N° RG 23/03260 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L6SM

C8

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LX GRENOBLE-

CHAMBERY

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 12 DECEMBRE 2024

Appel d’un jugement (N° RG 19/00814)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VIENNE

en date du 27 juillet 2023

suivant déclaration d’appel du 08 septembre 2023

APPELANTES :

La société FHBX, au capital de 2.209.176,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 491 975 041, prise en la personne de son représentant légal, ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société Ménager en Défauts D’aspects ' Distribution (MDA),

[Adresse 1]

[Localité 7]

S.E.L.A.R.L. [B] [U], au capital de 1000.00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon sous le numéro 843 481 714, prise en la personne de Maître [B] [U], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société Ménager en Défauts D’aspects ' Distribution (MDA),

[Adresse 9]

[Localité 5]

S.A.S. MDA DISTRIBUTION au capital de 200.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Villefranche-Tarare sous le numéro 332 470 244, prise en la personne de son Président domicilié audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentées par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Jorge MENDES CONSTANTE, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMÉ :

M. [D] [L] [O]

né le 17 Février 1960 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Gwenaëlle STEPHAN, avocat au barreau de VANNES,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 octobre 2024, M^me FIGUET, Présidente, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré,

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 30 mai 2017 annulant et remplaçant le bail précédent signé le 24 mars 2017, M. [R] [O] a consenti à la société MDA Distribution un bail dérogatoire portant sur un local commercial situé [Adresse 8] à [Localité 11] pour une durée de 24 mois avec prise d’effet au 1er mars 2017 pour finir le 28 février 2019.

Par courriel du 4 juillet 2017, la société MDA Distribution a informé M. [R] [O] qu’elle avait cédé son fonds de commerce à la société MLAS Investissement.

Par courrier du 13 septembre 2017, la société MLAS Investissement a notifié à M. [R] [O] la résiliation du contrat de bail avec effet au 30 novembre 2017 en raison de l’existence de plusieurs sinistres du fait d’une toiture et d’une isolation défectueuses constituant un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance.

Par courrier du 20 septembre 2017, M. [R] [O] a rappelé à la société MLAS Investissement que la bail dérogatoire prenait fin le 28 février 2019 et qu’il n’acceptait pas de la libérer de son obligation de payer les loyers avant cette date en contestant avoir failli à son obligation de délivrance.

La société MLAS Investissement a cessé de payer les loyers à compter de septembre 2017.

M. [R] [O] est décédé le 1er décembre 2017 et son fils, [D] [O], a hérité du local commercial, objet du bail dérogatoire.

Par acte du 12 janvier 2018, M. [D] [O] a fait délivrer à la société MLAS Investissement un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par courrier du 8 février 2018, M. [D] [O] a entendu renoncer au commandement de payer visant la clause résolutoire et solliciter le règlement des loyers jusqu’au terme du contrat.

Par courrier du 13 février 2018, la société MDA Distribution a contesté devoir les loyers en raison de la cession du fonds de commerce à la société MLAS Investissement.

Par courrier du même jour, la société MLAS Investissement a indiqué qu’elle pouvait valablement mettre un terme au bail dérogatoire à compter du 30 novembre 2017 et a sollicité la tenue d’un état des lieux et la restitution du fonds de garantie.

Par acte du 19 septembre 2018, M. [D] [O] a assigné la société MDA Distribution et la société MLAS Investissement devant le tribunal de commerce de Vienne lequel s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Vienne par jugement du 23 mai 2019.

L’affaire a été inscrite au rôle du tribunal de grande instance sous le n° 19/814.

Par courrier du 3 juin 2019, M. [D] [O] a rappelé que le bail avait pris fin le 28 février 2019 et a sollicité la restitution des clés laquelle est intervenue le 25 juin 2019. Un état des lieux a été dressé par huissier de justice le 22 juillet 2019 en l’absence de la société MLAS Investissement, pourtant avisée.

Par jugement du 2 avril 2020, le tribunal de commerce de Lyon a ouvert une procédure de sauvegarde à l’encontre de la société MDA Distribution et a désigné la Selarl FHB et la Selarl AJ Partenaires en qualité d’administrateurs de la société MDA Distribution et la Selarl [B] [U] et la Selarl MJ Synergie en qualité de mandataires judiciaires. Le plan de sauvegarde a été arrêté par jugement rendu le 15 décembre 2020 par le tribunal de commerce de Lyon.

Par courrier du 8 juillet 2020, M. [D] [O] a déclaré sa créance au passif de la société MDA Distribution pour un montant de 49.484,80 euros.

Par jugement du 2 juin 2020, le tribunal de commerce de Vienne a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société MLAS Investissement et a désigné la Selarl Alliance MJ en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 7 août 2020, ce redressement judiciaire a été converti en liquidation judiciaire et la Selarl Alliance MJ a été nommé comme liquidateur judiciaire.

M. [D] [O] a assigné les administrateurs judiciaires et les mandataires judiciaires de la société MDA Distribution et le liquidateur de la société MLAS Investissement en intervention forcée dans l’instance engagée devant le tribunal judiciaire de Vienne.

Par courrier du 5 octobre 2020, M. [D] [O] a déclaré sa créance au passif de la société MLAS Investissement pour un montant de 49.484,80 euros. La Selarl Alliance MJ lui a alors indiqué que sa déclaration était atteinte de forclusion pour être tardive.

Par ordonnance du 12 octobre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Vienne a constaté l’extinction de l’instance par suite du désistement d’instance et d’action de M. [D] [O] à l’encontre de la société AJ Partenaires es qualité et le dessaisissement partiel de la juridiction et a rejeté le surplus des demandes formées par M. [D] [O].

Par jugement du 27 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Vienne a :

— rappelé que M. [D] [O] ne formule aucune demande de fixation au passif, ni aucune demande de condamnation à titre principal à l’égard de la société MLAS Investissement,

— déclaré que M. [D] [O] a valablement renoncé le 8 février 2018 au bénéfice du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 janvier 2018,

— déclaré recevables les demandes formées par M. [D] [O] à l’égard de la société MDA Distribution,

— déclaré opposable à M. [D] [O] la cession de bail dérogatoire du 30 mai 2017, opérée selon acte sous signature privée du 3 juillet 2017 par la société MDA Distribution au profit de la société MLAS Investissement,

— constaté que la société MDA Distribution demeure tenue solidairement avec la société MLAS Investissement à l’exécution du contrat de bail dérogatoire du 30 mai 2017 à l’égard de M. [D] [O],

— déclaré irrégulière la résiliation du bail dérogatoire du 30 mai 2017 prononcée unilatéralement par la société MLAS Investissement,

— fixé la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution en sa qualité de débiteur solidaire de la société MLAS

Investissement au titre du contrat de bail dérogatoire du 30 mai 2017 à la somme de 38.084,40 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 8 février 2018, date de la mise en demeure,

— fixé la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.500 euros,

— débouté M. [D] [O] de sa demande formée à l’encontre de la société MLAS Investissement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société MLAS Investissement de sa demande formée contre M. [D] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixé la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution au titre des dépens,

— débouté les parties de toutes autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 8 septembre 2023, la Selarl FHB en qualité d’administrateur de la société MDA Distribution, la Selarl [B] [U] en qualité de mandataire judiciaire de la société MDA Distribution et la société MDA Distribution ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rappelé que M. [D] [O] ne formule aucune demande de fixation au passif, ni aucune demande de condamnation à titre principal à l’égard de la société MLAS Investissement, en ce qu’il a débouté M. [D] [O] de sa demande formée à l’encontre de la société MLAS Investissement au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il a débouté la société MLAS Investissement de sa demande formée contre M. [D] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 12 septembre 2024.

Prétentions et moyens de la Selarl FHB en qualité d’administrateur de la société MDA Distribution, la Selarl [B] [U] en qualité de mandataire judiciaire de la société MDA Distribution et la société MDA Distribution

Dans leurs conclusions remises le 5 décembre 2023, elles demandent à la cour de:

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* déclaré irrégulière la résiliation du bail dérogatoire du 30 mai 2017 prononcée unilatéralement par la société MLAS Investissement,

* fixé la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution en sa qualité de débiteur solidaire de la société MLAS Investissement au titre du contrat de bail dérogatoire du 30 mai 2017 à la somme de 38.084,40 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 8 février 2018, date de la mise en demeure,

* fixé la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.500 euros,

* fixé la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution au titre des dépens,

* débouté les parties de toutes autres demandes,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater les graves manquements de M. [O] à son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination du bail contractuellement prévue par les parties,

— juger régulière la résiliation du bail dérogatoire intervenue à l’initiative de la société MLAS Investissement par courrier du 30 mai 2017,

A titre subsidiaire,

— condamner M. [D] [O] à la perte du bénéfice de son recours en paiement vis-à-vis de la société MLAS Investissement au titre du manquement au droit à l’information du garant solidaire sur la défaillance du cessionnaire,

En tout état de cause,

— débouter M. [D] [O] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [D] [O] au paiement à la société MDA de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner M. [D] [O] aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la régularité de la résiliation du bail dérogatoire pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance, elles font valoir que :

— en cas d’urgence, le créancier est dispensé de mettre en demeure le débiteur préalablement à l’exercice de la faculté de résolution unilatérale, l’urgence pouvant être caractérisée par un risque immédiat de cessation de l’exploitation de l’activité,

— le jugement a omis de prendre en considération deux inondations due à des infiltrations d’eau au travers de la toiture le 19 juillet 2017 et au ruissellement d’eau provenant des parkings le 7 août 2017 ayant pour conséquence d’endommager les faux plafonds et le matériel vendu extrêmement sensible aux dégâts des eaux, l’expert ayant mis en évidence une responsabilité du bailleur s’agissant de travaux de captage et d’évacuation des eaux pluviales,

— la société MLAS Investissement ne pouvait laisser son matériel électrique sous la menace d’une prochaine inondation et il était justifié qu’elle mette fin en urgence au contrat de bail,

— le bailleur doit mettre à la disposition du preneur une chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, l’obligation de délivrance est une véritable obligation d’ordre public à laquelle on ne peut déroger contractuellement, les travaux affectant la structure et la solidité générale de l’immeuble sont considérés comme étant de grosses réparations incombant au propriétaire, la prise en charge des grosses réparations et autres travaux structurels ne peut être transférée sur le preneur pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014,

— le bailleur ne peut en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble,

— il ne peut qu’être constaté le caractère non écrit de la clause indiquant que le preneur ne pourra tant lors de l’entrée en jouissance qu’en cours de bail exiger du bailleur aucuns travaux de remise en état pour les vices et défauts de la chose louée, cette clause vidant le contrat de bail de sa substance,

— le constat d’huissier du 22 septembre 2017 attestant des nombreuses marques d’infiltration sur les dalles au plafond réparties sur l’ensemble de la surface commerciale caractérise le caractère structurel des travaux à réaliser et met en évidence l’ampleur du manquement de M. [O] à son obligation de délivrance,

— tout dommage subi par le locataire du fait de la toiture défaillante révèle un manquement à l’obligation de délivrance, aucune jurisprudence n’imposant que les travaux à réaliser portent sur la totalité de la toiture,

— la jurisprudence intègre également dans l’obligation de délivrance du bailleur la protection due à son locataire contre les inondations et ruissellements d’eaux causés par un système d’évacuation défaillant, la sanction du bailleur étant renforcée en cas d’arrivée récente du locataire dans les lieux,

— l’expertise et le constat d’huissier mettent en évidence que la cour est en pente devant le magasin et que celui-ci ne bénéficie pas de mécanisme d’évacuation des eaux pluviales, les engorgements d’eaux sont donc structurels et la présence d’eau constitue un obstacle évident à toute exploitation du fait des risques encourus,

— les manquements de M. [O] à son obligation de délivrance sont donc caractérisés.

Subsidiairement, les appelantes font valoir que M. [O] a manqué à son obligation d’information vis-à-vis du cédant, qu’en effet aux termes de l’article L.145-16-1 du code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci, que M. [O] n’a pas informé la société MDA Distribution de l’évolution de la dette locative, qu’en l’absence de telle diligence, M. [O] a manqué à son obligation d’information vis-à vis de la société MDA Distribution et contribué à faire croître la dette de la société, que dès lors il doit être sanctionné par la perte de son recours en paiement vis-à-vis de la société MDA Distribution.

Prétentions et moyens de M. [D] [O]

Dans ses conclusions remises le 4 mars 2024, il demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 27 juillet 2023, en ce qu’il a :

*déclaré recevables les demandes formulées par M. [D] [O] à l’égard de la société MDA Distribution,

* constaté que la société MDA Distribution demeure tenue solidairement avec la société MLAS Investissement de l’exécution du contrat de bail dérogatoire du 30 mai 2017 à l’égard de M. [D] [O],

* déclaré irrégulière la résiliation du bail dérogatoire du 30 mai 2017 prononcée unilatéralement par la société MLAS Investissement,

* fixé la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution en sa qualité de débiteur solidaire de la société MLAS Investissement à la somme de 38.084,40 euros correspondant aux loyers dus jusqu’au terme du bail dérogatoire, après compensation avec le dépôt de garantie de 11.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 08 février 2018, date de la mise en demeure,

* fixé la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.500 euros,

* débouter M. [D] [O] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à l’égard de la société MLAS Investissement,

* débouté la société MLAS Investissement de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à l’égard de M. [D] [O],

* fixé la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution, au titre des dépens de la présente instance qui seront liquidés conformément aux dispositions du code de procédure civile,

* débouté les parties de toute autre demande,

* ordonné l’exécution provisoire de la décision rendue,

A titre subsidiaire :

— fixer la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution à la somme de 49.484,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution de ses obligations contractuelles sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

Y ajoutant :

— condamner la société MDA Distribution , à verser à M. [D] [O] la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel,

— condamner la société MDA Distribution aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Il expose que :

— les clauses du bail stipulant que 'Le preneur ne peut exiger du bailleur « aucuns travaux, ni remise en état », et ce, « tant lors de l’entrée en jouissance du contrat de bail qu’en cours de bail »,

En outre le preneur renonce à « tous recours à l’encontre du bailleur pour les vices et défauts de la chose. Le preneur devra « effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires »' « à l’exception des grosses réparations telle que définies à l’article 606 du code civil’ sont parfaitement régulières, elles sont autorisées par la jurisprudence sous réserve que le bailleur conserve à sa charge les réparations de l’article 606 du code civil qui sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale,

— en l’espèce, le bail n’a pas eu pour effet de transférer au preneur l’intégralité des charges afférentes à l’usage de la chose conformément à la destination des locaux, M. [O] a toujours veillé à prendre en charge les travaux relevant de l’article 606 du code civil, il produit à cette fin deux factures d’entretien de la toiture,

— s’agissant du prétendu sinistre du 19 juillet 2017, intervenu à la suite d’un orage de forte intensité, le rapport d’expertise indique que les dommages causés au sol résultent d’un défaut d’entretien du caniveau par le locataire et non d’une carence du bailleur,

— la présence de rongeurs ressort de l’obligation d’entretien du locataire,

— concernant le prétendu sinistre du 7 août 2017, la société MDA Distribution n’établit pas que la société MLAS Investissement aurait été dans l’impossibilité de poursuivre l’exploitation des locaux, la pièce n°5 de la société MDA Distribution ne constitue pas un rapport d’expertise contradictoire et se trouve en contradiction avec le rapport Saretec qui conclut que le locataire n’a pas veillé au bon entretien du caniveau,

— il n’existait aucune urgence caractérisée par un risque immédiat justifiant pour le locataire la résiliation immédiate du bail,

— lors de la cession du fonds de commerce, la société MLAS Investissement et la société MDA Distribution ont reconnu la conformité des locaux aux normes pour l’exploitation d’une activité commerciale,

— un contrat de bail dérogatoire ne peut pas être résilié de façon anticipée sans le consentement des parties et à défaut, le preneur est redevable des loyers jusqu’à la date d’expiration du bail,

— M. [O] s’est expressément opposé à cette résiliation anticipée,

— la société MLAS Investissement est donc redevable des loyers du 13 décembre au 28 février 2019, soit la somme de 49.484,40 euros,

— à défaut pour M. [O] d’avoir consenti expressément à la cession, le cédant est tenu solidairement de l’exécution du contrat en application de l’article 1216-1 du code civil,

— l’article L145-16-1 du code de commerce disposant 'Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.' n’est pas applicable en l’espèce puisque le contrat de bail dérogatoire stipule au contraire une clause d’interdiction de cession du droit au bail et sans mention d’une clause de solidarité contractuelle,

— la solidarité retenue par tribunal est celle légale résultant de l’article 1216-1 du code civil,

— l’obligation d’information invoquée par la société MDA Distribution n’est donc pas applicable en l’espèce.

A titre subsidiaire, M. [D] [O] relève la responsabilité contractuelle de la société MDA Distribution qui en cédant son droit au bail a violé la stipulation du contrat interdisant au preneur de céder son droit au bail.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour observe que si la société MDA Distribution a interjeté appel du jugement en ce qu’il a déclaré que M. [D] [O] a valablement renoncé le 8 février 2018 au bénéfice du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 janvier 2018 et en ce qu’il a déclaré recevables les demandes formées par M. [D] [O] à l’égard de la société MDA Distribution, elle n’a pas demandé l’infirmation de ces chefs de jugements dans le dispositif de ses dernières conclusions et n’a développé aucun moyen les concernant. Ces dispositions seront donc confirmées.

1/ Sur la régularité de la résiliation unilatérale du bail par la société Milas Investissement

En application de l’article 1212 du code civil, lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme.

Selon l’article 1224, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1226, le créancier peut, à ses risques et péril, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

En l’espèce, par courrier du 13 septembre 2017, la société MLAS Investissement a notifié à M. [R] [O] la résiliation du contrat de bail avec effet au 30 novembre 2017 sans lui avoir préalablement adressé une mise en demeure.

Il appartient alors à celui qui se prévaut de cette résiliation de justifier d’une situation d’urgence.

La société MDA Distribution invoque un sinistre en date du 19 juillet 2017. Le rapport de l’assureur du bailleur daté du 14 août 2017 versé aux débats fait état d’une infiltration au-travers de la toiture survenue lors d’un orage de forte intensité suite à un engorgement et à un siphonnement. Il précise que depuis, aucune infiltration ne s’est produite et que le locataire a été indemnisé des dommages causés à ses biens.

Il relève aussi que le parquet est endommagé par suite d’une infiltration d’eau de pluie de ruissellement de la cour et que ce sinistre a pour cause le défaut d’entretien du caniveau par le locataire de l’assuré.

L’expert en a tiré comme conclusion que la responsabilité du bailleur n’était pas engagée, le bail ayant mis à la charge du locataire l’entretien courant.

La société MDA Distribution mentionne aussi un sinistre survenu le 7 août 2017 et produit aux débats un courrier de l’expert de l’assureur du preneur du 26 septembre 2017 informant le preneur que suite à ses opérations d’expertise, il l’invite à solliciter son propriétaire pour entreprendre des travaux de captage et d’évacuation des eaux pluviales ruisselant de la cour du parking en direction de l’entrée principale, le caniveau actuel étant sous-dimensionné et devant être remplacé par un ouvrage à grille s’évacuant vers un puit perdu.

Toutefois, ce courrier qui ne constitue pas, à proprement parler, un rapport d’expertise ne résulte pas d’opérations réalisées contradictoirement et se trouve contredit par le rapport d’expertise du 14 août 2017 évoquant un défaut d’entretien du caniveau.

Le constat d’huissier dressé le 22 septembre 2017 postérieurement à la notification de la résiliation rapporte pour partie les propos du preneur s’agissant des infiltrations. Il mentionne s’agissant du plafond la présence de nombreuses marques d’infiltration sur les dalles du plafond. Il émet des réserves sur la dangerosité que peut représenter un problème récurrent d’infiltrations ainsi que sur la présence d’un éventuel drain ou système d’évacuation des eaux de ruissellement.

Toutefois, ce constat ne permet pas de déterminer la date des infiltrations constatées alors même que la bailleur produit une facture du 17 septembre 2016 relative à l’enlèvement des grosses mousses, le nettoyage des gouttières et le traitement de l’ensemble des toitures.

Par ailleurs, le bail dérogatoire conclu le 30 mai 2017 a stipulé que le preneur prend les lieux en l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance en renonçant à tous recours à l’encontre du bailleur pour les vices et défauts cachés et qu’il s’engage à tenir les lieux loués en bon état d’entretien et à effectuer toutes les réparations nécessaires y compris celle découlant de la vétusté et de la force majeure à l’exception des grosses réparations.

Si ces aménagements conventionnels ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, il appartient néanmoins au preneur de rapporter la preuve que les lieux ne lui ont pas été remis en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués.

En l’état, les éléments versé aux débats sont insuffisants à établir un défaut de délivrance alors même qu’un rapport d’expertise évoque une infiltration en raison d’un orage de forte intensité et d’un défaut d’entretien et que le courrier du 14 août 2017 est insuffisant à caractériser l’existence d’un vice structurel lors de la délivrance.

En outre, la société MDA Distribution n’a fait état auprès de son bailleur d’aucun désordre avant de céder son fonds de commerce à la société MLAS Investissement. Dans l’acte de cession de fonds de commerce, elle a déclaré que les locaux sont actuellement conformes aux normes pour l’exploitation d’une activité commerciale d’électroménager.

Les seules réserves que l’huissier a mentionnées dans son constat du 22 septembre 2017 ne permettent pas d’établir que le locataire ne pouvait pas exploiter son commerce et qu’il était dans l’impossibilité d’adresser une mise en demeure à son bailleur s’il estimait que les travaux relevait du propriétaire ce qui n’est au demeurant pas établi au vu des seuls éléments versés aux débats.

Dès lors, en l’absence d’urgence caractérisée, le preneur ne pouvait se dispenser d’une mise en demeure préalable et le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrégulière le prononcé par le preneur de la résiliation du bail dérogatoire.

2/ Sur les conséquences de l’irrégularité

En présence d’un bail à durée déterminée, le preneur devait l’exécuter jusqu’à son terme, soit jusqu’au 28 février 2019.

Aux termes de l’article 1216 du code civil, un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

En application de l’article 1216-1, si le cédé y a expressément consenti, la cession de contrat libère le cédant pour l’avenir. A défaut, et sauf clause contraire, le cédant est tenu solidairement à l’exécution du contrat.

Si la société MDA Distribution a informé M. [O] par mail du 4 juillet 2017 qu’elle a cédé son fonds de commerce à la société MLAS Investissements, il n’est ni allégué, ni démontré que M. [O] a expressément consenti à cette cession.

La société MDA Distribution demeure tenue de l’exécution du contrat jusqu’à son terme.

Celle-ci fait valoir que faute pour le bailleur en application de l’article L.145-16-1 du code de commerce de l’avoir informée du défaut de paiement du locataire, M. [O] est privé de tout recours contre la société MDA Distribution.

Toutefois, en l’espèce, le bail conclu entre les parties est un bail dérogatoire exclu du champ d’application du chapitre V relatif au bail commercial.

M. [O] n’était donc pas tenu au devoir d’information découlant de l’article L.145-16-1 du code de commerce.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que la société MDA Distribution était tenue du paiement des loyers dus au titre de l’exécution du contrat de bail dont le quantum n’est pas discuté et a fixé la créance de M. [D] [O] au passif de la société MDA Distribution à la somme de 38.084,40 euros après compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 11.400 euros.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour.

3/ Sur les demandes accessoires

La société MDA Distribution qui succombe sera condamnée aux entiers dépens d’appel et à payer à M. [D] [O] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS:

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu le 27 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Vienne en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Ajoutant,

Condamne la société MDA Distribution aux dépens d’appel.

Condamne la société MDA Distribution à payer à M. [D] [O] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Déboute la société MDA Distribution de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente