République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 05/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/02583 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VSMN

Jugement (N° 23/31438) rendu le 18 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

Madame [L] [O] [E]

née le 19 Juillet 1981 à [Localité 2]

de nationalité Portugaise

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexia Navarro, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par M^e Eva Desmettre, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Madame [S] [B]

née le 20 avril 1977 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [N] [B]

née le 6 septembre 1975 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [H] [B]

née le 13 janvier 1973 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [P] [J]

né le 20 juin 1949 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8] / Belgique

Madame [K] [J]

née le 25 avril 1946 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Caroline Letellier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 janvier 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 janvier 2026

****

Par acte authentique du 8 août 2005 passé devant maître [Y] [X], notaire à [Localité 1], Mme [T] [J] a donné à bail à M. [D] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] moyennant un loyer annuel hors charges de 6 585,60 euros.

Mme [J] est décédée le 1er août 2019, ses héritiers ont repris la gestion du bien.

Par courriel du 14 septembre 2020, Mme [L] [O] [E], s’ur de M. [D] [E], met en demeure le bailleur de procéder à des travaux au sein du logement qu’elle indique occuper.

Par acte du 8 février 2021, une sommation interpellative a été délivrée à M. [E]. Un procès-verbal a été rédigé à cette même date reprenant l’identité des personnes occupant le logement.

Par courrier recommandé du 12 octobre 2020, l’indivision [J] a sollicité auprès de Mme [O] [E] la communication du bail la liant à Mme [J].

Par courrier recommandé du 20 octobre 2022, M. [J] a été mis en demeure de procéder aux travaux d’entretien du logement indiquant que Mme [O] [E] bénéficie d’un bail verbal tacitement reconduit et qui prenait fin le 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2022, un congé pour vendre a été délivré à M. [E] et Mme [O] [E] pour la date du 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, Mme [O] [E] a fait assigner Mme [K] [J], M. [P] [J], M. [C] [J], Mme [H] [B] et son curateur l’ASAPN, Mme [N] [B] et Mme [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix aux fins de :

Constater que Mme [O] [E] bénéficie d’un bail verbal ayant pris effet le 1er janvier 2015, tacitement reconduit, prenant fin le 31 décembre 2023,

En conséquence déclarer mal et de nul effet le congé avec offre de vente qui lui a été signifié,

Condamner l’indivision [J] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de son intervention auprès de la CAF,

Condamner l’indivision [J] à procéder à des travaux de réfection de l’immeuble et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner l’indivision [J] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Condamner l’indivision [J] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] [J] est décédé.

Suivant jugement du 18 avril 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté l’absence de bail verbal liant Mme [O] [E] à Mme [T] [J] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 10],

Constaté la régularité du congé pour vendre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 10], délivré le 28 octobre 2022 par Mme [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] avec effet au 31 juillet 2023 ;

Jugé en conséquence que Mme [O] [E] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10], depuis le 31 juillet 2023 ;

Ordonné, en conséquence à Mme [O] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] pourront, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Débouté [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] de leur demande d’astreinte ;

Condamné Mme [O] [E] à payer à [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (montant révisable selon les modalités contractuelles), à compter du 31 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Débouté Mme [O] [E] de ses demandes indemnitaires ;

Débouté Mme [O] [E] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

Rejeté les demandes formulées par Mme [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] à l’encontre de M. [E] ;

Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamné Mme [O] [E] aux entiers dépens ;

Condamné Mme [O] [E] à payer à Mme [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] une somme de 300 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 29 mai 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Débouté [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] de leur demande d’astreinte ;

Rejeté les demandes formulées par Mme [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] à l’encontre de M. [E].

Mme [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] ont constitué avocat le 7 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, Mme [O] [E] demande à la cour de réformer le jugement rendu le 18 avril 2024 par le tribunal de proximité de Roubaix, des chefs dont elle a fait appel,

Et statuant de nouveau :

Constater que Mme [O] [E] est bénéficiaire d’un bail verbal à usage d’habitation avant pris effet le 1er janvier 2015 ;

En conséquence :

Déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre qui lui a été signifié ;

Condamner l’indivision [J] à payer à Mme [O] [E] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice économique ;

Condamner l’indivision [J] au paiement d’une somme de 5 000 euros en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral ;

Condamner l’indivision [J] au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance ;

Condamner l’indivision [J] aux émoluments fixés à l’article A 444-32 du code de commerce ;

Débouter la succession [J] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2025, Mme [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] demandent à la cour de confirmer le jugement rendu le 18 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en ce qu’il a :

Constaté l’absence de bail verbal liant Mme [O] [E] à Mme [T] [J] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 10] ;

Constaté la régularité du congé pour vendre du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10], délivré le 28 octobre 2022 par l’indivision [J] avec effet au 31 juillet 2023 ;

Jugé en conséquence que Mme [O] [E] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 10] depuis le 31 juillet 2023 ;

Ordonné en conséquence à Mme [O] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’indivision [J] pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Débouté l’indivision [J] de sa demande d’astreinte ;

Condamné Mme [O] [E] à payer à l’indivision [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 31 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Débouté Mme [O] [E] de ses demandes indemnitaires ;

Débouté Mme [O] [E] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

Rejeté les demandes formulées par l’indivision [J] à l’encontre de M. [E] ;

Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamné Mme [O] [E] aux entiers dépens ;

Condamné Mme [O] [E] à payer à chacun des membres de l’indivision [J] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [O] [E] à payer à l’indivision [J] la somme de 500 euros à chacun de ses membres, soit un total de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens d’instance, au titre de l’instance en appel ;

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’existence d’un bail verbal entre Mme [L] [O] [E] et Mme [T] [J]

Conformément aux dispositions de l’article 1717 du code civil, l’on peut louer ou par écrit ou verbalement sauf en ce qui concerne les biens ruraux'

Le bail verbal est l’accord par oral du locataire et du propriétaire sur le principe et les conditions de location de logement. Cet accord doit être univoque de la part de chacune des parties.

Un bail authentique a été régularisé le 8 août 2005 par maître [Y] [X], notaire à [Localité 1], entre Mme [T] [J] et M. [D] [O] [E] pour le logement situé [Adresse 1] à [Localité 1], moyennant paiement d’un loyer annuel hors charges de 6 585,60 euros, bail de trois années tacitement reconductible ; l’article 7.7° de ce contrat stipule que le preneur devra occuper les locaux loués par lui-même et sa famille et ne pourra céder son droit au présent bail ni sous louer ni même prêter en tout ou partie les lieux loués sans le consentement express et écrit du bailleur.

Il ne ressort d’aucun élément versé au débat que M. [O] [E] ait entendu résilier le contrat de bail qui le liait à Madame [T] [J]. Le fait que l’expert comptable de M. [D] [O] [E] atteste de ce que ce dernier a quitté ce logement en 2015 pour aller résider de manière permanente en Belgique, et que sa soeur s’y soit installée ne démontre nullement une résiliation de bail en bonne et due forme et que surtout que Mme [T] [J] ait eu connaissance de cette substitution de locataire, a fortiori interdite par le bail authentique.

Aux termes de ses écritures, Mme [O] [E] soutient qu’elle est titulaire d’un bail verbal depuis janvier 2015, se fondant notamment sur : l’occupation personnelle du bien depuis 2015, le paiement régulier des loyers, sa qualité de locataire de l’immeuble reconnue par la CAF, et la production des quittances de loyer à son nom ; toutefois, elle ne justifie nullement d’une occupation personnelle en tant que locataire officielle, puisqu’il ressort au contraire de la sommation interpellative du 8 février 2021 que plusieurs personnes occupent le logement dont Mme [L] [O] [E] et M. [D] [O] [E], et qu’elle ne produit aucune attestation d’assurance de ce logement à son nom, aucun élément ne permettant par ailleurs de dater son arrivée dans ce logement ; quant aux quittances de loyer produites au dossier, la plupart d’entre elles ne sont pas signées, et quand bien même Mme [T] [J] aurait accepté le règlement du loyer de la part d’une personne autre que son locataire, ce seul élément ne suffit à faire la preuve d’un bail verbal, d’autant qu’il s’agit de membres de la famille de M. [E] ; le fait que le congé pour vendre délivré par l’huissier l’ait été non seulement à M. [E] mais également à Mme [O] [E] n’emporte pas davantage reconnaissance d’un bail verbal puisque précisément ce congé se fonde sur le bail conclu le 8 août 2005, jamais résilié ; enfin, d’autres quittances de loyer ont été établies à diverses personnes, notamment à l’intention de M. [D] [O] [E] à compter d’août 2019, sachant que Mme [T] [J] est décédée le 1 août 2019, et que l’indivision était dans l’ignorance de l’identité des personnes pouvant revendiquer la qualité de locataires ; la concomitance entre les courriers adressés par l’indivision [J] à Mme [O] et son courriel sollicitant la réalisation de travaux ne suffit pas à faire la preuve ni d’un bail verbal ni de la mauvaise foi prétendue des bailleurs, dès lors qu’il est légitime que l’indivision se soit posée la question de la qualité de locataire et de l’existence d’un bail les obligeant à réaliser l’ensemble des travaux sollicités ; enfin, s’agissant de l’attribution à Mme [O] [E] des allocations logement par la CAF, cela ne peut venir faire la démonstration d’un bail, puisqu’il s’agit de declarations qu’a pu faire seule Mme [O] [E] ; preuve en est que lorsque la CAF a suspendu les droits à l’allocation logement de Mme [O] [E], c’est lorsqu’elle a découvert l’existence d’un bail non pas au profit de cette dernière mais au profit de son frère M. [D] [O] [E] ; dès lors, la volonté claire et univoque de Mme [T] [J] de contracter un bail verbal avec Mme [O] [E] n’est pas démontrée ; c’est donc par des motifs justes et pertinents qui seront adoptés par la cour que le premier juge a considéré qu’en l’absence de preuve de volonté univoque et ferme de la part tant de la bailleresse que de l’occupante de conclure le bail entre elles, aucun bail verbal n’existait.

Sur la régularité du congé pour vendre

Vu les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ; le délai de préavis lorsqu’il émane du bailleur est de 6 mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte d’huissier. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetées. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis à l’expiration du délai de préavis. Le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente et déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il convient de constater qu’en l’espèce les dispositions législatives susvisées ont été respectées. Le congé signifié par l’indivision [J] à M. [D] [E] et Mme [O] [E] le 28 octobre 2022 par acte d’huissier précise qu’il est donné congé pour le 31 juillet 2023, soit six mois plus tard ; il comporte les motifs de reprise et les motifs de délivrance, soit l’intention de vendre le bien, au prix de vente fixé à la somme de 190 000 euros, que ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, l’offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Mme [O] [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2023, conformément à ce qu’a indiqué le premier juge, avec toutes les conséquences de droit que cela implique, en ce compris l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation dans les mêmes conditions que celles fixées par le premier juge, dont la décision sur ce point sera également confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice économique, préjudice moral et trouble de jouissance

Mme [O] [E] n’étant titulaire d’aucun bail sur le logement situé [Adresse 7], elle ne peut qu’être déboutée de toutes demandes indemnitaires à quelque titre que ce soit formées à l’encontre des propriétaires du bien.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [O] [E] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [O] [E] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à chacun des membres de l’indivision [J] la somme de 400 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Mme [O] [E] succombant en cause d’appel sera déboutée de ses demandes au titre des dépens, de l’article 700 et des émoluments sur le fondement de l’article A 444-32 du code de commerce.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [L] [O] [E] aux dépens d’appel et à payer à Mme [K] [J], M. [P] [J], Mme [H] [B], Mme [N] [B] et Mme [S] [B] la somme de 400 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 11] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président