N° RG 25/02015 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MWTO

C1

Minute :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 07 MAI 2026

Appel d’une décision (N° RG 25/00144)

rendue par le Président du TJ de [Localité 1]

en date du 09 avril 2025

suivant déclaration d’appel du 28 mai 2025

APPELANT :

M. [C] [I]

né le 29 Juillet 1951 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-Renaud EUDES, avocat au barreau de VALENCE, postulant et par M^e Florent MATHEVET BOUCHET, avocat au barreau de ROANNE,

INTIMÉE :

S.C.I. LOCABAT au capital de 27. 440,82 €, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 329 096 473, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne LE PIVERT LEBRUN de la SELARL SEDEX, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 février 2026, M^me PAYEN, Conseillère, qui a fait rapport assisté de Alice MARION, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour, après prorogation du délibéré.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2016, la société Locabat a donné à bail dérogatoire à M. [C] [I] un local commercial sis [Adresse 3], d’une surface d'« environ 3.000 m2 », pouvant être utilisé « à usage d’entrepôt de matériel et bricolage ».

Par courrier recommandé avec avis de réception du 9 février 2022, la société Locabat a demandé à M. [C] [I] de respecter les clauses du bail et a précisé, qu’à défaut de régularisation de la situation à la date du 15 mars 2022, elle engagerait une procédure aux fins d’obtenir son expulsion.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, la société Locabat a fait assigner M. [C] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence aux fins, notamment, de faire prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner son expulsion, de le voir condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 28.349 euros au titre des taxes foncières impayées et de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après radiation de l’affaire du rôle, celle-ci a été réinscrite.

Par ordonnance du 9 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a :

— déclaré recevable les demandes de la société Locabat,

— débouté la société Locabat de sa demande de prononciation de la clause résolutoire pour défauts d’exécution contractuelle et de ses demandes qui en sont la conséquence,

— condamné M. [C] [I] à payer à la société Locabat, à titre provisionnel, la somme de 20.779 euros,

— débouté la société Locabat du surplus de sa demande de provision,

— condamné M. [C] [I] à payer à la société Locabat la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] [I] aux entiers dépens de l’instance.

M. [C] [I] a interjeté appel de cette ordonnance le 28 mai 2025 en ce qu’elle a :

— déclaré recevable les demandes de la société Locabat,

— condamné M. [C] [I] à payer à la société Locabat, à titre provisionnel, la somme de 20.779 euros,

— condamné M. [C] [I] à payer à la société Locabat la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] [I] aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, le président de la chambre commerciale a :

— déclaré irrecevable la demande de radiation formée par la société Locabat,

— condamné la société Locabat aux dépens de l’incident,

— débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 janvier 2026.

Prétentions et moyens de M. [C] [I]

Dans ses conclusions d’appelant n°2 notifiées par RPVA le 27 janvier 2026, il demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé, dont appel, rendue par le président du tribunal judiciaire de Valence le 9 avril 2025, RG n° 24/00144, en ce qu’elle a :

* déclaré recevable les demandes de la société Locabat,

* condamné M. [C] [I] à payer à la société Locabat, à titre provisionnel, la somme de 20.779 euros,

* condamné M. [C] [I] à payer à la société Locabat la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [C] [I] aux entiers dépens de l’instance,

à titre principal,

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— dire qu’il n’y a lieu à référé,

— débouter la société Locabat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

à titre subsidiaire,

— retenir l’exception d’inexécution de l’obligation en paiement de la taxe foncière dont est redevable M. [C] [I],

— débouter la société Locabat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

à titre très subsidiaire,

— accorder à M. [C] [I] les plus larges délais de paiement, suivant un échéancier de 24 mois,

en tout état de cause,

— condamner la société Locabat à payer à M. [C] [I] un montant de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Locabat aux entiers dépens comprenant ceux de la première instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— à titre liminaire, M. [C] [I] a répondu aux griefs listés dans le courrier du 9 février 2022 par courrier officiel de son conseil du 25 novembre 2022 dans lequel il conteste l’ensemble des prétendues inexécutions contractuelles et indique que les justificatifs d’assurance étaient à la disposition du propriétaire à première demande,

* Sur le paiement des taxes foncières :

— la société Locabat n’a jamais adressé de demande de remboursement de la taxe foncière durant la durée du bail, la demande orale est impossible à vérifier et le courrier du 16 mai 2016 est antérieur au bail litigieux, le timbre présent sur le courrier comprenant des mentions en italien n’est pas une preuve de l’affranchissement postal,

— le bailleur diligent aurait sollicité le paiement en dehors de tout litige, en temps et en heure, méthode de calcul à l’appui,

— le bailleur engage sa responsabilité si la régularisation tardive ou excessive des charges entraine un préjudice pour le locataire,

— aucun état récapitulatif annuel des charges n’a été adressé par le bailleur depuis l’origine de la relation contractuelle,

— le premier juge a considéré, à juste titre, que la société Locabat était irrecevable à réclamer le paiement des taxes foncières prescrites au jour de l’assignation délivrée le 9 avril 2024,

— M. [C] [I] prend acte de la production des avis de taxe foncière dans leur intégralité,

— les avis de taxes foncières produit par la société Locabat ne permettent pas de connaître les montants que pourrait devoir M. [C] [I], car les avis de taxes foncières ne correspondent pas à la surface donnée à bail,

— M. [C] [I] s’est engagé à rembourser au bailleur les impôts locaux ainsi que tous impôts et taxes afférents aux locaux loués, notamment la taxe foncière, ainsi la taxe foncière des seuls locaux loués est due,

— il existe plusieurs bâtiments sur la parcelle [Cadastre 1] pour une surface au sol de 3.461 m2, mais une surface commerciale d’environ 6.300 m2, or M. [C] [I] ne loue qu’un seul local commercial d’une surface d’environ 3.000 m2, ainsi il ne peut être redevable de la taxe foncière portant sur l’intégralité du terrain,

— il apparaît sans la moindre ambiguïté que seule une partie de la surface commerciale implantée sur la parcelle [Cadastre 1] a été donnée à bail,

— M. [C] [I] n’a pas soustrait du calcul une surface qu’il aurait donnée en sous-location à M. [S] [Z] [J], car il n’a jamais passé un tel accord, ce dernier tenant son droit de l’ancien propriétaire du bâtiment et étant arrivé avant M. [C] [I], les locaux occupés par M. [S] [Z] [J] ne sont pas compris dans l’assiette de ceux donné à bail à M. [C] [I],

— la société Locabat ne fait aucun détail entre les différents occupants des locaux situés à la même adresse et réclame à M. [C] [I] le règlement de la taxe foncière portant sur toute la parcelle,

— la jurisprudence considère que lorsque la clause mettant à la charge du preneur la taxe foncière ou une quote-part de celle-ci n’est pas suffisamment claire quant à la proportion de taxe due en fonction de la surface, les juridictions interprètent la clause de sorte que le preneur ne soit redevable que de la taxe afférente à la partie effectivement louée,

— les montants des différentes taxes foncières dont il est demandé paiement ne sont pas justifiés, pour le moins il existe les plus sérieuses contestations.

* Sur l’exception d’inexécution :

— il existe une absence d’étanchéité de la toiture des bâtiments B bis et l’humidité a permis l’apparition de salpêtre dans le bâtiment A,

— les bâtiments occupés en partie par M. [C] [I] ne sont pas entretenus et nécessitent d’importants travaux comptant parmi les grosses réparations incombant au propriétaire,

— la société Locabat a manqué à son obligation de délivrance, permettant à M. [C] [I] de se prévaloir de l’exception d’inexécution concernant ses propres obligations, notamment le paiement des taxes foncières litigieuses,

* Sur les délais de paiement :

— il serait inéquitable que M. [C] [I] soit contraint d’assumer une somme importante au titre des taxes foncières qui ne se sont accumulées qu’à raison de l’inertie du bailleur,

— M. [C] [I] perçoit une retraite s’élevant à la somme de 740,31 euros et ses charges sont lourdes, 2.300 euros par mois au titre des frais d’Ehpad de sa mère et 676 euros au titre des charges de la vie quotidienne,

— la situation de son foyer est fragile et ne lui permet pas d’assumer le paiement de la somme sollicitée,

— M. [C] [I] ne peut pas bénéficier d’un concours bancaire au regard de sa situation, en tout état de cause, un tel prêt aggraverait sa situation financière.

Prétentions et moyens de la société Locabat

Dans ses conclusions d’intimé n°2 notifiées par RPVA le 28 janvier 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, L.145-20-2 du code de commerce et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 9 avril 2025,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir à l’encontre de M. [C] [I],

— débouter M. [C] [I] de l’ensemble de ses demandes à titre subsidiaire quelles qu’elles soient,

— condamner M. [C] [I] à verser à la société Locabat la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

* Sur le paiement des taxes foncières :

— M. [C] [I] n’a jamais remboursé la taxe foncière comme le prévoit l’article 10 du contrat de bail,

— la société Locabat a demandé oralement et à de multiples reprises le remboursement des taxes litigieuses mais également par courrier,

— M. [C] [I] ne démontre pas qu’il n’occupe pas l’intégralité des parcelles,

— la terminologie du bail est purement générique et la surface regroupe plusieurs locaux constituant un local commercial,

— M. [C] [I] soustrait de la surface qu’il occupe la partie qu’il sous-loue à M. [S] [Z] [J],

— la refacturation de la taxe foncière au preneur de locaux commerciaux n’a pas à être expressément prévue dans le bail, l’obligation du preneur se déduit de la clause générale mettant à sa charge tous les impôts portant sur les lieux loués,

— la clause de l’article 10 du contrat de bail ne laisse pas place à l’équivoque,

— M. [C] [I] est de mauvaise foi lorsqu’il demande des délais de paiement alors qu’il connait les sommes dont il est débiteur en vertu du contrat de bail,

— son revenu mensuel de 720 euros ne lui permet pas d’assumer la charge des lieux loués, il savait qu’il ne pourrait faire face à ses obligations,

— si M. [C] [I] allègue disposer d’un faible revenu, il n’en justifie pas.

* Sur la production des attestations d’assurance :

— M. [C] [I] ne produisait aucune attestation d’assurance jusqu’à la présente instance au mépris de ses obligations contractuelles,

— la société Locabat a formulé des demandes orales puis une demande écrite le 9 février 2022,

— la société Locabat met en doute la validité de l’attestation d’assurance produite par M. [C] [I].

* Sur l’inoccupation de la parcelle [Cadastre 1] :

— la parcelle [Cadastre 1] est inoccupée en violation des stipulations contractuelles,

— il est difficile pour la société Locabat de le prouver s’agissant d’un fait négatif,

— l’entreprise de M. [C] [I] ayant été radiée, il n’exploite plus les lieux loués dans un but commercial.

* Sur le stockage de détritus et autres encombrants :

— M. [C] [I] stocke divers engins sur les lieux loués ainsi que de nombreux déchets alors que le bail l’interdit formellement,

— M. [C] [I] avance pourtant que ces objets ne lui appartiennent pas.

* Sur la sous location :

— il est difficile pour la société Locabat d’apporter plus d’éléments que ceux qu’elle a visuellement constatés,

— la société Locabat est bien au fait des sous-locations illégales de son locataire, dont une au profit de M. [S] [Z] [J] qui réside sur une partie de la location de M. [C] [I] sans autorisation du bailleur et au mépris du bail,

— l’allégation selon laquelle M. [S] [Z] [J] serait un locataire direct de la société Locabat est infondée et mensongère,

— l’ancien propriétaire n’a pas permis à M. [S] [Z] [J] d’occuper les lieux.

* Sur les fausses allégations de M. [C] [I] :

— M. [C] [I] allègue de manière mensongère que la société Locabat ne lui a jamais adressé de demande de remboursement, alors que des demandes orales ou par écrit ont été faites,

— M. [C] [I] n’a jamais réglé les sommes réclamées alors qu’il savait en être débiteur,

— si le remboursement de certaines taxes foncières demeure prescrit, le président du tribunal a justement chiffré les sommes dues à hauteur de 20.779 euros.

* Sur l’exception d’inexécution :

— M. [C] [I] a pris les lieux dans un état acceptable et il n’avait rien à y redire jusqu’à la demande en paiement litigieuse,

— il n’a pas mis en demeure le propriétaire à ce sujet, ni exprimé de complainte,

— M. [C] [I] ne verse plus le moindre loyer depuis le mois d’octobre et a transporté une partie de son matériel chez M. [S] [Z] [J] pour prétendre ne plus occuper une partie des lieux,

— M. [C] [I] qui n’exécute plus ses obligations depuis des années ne peut arguer une exception d’inexécution.

* Sur les délais de paiements :

— M. [C] [I] fait état de ses charges mensuelles et fait l’aveu de son impécuniosité vis-à-vis des loyers dont il est débiteur,

— il est cavalier de solliciter des délais de paiement alors qu’il agit avec mauvaise foi depuis une longue période et sans jamais solliciter son propriétaire pour trouver un accord amiable,

— la société Locabat ne peut pas faire l’impasse sur ces sommes qui sont nécessaires à son bon fonctionnement,

— la société Locabat n’a pas fait preuve des négligences alléguées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Sur la recevabilité des demandes

Le troisième alinéa de l’article 954 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si M. [C] [I] sollicite l’infirmation de l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes de la société Locabat, force est de constater, qu’il ne développe aucun moyen et ne formule aucune prétention aux fins que soit prononcée l’irrecevabilité des demandes de la société Locabat.

En conséquence, il conviendra de confirmer la décision de ce chef.

2/ Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’article 10.2 du bail du 1er octobre 2016 prévoit que « le preneur remboursera au bailleur les impôts locaux ainsi que tous impôts et taxes afférents aux locaux loués, notamment la taxe foncière, alors même qu’ils seraient en principe à la charge du bailleur ».

La société Locabat ne sollicite plus à hauteur d’appel une provision au titre de la taxe foncière des années 2017 et 2018. Elle produit les avis de taxes foncières correspondant à l’adresse [Adresse 4], d’un montant de 4.049 euros pour 2021, 4.285 euros en 2022, 4.560 euros en 2023, 4.650 euros en 2024 et 4.774 euros en 2025.

Elle verse également une photographie d’une facture dressée par la société Locabat à l’attention de M. [C] [I] qui précise les montants dus au titre de la taxe foncière, soit la somme de 3.650 euros pour 2017, 3.920 euros pour 2018, 4.071 euros pour 2019, 3.814 euros pour 2020, 4.049 euros pour 2021, 4.285 euros pour 2022 et 4.560 euros pour 2023.

M. [C] [I] ne conteste pas être redevable, au titre dudit bail, de la taxe foncière, il conteste toutefois la tardiveté de la demande et le montant de la taxe foncière.

Contrairement à ce qu’indique M. [C] [I], la société Locabat visait, dans son courrier du 9 février 2022, le non-respect par celui-ci de l’article 10.2 du contrat de bail litigieux. En tout état de cause, l’absence de demande préalable n’est pas une condition pour obtenir une somme à titre provisionnelle sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. Dès lors, les moyens tirés du courrier daté du 16 mai 2016 et de l’absence de demande préalable sont inopérants.

Par ailleurs, l’absence de communication d’un état récapitulatif annuel, visé aux articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, par le bailleur au locataire n’est pas de nature à remettre en cause l’obligation du preneur de payer les taxes mises à sa charge en vertu du contrat de bail dès lors que le bailleur justifie du montant des taxes dues.

Toutefois, la clause 10.2 du bail du 1er octobre 2016 ne précise pas que le montant de la taxe foncière à rembourser est celui afférent à l’immeuble dans son intégralité mais se borne à indiquer « aux locaux loués », sans plus de précision sur l’immeuble à considérer, de sorte qu’elle est ambiguë et doit être interprétée.

Or, il n’appartient pas à la cour, statuant dans les limites des pouvoirs du juge des référés, de procéder à l’interprétation des clauses du contrat.

Par ailleurs, si la société Locabat considère qu’il n’est pas démontré que M. [C] [I] n’occupe pas l’intégralité de la parcelle, ce dernier produit des extraits du plan cadastral de la commune de [Localité 6] qui laissent apparaître la présence de trois bâtiments sur la parcelle [Cadastre 1]. Or, la société Locabat ne conteste pas que le local loué se situe sur la parcelle [Cadastre 1].

Les estimations de surface, de la plateforme cadastre.gouv, évaluent de manière indicative la surface de l’ensemble des trois bâtiments à 3.463,41 m2 au sol.

Il ressort des procès-verbaux des constats de commissaire de justice des 17 avril 2024 et 19 mai 2025 que les bâtiments litigieux principaux possèdent un étage, ainsi comme le soutien M. [C] [I] la surface des bâtiments est supérieure à la surface au sol. Or, le bail précise que le bâtiment loué a une surface d’environ 3.000 m2.

Il ressort de ces éléments que la contestation tirée de l’ambiguïté de la clause mettant à la charge du preneur la taxe foncière et celle tirée de la surface à prendre en compte constituent une contestation sérieuse de la créance revendiquée par la société Locabat.

La société Locabat allègue de la sous-location d’une partie des biens objet du bail litigieux, elle ne rapporte néanmoins aucun commencement de preuve d’une telle sous-location, qui n’est, quoi qu’il en soit, pas de nature à remettre en cause l’existence des contestations sérieuses.

Il en est de même des inexécutions contractuelles dont se prévaut le bailleur à l’encontre du preneur.

En conséquence, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [C] [I] à payer à la société Locabat, à titre provisionnel, la somme de 20.779 euros.

Statuant à nouveau, il conviendra de débouter la société Locabat de sa demande tendant à obtenir une somme provisionnelle au titre des taxes foncières de 2019 à 2023 et de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

5/ Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de statuer sur l’exécution provisoire ainsi que le demande la société Locabat, le présent arrêt n’étant pas susceptible de recours suspensif d’exécution.

4/ Sur les mesures accessoires

Eu égard aux solutions adoptées, il convient d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [C] [I] aux entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau, la société Locabat, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Eu égard aux solutions adoptées, il convient d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [C] [I] à payer à la société Locabat la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau, il convient de débouter la société Locabat, qui succombe, de sa demande au titre des frais irrépétibles. Elle sera, en outre, condamné à payer à M. [C] [I] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré recevable les demandes de la société Locabat ;

INFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné M. [C] [I] à payer à la société Locabat, à titre provisionnel, la somme de 20.779 euros,

— condamné M. [C] [I] à payer à la société Locabat la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] [I] aux entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau et ajoutant,

DEBOUTE la société Locabat de sa demande tendant à obtenir une somme provisionnelle au titre des taxes foncières de 2019 à 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société Locabat;

CONDAMNE la société Locabat aux dépens de première instance et d’appel.

DEBOUTE la société Locabat de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société Locabat à payer à M. [C] [I] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SIGNÉ par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente