propriétaire de celle-ci puisqu’il encaissait les loyers ainsi perçus. Il ajoute être depuis lors de nouveau domicilié sur la parcelle.

Il précise que lorsqu’il a souhaité à son tour vendre son habitation, la mairie l’a informé qu’il fallait désormais faire appel à un notaire, puis s’est accordée sur le fait qu’il pouvait revendiquer l’usucapion de la parcelle avant de prétendre le contraire dans le cadre du présent litige.

En réponse à l’argumentaire de la commune de [Localité 13], il indique n’avoir jamais été partie à un bail portant sur la parcelle litigieuse en qualité de locataire et que la commune ne lui a, d’ailleurs, jamais réclamé le paiement de loyers.

La commune de [Localité 13] soutient que les conditions de la prescription acquisitive ne sont pas réunies en ce que la parcelle litigieuse a été donnée à bail à Mme [P] jusqu’en 2003, de sorte que celle-ci n’avait pas la qualité de propriétaire et ne pouvait céder cette parcelle, ni davantage bénéficier de la prescription acquisitive qui aurait pu ensuite être jointe à celle invoquée par M. [I]. Elle ajoute être propriétaire des constructions érigées sur cette parcelle soutenant que le cahier des charges de la location précisait que toute construction érigée devrait être démolie à la demande de la commune. Elle relève que « l’acte de vente » mis en avant par M. [I] n’est en réalité qu’un écrit de Mme [P] ne respectant pas les conditions fixées par l’article 202 du code de procédure civile, visant la vente d’une habitation et non du sol, et relatif à une maison située [Adresse 2] et non au [Adresse 4] de cette même rue, de sorte qu’aucun titre de propriété n’est produit par l’appelant.

Elle ajoute que le paiement des taxes foncières, qui serait en tout état de cause indifférent pour prescrire et ne concerne pour les pièces produites que la période 2012-2016, n’est pas démontré, tout comme le paiement d’un prix de vente. Elle soutient que la possession invoquée par M. [I] est équivoque et que celui-ci est en réalité occupant sans droit ni titre de la parcelle litigieuse. Elle indique avoir interrompu le délai de prescription par la notification d’écritures visant à revendiquer son droit de propriété le 6 octobre 2017.

L’article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

L’article 2272 du même code dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En l’espèce, M. [I] invoque en premier lieu sa bonne foi et l’existence d’un juste titre pour soutenir qu’une prescription décennale peut être retenue.

Le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (3è Civ., 30 avril 2002, n°00-17.356).

M. [I] invoque l’attestation dressée par Mme [P] le 19 février 1996, portant mention d’une légalisation par le maire de la commune de [Localité 13] le 21 février 1996 (pièce n°1 de l’appelant).

Aux termes de ce document, Mme [P] indique « avoir vendu une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 13] à M. [I] [X] pour la somme de 40 000 francs ».

Néanmoins, ce document ne peut constituer un juste titre au sens de l’article précité dès lors qu’il existe une difficulté sur la parcelle visée qui, comme l’a relevé le premier juge, ne correspond pas à la numérotation de la parcelle sur laquelle M. [I] entend se prévaloir de l’usucapion, laquelle est située au [Adresse 5]. Si M. [I] indique dans ses dernières écritures que la numérotation de la rue « a dû » être modifiée, il ne rapporte aucun élément probant en ce sens.

Le juste titre doit être un titre réel concernant exactement le bien sur lequel la prescription acquisitive est revendiquée (3è Civ., 23 février 2005, n°03-17.899).

La discordance sur les parcelles visées par ce document et celle objet de la présente procédure ne permet pas une identification claire de l’immeuble.

Dans ces conditions, M. [I] ne peut bénéficier de la prescription de dix ans prévue par les dispositions précitées.

M. [I] indique avoir occupé la parcelle litigieuse depuis le 21 février 1996, de sorte que le délai pour prescrire de trente ans court jusqu’au 21 février 2026. Il ne peut dès lors invoquer une prescription acquisitive au jour de l’introduction de la présente instance, soit le 28 juin 2017.

En outre, la commune de [Localité 13] relève à juste titre que Mme [P], qui a occupé la parcelle précédemment et aurait selon l’argumentaire de M. [I] la qualité de venderesse, a bénéficié d’un bail par la commune selon acte authentique des 27 et 29 décembre 1995 qui mentionne explicitement la parcelle [Cadastre 11] (pièce n°4 de l’intimée, 13èmement), de sorte qu’elle ne pouvait, en application de l’article 2266 du code civil et en qualité de locataire, prescrire le bien. M. [I] ne peut donc joindre à sa possession celle de son auteur.

Il s’ensuit, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres éléments nécessaires à la caractérisation de la prescription acquisitive, que M. [I] ne démontre pas l’existence d’une prescription acquisitive de la parcelle litigieuse, le jugement entrepris étant donc confirmé en ce qu’il l’a débouté de cette demande et déclaré la commune de [Localité 13] pleinement propriétaire de la parcelle cadastrée dans cette commune section C n°[Cadastre 1] et de toute construction qui y est édifiée.

Sur la demande d’expulsion

Faute de titre justifiant l’occupation par M. [I] de la parcelle litigieuse, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé l’expulsion de celui-ci.

La commune de [Localité 13] ne produit aucun élément permettant d’apprécier l’utilité du prononcé d’une astreinte refusée par le premier juge, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de remboursement d’impenses

M. [I] soutient que la commune de [Localité 13], devenant propriétaire par accession de la construction se trouvant sur la parcelle litigieuse, doit indemniser le possesseur pour les travaux et dépenses engagés pour l’immeuble, selon la théorie des impenses. Il indique avoir réalisé plusieurs travaux de rénovation et d’équipement qui ont considérablement amélioré la valeur de la construction puisque celle-ci a été évaluée par le service des domaines à 39 000 euros en décembre 2014, alors qu’il l’a acquis pour 40 000 francs soit 6 100 euros.

La commune de [Localité 13] indique que M. [I] n’invoque aucun fondement juridique à sa demande et qu’il ne démontre pas avoir réglé une somme à Mme [P], ni avoir érigé la construction qu’il revendique, ni engagé des frais dans celle-ci. Elle ajoute que la facture relative à la pose d’un insert à bois et d’un climatiseur date de 2022 soit à une date postérieure à celles des conclusions par lesquelles la commune a fait valoir son droit de propriété.

Le possesseur du terrain d’autrui a droit, même s’il est de mauvaise foi, au remplacement de ses impenses dans la limite de son appauvrissement et de l’enrichissement du propriétaire (3è Civ., 12 mars 1985, n°83-16.548).

En l’espèce, M. [I] prétend avoir amélioré la situation du bien sans toutefois qualifier les impenses qu’il indique avoir réalisé. Or, il verse aux débats des photographies non datées ne permettant pas, d’une part, de démontrer qu’elles représentent la construction litigieuse ni, d’autre part, qu’il soit à l’origine de travaux nécessaires ou utiles à la conservation de l’immeuble.

Les mêmes observations sur l’absence de démonstration du caractère nécessaire ou utile de la dépense doivent être faites s’agissant de la facture du 21 novembre 2022 relative à la pose d’un insert à bois et de la facture du 11 novembre 2022 relative à la pose d’un climatiseur réversible, étant observé que les dépenses voluptuaires ne procurent pas de réelle plus-value à l’immeuble et, dès lors, ne peuvent justifier l’allocation d’une somme faute de démonstration d’un enrichissement du propriétaire.

Dans ces conditions, faute de preuve d’un appauvrissement et d’un enrichissement corrélatifs, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [I] au titre des impenses.

Sur la demande de destruction de l’habitation

La commune de [Localité 13] ne développe aucun moyen au soutien de cette demande tendant à la condamnation de M. [I] de procéder à la destruction, à ses frais, de l’habitation litigieuse. Il est par ailleurs établi, comme l’a relevé le premier juge, que les conditions des baux consentis par la commune aux occupants successifs des parcelles, et prévoyant notamment la possibilité de les contraindre à détruire les constructions qu’ils y auraient réalisées, ne sont pas opposables à M. [I] auquel la commune n’a jamais consenti de bail sur la parcelle en cause.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

M. [I], partie succombante, sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la commune de [Localité 13] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par M. [I] au titre des frais irrépétibles doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes le 15 décembre 2022 en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [I] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [I] à payer à la commune de [Localité 13] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente