Cour d'appel de Grenoble, 1re chambre, 11 juin 2024, n° 22/04102

TGI Grenoble 29 septembre 2022

CA Grenoble
Confirmation 11 juin 2024

Arguments

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Rejeté
Caducité de la promesse de vente
La cour a estimé que la S.A.S. J&A Promotion n'a pas justifié d'une impossibilité d'accomplir la condition suspensive, et a donc empêché l'accomplissement de celle-ci.
Rejeté
Procédure abusive de la part de Mme [Z] [R]
La cour a jugé que la demande de la S.A.S. J&A Promotion était mal fondée et a confirmé le rejet de cette demande.
Rejeté
Indemnité de procédure à la charge de Mme [Z] [R]
La cour a décidé que les dépens de la procédure d'appel seraient supportés par la S.A.S. J&A Promotion.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SAS J&A Promotion a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Grenoble qui l'avait condamnée à payer une indemnité d'immobilisation de 42.500€ à Mme [Z] [R]. La cour d'appel a examiné la question de la caducité de la promesse de vente en raison de l'impossibilité d'obtenir un permis d'aménager. Le tribunal de première instance avait conclu que la SAS J&A Promotion, en tant que professionnelle de l'immobilier, n'avait pas justifié d'une impossibilité d'accomplir la condition suspensive. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que la SAS J&A Promotion avait empêché l'accomplissement de la condition, et a également condamné la société à payer des frais de procédure. La cour a donc infirmé les demandes de la SAS J&A Promotion et a confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 1re ch., 11 juin 2024, n° 22/04102
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	22/04102
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grenoble, 29 septembre 2022, N° 21/03046
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey GRANDGONNETGuillaume HEINRICH
Cabinet(s) :	OPEX AVOCATSSELARL BALESTAS-GRANDGONNET-MURIDI&ASSOCIES
Parties :	S.A.S. J & A PROMOTION, son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Texte intégral

N° RG 22/04102

N° Portalis DBVM-V-B7G-LSVB

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL OPEX AVOCATS

la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 11 JUIN 2024

Appel d’un Jugement (N° R.G. 21/03046)

rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 29 septembre 2022

suivant déclaration d’appel du 17 novembre 2022

APPELANTE :

S.A.S. J&A PROMOTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et plaidant par M^e Guillaume HEINRICH de la SELARL OPEX AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

Mme [S] [Z] [R]

née le 02 Septembre 1938 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Audrey GRANDGONNET de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 8 avril 2024 , M^me Blatry a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 14 février 2019 complété par avenant du 11 juin 2019, Mme [S] [Z] [R] a consenti une promesse unilatérale de vente à la SAS J&A Promotion concernant une maison d’habitation cadastrée sur la commune de [Localité 4] (38), section AP n° [Cadastre 5], moyennant le prix de 425.000€ sous conditions suspensives d’obtention d’un prêt, d’un permis de construire devenu permis d’aménager et de non opposition ou d’absence de recours contre la décision préalable.

La promesse de vente a prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 32.500€ avec versement de la somme de 21.250€.

Faute de réitération de la vente et après mise en demeure infructueuse de payer, Mme [Z] [R] a, suivant exploit d’huissier du 18 juin 2021, fait citer la SAS J&A Promotion en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 29 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a débouté la SAS J&A Promotion de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée à payer à Mme [Z] [R] la somme de 42.500€ au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit le reliquat de 21.250€, outre une indemnité de procédure de 1.000€ et à supporter les dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 17 novembre 2022, la SAS J&A Promotion a relevé appel de cette décision.

Au dernier état de ses écritures du 7 août 2023, la SAS J&A Promotion demande à la cour de réformer le jugement déféré et de :

débouter Mme [Z] [R] de l’ensemble de ses prétentions,

condamner Mme [Z] [R] à lui payer les sommes de :

21.250€ correspondant à l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de la SCP Gabriel et Etienne Nallet, notaires,

2.500€ de dommages-intérêts pour procédure abusive,

5.000€ d’indemnité de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que :

le permis d’aménager a fait l’objet d’un refus et la condition suspensive à ce titre est défaillante, de sorte que la promesse est devenue caduque,

la preuve d’une impossibilité d’acceptation d’un permis de construire suffit à établir une défaillance de la condition suspensive,

si la preuve de l’impossibilité de l’acceptation du permis est rapportée, la condition suspensive ne pouvait être accomplie,

la preuve de cette impossibilité suffit à constater la caducité de la promesse de vente à laquelle elle est subordonnée,

en l’espèce, 4 modifications du PLU sont intervenues en 5 ans d’existence,

son projet de lotissement était impossible comme l’indique le service d’urbanisme de la commune dans son courriel du 12 décembre 2019,

la caducité de la promesse de vente doit être constatée et l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation intégralement restituée,

malgré la démonstration de sa bonne foi, Mme [Z] [R] a obstinément refusé la restitution de la somme séquestrée, ce qui justifie sa condamnation à indemniser le préjudice en résultant.

Par uniques conclusions du 31 mars 2023, Mme [Z] [R] demande à la cour de :

1) à titre principal, confirmer le jugement déféré,

2) subsidiairement :

constater la nullité du contrat d’avenant pour vice du consentement,

condamner la SAS J&A Promotion à lui payer l’indemnité d’immobilisation de 42.500€,

3) en tout état de cause :

— débouter la SAS J&A Promotion de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la SAS J&A Promotion à lui payer une indemnité de procédure de 3.000€, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

la demande initiale en permis de construire et la demande suivante d’aménager ont été rejetées pour incomplétude,

la faute est donc entièrement imputable à l’appelante,

les conditions d’obtention du permis d’aménager pouvaient être connues avant la signature de la promesse et de l’avenant,

elles n’ont pas changé entre la signature de l’avenant et le rejet de la demande de permis d’aménager,

la condition relative à la densité était connue dès la réception du rejet de la première demande,

le jugement déféré rappelle précisément que la demanderesse connaissait parfaitement les conditions d’obtention du permis d’aménager dès le 28 mars 2019,

les jurisprudences évoquées ne sont donc pas transposables au cas d’espèce,

la SAS J&A Promotion est professionnelle de l’immobilier,

la non réalisation de la condition suspensive lui est donc entièrement imputable,

la SAS J&A Promotion, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, du fait de ses précédents contacts avec la mairie de [Localité 4] et en raison de la réponse de ladite mairie, savait parfaitement que le permis d’aménager ne lui serait pas accordé et a proposé le contrat d’avenant dans le seul dessein de rendre caduque la promesse unilatérale,

ce contrat d’avenant doit donc être déclaré nul.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mars 2024.

MOTIFS

1/ sur la demande en indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, le défaut de réitération de la vente résulte de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis d’aménager.

Il est établi, d’une part, que le dossier déposé par la SAS J&A Promotion était incomplet et, d’autre part, que le projet envisagé ne respectait pas le classement du terrain en zone Ucb imposant la construction d’un ouvrage à dominante d’habitant prevoyant une densité au moins équivalente à 0,5m2 de plancher par mètre carré de superficie d’unité foncière.

La SAS J&A Promotion invoque l’impossibilité d’acceptation de sa demande de permis d’aménager.

Toutefois, il appartenait à la SAS J&A Promotion, professionnelle de l’immobilier, de s’enquérir du PLU applicable et de soumettre un projet respectant l’obligation de densité susvisée, ce dont elle s’est, dans les deux cas, abstenue.

Ainsi, la SAS J&A Promotion ne justifie d’aucune impossibilité de lever la condition suspensive d’obtention de permis d’aménager.

Dès lors, la SAS J&A Promotion a empêché l’accomplissement de la condition suspensive laquelle est donc réputée accomplie ce qui entraîne une non réitération fautive de la vente du fait du bénéficiaire de la promesse unilatérale.

Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui condamne la SAS J&A Promotion à s’acquitter de l’indemnité d’immobilisation, sera donc confirmé.

Pour une meilleure efficacité, le jugement déféré sera complété sur l’autorisation donnée à la SCP Gabriel et Étienne Nallet, notaires associés à Grenoble, de libérer entre les mains de Mme [Z] [R] la somme séquestrée sur ses comptes de 21.250€.

2/ sur la demande de la SAS J&A Promotion en dommages-intérêts

La SAS J&A Promotion, qui succombe en ses prétentions, est mal fondée à demander la condamnation de Mme [Z] [R] à lui payer des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le jugement déféré, qui rejette cette demande, sera confirmé sur ce point.

3/ sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de Mme [Z] [R].

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par la SAS J&A Promotion.

Les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Autorise la SCP Gabriel et Étienne Nallet, notaires associés à Grenoble, de libérer entre les mains de Mme [S] [Z] [R] la somme séquestrée sur ses comptes de 21.250€

Condamne la SAS J&A Promotion à payer à Mme [S] [Z] [R] la somme de 3.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne la SAS J&A Promotion aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE