ARRET N°133

LM/KP

N° RG 22/02471 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GUSS

[T]

[T]

C/

[V]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02471 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GUSS

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 septembre 2022 rendu( par le Tribunal paritaire des baux ruraux de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Madame [H] [T] épouse [S]

née le 15 Novembre 1964 à [Localité 13] (17)

[Adresse 8]

[Localité 10]

Ayant avocat postulant M^e Gabriel WAGNER de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS,

Ayant pour avocat plaidant M^e François LEROY de la SCP ROUDET BOISSEAU LEROY DEVAINE, avocat au barreau de SAINTES, substitué à l’audience par M^e LECURER, avocat au barreau de SAINTES.

Monsieur [Y] [T]

né le 07 Mai 1954 à [Localité 10] (17)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Ayant avocat postulant M^e Gabriel WAGNER de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS,

Ayant pour avocat plaidant M^e François LEROY de la SCP ROUDET BOISSEAU LEROY DEVAINE, avocat au barreau de SAINTES, substitué à l’audience par M^e LECURER, avocat au barreau de SAINTES.

INTIME :

Monsieur [O] [V]

né le 30 Novembre 1977 à [Localité 11] (17)

[Adresse 12]

[Localité 10]

Représenté à l’audience par M^e Jonathan ROUXEL de la SCP ROUXEL JEHANNOT DE BARTILLAT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 octobre 2015, Madame [H] [T] (épouse [S]) a donné à bail à ferme à Monsieur [O] [V] trois parcelles cadastrées ZO [Cadastre 1], [Cadastre 3] et ZI [Cadastre 9] sises à [Localité 10], avec effet au 1er octobre 2015.

Le même jour, Madame [H] [T] et Monsieur [Y] [T] ont donné à bail à ferme à Monsieur [O] [V] deux parcelles cadastrées ZK [Cadastre 5] et [Cadastre 7] sises à [Localité 10], avec effet au 1er octobre 2015.

Monsieur [V] a donné à bail à ferme à la société civile d’exploitation agricole les petites écuries de Vasco, une parcelle, proche de celles qu’il loue aux consorts [T], et lui appartenant, cadastrée ZA [Cadastre 6] sise à [Localité 10].

Le 7 avril 2021, les consorts [T] ont attrait Monsieur [V] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de la Rochelle aux fins d’ordonner la résiliation des baux conclus le 14 octobre 2015 à titre principal pour sous-location et à titre subsidiaire, pour cession de bail prohibée et d’ordonner son expulsion.

La tentative de conciliation du 16 juin 2021 ayant échoué, l’affaire a été renvoyée au fond.

A l’audience, les consorts [T], réfutant toute attitude agressive ou de harcèlement envers M. [V], ont soutenu que Mme [C] exerçait son activité sur les parcelles ZO [Cadastre 1] et ZO [Cadastre 3] données à bail à M. [O] [V], que les deux exploitations n’étaient pas indépendantes, rappelant que l’on ne peut pas parler d’entraide entre les deux preneurs si la contrepartie est constituée par l’abandon de la jouissance de parcelles au profit de celui qui a fourni des services, mais de sous-location.

A l’audience, représenté par son avocat, Monsieur [V] a expliqué qu’il exerçait une activité équestres sur des parcelles affermées depuis 1999 par le père de Mme [H] [T] et M. [Y] [T] et que suite au décès de leur père, ses enfants n’ont eu de cesse de vouloir l’expulser en multipliant les menaces et intimidations. Il a soutenu que depuis 2019, quelques cent mètres plus loin, une autre écurie constituée exclusivement de poneys est exploitée par la scea Les Petites Ecuries de Vasco sur des parcelles qu’il lui loue et dont Mme [C] est la gérante. Selon lui, cette exploitation ne se trouve pas sur les parcelles appartenant aux consorts [T] et seule une entraide très ponctuelle existe au regard du contexte de mutilations d’équidés.

Par jugement en date du 14 septembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal de La Rochelle a statué ainsi :

— déboute Madame [T]-[S] et Monsieur [T] de leur demande de résiliation des baux en date du 14 octobre 2015 et de leurs demandes afférentes,

— déboute Madame [T]-[S] et Monsieur [T] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamne Monsieur [T] à payer à Monsieur [V] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamne in solidum Madame [T]-[S] et Monsieur [T] à payer à Monsieur [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute Madame [T]-[S] et Monsieur [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— condamne in solidum Madame [T]-[S] et Monsieur [T] aux dépens.

Par déclaration en date du 5 octobre 2022, les consorts [T] ont relevé appel de cette décision en intimant Monsieur [V].

Dans leurs conclusions soutenues oralement lors de l’audience, les consorts [T] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 14 septembre 2022 par le Tribunal Paritaire des Baux ruraux de La Rochelle en ce qu’il :

« – déboute Madame [H] [T]-[S] et Monsieur [Y] [T] de leur demande de résiliation des baux en date du 14 octobre 2015 et de leurs demandes afférentes ;

— déboute Madame [H] [T]-[S] et Monsieur [Y] [T] de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamne Monsieur [Y] [T] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

— condamne in solidum Madame [H] [T]-[S] et Monsieur [Y] [T] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute Madame [H] [T]-[S] et Monsieur [Y] [T] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

— condamne in solidum Madame [H] [T]-[S] et Monsieur [Y] [T] aux dépens ; »

Statuant à nouveau,

— déclarer Monsieur [O] [V] irrecevable et en tout cas mal fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence l’en débouter totalement ;

— prononcer la résiliation judiciaire, et ce pour les motifs qui précèdent, des baux à ferme régularisés le 14 octobre 2015 avec Monsieur [O] [V], portant sur les parcelles sises commune de [Localité 10], à savoir :

— acte sous seing privé en date du 14 octobre 2015 (pièce n° 01), par Madame [H] [T] épouse [S], pour trois parcelles de terre et un bâtiment d’une superficie de 02ha 73a 60ca :

Commune [Localité 10] Section N°ZO [Cadastre 1] terre de 01 hectare, 88 ares et 30 centiares, ZO [Cadastre 3] terre 00 hectare, 47 ares et 16 centiares, ZO [Cadastre 3] Bâtiment 00 ha, 00 ares et 84 centiares, ZI [Cadastre 9] terre 00 ha, 37 ares et 30 centiares,

— acte sous seing privé en date du 14 octobre 2015 (pièce n° 02), par Madame [H] [T] épouse [S] et Monsieur [Y] [T], pour deux parcelles de terre d’une superficie de 05ha 63a 30ca :

Commune [Localité 10], Section N° ZK [Cadastre 5] terre contenance 00 ha, 11 a, 50 ca, ZK [Cadastre 7] Terre, 05 ha, 51 a, 80 ca,

et ce :

A titre principal : pour sous location ;

et :

A titre subsidiaire : pour cession de bail prohibée ;

— dire et juger que Monsieur [O] [V] sera condamné à libérer les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard pendant quatre mois passé ce délai ;

— dire et juger qu’à défaut pour Monsieur [O] [V] d’avoir libéré volontairement les lieux loués, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux au montant des fermages qu’aurait payé le preneur en cas de non résiliation du bail, et condamnera Monsieur [O] [V], à son paiement ;

— condamner Monsieur [O] [V] à payer à Madame [H] [T]-[S] et Monsieur [Y] [T] des dommages et intérêts résultant de l’inexécution du contrat de bail eu égard à la contravention commise par ce dernier, et aux dispositions prohibant les cessions de bail et les sous-locations ;

(Cass. Civile 3ème ' 08.10.1985 ' JCP N 1986 II ' 213)

— condamner Monsieur [O] [V] à payer à Madame [H] [T]-[S] et Monsieur [Y] [T], la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [O] [V] à payer à Madame [H] [T]-[S] et Monsieur [Y] [T] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et à régler les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du Procès-Verbal de Constat établi par Maître [Z], Huissier de Justice associé à [Localité 11], en date du 28 octobre 2020 (416,09 euros).

Dans ses conclusions soutenues oralement lors de l’audience, Monsieur [V] demande à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel de Madame [H] [T]-[S] et de Monsieur [T] à l’encontre du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 14 septembre 2022,

Par conséquent,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux en date du 14 septembre 2022 en toutes ses dispositions,

— débouter Madame [H] [T]-[S] et de Monsieur [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant

— condamner in solidum Madame [H] [T]-[S] et Monsieur [T] à verser la somme de 3.600 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation des baux

Pour demander la résiliation des baux consentis à M. [V] pour sous-location ou cession prohibée de parcelles, les consorts [T] invoquent des éléments dont il ressortirait que Mme [C] a la libre et entière disposition des parcelles ZO [Cadastre 1] et ZO [Cadastre 3] pourtant affermées à M. [V].

Ils soutiennent que bien plus qu’une simple entraide agricole, il y a une véritable unicité entre les deux exploitations agricoles, traduisant de fait, a minima, une cession prohibée de son bail rural par M. [V] au profit de Mme [C].

M. [O] [V] rétorque qu’aucune sous-location n’est caractérisée au regard des pièces produites par les appelants et que la cession de bail prohibée qui implique d’une part, un abandon de l’exploitation des terres par M. [V], d’autre part, le fait que Mme [C] se comporte en maître du fond en litige avec l’autonomie, la liberté et les profits que cela suppose, n’est pas davantage caractérisée.

Ainsi, il soutient qu’il ne s’agit que d’entraide entre voisins exerçant une activité équestre, leurs exploitations étant des structures différentes sur deux sites différents à 121 mères de distance.

Réponse de la cour d’appel :

Aux termes de l’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime,

'Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.'

'Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs'.

Ces dispositions sont d’ordre public.

L’article L 411-31 II 1° dispose que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’une contravention aux dispositions de l’article L 411-35.

La sous-location est constituée dès lors que sont réunis trois éléments : le consentement du preneur ; une mise à disposition du fonds loué (le preneur transfère au sous-locataire la maîtrise du fonds de façon durable (Civ. 3e, 15 mars 1983, JCP N 1984. II. 21) ; une contrepartie financière (il convient de caractériser l’existence d’une contrepartie à l’occupation des terres affermées. ' Civ. 3e, 13 juill. 2010, no 09-16.598 , Bull. civ. III, no 144 ; la contrepartie peut revêtir des formes variées : elle peut être en espèces ou en nature -Civ. 3e, 17 févr. 2015, n° 13-27.492-).

Ne constitue pas une cause de résiliation l’implantation d’un panneau publicitaire par les preneurs qui ont gardé l’entière maîtrise de l’exploitation de la parcelle sur laquelle un seul poteau a été posé (Civ. 3e, 22 sept. 2016, n° 15-16.230).

La sous-location n’est pas constituée en présence de la pratique d’actes « d’entraide » (Civ. 3ème, 18 févr. 2014, n° 12-29.650 et 12-29.651).

Exclusivement lié à la personne du preneur, le droit de jouissance né du bail est, en dehors des cas prévus au code rural et de la pêche maritime, intransmissible ; ainsi, toute cession est prohibée, qu’elle ait été consentie à titre onéreux ou à titre gratuit (Civ. 3e, 23 avr. 1975, n° 74-10.423 , Bull. civ. III, no 134 ; D. 1976. 192, note Savatier), qu’elle porte seulement « sur une partie des biens loués » (Civ. 3e, 6 juin 2019, n° 17-21.335 ), y compris avec l’accord du bailleur (Civ. 3e, 23 avr. 1975, préc. ' Civ. 3e, 5 mars 1997, no 95-19.062).

La preuve de la réalité de la cession du bail contestée par le fermier doit être rapportée par le bailleur par tous moyens. Une telle preuve doit résulter du défaut d’exploitation personnelle par le titulaire du bail, de l’exécution des travaux de la ferme par un tiers qui ne se contente pas d’apporter au fermier une aide bénévole, mais se comporte comme le maître du fonds loué (Cass. Civ. 3ème 10 mars 1976, n° 74-11203).

En l’espèce, les conditions de la sous-location ne sont pas réunies alors que les bailleurs ne démontrent ni même n’allèguent une contrepartie onéreuse de la mise à disposition par M. [V] de la parcelle ZO [Cadastre 1] et ZO [Cadastre 3] à Mme [C].

Quant à une cession prohibée de ces parcelles à Mme [C], elle n’est pas davantage démontrée par les pièces versées aux débats.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte, non contredite par les pièces et les débats devant la cour d’appel, que le premier juge a retenu que ni l’existence d’un panneau publicitaire sur une barrière ni le fait que les deux numéros de téléphone sur une affiche des 'Petites écuries du marais’ ne suffisaient à justifier de la mise à disposition de Mme [I] [C] ni l’abandon à son profit du fonds loués par M. [V] aux consorts [T] d’autant qu’il ressort du constat du commissaire de justice du 28 octobre 2020 que la carrière sur laquelle Mme [C] donne ses leçons d’équitation est située sur la parcelle ZI [Cadastre 6] qui lui est donnée à bail par M. [V] et du constat de l’huissier qu’apparaît sur le panneau publicitaire une flèche rouge indiquant la direction de la carrière.

L’entraide qui existe entre deux exploitants d’une même activité, une activité équestre en l’occurrence, n’est pas prohibée.

Or, en l’espèce, aucun élément objectif ne permet de considérer que le fait que l’huissier ait pu voir les élèves de Mme [C], qui venait de donner ses leçons d’équitation sur la parcelle qu’elle loue à M. [V], sur laquelle elle dispose par ailleurs de tous les équipements nécessaires à son activité, desceller leurs poneys et transporter les selles et filets dans le bâtiment situé sur la parcelle ZO [Cadastre 3] ainsi que les liens amicaux existant entre Mme [C] et M. [V], qui ont deux exploitations distinctes, les amènent à s’entraider, sont insuffisants à prouver que Mme [C] aurait la totale maîtrise des terrains affermés à M. [V] par les consorts [T] ni qu’elle y exploiterait son activité en toute autonomie, à l’exclusion de M. [V], ce dont on pourrait déduire qu’il lui a cédé la ou les parcelles dont il est le locataire.

Il y a donc lieu à confirmation du jugement déféré.

Sur les demandes de dommages intérêts

Les appelants demandent la condamnation de M. [O] [V] à leur verser la somme de 3 000 euros de dommages intérêts en invoquant un préjudice résultant du contrat de bail eu égard à la contravention commise par le preneur aux dispositions prohibant les cessions de bail et les sous-locations.

Ils concluent au débouté de la demande de dommages intérêts formée par M. [V] en indiquant qu’il est manifeste que le tribunal paritaire de La Rochelle a condamné M. [Y] [T] pour des agissements reprochés à M. [S], non partie à la présente procédure.

M. [O] [V] sollicite quant à lui la confirmation de la décision entreprise en indiquant que M. [X] [S] est l’époux de Mme [H] [T] et le beau-frère de M. [T] et que les bailleurs n’ont pas garanti au preneur une jouissance paisible des parcelles pendant la durée du bail du fait des comportements de celui-ci, dont ils sont nécessairement informés et contre lesquels ils ne font rien.

Réponse de la cour d’appel :

Au vu du résultat de l’instance, les consorts [T] ne pourront qu’être déboutés de leur demande de dommages intérêts à l’encontre de M. [V], par confirmation du jugement entrepris.

Par ailleurs, si les bailleurs doivent au preneur de lui garantir la jouissance paisible des lieux loués, y compris par rapport aux tiers, ce qui autorise M. [V] à solliciter des dommages intérêts en réparation du préjudice qu’il subirait du fait de M. [S], époux de Mme [T], et si les comportements de celui-ci décrits par deux attestations établies par des cavalières de l’exploitation de M. [V] sont de nature à effrayer ou inquiéter celles-ci, ces témoignages sont cependant insuffisants à justifier la condamnation des bailleurs à verser des dommages intérêts à M. [V] alors que rien ne permet de vérifier d’une part, la réalité des conséquences dommageables sur l’exploitation du demandeur et d’autre part, que celui-ci a informé les bailleurs de cette attitude de l’époux de Mme [T] afin qu’il y soit mis fin.

Il y a donc lieu, par information du jugement entrepris, de débouter M. [O] [V] de sa demande de dommages intérêts.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il apparaît conforme à l’équité de confirmer le jugement de première instance qui a condamné in solidum Mme [H] [T]-[S] et M. [Y] [T] à verser à M. [O] [V] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance, ceux-ci devant verser avec la même solidarité une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel de M. [V] et être déboutés de leurs propres demandes à ce titre.

En tant que parties perdantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la décision de première instance condamnant les consorts [T] in solidum aux dépens sera confirmée et ils seront également condamnés aux entiers dépens d’appel avec la même solidarité.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. [Y] [T] à payer à M. [O] [V] la somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts ;

Et y ajoutant,

Condamne Mme [H] [T]-[S] et M. [Y] [T] à verser à M. [O] [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [T]-[S] et M. [Y] [T] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes contraires et supplémentaires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,