Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre, 4 février 2025, n° 24/01571

TGI Gap 16 avril 2024

CA Grenoble
Infirmation 4 février 2025

Arguments

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Accepté
Irrégularité de la mise en demeure
La cour a constaté que la mise en demeure ne respectait pas les conditions requises par la loi, rendant ainsi les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables.
Accepté
Absence de justification de la créance
La cour a relevé que le syndicat n'a pas fourni de preuves suffisantes pour justifier le montant réclamé, ce qui a contribué à l'irrecevabilité de ses demandes.
Accepté
Droit aux dépens
La cour a décidé de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, conformément aux règles de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 4 févr. 2025, n° 24/01571
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/01571
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Gap, 16 avril 2024, N° 23/00248
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Etienne DE MASCUREAUFabien BOMPARD
Cabinet(s) :	TGA-AVOCATSALPAVOCATACR AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier L' ECUREUIL

Texte intégral

N° RG 24/01571 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MHEC

N° Minute :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 4 FEVRIER 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 23/00248) rendu par le président du tribunal judiciaire de Gap en date du 16 avril 2024, suivant déclaration d’appel du 19 avril 2024

APPELANTE :

Mme [X] [S]

née le 16 avril 1952 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Francois DESSINGES de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES, postulant et représentée par la SCP ACR AVOCATS- Maître Etienne de MASCUREAU Avocat au Barreau d’Angers, plaidant

INTIMÉE :

Syndic. de copro. DE LA COPROPRIÉTÉ 'L’ECUREUIL’ dûment représenté par son syndic la société CITYA GAP, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier L’ECUREUIL, ensemble immobilier sis [Localité 6] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA GAP, Société à responsabilité limitée, au capital de 10000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de GAP, sous le numéro 537 615 221, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère

M^me Ludivine Chetail, conseillère faisant fonction de présidente

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 3 décembre 2024, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suite à un jugement d’adjudication après surenchères sur saisie immobilière du tribunal judiciaire de Gap en date du 19 janvier 2017, Mme [X] [S] est devenue propriétaire des lots n° 29, 30, 31, 32 et 33 au sein de l’ensemble immobilier l’Écureuil situé à [Localité 6].

Le lot n°32 a fait l’objet d’une division créant les lots n°78 et 79.

Suite à la cession des lots n°29, 30, 33 et 78 en date du 11 janvier 2022 au profit de la commune de [Localité 6], Mme [S] n’est aujourd’hui propriétaire que des lots n°31 et n°79.

Le 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic en exercice a mis en demeure Mme [S] d’avoir à régler les sommes dues en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte du 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Écureuil représenté par son syndic, la SARL citya Gap a fait assigner Mme [X] [S] devant le président du tribunal de Gap, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de la voir condamner au paiement de l’arriéré des charges de copropriété.

Par jugement du 16 avril 2024, le tribunal judiciaire de Gap a :

— condamné Mme [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Écureuil, représenté par son syndic, la SARL Citya Gap, la somme de 69 486,97 euros correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées à la date de la précédente condamnation et comprenant les appels provisionnels impayés sur les années postérieures ;

— dit que cette somme portera intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure ;

— condamné Mme [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Écureuil, représenté par son syndic, la SARL Citya Gap, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— condamné Mme [X] [S] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 avril 2024, Mme [X] [S] a interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 6 juin 2024, Mme [X] [S] demande à la cour de recevoir son appel, ainsi que ses demandes, fins et conclusions, les déclarer fondés et y faisant droit infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuer de nouveau,

— à titre principal,

rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de la résidence l’Écureuil ;

— à titre subsidiaire,

limiter la condamnation de Mme [X] [S] aux sommes dues au titre du budget provisionnel voté pour l’année 2023 ;

— À titre infiniment subsidiaire,

dire que Mme [X] [S] s’acquittera des sommes dues à l’issue d’un moratoire de 24 mois, sauf en cas de vente du lot n°79 de la résidence l’Écureuil permettant de désintéresser le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Écureuil ;

— en tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Écureuil à verser à Mme [X] [S] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Écureuil aux entiers dépens d’appel et de première instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [S] fait valoir l’irrégularité de la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires et, par conséquent, de la procédure engagée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance et indique avoir procédé à plusieurs règlements qui ne figurent pas dans le décompte versé aux débats. Elle expose en outre que les demandes du syndicat sont irrecevables au titre de la procédure fondée sur l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et que les demandes ne peuvent porter que sur le recouvrement des provisions du budget provisionnel de l’année en cours.

Suivant dernières conclusions notifiées le 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Écureuil demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel, sauf à actualiser le montant de l’arriéré de charges dû par Mme [S] au jour des présentes demandes ;

— condamner Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Écureuil la somme de 91 300,29 euros, somme arrêtée au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2023 ;

— débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Écureuil la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— condamner Mme [X] [S] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la mise en demeure adressée à Mme [S] est parfaitement régulière, puisqu’elle vise expressément les appels de fonds au titre des provisions sur charges, comporte un rappel des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et que Mme [S] était bien redevable de la somme de 73 800,68 euros au jour de la mise en demeure. Il allègue justifier de sa créance en produisant les procès-verbaux des assemblées générales de 2018 à 2023. Le syndicat des copropriétaires actualise sa créance à la somme de 91 300,29 euros, somme arrêtée au 30 mai 2024.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur l’arriéré de charge

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. (')'

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de cet article, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, doit respecter trois conditions cumulatives à savoir: l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ainsi que le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer cette provision que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de cette provision ainsi que des provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Dès lors si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir (Civ. 3è, 9 mars 2022, pourvoi n°21-12988).

En l’espèce, il apparaît que la mise en demeure versée au débat, en date du 18 juillet 2023 (pièce 6 du syndicat) fait référence à un arriéré global de charges pour la somme de 73 800,68 euros et non au paiement d’une provision exigible au titre de l’exercice en cours.

En visant le montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure impose au copropriétaire de payer une somme qui ne correspond plus à une provision. Cette mise en demeure, qui conditionne la recevabilité de la procédure accélérée au fond, n’est donc pas conforme au texte précité.

Par ailleurs, cette mise en demeure ne permet pas de connaître le montant des provisions exigibles au titre de l’année 2023, en l’absence de mention de sommes précises, se référant à des appels de fonds définis.

Enfin, la mise en demeure précitée d’une part, ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s’il règle la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours et, d’autre part, ne respecte pas le délai de 30 jours fixé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, puisque le copropriétaire est mise en demeure de régler la totalité de l’arriéré de charge 'sous quinzaine'.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement,

Déclare irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Écureuil,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Écureuil aux entiers dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Ludivine Chetail, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE