Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 12 juin 2025, n° 24/01798

TGI 25 mars 2024

CA Grenoble
Confirmation 12 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du bailleur pour les réparations
La cour a estimé que les désordres dans la salle d'eau étaient imputables à un défaut d'entretien de la locataire et que les réparations ne relevaient pas des grosses réparations à la charge du bailleur.
Rejeté
Préjudice de jouissance dû aux travaux non réalisés
La cour a jugé que le refus du bailleur était justifié, car les travaux ne relevaient pas de sa responsabilité, entraînant le rejet de la demande de dommages-intérêts.
Rejeté
Résistance abusive du bailleur à exécuter ses obligations
La cour a considéré que la résistance du bailleur n'était pas abusive, car elle était fondée sur des arguments juridiques valables, entraînant le rejet de la demande.
Accepté
Obligation du bailleur de remplacer le chauffe-eau
La cour a jugé que le bailleur était responsable du remplacement du chauffe-eau, conformément aux dispositions du bail, et a donc condamné le bailleur à payer le montant des travaux.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Grenoble a examiné l'appel de la S.A.S. [H] contre un jugement du tribunal judiciaire qui avait débouté ses demandes de paiement pour des travaux de rénovation de la salle d'eau, de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et de résistance abusive. La première instance avait conclu que les réparations étaient dues à un défaut d'entretien imputable au preneur. La Cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que la fuite d'eau était la cause directe des dommages, mais que les travaux de rénovation ne relevaient pas des grosses réparations à la charge du bailleur. En revanche, elle a confirmé la condamnation du bailleur au paiement du remplacement du chauffe-eau, considérant que cela relevait de ses obligations. La cour a donc rejeté l'appel principal et l'appel incident, laissant les frais à la charge de chaque partie.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. com., 12 juin 2025, n° 24/01798
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/01798
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 25 mars 2024, N° 22/02862
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	21 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cyril PIERROTAllison PARENTE
Cabinet(s) :	PIERROT NEEL
Parties :	S.A.S. [ H ]

Texte intégral

N° RG 24/01798 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MHZ2

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Allison PARENTE

la SCP PIERROT ET NEEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 12 JUIN 2025

Appel d’une décision (N° RG 22/02862)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

en date du 25 mars 2024

suivant déclaration d’appel du 13 mai 2024

APPELANTE :

S.A.S. [H], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 879 966 190 prise en la personne de ses représentants légaux en exercice et domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 2] / FRANCE

représentée par M^e Allison PARENTE, avocate au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

M. [F] [X]

né le 15 octobre 1937 à [Localité 7] (Italie)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Cyril PIERROT de la SCP PIERROT ET NEEL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 mars 2025, M. Lionel BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de M^me Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure :

1. Par acte sous seing privé des 6 août et 2 septembre 1975, [F] [X] et [N] [C] épouse [X] ont consenti aux Etablissements Economiques du Casino un bail à loyer pour des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 10], renouvelé par la suite à chaque échéance.

2. Par acte sous seing privé du 2 juillet 1990, les époux [X] et les Etablissements Economiques du Casino ont régularisé un nouveau bail à loyer portant sur un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 10] et sur un local commercial situé au rez-de-chaussée et au premier étage du [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer annuel global, hors charges et hors taxes, de 58.800 francs.

3. [N] [C] épouse [X] est décédée le 13 janvier 2009.

4. Par acte sous seing privé du 10 novembre 2020, [F] [X] et la Sas Distribution Casino France ont conclu un avenant de renouvellement de bail pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 16.884 euros.

5. Par acte authentique du 24 mars 2021, la Sas Distribution Casino France a cédé son fonds de commerce à la Sas [H]. La cession a été signifiée au représentant du bailleur par exploit d’huissier en date du 8 juillet 2021.

6. En novembre 2021, un dégât des eaux s’est déclaré au premier étage du [Adresse 6] à [Localité 9], entraînant la chute du plafond du local commercial à usage de magasin situé au rez-de-chaussée et des détériorations dans la salle d’eau située à l’étage. Le 10 novembre 2021, la société [M] Chauffage Sanitaire a été missionnée pour effectuer une recherche de fuite. Suivant devis du 6 décembre 2021, elle a chiffré le montant des réparations de la salle d’eau à la somme de 4.067,80 euros TTC.

7. Par courrier recommandé du 4 janvier 2022, la société [H] a mis en demeure le bailleur de prendre en charge le coût de réfection de la salle d’eau, non garanti par l’assureur du fonds de commerce. Dans une réponse adressée par courrier du 8 février 2022, M. [X] s’est opposé à la demande. La Sas [H] a fait procéder à la réalisation des travaux de remise en état.

8. Le 24 avril 2022, le chauffe-eau du local est tombé en panne. Par courriel du 4 mai 2022, le bailleur a informé la société [H] de son refus de procéder à son remplacement.

9. Par exploit d’huissier du 24 mai 2022, la Sas [H] a fait assigner [F] [X] devant le tribunal judiciaire de Grenoble, afin notamment de le voir condamné au paiement de 5.457,50 euros au titre des travaux de réparation des canalisations, rénovation de la salle d’eau et remplacement de la chaudière, de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et de 2.000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive.

10. Par jugement du 25 mars 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a:

— condamné [F] [X] à payer à la Sas [H] les sommes de :

* 136,80 euros au titre de la facture du 4 mars 2022 de l’Eurl Salvi et Fils portant sur la réparation de la fuite d’eau,

* 1.252,90 euros au titre des travaux de remplacement du chauffe-eau;

— débouté la Sas [H] de sa demande en paiement de la somme de 4.067,80 euros au titre de la facture n° 044/2022 de la société [M] Chauffage Sanitaire du 6 avril 2022 portant sur les travaux de rénovation de la salle d’eau ;

— débouté la Sas [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— débouté la Sas [H] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

— débouté la société [H] et [F] [X] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

11. La société [H] a interjeté appel de cette décision le 13 mai 2024, en ce qu’elle a :

— débouté la Sas [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— débouté la Sas [H] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

— débouté la société [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

12. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 13 mars 2025.

Prétentions et moyens de la Sas [H]:

13. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 2 août 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 606 et 1103 du code civil':

— d’infirmer le jugement du 25 mars 2024 en ce qu’il a débouté la concluante de sa demande en paiement de la somme de 4.067,80 euros au titre de la facture n°044/2022 de la société [M] Chauffage Sanitaire du 6 avril 2022 portant sur les travaux de rénovation de la salle d’eau; débouté la concluante de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; débouté la concluante de sa demande de dommage et intérêts pour résistance abusive ; débouté la concluante de ses demandes plus amples ou contraires; dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens; débouté la concluante de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de confirmer ce jugement en ce qu’il a condamné monsieur [X] à payer à la concluante les sommes de 136,80 euros au titre de la facture du 4 mars 2022 de l’Eurl Salvi et Fils portant sur la réparation de la fuite d’eau, de 1.252,90 euros au titre des travaux de remplacement du chauffe-eau ;

— statuant à nouveau, de condamner M.[X] au paiement des sommes suivantes à la concluante :

* 5.457,50 euros au titre des travaux de réparation des canalisations, rénovation de la salle d’eau et remplacement de la chaudière,

* 4.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance,

* 2.000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

* 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M.[X] aux dépens de l’instance.

14. L’appelante expose':

15. – que si son assureur a pris en charge des dommages affectant le fonds de commerce, les réparations de la salle de bains se trouvant dans le logement de M.[Y] n’ont pas été prises en charge, alors que les réparations étant liées à la vétusté doivent être prises en charge par le propriétaire';

16. – que si le bailleur soutient que les réparations doivent être prises en charge par la concluante au motif que la salle de bains a été entièrement créée par l’ancien locataire et qu’il ne s’agit pas d’un équipement fourni par le bailleur, le contrat de bail indique qu’elle fait bien partie du logement depuis 1990, puisqu’il est fait mention d’une salle d’eau, alors que les précédents locataires attestent que le logement était équipé d’une baignoire; que le rapport concernant la présence d’amiante fait également mention d’une salle de bains ;

17. – que si le bailleur invoque également que l’origine du sinistre résulte d’un défaut d’entretien (défaut de joint) et d’une fuite sur la tuyauterie causée par le locataire, il n’en rapporte pas la preuve';

18. – qu’il est établi que la fuite d’eau trouve son origine dans la salle de bains de l’étage, selon le rapport de l’entreprise [M], sur la canalisation se trouvant sous la baignoire, non accessible au preneur malgré l’existence d’une trappe de visite, de sorte qu’il ne peut être reproché un défaut d’entretien'; que la société Salvi et Fils confirme que les tuyaux étaient vétustes;

19. – que l’ensemble des réparations doit ainsi être pris en charge par le bailleur, y compris concernant la dépose de la baignoire et la réalisation d’une nouvelle installation';

20. – que le remplacement du chauffe-eau par le bailleur résulte également de sa vétusté';

21. – que la concluante a subi un préjudice de jouissance entre le mois de novembre 2021 et le mois de mars 2022, alors que le bail est clair concernant les obligations incombant au bailleur, de sorte que sa résistance est abusive.'

Prétentions et moyens de [F] [X]':

22. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 5 septembre 2024, il demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande en paiement de la somme de 4.067,80 euros au titre de la facture n°044/2022 de la société [M] Chauffage Sanitaire du 6 avril 2022 portant sur les travaux de rénovation de la salle d’eau, de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— formant appel incident, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le concluant au paiement des sommes de :

* 136,80 euros au titre de la facture du 4 mars 2022 de l’Eurl Salvi et Fils portant sur la réparation de la fuite d’eau,

* 1.252,90 euros au titre des travaux de remplacement du chauffe-eau;

— de débouter l’appelante de l’intégralité de ses demandes ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le concluant de sa demande de condamnation de l’appelante au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre dépens de l’instance ;

— de condamner l’appelante à payer au concluant une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance outre dépens ;

— y ajoutant, de condamner l’appelante à payer au concluant une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— de condamner l’appelante aux entiers dépens de l’instance.

23. L’intimé soutient':

24. – qu’il a initialement donné à bail un local avec, à l’étage, trois pièces et une salle d’eau, puis ensuite deux autres pièces, avec autorisation pour le preneur de créer un appartement, de sorte que la création de la salle de bains résulte de l’initiative du preneur; que le nouveau bail signé en 1990 ne fait ainsi mention que d’une salle d’eau, c’est à dire une pièce comprenant une douche, et non une baignoire pour prendre des bains;

25. – que suite au sinistre survenu en novembre 2021, la société [M] a constaté des dégâts importants sur le pourtour de la baignoire, l’absence de joints autour de cet élément, une fuite sur le réseau d’alimentation; qu’il en résulte que le locataire n’a pas entretenu correctement cette pièce et a réalisé un ouvrage non conforme aux règles de l’art, ce qui est à l’origine du sinistre, alors que la canalisation n’est pas encastrée et est accessible depuis la trappe de visite'; que le preneur a ainsi manqué à son obligation d’entretenir les locaux en bon état de réparations locatives ;

26.- concernant son appel incident, qu’il ne peut être tenu de régler la facture de 136,80 euros concernant la réparation de la fuite d’eau, puisque la baignoire a été installée par le preneur, qui doit supporter le coût de cette intervention';

27. – s’agissant du remplacement du chauffe-eau, que le devis de la société [W] n’a pas été établi contradictoirement, alors qu’il n’a relevé qu’une fuite de la bride de cet élément, de sorte que la fuite ne nécessite pas un remplacement de la totalité du chauffe-eau, alors que le concluant a été mis devant le fait accompli par le remplacement intégral du chauffe-eau.

*****

28. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

29. Concernant la fuite d’eau sous la baignoire, comme retenu dans le jugement déféré, l’acte de cession du fonds de commerce du 24 mars 2021 précise que la société [H] a pris le fonds, avec le mobilier et le matériel (hors petit matériel) et l’agencement le garnissant, dans l’état où le tout se trouvera lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre ni exiger aucune indemnité, ni diminution du prix. L’acte de cession renvoie au bail commercial renouvelé le 10 novembre 2020. L’avenant de renouvellement de bail du 10 novembre 2020 prévoit que seront à la charge du bailleur les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, outre les grosses réparations admises comme telles par la loi et la jurisprudence française, les travaux de ravalement qu’ils soient imposés par la réglementation ou décidés par l’assemblée générale de copropriétaires, les travaux de réfection ou remplacement de canalisations, les travaux de refoulement des eaux, les travaux d’installation ou de remplacement d’ascenseurs, le remplacement des

chaudières et installation de chauffage, les travaux qui, bien que ne relevant pas à titre principal des dispositions de l’article précité, impliquent pour leur réalisation des grosses réparations au sens dudit article. Le même article 6 de l’avenant stipule également que le preneur entretiendra les locaux pendant toute la durée du bail en parfait état de réparation et s’engage à les rendre en bon état en fin de hall.

30. Le jugement déféré n’est pas contesté en ce qu’il a été retenu que le rapport de recherche de fuite établi par l’entreprise [M] a mis en évidence une fuite importante sur le cuivre d’alimentation en eau chaude. La cour retient que le tribunal en a justement déduit que la fuite d’eau sous la baignoire est la cause directe du sinistre ayant affecté le plafond du magasin situé exactement en dessous de la salle de bain, ce que les parties ne contestent pas.

31. Le jugement entrepris a, en outre, exactement indiqué que cette fuite affectant un élément de canalisation, sa réparation incombe donc en principe au bailleur comme stipulé à l’avenant de renouvellement du bail du 10 novembre 2020, et que si le bailleur conteste être tenu à réparation au motif que la salle de bain a été créée par le preneur après transformation de la salle d’eau qui existait initialement dans les locaux en ne respectant pas les règles de l’art, il ne fournit cependant aucun élément probant à l’appui de ses allégations.

32. La cour note, comme le tribunal et les parties, que le bail commercial renouvelé depuis 1975 a toujours fait état d’une pièce d’eau parmi les locaux donnés à bail, dénommée depuis 1975 «salle d’eau '' sans autre précision, y compris dans l’avenant du 10 novembre 2020. Le preneur produit deux attestations de témoins, dont l’un a occupé le logement de fonction au-dessus du commerce de 1983 à 2005, qui confirment la présence ancienne de la baignoire dans la pièce d’eau. L’intimé ne produit aucun élément démontrant une modification par un des preneurs de l’installation sanitaire et notamment des canalisations d’eau.

33. La cour ajoute qu’aucun élément ne permet de retenir que la fuite détectée sur cette canalisation résulte d’un manquement d’entretien imputable au preneur. Ainsi qu’indiqué par le tribunal, cette canalisation est pratiquement inaccessible, malgré la trappe de visite de la baignoire.

34. Il en résulte que le jugement déféré ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a condamné M. [X] au paiement de la réparation de la fuite constatée sur le cuivre d’eau chaude, à hauteur de la facture produite par l’appelante et établie par l’Eurl Salvi et Fils pour un montant de 136,80 euros.

35. Concernant les travaux de remise en état de la salle de bain, si l’appelante sollicite la prise en charge par le bailleur du paiement de la somme de 4.067,80 euros, suivant facture en date du 6 avril 2022 établie par l’entreprise [M] au titre du remplacement de la baignoire par un receveur de douche, avec pose de robinetterie et paroi, et changement de 10 m² de faïence, le tribunal a justement constaté que selon le rapport de recherche de fuite, il a été relevé, outre la fuite sur la canalisation d’eau chaude sous la baignoire, des dégâts importants sur le pourtour de la baignoire, l’absence de joints et des joints de faïence abîmés, ce qui a conduit cette entreprise à préconiser leur remplacement. Comme retenu par le tribunal, ces désordres, situés nécessairement au-dessus de la canalisation défectueuse, ne peuvent de facto être imputables à la fuite d’eau de celle-ci. De plus, ces éléments d’équipement de la salle d’eau ne sont pas visés au titre des grosses réparations de l’article 606 du code civil ou des dispositions contractuelles du bail commercial. Les désordres résultant d’un défaut d’entretien et de réparation des joints de la baignoire et de la faïence étant imputables au preneur, le bailleur n’a pas ainsi à supporter leur prise en charge.

36. Il en résulte que la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande au titre de la facture de 4.067,80 euros.

37. Concernant les travaux de remplacement du chauffe-eau, il ressort du devis de la société [W] qu’il a été établi à la demande de l’agence immobilière agissant pour le compte du bailleur, qui a suivi la location depuis la conclusion du bail en 1990. Ce dernier est ainsi mal fondé à soutenir qu’il lui serait inopposable, ce devis ayant été demandé par son mandataire.

38. Selon ce devis, il existe une fuite de la bride, entraînant un court-circuit sur la résistance, qui disjoncte. L’ancienneté et la vétusté de ce chauffe-eau conduisent ainsi l’entreprise à préconiser un remplacement par équivalence. Comme relevé par le tribunal, dans le courriel de son représentant adressé au preneur le 4 mai 2022, le bailleur ne conteste pas le principe du remplacement du chauffe-eau, mais s’oppose uniquement à la prise en charge de ce remplacement, tout en transmettant au preneur le devis de la société [W] pour information.

39. Comme exactement relevé par le tribunal, l’article 6 de l’avenant de renouvellement de bail met expressément à la charge du bailleur les travaux de remplacement des chaudières et installations de chauffage, et un chauffe-eau constitue une installation de chauffage dont le remplacement incombe au bailleur.

40. Il en résulte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [X] au paiement du coût de remplacement du chauffe-eau à hauteur de la somme de 1.252,90 euros.

41. Concernant les demandes en dommages et intérêts formées par l’appelante, le tribunal a justement retenu qu’ayant été déboutée de sa demande de prise en charge des travaux afférents à la salle d’eau par le bailleur, elle devra par conséquent être également déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, ainsi que de celle concernant une résistance abusive du bailleur, laquelle n’est d’ailleurs pas démontrée, au regard des motifs du présent arrêt.

42. Enfin, le tribunal judiciaire a fait une exacte appréciation des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile et le jugement déféré sera confirmé sur ces deux points.

43. La cour, rejetant tant l’appel principal que l’appel incident, laissera à la charge de chacune des parties le poids de ses frais irrépétibles et dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 606 et 1103 du code civil';

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant';

Laisse à la charge de chacune des parties le poids de ses frais engagés par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel';

Laisse à la charge de chacune des parties le poids de ses dépens engagés en cause d’appel';

Signé par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente