N° RG 23/03280

N° Portalis DBVM-V-B7H-L6VM

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP BOUSEKSOU CHARVET CLARET

la SELARL ADEM AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 15 AVRIL 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 22/00279)

rendu par le tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU

en date du 13 juillet 2023

suivant déclaration d’appel du 12 Septembre 2023

APPELANTE :

Mme [B] [H]

née le 11 avril 1971 à [Localité 10] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Houria BOUSEKSOU de la SCP BOUSEKSOU CHARVET CLARET, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

INTIMÉE :

Mme [N], [R] [Z] épouse [F]

née le 17 février 1958 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1] (Chypre)

représentée par M^e Patrick BARRIERE de la SELARL ADEM AVOCATS, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ  :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2025 , Madame Lamoine, conseiller, a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTION DES PARTIES

Par acte authentique du 18 mai 2011, Mme [H] a acquis des consorts [Y] et [P], une maison d’habitation en pierres sise [Adresse 6] sur la commune de [Localité 7] (38), cadastrée section A n° [Cadastre 5] pour une contenance totale de 50 ca.

La désignation, dans l’acte, de l’immeuble cédé mentionnait :

un rez-de-chaussée avec cuisine, séjour, salle de bains et wc, ainsi qu’un étage composé de deux chambres, et combles aménagés en une chambre,

« terrasse non couvert à la suite » (sic),

terrain autour.

La terrasse ainsi mentionnée figurait aussi sur la fiche du bien mis en vente par l’intermédiaire de l’agence FONCIA GOUVERNAYRE, ainsi rédigée sur ce point : « charmante maison de village rénovée avec (…) terrasse à l’arrière, au calme », cette fiche montrant la photographie d’une terrasse aménagée.

Souhaitant céder son bien en 2019, Mme [H] a appris que la terrasse qu’elle occupait depuis 2011 figurait au cadastre comme incluse non pas dans la parcelle n° [Cadastre 5] qu’elle avait acquise, mais dans la parcelle contiguë cadastrée même section n° [Cadastre 4] dont

Mme [Z] épouse [F] était devenue nue-propriétaire par donation en avril 2000.

Le 27 juin 2020, Mme [F] est devenue pleine propriétaire de cette parcelle suite au décès de sa mère.

Des discussions amiables entre les parties n’ayant pas abouti, Mme [H] a, par acte du 7 mars 2022, assigné Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu pour, en substance :

voir constater à son profit la prescription acquisitive de la terrasse extérieure attenante à sa maison,

se voir déclarer, en conséquence, propriétaire de la terrasse litigieuse avec toutes conséquences de droit,

se voir autoriser à effectuer les démarches de publicité foncière afférentes, aux frais de la défenderesse.

Par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal saisi a :

débouté Mme [H] de l’ensemble de ses demandes,

débouté Mme [F] de ses demandes de dommages-intérêts et d’indemnité de procédure,

condamné Mme [H] aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 12 septembre 2023, Mme [H] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions (n° 3) notifiées le 24 février 2024, Mme [H] demande à cette cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de :

la déclarer propriétaire de l’assiette de la terrasse attenante à son habitation cadastrée section A n° [Cadastre 5] sise [Adresse 6] à [Localité 7], figurant au cadastre sur la parcelle A n° [Cadastre 4], avec toutes conséquences de droit ;

l’autoriser à effectuer les formalités de publicité foncière afférentes à cette déclaration de propriété, aux frais avancés de Mme [F] ;

condamner Mme [F] à lui verser la somme de 1 248 ' au titre des frais exposés auprès du géomètre-expert ;

débouter Mme [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner cette dernière aux dépens et à lui payer une somme de 3 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

que le tribunal a justement retenu qu’en présence d’un titre conforme, elle bénéficiait du délai de prescription abrégé de l’article 2272 alinéa 2 du code civil, à savoir 10 ans,

qu’en revanche, le premier juge ne pouvait faire partir ce délai de sa propre acquisition sans vérifier les possessions antérieures de ses auteurs, toutes conformes à son titre au moins depuis la vente du bien en cause entre M. [V] et les époux [D] le 12 décembre 2003, l’acte de cession entre ceux-ci mentionnant bien la terrasse comme incluse dans le bien cédé,

que M. [D] atteste, en outre, que lors de son acquisition, la maison « possédait déjà la terrasse située derrière »,

qu’il importe peu, dans ces conditions, que l’acte de cession du 13 juillet 2006 entre les époux [D] et les consorts [Y] et [P] n’ait pas repris expressément la désignation de la terrasse, en l’état de la possession paisible et ininterrompue de ses auteurs puis d’elle-même durant au moins dix ans.

Mme [F], par uniques conclusions notifiées le 29 janvier 2024, demande la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté ses demandes de dommages-intérêts et d’indemnité de procédure.

Elle demande à cette cour, statuant à nouveau sur ces deux points et y ajoutant :

de condamner Mme [H] à lui payer les sommes de :

3 000 ' à titre de dommages-intérêts,

3 000 ' pour la procédure de première instance, et 3 000 ' pour celle d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, Mme [H] ne peut se prévaloir d’une prescription abrégée dans la mesure où elle ne détient pas un juste titre, son acte d’acquisition ne définissant pas exactement l’assiette de la possession qu’elle entend prescrire.

Elle ajoute que l’appelante ne peut valablement invoquer la possession de ses auteurs les consorts [Y] [P], dans la mesure où l’acte d’acquisition de ces derniers ne mentionnait pas la terrasse litigieuse, conformément à ce qu’a jugé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 15 février 2023 (n° 21-21.446).

Elle souligne que, dès le 22 octobre 2020, le cabinet ABAQUE, géomètre-expert a, à la demande de Mme [H], établi un devis pour 'détachement d’une portion du terrain voisin (parcelle A [Cadastre 4]) à votre profit', ce qui signifie qu’à cette date l’appelante savait que sa possession n’était pas paisible et qu’elle nécessitait a minima une régularisation avec la propriétaire voisine ; elle considère que c’est à bon droit, au vu de tous ces éléments, que le premier juge a considéré que Mme [H] ne justifiait pas d’une possession paisible durant au moins dix années, et qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de cette dernière.

A l’appui de son appel incident concernant sa demande de dommages-intérêts, elle met en cause la bonne foi ou à tout le moins la légèreté blâmable de Mme [H] qui ne pouvait, selon elle, ignorer la fragilité de sa possession eu égard aux désignations cadastrales figurant dans son acte d’acquisition.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 4 février 2025.

MOTIFS

Sur la prescription acquisitive

# sur le délai de prescription abrégé de l’article 2272 du code civil

Cet article dispose que 'Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.'

Le titre qui permet à un possesseur de bonne foi d’invoquer la prescription abrégée prévue par le second alinéa de ce texte doit être translatif de propriété, ce qui est bien le cas en l’espèce s’agissant de l’acte du 18 mai 2011 par lequel Mme [H] a acquis des consorts [Y] et [P] la propriété de sa maison d’habitation.

Il faut aussi qu’il y ait une concordance entre l’acte et la parcelle que le possesseur possède effectivement. Sur ce point, la jurisprudence considère que l’inclusion de l’immeuble possédé dans le juste titre doit résulter des mentions contenues dans celui-ci, qu’elles soient explicites ou implicites, pourvu qu’elles soient suffisantes. Ainsi un chemin rural est, selon un arrêt de la cour d’appel de Dijon, (ch. civ. A) du 19 octobre 2004, n° 01/00458, compris dans le juste titre lorsque l’acte d’acquisition mentionne la surface totale d’une parcelle, au milieu de laquelle il se trouve, et alors que la mention le concernant ne l’exclut pas de l’acte, l’exigence de précision du titre n’étant, dès lors, pas absolue ; de même, en cas de vente ou de donation d’un domaine, il n’est pas nécessaire que le titre mentionne nominativement et d’une manière spéciale toutes les parcelles, s’il est suffisamment établi qu’elles en font intégralement partie (Cass. civ., 23 janvier 1837).

En l’espèce, l’acte d’acquisition de son bien par Mme [H] ne mentionne certes pas expressément que lui serait transmise la propriété d’une partie de la parcelle n° [Cadastre 4] appartenant à Mme [F] ; néanmoins, cet acte mentionne que le bien vendu comprend une 'terrasse non couverte’ (NB après correction de la faute d’accord), la locution 'à la suite’ employée pour désigner cette terrasse permettant de comprendre que celle-ci se trouve dans la continuité de la partie bâtie décrite juste avant dans l’acte.

Par ailleurs, la configuration des lieux telle qu’elle résulte des photographies produites, ainsi que le plan cadastral produit aux débats – lequel ne fait apparaître aucun terrain nu sur la parcelle [Cadastre 5] -, permettent d’identifier clairement et précisément la terrasse en question comme étant la partie de la parcelle n° [Cadastre 4] venant en prolongement de la parcelle n° [Cadastre 5] en direction de l’Est, le long du mur de la propriété bâtie sur la parcelle [Cadastre 4] ([F]) formant un angle avec celle bâtie sur la parcelle [Cadastre 5] ([H]).

Il en résulte bien en l’espèce, ainsi que l’a considéré à bon droit le tribunal, l’existence d’un juste titre au profit de Mme [H] lui permettant de bénéficier de la prescription abrégée, sa bonne foi étant présumée et aucune preuve contraire de cette dernière n’étant rapportée en l’espèce, la simple évocation, par l’intimée, des 'doutes’ (sic) que l’appelante aurait dû avoir, selon elle, sur la consistance du bien vendu en raison de la désignation cadastrale, ou encore les interrogations exprimées quant à la bonne foi de l’appelante, n’étant pas de nature à constituer cette preuve.

# sur le point de départ de ce délai

L’article 2265 du code civil prévoit que 'pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux'.

Ce texte permet donc à un ayant cause d’invoquer les actes matériels ou juridiques traduisant l’exercice du droit transmis accomplis par son auteur. A cet égard, la jurisprudence exige seulement (cf notamment 3è Civ., 3 octobre 2000, N° 98-20.646) que l’acte passé entre d’une part le possesseur qui invoque la prescription acquisitive, d’autre part son auteur dont il entend invoquer la possession, mentionne effectivement le bien revendiqué, et non pas, selon ce que laisse entendre l’intimée, que le titre de propriété de ce dernier le mentionne aussi.

Dès lors, il importe peu que le titre de propriété des consorts [P] et [Y], auteurs de Mme [H] ne mentionne pas la terrasse.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par l’appelante :

que Mme [P] et M. [Y] ont confié, le 29 juin 2010 à l’agence GOUVERNAYRE exploitant sous l’enseigne 'FONCIA', un mandat de vendre leur bien, lequel mentionnait, dans la désignation succincte du bien, l’existence d’une terrasse,

que la fiche du bien à vendre établi par cette agence mentionnait, dans la désignation, l’existence d’une 'terrasse à l’arrière, au calme', et comportait une photographie de cette terrasse la montrant aménagée avec dalle au sol, pierres plantées en bordure sur sa longueur, et séparation pleine dans sa largeur, à son extrémité,

que les photographies de la propriété de Mme [H] montrent que s’ouvre, dans la façade de celle-ci, une porte-fenêtre permettant d’accéder à la terrasse en litige.

Au surplus, M. [C] [D], propriétaire entre 2004 et 2006 de la maison appartenant aujourd’hui à Mme [H] et qui l’a ensuite cédée aux consorts [P] et [Y], atteste que 'cette maison possédait déjà la terrasse située derrière, lors de (son) acquisition', ce qui est confirmé par son acte d’acquisition, en date du 12 décembre 2003, mentionnant une terrasse dans la désignation du bien vendu.

Il en résulte de façon certaine qu’au moins depuis le 29 juin 2010, date du mandat de vente établi par Mme [P] et M. [Y] auteurs de Mme [H], et de façon continue depuis cette date, les propriétaires de la maison appartenant aujourd’hui à cette dernière ont occupé l’arrière de cette maison sous forme d’une terrasse aménagée, dont l’assiette se trouvait prise sur la parcelle n° [Cadastre 4] ; par ailleurs, aucun trouble à cette possession n’est établi avant le 22 octobre 2020, date du devis établi par un géomètre-expert mandaté par Mme [H] pour établir un relevé de la terrasse et un plan de division avec document modificatif du parcellaire cadastral, les éléments invoqués par Mme [F] à cette fin ne constituant la preuve d’aucun trouble antérieur au 29 juin 2020 ; en effet :

son texto en réponse aux propositions de discussions amiables de l’appelante est postérieur puisqu’il est en date du 27 avril 2021,

il en est de même des courriels échangés entre les notaires représentant les parties, échelonnés entre mai et septembre 2021,

l’affirmation selon laquelle 'ces manifestations se sont exprimées à plusieurs reprises, a minima le 22 octobre 2020, mais vraisemblablement antérieurement’ (sic) ne repose sur aucun fait précis, concret, et dont la date serait certaine.

La possession paisible de Mme [H] et de ses auteurs, conforme à son titre, s’est donc poursuivie durant au moins dix ans entre le 29 juin 2010 et le 29 juin 2020,

Par conséquent et contrairement à ce qu’a considéré le tribunal, Mme [H] a bien acquis, par prescription, la propriété de la partie de la parcelle n° [Cadastre 4] correspondant à l’assiette de la terrasse selon le plan de division du 15 mars 2021 du cabinet LEVIN, et il sera fait droit, par voie d’infirmation du jugement, à sa demande tendant à se voir reconnaître ce droit.

Elle sera donc autorisée à effectuer les formalités de publicité foncière afférentes, et ce aux frais partagés entre les parties dans la mesure où la régularisation de cette situation leur bénéficie à toutes deux. Pour les mêmes motifs, Mme [F] sera condamnée à payer à Mme [H] la moitié des honoraires du géomètre-expert LEVIN tels que justifiés par les pièces produites soit 1 248 '/2 = 624 '.

Sur les demandes accessoires

Mme [F], qui succombe en sa défense, devra supporter les dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée, aucune mauvaise foi ni légèreté blâmable de Mme [H] n’étant établie, de nature à lui avoir causé préjudice.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré seulement en ce qu’il a débouté Mme [F] de ses demandes de dommages-intérêts et d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’infirme pour le surplus, et statuant de nouveau et y ajoutant :

Dit que Mme [H] est propriétaire de la partie de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 4] sur le territoire de la commune de [Localité 7] (38) correspondant à l’assiette de la terrasse aménagée attenante à son habitation cadastrée section A n° [Cadastre 5], telle qu’elle figure en couleur unie grisée au plan de division en date du 15 mars 2021 établi par le cabinet LEVIN, géomètre-expert, plan qui demeurera annexé au présent arrêt.

Autorise Mme [H] à effectuer les formalités de publicité foncière afférentes à sa propriété ; dit que les frais en seront supportés par moitié entre elle-même d’une part, et Mme [Z] épouse [F] d’autre part.

Condamne Mme [Z] épouse [F] à payer à Mme [H] la somme de 624 ' au titre de sa quote-part des frais de géomètre-expert.

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que toutes les autres demandes.

Condamne Mme [Z] épouse [F] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE