N° RG 23/03866 – N° Portalis DBVM-V-B7H-MAOG

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 23 SEPTEMBRE 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 22/01909) rendu par le Tribunal judiciaire de VALENCE CEDEX en date du 03 octobre 2023, suivant déclaration d’appel du 09 Novembre 2023

APPELANTE :

S.C.I. ESTER, RCS ROMANS D 397 924 416, prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et représenté par M^e Nicolas MARGUERIE de la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN, plaidant

INTIM ÉE :

S.A.S. ENTOURAGE , RCS [Localité 5] B 777 345 539, Société par actions simplifiée à associé unique, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et représenté par Maître Alban POUSSET-BOUGERE,avocat au Barreau de Lyon, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 juin 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte authentique établi le 13 juin 1994, la SCI Ester a consenti au bénéfice de la société Estour Emballage, venant aux droits de la société papeterie Estour et dont le nom commercial est désormais Entourage, un bail à construction ayant pour objet une parcelle de terrain située à Saint-Marcel-les-Valence.

Le terme du bail était fixé au 31 mai 2019 et par acte notarié reçu le 16 janvier 2020, les parties ont régularisé un bail dérogatoire d’une durée d’un an avec prise d’effet rétroactive au 1er juin 2019 expirant le 31 mai 2020, sans emporter novation du bail à construction consenti initialement et moyennant le versement d’un loyer annuel de 220 836 euros HT, soit 265 011,60 euros TTC, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 55 209 euros.

Le 29 janvier 2021, un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 février 2022, l’avocat de la société Entourage a mis en demeure la SCI Ester d’avoir à restituer le dépôt de garantie.

Par courrier officiel du 23 février 2022, le conseil de la SCI Ester a sollicité le paiement de la somme totale de 489 431,49 euros correspondant à des travaux préfinancés, des frais d’investigation préfinancés, des frais d’huissier préfinancés, un préjudice de jouissance et la dépréciation du bien immobilier, de laquelle elle entendait déduire le montant du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2022, la société Entourage a assigné la SCI Ester aux fins de solliciter du tribunal de la condamner, au visa des dispositions des articles L 145-5 du code de commerce, 1103 et 1217 du code civil, à lui verser la somme de 55 209 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêts à compter de la décision à intervenir, 2 760,45 euros au titre de son préjudice subi du fait de l’immobilisation du dépôt de garantie depuis le 29 avril 2021, et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement du 3 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Valence a :

— fixé à la somme de 55 209 euros le dépôt de garantie dû par la SCI Ester à la société Entourage ;

— fixé à la somme de 1 638,92 euros les frais préfinancés par la SCI Ester dus par la société Entourage ;

— condamne la SCI Ester à payer à la société Entourage la somme de 53 570,09 euros outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rejeté la demande de distraction des dépens de M^e Laure Verilhac fondée sur les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— laisse à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 9 novembre 2023, la SCI Ester a interjeté appel du jugement, sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 1 638,92 euros les frais préfinancés par la SCI Ester dus par la société Entourage.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2024, l’appelante demande à la cour de confirmer le jugement du 3 octobre 2023 du tribunal judiciaire de Valence en ce qu’il a fixé le montant des frais préfinancés par la SCI Ester dus par la société Entourage à la somme de 1 638,92 euros se décomposant comme suit : 131,78 euros HT au titre du remplacement de la gâche électrique de la porte d’entrée selon facture n° 9652 établie le 4 février 2021 par l’entreprise Darnis et 1 507,13 euros HT au titre des frais d’huissier préfinancés par la SCI Ester ;

— réformer le jugement du 3 octobre 2023 du tribunal judiciaire de Valence pour le surplus.

En conséquence, statuant à nouveau,

— condamner la société Entourage au paiement à la SCI Ester des indemnités suivantes :

1 131,78 euros HT (soit 131,78 euros HT au titre du remplacement de la gâche électrique de la porte d’entrée + 1 000 euros HT au titre de l’évacuation du mobilier de la société Entourage) au titre des travaux préfinancés par la SCI Ester ;

9 751 euros HT au titre des frais d’investigation préfinancés par la SCI Ester;

1 507,13 euros HT au titre des frais d’huissier préfinancés par la SCI Ester ;

400 000 euros HT au titre de la dépréciation du bien immobilier de la SCI Ester du fait du défaut d’entretien de l’immeuble imputable à la société Entourage ;

constater que la SCI Ester a restitué le dépôt de garantie à la société Entourage selon correspondance officielle du 17 octobre 2023 de son conseil (pièce n°40);

déclarer en conséquence infondé l’appel incident de la société Entourage et la débouter de l’intégralité de ses demandes ;

condamner la société Entourage au paiement à la SCI Ester d’une indemnité de 20 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens et en accorder distraction au bénéfice de la SELARL Dauphin-Mihajlovic, avocats postulants, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI Ester fait valoir que la société Entourage n’a pas respecté son obligation d’entretien et a rendu le bien dans un état déplorable. Elle indique avoir dû procéder à différents travaux urgents qui auraient normalement dû incomber à la société Entourage. Elle ajoute que le défaut d’entretien a déprécié le bien et en demande réparation.

Sur l’appel incident, elle indique que l’exercice du droit de rétention sur le dépôt de garantie était parfaitement légitime.

Suivant dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2024, l’intimée demande à la cour d’infirmer le jugement sauf en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 55 209 euros le dépôt de garantie dû par la SCI Ester à la société Entourage ;

— condamné la SCI Ester à payer à la société Entourage la somme de 53 570,09 euros outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Statuant à nouveau :

— débouter la société SCI Ester de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société Entourage,

— condamner la société SCI Ester à verser à la société Entourage la somme supplémentaire de 1 507,13 euros, au titre du solde du dépôt de garantie ;

— condamner la société SCI Ester à verser à la société Entourage la somme de 2760,45 euros au titre de son préjudice subi du fait de l’immobilisation du dépôt de garantie depuis le 29 avril 2021 ;

— condamner la société SCI Ester à verser à la société Entourage la somme de 10000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la SCI Ester aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Entourage fait valoir que le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard le 29 avril 2021 ce qui n’avait pas été fait. Elle souligne ne pas avoir manqué à son obligation d’entretien et précise avoir occupé les lieux durant 25 ans, ce qui explique la vétusté. Elle ajoute que les frais initiés par la SCI Ester n’étaient pas justifiés. Elle soutient que le local n’a pas subi de dépréciation et qu’il a toujours été destiné à un usage industriel. Elle fait valoir que l’immobilisation du dépôt de garantie lui a causé un préjudice et qu’il doit être indemnisé à hauteur de 5 %.

MOTIVATION

Sur la demande de remboursement des frais préfinancés par la SCI Ester

Aux termes de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation, constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Il confère un droit réel cessible et susceptible d’être hypothéqué à un preneur qui s’engage à construire et à entretenir.

L’article L. 251-2 du même code dispose que les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. À défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.

En vertu d’un tel bail, le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain loué et de maintenir les constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature.

En cas de défaut d’entretien, le contrat peut être résilié. Le paiement du coût des travaux nécessaires peut également être demandé au preneur ( 3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-11.050 -3e civ., 18 mai 2017, n° 16-15.443).

Le contrat signé par les parties stipule en outre :

'Le preneur ayant l’obligation de remettre au bailleur en fin de bail le bien loué exempt de substances dangereuses pour l’environnement supportera toutes les conséquences juridiques et financières d’une éventuelle remise en état des locaux fondés sur le non-respect de cette obligation.

Le preneur entretiendra les lieux mis à disposition en bon état de réparation locative et il les rendra de même à la fin de ladite convention. Il supportera toutes les réparations qu’il serait nécessaire par suite du défaut de réparation locative ou d’entretien ou de dégradation résultant de son fait.

Le preneur devra pendant tout le cours du bail conserver en bon état d’entretien les constructions édifiées et tous les aménagements qu’il y aura apportés, et effectuer, à ses frais, et sous sa responsabilité, les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil et par l’usage ainsi que le remplacement de tous éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire.'.

En l’espèce, le bailleur sollicite l’indemnisation au titre des réparations qu’il a dû engager, estimant que le preneur n’a pas respecté son obligation d’entretien.

Sur la gâche électrique et l’évacuation du mobilier

La SCI Ester sollicite la somme de 1 131,78 euros HT, soit 131,78 euros HT au titre du remplacement de la gâche électrique de la porte d’entrée et 1 000 euros HT au titre de l’évacuation du mobilier de la société Entourage.

Le constat d’huissier valant état des lieux de sortie établi contradictoirement le 29 janvier 2021, comporte en page 4 la mention suivante : 'la porte est dépourvue de sa gâche électrique', partant c’est à bon droit que le premier juge a mis à la charge du preneur la facture relative à cette réparation à hauteur de 131,78 euros HT.

Relativement à l’évacuation des armoires de 800 kg pour un coût de 1 000 euros HT, c’est également à juste titre que le premier juge a retenu que rien ne permettait de déterminer s’il s’agit de meubles ou d’aménagements, étant précisé que, dans cette dernière hypothèse et en vertu de l’article 12 du contrat, ces derniers deviennent la propriété du bailleur.

Dès lors, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais d’investigation au titre de la pollution des sols

La SCI Ester produit trois factures en date des 21 décembre 2018, 10 avril 2019 et 20 mai 2019 pour un montant total de 9 751 euros HT.

En l’espèce, le terme du bail était fixé au 31 mai 2020 et c’est donc à cette date que le preneur avait l’obligation de remettre un bien exempt de substances dangereuses pour l’environnement.

Force est de constater que les factures sont toutes antérieures, comme l’a justement relevé le premier juge, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande de la SCI Ester à ce titre en ce qu’il n’est pas établi que la société Entourage aurait manqué à son obligation

Surabondamment, le rapport SOCOTEC du 8 février 2021 (pièce 15 société Entourage) établit le respect de son obligation par le preneur, puisqu’il conclut que 'le site est jugé compatible en l’état avec un usage industriel'.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les frais d’huissier

— sur le coût du procès-verbal de constat du 16 juillet 2019 et du 15 février 2021: si la société Entourage sollicite l’infirmation de ce chef de jugement, elle ne soulève aucun moyen au soutien de sa prétention. Au contraire elle indique : 'le tribunal a justement relevé qu’un accord était intervenu sur le partage par moitié des seuls frais de constat du 16 juillet 2019 et 15 février 2021".

Partant, c’est justement que le tribunal a relevé que, par courrier du 13 juin 2019, le conseil de la société Entourage a proposé d’établir un état des lieux d’entrée du bail précaire aux frais partagés, proposition qui n’a pas été refusée par le courrier en réponse du 24 juin 2019 et a ainsi mis à la charge de la société Entourage la somme de 453,83 euros.

Pareillement, par courrier du 22 mars 2021, le conseil de la société Entourage a fait part de son accord pour régler la moitié du coût du procès-verbal de constat du 15 février 2021, conformément aux termes du bail dérogatoire.

Par conséquent, la somme de 878,84 euros HT sera mise à sa charge en confirmation du jugement.

— sur la sommation du 30 avril 2020 à hauteur de 174,46 euros : il ressort du bail dérogatoire du 16 janvier 2020 que le bailleur devait, pour mettre fin au contrat, manifester sa volonté de 'mettre fin aux présentes dès avant l’expiration du bail'. En effet, le bail contient une clause selon laquelle : 'Si le preneur se maintenait en possession des lieux après la date d’expiration du bail malgré la volonté expresse du propriétaire d’y mettre fin, il sera considéré comme preneur sans titre ni droit et son expulsion aurait lieu en vertu d’une ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Valence, exécutoire par provision.

Pour se prévaloir de cette clause, le propriétaire devra manifester dès avant l’expiration du bail auprès du preneur, sa volonté de mettre fin aux présentes, et ce, par exploit d’huissier. À défaut, si à l’expiration du présent bail et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. (Pièce 15 SCI Ester page 8 et 9)'.

C’est donc en vain que la société Entourage soutient que cette sommation a été réalisée avant même la fin du bail et était donc inutile.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la dépréciation du bien immobilier

La SCI Ester produit :

— une expertise du bien réalisée par le cabinet [S] en 2011 qui estime le bien à neuf à la somme de 2 800 000 euros et à la somme de 2 480 000 euros valeur vétusté déduite ;

— une évaluation par le cabinet Abbey road conseil de décembre 2018 qui fixé la valeur du bien à 2 180 000 euros et qui estimerait le bien, s’il avait été en meilleur état d’entretien à une valeur supérieure de l’ordre de 2 500 000 à 2 600 000 euros.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que :

— cette dernière évaluation est contredite par l’évaluation du cabinet Axite du 7 novembre 2018, produite par la société Entourage, qui fixe la valeur entre 2 100 000 et 2 280 000 euros ;

— aucun élément objectif n’est produit s’agissant de la valeur vénale au regard du marché des bâtiments à vocation industrielle à la date de la signature de la promesse de vente du bien en mars 2021 ;

— il est donc indifférent que la SCI Ester ait fait établir en avril 2021 des devis pour la remise en état du bien, dans la mesure où aucun lien de causalité n’est établi entre le coût des travaux de remise en état et le prix de vente convenu avec les nouveaux acquéreurs ;

— la SCI Ester échoue dans la preuve qui lui incombe que le prix de vente ainsi fixé résultait de l’état du bâtiment, et ceci d’autant plus qu’elle s’est abstenue de solliciter le paiement des travaux de remise en état, comme le lui permettaient les obligations contractuelles mises à la charge de la société Entourage.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice du fait de l’immobilisation du dépôt de garantie

La société Entourage estime que la non-restitution du dépôt de garantie depuis le 29 avril 2021 lui a causé un préjudice qu’elle évalue à la somme de 2 760,45 euros correspondant à 5 % du montant du dépôt de garantie (55 209 euros).

Cependant, elle n’établit aucunement l’existence d’un préjudice consécutif à l’immobilisation du dépôt de garantie autre que le retard dans le paiement, indemnisé par les intérêts moratoires prévus par l’article 1231-6 du code civil, et sera déboutée de sa demande à ce titre en confirmation du jugement.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Ester à payer à la société Entourage la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Ester aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la chambre civile section B, et par Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente