N° RG 25/00545 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MSMJ

C1

Minute N°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 23 AVRIL 2026

Appel d’un jugement (N° RG 23/01179)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

en date du 07 janvier 2025

suivant déclaration d’appel du 11 février 2025

APPELANTE :

S.C.I. RSP INVEST immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 851 797 241, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas POIZAT de la SELARL AVOCAJURIS, avocat au barreau de VALENCE, postulant et plaidant par M^e VERDOT, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉES :

S.C.I. APSYS PROMOTION au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 523 017 325, venant aux droits de la SCI [Adresse 2], ayant fait l’objet d’une radiation suite à une transmission universelle de patrimoine, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS,

S.A.R.L. DG SPORT & CYCLES au capital social de 40.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 890 393 341, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant de droit audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée et plaidant par M^e Ludivine MARCON, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Assistées lors des débats de M^me Alice MARION, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 janvier 2026, M^me PAYEN, Conseillère, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré,

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 11 février 2020, M. [J] [W], pour le compte de la SARL DG sport & cycles en cours de constitution, a pris à bail commercial des locaux commerciaux appartenant à la SCI [Adresse 2], situés dans le centre commercial " [Adresse 5] ", [Adresse 6], sis à Saint-Paul-lès-Romans (26750).

Le bail a été conclu pour une durée de dix années entières et consécutives à compter de la livraison des locaux loués, soit à compter du 8 décembre 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 43.920 euros hors taxes, hors charges ainsi qu’un loyer variable additionnel de 2%, en vue de permettre l’exercice d’une activité de « vente, location, réparation de vélos, trottinettes et de tous accessoires, notamment, textiles et chaussures s’y rapportant » sous l’enseigne « Mondovélo » ou toute autre enseigne du groupe Sport 2000 et de notoriété équivalente.

Un désaccord est survenu entre les cocontractants, concernant la prise en charge par le preneur de la taxe foncière des parties privatives et les justificatifs des frais de gestion.

Le 27 octobre 2021, la SCI [Adresse 2], a adressé à la SARL DG sport & cycles une facture correspondant à la taxe foncière pour la période d’occupation comprise entre le 8 avril 2021 et le 31 décembre 2021 pour un montant total de 7.927,96 euros toutes taxes comprises.

La SARL DG sport & cycles a payé cette somme.

Par courrier en date du 25 avril 2022, la SARL DG sport & cycles a mis en demeure la société Apsys promotion, mandataire de la SCI [Adresse 2], d’avoir à restituer les sommes au titre de la taxe foncière sur les parties privatives. Elle a en outre réclamé les justificatifs du paiement de frais de gestion à hauteur de 10%.

Par courrier officiel du 27 avril 2022, la société SCI Le parc Saint Paul, lui a répondu que ces charges étaient refacturables en l’état des stipulations contractuelles.

Le 29 avril 2022, la SCI [Adresse 2], aux droits de laquelle vient à présent la société Apsys promotion, a vendu l’ensemble commercial [Adresse 2] à la société RSP Invest.

Malgré plusieurs échanges de courriers, aucune issue amiable n’a pu être trouvée au litige.

Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2023, la SARL DG sport & cycles a assigné la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest, au visa des dispositions des articles 1119, 1302 et suivants du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— dire et juger que l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial et comportant l’indication de la répartition entre le bailleur et le preneur ne fait état d’aucune taxe foncière pour les parties privatives (pages 178 à 184 du bail) et que, par conséquent, les bailleurs successifs ne peuvent valablement pas en réclamer le paiement,

— condamner la SCI [Adresse 2] à rembourser la somme de 7.927,96 euros TTC à la société DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2022,

— condamner la SCI RSP Invest à rembourser la somme de 1.170,40 euros TTC à la société DG sport & cycles, au titre des sommes indument perçues au titre de la taxe foncière 2022, outre intérêts au taux légal à compter de présente assignation,

— dire et juger que les frais de gestion, non fixés dans leur quantum ni même en pourcentage, ne sont en aucune façon dus par la société DG sport & cycles, quels que soient les bailleurs successifs,

— condamner la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest à rembourser à la SARL DG sport & cycles les sommes versées au titre des frais de gestion réglés jusqu’à ce jour,

— condamner la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest à payer à la société DG sport & cycles la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de l’ensemble de ses préjudices,

— condamner la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Marcon.

Par jugement en date du 7 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Valence a :

— débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de remboursement de la taxe foncière sur les parties privatives dirigées tant à l’encontre de la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) que de la SCI RSP Invest,

— débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de dommages intérêts à l’encontre de la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) et de la SCI RSP Invest,

— condamné la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient à présent la SARL Apsys promotion) à restituer à la société DG sport & cycles les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 8 avril 2021 au 28 avril 2022,

— condamné la SCI RSP Invest à restituer à la SARL DG sport & cycles les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 29 avril 2022 à ce jour,

— débouté la SCI RSP Invest de sa demande de paiement de la somme de 9.533,83 euros au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l’année 2022,

— débouté les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires,

— condamné la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest à verser à la SARL DG sport & cycles la somme globale de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest de leurs demandes à ce titre,

— laissé la charge des dépens aux parties qui les ont exposées,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, par application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Par déclaration du 11 février 2025, la SCI RSP Invest a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné la SCI RSP Invest à restituer à la SARL DG sport & cycles les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 29 avril 2022 à ce jour,

— débouté la SCI RSP Invest de sa demande de paiement de la somme de 9.533,83 euros au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l’année 2022,

— débouté les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires,

— condamné la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest à verser à la SARL DG sport & cycles la somme globale de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest de leurs demandes à ce titre,

— laissé la charge des dépens aux parties qui les ont exposées.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 décembre 2025.

Prétentions et moyens de la SCI RSP Invest :

Dans ses conclusions d’appel n°2 notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, elle demande à la cour au visa de l’article 1103 du code civil, de :

-1. infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valence du 7 janvier 2025 en ce qu’il a :

*condamné la SCI RSP Invest à restituer à la SARL DG sport & cycles les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 29 avril 2022 à ce jour,

*débouté la SCI RSP Invest de sa demande de paiement de la somme de 9.533,83 euros au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l’année 2022,

*débouté les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires,

*condamné la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest à verser à la SARL DG sport & cycles la somme globale de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*débouté la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest de leurs demandes à ce titre,

*laissé la charge des dépens aux parties qui les ont exposées,

-2. confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valence du 7 janvier 2025 en ce qu’il a :

*débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de remboursement de la taxe foncière sur les parties privatives dirigées tant à l’encontre de la SCI [Adresse 2] que de la SCI RSP Invest,

*débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest,

3. Statuant à nouveau :

— débouter la société DG sport & cycles de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société DG sport & cycles au paiement de la somme de 9.533,83 euros à la société RSP Invest au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l’année 2022,

En tout état de cause :

— condamner la société DG sport & cycles à payer à la société RSP Invest la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société DG sport & cycles aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

*Sur la taxe foncière :

— les stipulations du bail commercial du 11 février 2020 mettent à la charge de la SARL DG sport & cycles la taxe foncière sur les parties communes et privatives ainsi que les frais de gestion,

— les articles 9 et 16 du bail commercial sont clairs et dénués d’ambiguïtés,

— la liste limitative de l’annexe 6 du bail ne prévoit aucune distinction entre la taxe foncière partie commune et la taxe foncière partie privative,

— une telle distinction n’existe pas s’agissant d’une seule et même taxe pour un même ensemble immobilier, qui est supportée au prorata des locaux loués,

— en tout état de cause, le bail prévoit qu’en cas de contradiction entre les différents documents composant les éléments du bail, le bail (Titres I à III) primera sur les autres documents, en ce compris l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances (annexe 6),

— elle conteste toute erreur de calcul de la taxe foncière, la hausse de 23% étant liée à la fiscalité locale et indépendante de la volonté du bailleur,

— le montant figurant dans l’avis de taxe foncière est réparti entre les différents locataires en fonction de la matrice cadastrale,

— aucune quote-part afférente aux locaux vacants n’est imputée aux locataires en place.

*Sur les frais de gestion technique :

— s’agissant des sommes versées au titre des honoraires de gestion technique avant le 29 avril 2022, correspondant à la date de la vente de l’ensemble Immobilier, seule la SCI [Adresse 2] pourra être condamnée à en rembourser le montant,

— s’agissant des honoraires de gestion technique pour la période postérieure à la date d’acquisition par la SCI RSP Invest de l’ensemble immobilier : à compter du 29 avril 2022, les régularisations de charges ont été communiquées au preneur le 19 janvier 2024 au titre de l’année 2022 et le 8 octobre 2024 au titre de l’année 2023,

— elle verse aux débats l’ensemble des justificatifs qui démontrent que le montant des honoraires versés par le bailleur à la société SAS Groupe Duval pour les honoraires de gestion de la zone, sont par la suite refacturés au preneur en fonction de sa quote-part.

*Sur les dommages et intérêts :

— la SARL DG sport & cycles ne justifie pas des éléments permettant d’engager la responsabilité de la SCI RSP Invest, faute pour elle de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

*Sur la condamnation de la SARL DG sport & cycles au paiement des sommes dues :

— sa créance n’est pas contestable,

— la SARL DG sport & cycles doit être condamnée à payer la somme de 9.533,83 euros au titre de la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe foncière.

Prétentions et moyens de la SARL Apsys promotion :

Dans ses conclusions valant appel incident n°2 notifiées par RPVA le 16 octobre 2025 elle demande à la cour au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, de :

— recevoir la SARL Apsys promotion en son appel incident et le déclarer bien fondé,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valence en date du 7 janvier 2025 en ce qu’il a :

*condamné la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient à présent la SARL Apsys promotion) à restituer à la société DG sport & cycles les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 8 avril 2021 au 28 avril 2022,

*débouté les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires,

*condamné la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient à présent la société Apsys promotion) et la SCI RSP Invest à verser à la société DG sport & cycles la somme globale de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*débouté la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient à présent la société Apsys promotion) et la SCI RSP Invest de leurs demandes à ce titre,

*laissé la charge des dépens aux parties qui les ont exposées,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valence en date du 7 janvier 2025 en ce qu’il a :

*débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de remboursement de la taxe foncière sur les parties privatives dirigées tant à l’encontre de la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient à présent la société Apsys promotion) que de la SCI RSP Invest,

*débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient à présent la société Apsys promotion) et de la SCI RSP Invest ,

Et, statuant à nouveau :

— débouter la SARL DG sport & cycles de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SARL DG sport & cycles aux entiers dépens,

— condamner la SARL DG sport & cycles à régler à la SARL Apsys promotion la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

*Sur la taxe foncière portant sur les parties privatives :

— la SARL DG sport & cycles ne verse aucun élément au soutien de cette prétention,

— elle commet une erreur d’appréciation, car les termes du bail signé sont clairs et précis,

— l’annexe 6 du bail, sur laquelle la SARL DG sport & cycles fonde toute son argumentation n’est visée que par le seul article 9 relatif aux charges des parties communes, ce qui explique qu’il n’est pas fait mention de la taxe foncière due au titre du local à l’article 16.5,

— il n’existe aucune contradiction ni discordance dans les stipulations du bail,

— la SARL DG sport & cycles ne démontre pas que les modes de calculs de la taxe foncière sont erronés, et que la charge des locaux vacants repose sur les locataires.

*Sur les frais de gestion :

— la SARL DG sport & cycles a reconnu être redevable des frais de gestion,

— rien ne justifie que le jugement déféré ait condamné la SCI [Adresse 2], aux droits de laquelle intervient à présent la SARL Apsys promotion à la restitution d’une somme alors que la SARL DG sport & cycles reconnaît en être redevable,

— les frais en question sont des honoraires de gestion immobilière et de direction de centre qui figurent à la rubrique 55 de l’annexe 6 du bail,

— l’inventaire des catégories de charges stipule que ces honoraires sont bien à la charge du preneur,

— conformément au bail, ces charges s’élèvent à 15 % du montant hors taxes des charges communes et cette rémunération est refacturée en intégralité aux différents locataires du centre commercial,

— ces charges sont répercutées sur le preneur au prorata de la surface des locaux loués par rapport à la surface totale de l’ensemble des locaux appartenant au bailleur dans l’ensemble immobilier,

— même si le montant des honoraires de gestion n’est ni déterminé ni déterminable, dès lors que le bail stipule qu’ils restent à la charge du locataire et sont calculés au prorata de la surface louée, ils sont dus par le preneur à bail,

— dès lors que le montant définitif des honoraires de gestion est établi en fonction des charges réelles telles que ressortant du quitus, le jugement déféré a commis une erreur manifeste d’appréciation en soutenant que les bailleurs ne justifiaient pas de l’existence d’un budget prévisionnel et de l’envoi de celui-ci au preneur,

— la transmission d’un budget prévisionnel aux locataires n’est pas prévue par le bail,

— les modalités de calcul de la quote-part incombant à la SARL DG sport & cycles sont justifiées.

*Sur l’absence de préjudice :

— la SARL DG sport & cycles ne subit aucun préjudice du fait que les honoraires de gestion et la taxe foncière sur les parties privatives sont dus et ont été appelés conformément aux stipulations du bail du 11 février 2020,

— si les sommes ne sont pas dues, le préjudice est réparé par le seul remboursement des sommes,

— la SARL DG sport & cycles ne démontre pas l’existence d’un autre préjudice.

Prétentions et moyens de la SARL DG sport & cycles :

Dans ses conclusions valant appel incident notifiées par RPVA le 23 juillet 2025 elle demande à la cour au visa des articles 1119, 1302 et suivants du code civil, de :

— recevoir la SARL DG sport & cycles en son appel incident et le déclarer bien fondé,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valence en date du 7 janvier 2025 en ce qu’il a :

*condamné la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) à restituer à la SARL DG sport & cycles les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 8 avril 2021 au 28 avril 2022,

*condamné la SCI RSP Invest à restituer à la SARL DG sport & cycles les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 29 avril 2022 à ce jour,

*débouté la SCI RSP Invest de sa demande de paiement de la somme de 9.533,83 euros au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l’année 2022,

*débouté les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires,

*condamné la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) et la SCI RSP Invest à verser à la SARL DG sport & cycles la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*débouté la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) et la SCI RSP Invest de leurs demandes à ce titre,

*laissé la charge des dépens aux parties qui les ont exposées,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Valence en date du 7 janvier 2025 en ce qu’il a :

*débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de remboursement de la taxe foncière sur les parties privatives dirigées tant à l’encontre de la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) que de la SCI RSP Invest,

*débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de dommages intérêts à l’encontre de la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) et de la SCI RSP Invest,

Et statuant à nouveau :

— condamner la SCI [Adresse 2] (désormais la SARL Apsys promotion) à rembourser la somme de 7.927,96 euros TTC à la SARL DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2022,

— condamner la SCI RSP Invest à rembourser la somme de 1 170,40 euros TTC à la SARL DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner la SCI RSP Invest à rembourser ou à émettre les avoirs pour toute nouvelle demande jusqu’à la fin du bail, tant concernant la taxe foncière sur les parties privatives que concernant les frais de gestion,

— débouter la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) et la SCI RSP Invest de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) et la SCI RSP Invest aux entiers dépens,

— condamner la SARL Apsys promotion et la SCI RSP Invest à payer à la SARL DG sport & cycles la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de l’ensemble de ses préjudices,

— condamner la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) et la SCI RSP Invest au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle affirme que :

*Sur la taxe foncière portant sur les parties privatives :

— il est clairement stipulé dans le bail qu’en cas de contradiction entre les conditions générales et les conditions particulières, ces dernières s’appliquent,

— la taxe foncière pour les parties privatives n’est pas due en ce qu’elle n’est pas mentionnée dans l’annexe 6 intitulée « Inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail commercial et comportant l’indication de la répartition entre le Bailleur et le Preneur », seule une taxe foncière sur les parties communes étant mise à la charge du preneur,

— en outre, les taxes foncières sur les parties communes sont prévues par l’article 9-1 du bail, mais rien n’est prévu pour les taxes foncières du local loué, qui ne sont pas dues par le preneur,

— aucune explication ni justification ou détail des montants réclamés ne lui a été transmise,

— il ne lui appartient pas de supporter un oubli ou une erreur dans la rédaction du bail,

— d’autres locataires rencontrent des difficultés relatives aux charges avec le bailleur,

— la SARL Apsys promotion et la SCI RSP Invest utilisent des modes de calculs erronés afin de faire porter la charge des locaux vacants auxdits locataires outre des hausses de facturation disproportionnées, sans explication.

*Sur les frais de gestion :

— elle ne conteste pas être redevable de frais de gestion, en application de l’annexe 6,

— la difficulté porte sur le pourcentage appliqué, qui n’est pas justifié ni expliqué,

— elle n’a jamais pu obtenir d’explication et le détail du calcul des sommes réclamées,

— il ressort d’un mail en date du 12 décembre 2023, que le gestionnaire confirme expressément l’existence d’écritures non justifiées,

— il est en conséquence reconnu l’existence de surfacturations,

— d’autres locataires rencontrent également des difficultés relatives au calcul des frais de gestion.

*Sur les dommages et intérêts pour préjudice :

— elle se heurte à la pression des défenderesses depuis 2 années, qui la contraignent à régler la taxe foncière pour l’année 2021 pourtant indue,

— la taxe de presque 8.000 euros a impacté sa pérennité et son équilibre alors qu’elle est une toute jeune société.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

§1 Sur la taxe foncière portant sur les parties privatives

Au terme des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, l’article L. 145-40-2 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, énonce que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

L’article 1119 du code civil dispose que les conditions générales invoquées par une partie n’ont effet à l’égard de l’autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées.

En cas de discordance entre des conditions générales invoquées par l’une et l’autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet.

En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l’emportent sur les premières.

« Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. » (Cour de cassation, 3ème Civ.,17 septembre 2020, n° 19-14.168).

Enfin, l’article 1190 du même code énonce que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

L’article 1119 du code civil est repris par le bail litigieux, qui stipule en son titre II : « en cas de contradiction entre les conditions générales et les conditions particulières, ces dernières prévaudront. »

Les conditions générales du contrat conclu entre la SCI [Adresse 2] et M. [J] [W] pour le compte de la SARL DG sport & cycles le 11 février 2020 stipulent en page 21 à 23 :

«  Article 9 – Charges

Afin de se conformer aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, le bailleur a fourni au preneur les informations suivantes :

(')

— un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur (Annexe 6) ;

(')

En outre, conformément aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce, le bailleur informera en cours de bail le preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Dans l’intention réciproque des parties, le bail sera considéré comme net de toutes charges, impôts et taxes pour le bailleur, hors ceux légalement mis à sa charge.

En conséquence, et sous cette réserve, le preneur aura à régler, pour sa quote-part au bailleur, la totalité des charges, taxes comprises, afférentes aux parties communes ou à usage collectif du Retail Park (les « Charges »), dans les conditions ci-après, étant rappelé qu’en fonction de la structure particulière de l’ensemble immobilier et/ou du Retail Park et de l’importance de leurs différentes et nécessaires parties communes ou à usage collectif, le montant des charges et prestations diffère notamment de celui d’un immeuble traditionnel."

(')

«  9.1.2 Définition des charges imputables au preneur :

D’une manière générale, le preneur supportera toutes les charges liées à son occupation, de quelque nature qu’elles soient, qui seraient ou pourraient devenir exigible sur les locaux objet du bail.

Ainsi, le preneur aura à régler au bailleur la totalité des charges collectives de l’ensemble immobilier, taxes comprises, conformément à l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et comportant l’indication de la répartition entre le bailleur et le preneur, tels que cet inventaire est ci-après annexé (Annexe6). "

En outre, en page 35 des conditions générales, le contrat stipule :

«  16.5 Charges afférentes au local

Le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et, en particulier, il devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la CET et tous autres impôts et taxes relatifs aux lieux loués. Il devra justifier de leur acquit à toute réquisition et, en tout cas, huit jours au moins avant la fin du bail.

Le preneur devra rembourser au bailleur la quote-part de toutes les taxes actuelles ou futures afférentes aux locaux loués et légalement mises à la charge du bailleur et, notamment sans que cette liste soit limitative, l’impôt foncier, la taxe sur les ordures ménagères ".

Par contre, l’annexe 6 du contrat, auxquelles renvoient les conditions générales, intitulé « Inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail commercial et comportant l’indication de la répartition entre le bailleur et le preneur », ne prévoit pas à la charge du preneur, le paiement des taxes et redevances des parties privatives.

En l’espèce, l’analyse des stipulations contractuelles permet d’affirmer qu’elles sont manifestement et indéniablement contradictoire, en ce que les conditions générales prévoient que la taxe foncière sur les parties privatives est à la charge du preneur, tandis que l’annexe 6, faisant partie des conditions particulières, qui se présente comme un Inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail commercial et comportant l’indication de la répartition entre le bailleur et le preneur ne fixe pas la taxe foncière sur les parties privatives à la charge du preneur.

Au vu de l’ensemble des textes susvisés, il doit être jugé que le bailleur ne rapporte pas la preuve que les taxes foncières sur les parties privatives ont été mises à la charge du preneur.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de remboursement de la taxe foncière sur les parties privatives dirigées tant à l’encontre de la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) que de la SCI RSP Invest.

Statuant à nouveau, la cour condamne la SCI [Adresse 2] devenue la SARL Apsys promotion à rembourser la somme de 7.927,96 euros TTC à la SARL DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle condamne également la SCI RSP Invest à rembourser la somme de 1.170,40 euros TTC à la SARL DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Enfin, il sera jugé que jusqu’à la fin du présent bail, la SCI RSP Invest ne pourra exiger de la SARL DG sport & cycles le paiement de la taxe foncière sur les parties privatives.

§2 Sur la demande reconventionnelle en paiement de la SCI RSP Invest au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l’année 2022

La SCI RSP Invest sollicite le paiement de la somme de 9.533 euros au titre de la refacturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l’année 2022. Elle verse aux débats l’avis de taxe foncière au titre de l’année 2022.

Au vu de ce qui a été jugé supra, la taxe foncière au titre des parties privatives ne peut être refacturée à la SARL DG sport & cycles.

Il résulte de l’annexe 6 susvisée, que la taxe sur les ordures ménagères incombe au preneur.

En page 54 du bail, il est indiqué que la SARL DG sport & cycles a pris à bail " le local MS15 situé en rez de chaussée, d’une surface totale de 549m² GLA environ, sis [Localité 6], [Adresse 7]. "

L’avis d’imposition versé aux débats permet de déterminer que le montant total des cotisations pour le [Adresse 6] est de 7.704 euros.

Pour autant, la SCI RSP Invest n’explique pas quelles sont les modalités de calcul qu’elle retient au titre du paiement de la taxe sur les ordures ménagères, alors que la SARL DG sport & cycles ne peut être redevable de l’intégralité de la taxe sur les ordures ménagères, n’étant pas la seule occupante du bâtiment.

Le prorata calculé par la SCI RSP Invest pour la taxe foncière dans ses conclusions : 518.997/512.448) ne correspond à aucun des chiffres de la taxe foncière, ses modalités de calcul ne sont pas plus explicitées et il n’est dès lors pas transposable pour la taxe sur les ordures ménagères.

Au regard de ces éléments, il sera jugé que la SCI RSP Invest ne démontre pas quel est le quantum des sommes dues par la SARL DG sport & cycles et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI RSP Invest de sa demande en paiement de la somme de 9.533,83 euros au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l’année 2022.

§3 Sur les frais de gestion

Au terme des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, l’article L. 145-40-2 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, énonce que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

De même, l’article R.145-36 du même code énonce que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

« S’est contredite la cour d’appel qui, pour condamner le locataire au paiement des charges locatives, retient d’abord que, si le locataire n’a pas pu procéder aux vérifications légitimes de l’exigibilité des charges qui lui étaient facturées, sa demande de production de justificatifs financiers doit être rejetée en raison de sa formulation trop générale, puis que la société gestionnaire du centre commercial a justifié des dépenses engagées. » (Cour de cassation, 3ème Civ., 23 janvier 2025, n°23-18.643).

Toutefois, « le bailleur, qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’art. R. 145-36 ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles. La cour d’appel, qui a constaté que, nonobstant la tardiveté de la régularisation des comptes de charges, postérieure aux délais contractuel et légal, la bailleresse justifiait, à hauteur d’appel, du montant des charges exposées pour les années 2016 à 2020, en a exactement déduit que la demande de la locataire en remboursement intégral des provisions versées pour ces mêmes années devait être rejetée. » (Cour de cassation, 3ème Civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270).

Le contrat litigieux stipule en son article 9.3 en page 24 :

«  Facturation des charges

Le bailleur ou son mandataire établira un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les locaux privatifs du Retail Park appartenant au bailleur.

Conformément aux dispositions de l’article R. 145-36 du code de commerce, au terme de chaque exercice annuel et au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi (') le bailleur ou son mandataire établira un décompte de charges réelles payées TTC sur lequel seront imputées les provisions versées.

La quote-part afférente au local (la quote-part de charges) sera calculée par provision sur la base du budget de charges réparti entre les locaux conformément aux stipulations de l’article 9.2 ci-dessus.

Les acomptes trimestriels de quote-part de charge seront appelés sur la base du budget prévisionnel établi en début d’année et les comptes seront arrêtés une fois l’an et répartis entre les exploitants du [Adresse 8] Park en faisant apparaître les montants hors taxes et la TVA que le preneur pourra récupérer, après paiement intégral des sommes appelées. "

Par ailleurs, le mandat de gestion immobilière du 23 mai 2013, rappelle qu’il est dû au gestionnaire, « à titre de rémunération forfaitaire, 15% hors taxes des charges communes, résultant du budget établi pour l’année en cours après l’ouverture du centre commercial au public, le montant définitif de la rémunération étant établi en fonction des charges réelles, telles que ressortant du quitus. »

En l’espèce, la SARL DG sport & cycles ne conteste pas le principe du paiement de ces charges, par contre elle en conteste leur montant, en l’absence de justificatif de l’assiette des charges.

Elle verse aux débats un mail émis par une salariée de la société Groupe Duval, le12 décembre 2023, indiquant : " concernant la reddition des charges 2021, celle-ci a été établie par Apsys. Je vous transmets le duplicata en pièce jointe. Nous n’avons pas d’autres éléments justificatifs pour cette reddition faite par Apsys en mars 2022.

Concernant 2022, celle-ci est en cours. En effet, la reddition 2022 reste en attente du syndic de l’ASL car le reprise de la comptabilité d’Apsys comporte des écritures non justifiées à ce jour.

Lors de la dernière assemblée des copropriétaires, il a été décidé de ne pas imputer ces écritures dans les comptes 2022. J’attends donc une version déchargée et corrigée avant de l’imputer aux preneurs du site. "

Il résulte de ce mail que la tenue des comptes a été négligente, alors qu’en tout état de cause, la SARL DG sport & cycles est en droit de demander les justificatifs relatifs aux sommes qu’elle doit payer.

Pour justifier du montant des charges, la SARL Apsys promotion verse aux débats un relevé individuel de charges locatives pour l’année 2021. Cependant, ce relevé ne permet pas de déterminer qui l’a établi. Il n’est accompagné d’aucun justificatif permettant de vérifier les modalités de calcul et son exactitude, notamment quant à l’assiette de calcul.

La SCI RSP Invest quant à elle verse aux débats des relevés individuels de charges au titre des années 2022 et 2023, outre les honoraires de gestion pour ces deux années.

Cependant, les relevés individuels de charges produits ne comportent aucune identification, il n’est pas possible de déterminer qui les a établis. Ils ne sont accompagnés d’aucun justificatif permettant de vérifier les modalités de calcul et l’exactitude des sommes appelées, notamment quant à l’assiette de calcul.

Concernant le montant des honoraires de gestion, les pièces versées permettent de déterminer le montant versé par la SCI RSP Invest à la société Groupe Duval. Elles ne permettent par contre pas de déterminer sur quelle base la société Groupe Duval appelle ces honoraires, faute de production des justificatifs relatifs aux charges réellement appelées.

Ainsi s’il n’est pas contestable que la SARL DG sport & cycles doit payer les frais de gestion, l’assiette du montant définitif des honoraires de gestion n’est pas justifiée par la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion en ce que les charges réelles ne sont pas justifiées.

Il sera en conséquence jugé que la SCI RSP Invest ne justifie pas du montant des charges exposées et du montant de charges à refacturer à la SARL DG sport & cycles.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SCI RSP Invest à restituer à la SARL DG sport & cycles les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 29 avril 2022 à ce jour.

§4 Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL DG sport & cycles

Les articles 1231-1 et suivants du code civil, énoncent que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion ont obtenu de la SARL DG sport & cycles, paiement de sommes qui n’étaient pas dues ou qui ne sont pas justifiées comptablement. Malgré plusieurs courriers et une procédure judiciaire, les difficultés persistent, alors qu’il est simplement réclamé des justificatifs de charges. La SARL DG sport & cycles justifie ainsi d’un préjudice moral qui doit être réparé à hauteur de 1000 euros.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau, la cour condamne la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion à payer à la SARL DG sport & cycles la somme de 1.000 euros, au titre de son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

§5 Sur les mesures accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest à verser à la SARL DG sport & cycles la somme globale de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a laissé la charge des dépens aux parties qui les ont exposées.

La SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion qui succombent en appel seront condamnées aux dépens d’appel et à payer à la SARL DG sport & cycles la somme totale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, leur propre demande sur ce même fondement étant rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté la SCI RSP Invest de sa demande en paiement de la somme de 9.533,83 euros au titre de la refacturation de la taxe des ordures ménagères et de la taxe foncière pour l’année 2022,

* en ce qu’il a condamné la SCI RSP Invest à restituer à la SARL DG sport & cycles les provisions versées au titre des frais de gestion pour la période du 29 avril 2022 à ce jour,

*en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 2] et la SCI RSP Invest à verser à la SARL DG sport & cycles la somme globale de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

*en ce qu’il a laissé la charge des dépens aux parties qui les ont exposées,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

*débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de remboursement de la taxe foncière sur les parties privatives dirigées tant à l’encontre de la SCI [Adresse 2] (aux droits de laquelle vient la SARL Apsys promotion) que de la SCI RSP Invest,

*débouté la SARL DG sport & cycles de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] devenue la SARL Apsys promotion à rembourser la somme de 7.927,96 euros TTC à la SARL DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SCI RSP Invest à rembourser la somme de 1 170,40 euros TTC à la SARL DG sport & cycles, au titre des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT que jusqu’à la fin du présent bail, la SCI RSP Invest ne pourra exiger de la SARL DG sport & cycles le paiement de la taxe foncière sur les parties privatives,

CONDAMNE la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion à payer à la SARL DG sport & cycles la somme de 1.000 euros, au titre de son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion aux dépens d’appel,

CONDAMNE la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion à payer à la SARL DG sport & cycles la somme totale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

REJETTE la demande de la SCI RSP Invest et la SARL Apsys promotion au titre des frais irrépétibles d’appel.

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente