Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 04 AVRIL 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16223 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCHY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Août 2024 -Président du TJ de CRETEIL – RG n° 24/00809

APPELANTE

S.A.R.L. LA BELLE CORBEILLE; prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Charly AVISSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P285

INTIMÉE

S.C. BALZAC, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Harold LAFOND de l’AARPI LAFOND-SAUTELET, avocat au barreau de PARIS, toque : E2132

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 mars 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 28 octobre 2015, la société civile Balzac a donné à bail commercial, à compter du 1er décembre 2015, à la société La belle corbeille des locaux situés à [Localité 4] (Val-de-Marne) [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 2.510 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, et d’avance, outre 170 euros de provision mensuelle et un dépôt de garantie de 7.530 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile Balzac a fait délivrer au preneur, le 28 juillet 2023, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme de 15.743,56 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juillet 2023.

Par acte du 3 juin 2024, la société civile Balzac a assigné la société La belle corbeille devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière, par provision, au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 30 août 2024, le premier juge a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 août 2023 ;

débouté la société La belle corbeille de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

débouté la société La belle corbeille de sa demande de déduction de la créance de la société civile Balzac du montant du dépôt de garantie ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société La belle corbeille et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

fixé, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la société La belle corbeille, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société La belle corbeille à la payer ;

condamné, par provision, la société La belle corbeille à payer à la société civile Balzac la somme de 49.701,89 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 17 juin 2024 (terme de juin 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 3 juin 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

condamné la société La belle corbeille aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

condamné la société La belle corbeille à payer à la société Balzac la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 16 septembre 2024, la société La belle corbeille a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale et n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie.

Dans ses uniques conclusions remises et notifiées le 4 mars 2025, la société La belle corbeille demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel et en ses prétentions ;

rejeter toutes conclusions contraires comme injustifiées ou mal fondées ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

dire n’y avoir lieu à référé ;

renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

A titre subsidiaire :

imputer la somme de 8.514,78 euros, correspondant au dépôt de garantie, au montant de l’arriéré locatif ;

la condamner en deniers ou quittances ;

ordonner la compensation entre les dettes et créances réciproques des parties ;

lui accorder un échelonnement des paiements d’une durée de 24 mois ;

En tout état de cause :

débouter la société civile Balzac de l’ensemble de ses prétentions ;

dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans l’hypothèse où elle serait condamnée, au regard de considérations tirées de l’équité et de la situation économique respective des parties ;

laisser les dépens à la charge de la société civile Balzac.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 janvier 2025, la société civile Balzac demande à la cour de :

débouter intégralement la société La belle corbeille de ses prétentions ;

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise en mettant à jour (conformément à l’ordonnance) la dette locative pour la porter à la somme de 77.832,49 euros à la date du 7 mars 2025 ;

Y ajoutant,

condamner la société La belle corbeille à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 mars 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

La société La belle corbeille sollicite l’infirmation de l’ensemble des dispositions de l’ordonnance dont elle a relevé appel et, notamment, de celles relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, mais ne développe aucun moyen dans ses dernières conclusions tendant à les contester, les moyens invoqués ne portant que sur l’application de la clause pénale, et l’octroi de délais de paiement, étant en tout état de cause observé qu’elle a quitté les locaux donnés à bail le 23 janvier 2025 à la suite de son expulsion.

Il est relevé que la société civile Balzac a fait délivrer à la société La belle corbeille, par acte du 28 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 15.743,56 euros.

Il résulte du décompte produit et il n’est, au demeurant, pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de cet acte. Dans ces conditions, la cour ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’expiration du délai d’un mois imparti par le commandement de payer. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Elle sera également confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société La belle corbeille, mesure nécessaire pour faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de son occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date précitée.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation de la société La belle corbeille au paiement d’une indemnité d’occupation, contrepartie de son occupation sans droit ni titre, depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, intervenue le 23 janvier 2025, ainsi qu’il résulte du procès-verbal d’expulsion versé aux débats, n’est pas sérieusement contestable de sorte que l’ordonnance entreprise l’ayant condamnée au paiement de cette indemnité d’un montant égal à celui du loyer contractuel majoré des charges, taxes et accessoires à compter du constat de la résiliation du bail sera confirmée.

La société civile Balzac, actualisant sa créance, sollicite à hauteur de cour la somme provisionnelle de 77.822,49 euros correspondant à l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation au 7 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Au regard du décompte produit et de la reprise des lieux le 23 janvier 2025, à la suite de l’expulsion poursuivie, l’obligation de la société La belle corbeille ne se heurte à aucune contestation sérieuse pour la période expirant à la date susvisée et à hauteur de la somme de 70.774,48 euros (68.455,49 euros correspondant au montant de la dette au 1er décembre 2024, terme de décembre inclus, + 3.125,60/31 jours x 23 jours au titre de l’indemnité d’occupation du mois de janvier 2025).

Il convient donc, infirmant du chef de la provision allouée l’ordonnance entreprise, de condamner l’appelante au paiement de la somme susvisée, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 sur celle de 49.701,89 euros et du présent arrêt sur le surplus, avec capitalisation de ceux-ci dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La société La belle corbeille s’oppose au paiement de la clause pénale stipulée à l’article 13.9 du bail qu’elle considère manifestement excessive.

Mais, les dispositions de l’ordonnance entreprise ayant dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale en ce compris la conservation du dépôt de garantie n’ont pas été contestées en appel, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer, la connaissance de ces chefs de dispositif n’ayant pas été dévolue à la cour.

A titre subsidiaire, la société appelante a demandé dans le dispositif de ses conclusions que le montant du dépôt de garantie soit imputé sur celui de l’arriéré locatif et que soit ordonnée la compensation entre les dettes réciproques des parties.

Mais, il n’appartient pas au juge des référés d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties, étant, au surplus, relevé qu’en l’état, il n’est pas démontré que la créance de la société La belle corbeille au titre du dépôt de garantie présente un caractère certain, liquide et exigible dès lors que l’état du local restitué n’est pas établi.

L’ordonnance entreprise ayant rejeté cette demande, sera donc également confirmée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

La société La belle corbeille indique rencontrer des difficultés financières et rechercher activement des solutions de financement pour apurer sa dette. Elle sollicite donc un délai de 24 mois pour s’acquitter de celle-ci, demande à laquelle s’oppose la société civile Balzac.

Mais, il sera relevé que la dette, qui s’élevait déjà à la somme de 15.743,56 euros à la date du commandement de payer, n’a cessé d’augmenter pour atteindre la somme de 70.774,48 euros au 23 janvier 2025.

La société La belle corbeille n’a procédé à aucun paiement depuis le commandement de payer à l’exception de la somme de 398,89 euros le 7 février 2024, réglée par virement provenant d’une société La belle corbeille II ainsi qu’il résulte de la pièce n° 1 de l’appelante, société distincte dont le siège social a été fixé à l’adresse des locaux de la société civile Balzac ainsi que l’établissent les extraits Kbis produits par l’intimée.

Le bilan prévisionnel, établi le 24 novembre 2023 pour les exercices 2024, 2025 et 2026, produit par l’appelante est insuffisant pour établir sa capacité à s’acquitter des sommes dues pendant le délai sollicité. La société La belle Corbeille sera donc déboutée de ce chef de demande et l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société La belle corbeille supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la société civile Balzac, contrainte d’exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée ;

Statuant à nouveau de ce seul chef, vu l’évolution du litige,

Condamne la société La belle corbeille à payer à la société civile Balzac la somme provisionnelle de 70.774,48 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 sur celle de 49.701,89 euros et du présent arrêt sur le surplus, avec capitalisation de ceux-ci dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la société La belle corbeille aux dépens d’appel et à payer à la société civile Balzac la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT