N° RG 24/04031

N° Portalis DBVM-V-B7I-MPLY

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELEURL LA ROCCA [K]

la SELARL BSV

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 24 JUIN 2025

Appel d’une ordonnance de référé (N° RG 24/00104)

rendue par le Président du Tribunal judiciaire de BOURGOIN- JALLIEU

en date du 22 octobre 2024

suivant déclaration d’appel du 22 novembre 2024

APPELANTE :

Mme [R] [G]

née le 29 décembre 1979 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Lionel LA ROCCA de la SELEURL LA ROCCA LIONEL, avocat au barreau de HAUTES-ALPES postulant, et plaidant par M^e Frédéric PERRIER de la SCP CABINET DENARIE BUTTIN PERRIER GAUDIN, avocat au barreau de CHAMBÉRY

INTIME :

M. [U] [T]

né le 29 août 1991 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 mai 2025, M^me Lamoine, conseiller chargé du rapport, assistée de M^me Anne Burel, greffier, a entendu seule les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 30 septembre 2019, M. [T] a acquis une maison ancienne en pisé, entièrement à rénover, composée de deux pièces plus cuisine et sanitaires au rez-de-chaussée, quatre chambres au premier étage, combles au-dessus et cave 'sous partie’ (sic) ainsi que la cour et le jardin attenant, cadastrés sur la commune de [Localité 7] (38) section AD n° [Cadastre 4].

Après avoir entièrement restauré et séparé la maison en deux, il a cédé, à Mme [G], une partie comprenant :

au rez-de-chaussée : une cuisine ouverte sur séjour et un cellier,

au premier étage : une chambre, salle de bains et WC,

les sol, cour et terrain attenants d’environ 150 m²,

selon promesse de vente du 10 octobre 2022 et acte authentique du 22 février 2022, la parcelle vendue après division étant nouvellement numérotée section AD n° [Cadastre 5].

Se plaignant d’avoir découvert, après cette acquisition, que la maison comportait une cave voûtée entièrement située sous la partie qui lui a été cédée mais à laquelle elle n’avait pas accès, et que le logement objet de la vente était dépourvu d’une isolation suffisante après un premier hiver passé dans les lieux, et après une vaine tentative de règlement amiable en présence du notaire instrumentaire, Mme [G] a, par acte du 14 mai 2023, assigné M. [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu afin de voir ordonner une expertise pour :

vérifier l’isolation du bâtiment, en particulier des murs ainsi que des combles,

préciser l’incidence de la présence de la cave quant à la solidité et la salubrité de la maison ainsi que sur ses performances énergétiques, chiffrer le coût des travaux propres à remédier à la situation, ainsi que le coût des travaux nécessaires à la création d’un accès à cette cave à partir de sa propriété.

M. [T] s’est opposé, à titre principal, à la demande d’expertise et, à titre subsidiaire, a demandé que certains chefs de mission soient supprimés.

Il faisait valoir, notamment, que Mme [G] ne pouvait ignorer l’existence de la cave avant la vente, et que, s’agissant des travaux d’isolation, ils auraient été réalisés par des professionnels dont l’identité était connue de l’acquéreur et ne relevaient pas de sa propre responsabilité

Par ordonnance du 22 octobre 2024, le juge des référés a :

rejeté la demande d’expertise,

débouté Mme [G] de sa demande fondée sur la code de procédure civile,

laissé les dépens à la charge de Mme [G].

Par déclaration au greffe en date du 22 novembre 2024, Mme [G] a interjeté appel de cette ordonnance.

Les 10 et 12 décembre 2024, les avocats des parties ont été avisés que l’affaire était fixée à plaider à l’audience du 13 mai 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile dans sa version applicable aux appels formés à partir du 1er septembre 2024.

Toutefois, l’avis de fixation en date du 10 décembre 2024 adressé à l’avocat de l’appelante mentionnait que la clôture serait prononcée le 29 avril 2025, tandis que celui en date du 12 décembre 2024 adressé à l’avocat de l’intimé mentionnait une clôture de l’instruction au 15 avril 2025.

Par dernières conclusions transmises et notifiées le 26 avril 2025, Mme [G] demande à cette cour la réformation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté sa demande d’expertise, et la désignation d’un expert avec une mission pour le détail de laquelle il est renvoyé à ses conclusions.

Elle demande encore la condamnation de M. [T] aux dépens et à lui payer une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Elle fait valoir, pour l’essentiel :

qu’elle ignorait totalement l’existence d’une cave avant la vente, a fortiori que celle-ci était située entièrement sous la partie du bâtiment qu’elle a acquise,

qu’il s’est avéré que celle-ci était entièrement remplie des gravats générés par les travaux de rénovation,

que cette situation ne garantit ni la stabilité, ni la bonne étanchéité de la maison dont les façades sont en pisé,

que le DPE fournit par l’acquéreur ne prend pas en compte cette cave, ni les combles dont elle ignorait aussi l’existence,

qu’elle a fait établir un nouveau DPE qui classe le bien vendu dans la catégorie 'E', au lieu du D mentionné par le diagnostiqueur mandaté par le vendeur,

qu’après un hiver où le froid s’est fait sentir, et où sa consommation d’électricité a été très importante, elle a fait intervenir une entreprise qui a constaté que les combles étaient mal isolés, l’isolation ne présentait pas l’épaisseur de 50 cm comme mentionné dans la facture annexée dans l’acte de vente, mais seulement quelques centimètres,

qu’en outre la VMC est mal raccordée puisqu’il manque le raccord de sortie de toiture et la tuile à douille.

M. [T], par uniques conclusions transmises et notifiées le 2 avril puis le 23 avril 2025, demande à titre principal la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, et la condamnation de Mme [G] aux dépens, avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer une indemnité de procédure de 1500 €.

A titre subsidiaire, il demande qu’il lui soit donné acte de ses plus expresses protestations et réserves sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes, ainsi que la suppression des missions suivantes :

déterminer si les murs de la maison sont isolés non, et à défaut chiffrer le montant nécessaire des travaux pour l’isolation selon les documents remis à Mme [G] lors de l’achat du bien,

préciser l’incidence de la présence de la cave quant à la solidité ou la salubrité de la maison ainsi que son incidence sur le DPE au même titre que la mauvaise isolation des combles et l’absence d’isolation des murs notamment.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 15 avril 2025.

Par conclusions transmises via le RPVA le 15 avril 1025, le conseil de Mme [G] a demandé que l’ordonnance de clôture soit révoquée sans modification de la date de plaidoiries.

Le conseil de l’intimé n’a pas fait connaître d’opposition à cette demande.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. En l’espèce, il ressort des divers avis de fixation adressés aux conseils des parties une discordance sur la date annoncée pour la clôture des débats, celui en date du 10 décembre 2024 adressé à l’avocat de l’appelante mentionnant que la clôture serait prononcée le 29 avril 2025, tandis que celui en date du 12 décembre 2024 adressé à l’avocat de l’intimé mentionnait une clôture de l’instruction au 15 avril 2025. Cette discordance n’a permis à l’avocat de l’appelante, qui entendait répondre aux conclusions adverses notifiées une première fois le 2 avril 2025, de savoir que l’instruction allait être clôturée dès le 15 avril.

Il en résulte une cause grave justifiant que l’ordonnance de clôture soit révoquée afin de recevoir les dernières conclusions de l’appelante notifiées le 26 avril 2025.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile :

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, Mme [G] fait valoir :

qu’elle ignorait, avant la vente, l’existence d’une cave sous le logement qu’elle a acquis, a fortiori que celle-ci serait comblée de déchets de matériaux de construction,

qu’elle s’est aperçue, après la vente, que la maison était mal isolée, l’épaisseur de l’isolant telle qu’annoncée dans la facture établie par le frère du vendeur, annexée à l’acte de vente, ne se retrouvant pas en réalité.

Elle produit notamment, à l’appui de ses prétentions, des attestations d’entreprises ayant constaté :

une isolation dans les combles d’une épaisseur (15 cm) inférieure à celle figurant sur une facture établie au nom de M. [U] [T] en date du 22 septembre 2022,

des ventilations extérieures bouchées,

un risque de détérioration du soubassement de la maison en raison des déchets de construction entreposés dans la cave,

ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique postérieur à la vente classant le bien vendu en catégorie 'E’ au lieu de la catégorie 'D’ figurant sur le diagnostic fourni par le vendeur au moment de la vente.

Elle justifie, en cela, d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise au contradictoire de son vendeur aux fins notamment de faire examiner l’incidence de l’existence de la cave sur l’étanchéité du bien vendu et sur sa stabilité, s’agissant d’une construction en pisé particulièrement sensible en terme de structure et de transferts d’humidité.

Sur ce point, il ne saurait être valablement opposé à Mme [G] qu’elle aurait connu l’existence de la cave avant la vente dès lors que le diagnostic annexé à l’acte de vente avait été établi en 2018, avant tous travaux de rénovation et de séparation de l’immeuble, et qu’il n’indiquait pas où la cave, mentionnée seulement sur la légende d’un escalier, était précisément située.

Il n’indiquait pas davantage, a fortiori, l’état ni la composition de la cave après transformation.

Il sera par ailleurs rappelé que la promesse de vente mentionne que le promettant 'déclare avoir réalisé l’ensemble des travaux de rénovation du bien, à l’exception de l’électricité et de la maçonnerie’ et qu’il 'reconnaît avoir été informé qu’il peut être assimilé à un professionnel au titre de la réalisation de ces travaux et par conséquent voir sa responsabilité engagée pour cause de vices cachés', ce qui permet, au stade de l’expertise sollicitée, d’écarter l’argument selon lequel Mme [G] devrait se retourner contre les seuls entrepreneurs intervenus sur l’ouvrage.

Il y a donc lieu, par voie d’infirmation de l’ordonnance déférée, d’ordonner l’expertise sollicitée avec la mission et sous les modalités qui seront précisées au dispositif du présent arrêt, aux frais avancés de Mme [G], étant souligné que la partie de la mission sollicitée relative à l’accès de cette dernière à la cave n’est pas justifiée, dans la mesure où l’acte de vente ne mentionne pas cette cave dans la partie du bâtiment qui lui a été vendue.

Il y a lieu par ailleurs, faisant application des dispositions de l’article 964-2 du code de procédure civile, de dire que l’expertise se déroulera sous le contrôle du juge chargé de contrôler les mesures d’instruction du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, juridiction dont émane l’ordonnance infirmée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La demande formée devant le juge des référés tendant seulement à voir ordonner une expertise, l’intimé ne peut, en l’état, être considéré comme partie perdante, et il y a lieu de laisser à la charge de Mme [G] les dépens de première instance et d’appel qui doivent être liquidés par la juridiction saisie en application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Prononce la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 15 avril 2025.

Confirme l’ordonnance déférée seulement en ce qu’elle a condamné Mme [G] aux dépens.

L’infirme pour le surplus, et statuant de nouveau :

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

M. [K] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 2]

avec pour mission de :

prendre connaissance du dossier et de tous documents utiles recueillis auprès des parties ;

se rendre sur place, visiter les lieux et procéder à la constatation des désordres, non finitions et défauts de conformité allégués ;

vérifier, en particulier :

les conditions d’isolation des combles et de l’ensemble du bâtiment,

la cave située sous la partie du bâtiment vendue à Mme [G],

le raccordement de la VMC,

dire si les travaux de division et de rénovation réalisés à l’initiative de M. [T] sont conformes aux règles de l’art ; dans la négative, décrire les défauts constatés, et en rechercher la cause ;

décrire et évaluer le coût des travaux nécessaires pour y remédier ;

donner un avis sur l’existence des préjudices et proposer une évaluation de leurs montants ;

adresser aux parties et à leurs conseils un projet de rapport, leur donner un délai aux parties pour présenter leurs observations sous forme de dire, et y répondre dans son rapport définitif.

Fixe à 4 500 € la provision sur la rémunération de l’expert que Mme [G] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu avant le 15 septembre 2025.

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai, la décision ordonnant l’expertise est caduque.

Dit que l’expertise se déroulera sous le contrôle du Magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en application des dispositions de l’article 964-2 du code de procédure civile.

Dit que l’expert devra adresser aux parties et déposer au greffe des expertises du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu le rapport définitif de ses opérations avant le 30 juin 2026.

Rejette toutes les autres demandes.

Condamne Mme [G] aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE