Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 21 juin 2017, n° 16/00833

TI Limoges 11 mai 2016

CA Limoges
Confirmation 21 juin 2017

Arguments

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Accepté
Responsabilité contractuelle du syndic
La cour a confirmé que la société Foncia Sovim avait des obligations contractuelles envers le syndicat et qu'elle devait assumer la responsabilité des factures impayées.
Accepté
Retard de paiement
La cour a jugé que le retard de paiement justifiait l'octroi d'intérêts moratoires au syndicat.
Accepté
Créance établie par des factures
La cour a confirmé que les factures étaient valides et que le syndicat devait payer le montant dû.
Accepté
Frais irrépétibles d'appel
La cour a jugé qu'il était équitable d'accorder une indemnité pour couvrir les frais d'appel du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. civ., 21 juin 2017, n° 16/00833
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	16/00833
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Limoges, 11 mai 2016
Dispositif :	Expertise

Sur les parties

Président :	Patrick VERNUDACHI, président
Avocat(s) :	Emmanuelle POUYADOUXHelene LEMASSON-DESHOULIERESAnne DEBERNARD-DAURIAC
Parties :	Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CARRE MOSAIQUE c/ SAS FONCIA SOVIM, Association ASSOCIATION RURALE POUR ADULTES INADAPTES

Texte intégral

ARRET N° .

RG N° : 16/00833

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CARRE MOSAIQUE pris en la personne de son syndic SARL INTRA MUROS INVESTISSEMENTS

Association ASSOCIATION RURALE POUR ADULTES INADAPTES,

XXX

DB/ER-MLL

Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

Grosse délivrée à Me DEBERNARD-DAURIAC, avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 21 JUIN 2017

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Le vingt et un Juin deux mille dix sept la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CARRE MOSAIQUE pris en la personne de son syndic SARL INTRA MUROS INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis XXX

représentée par M^e Hélène LEMASSON-DESHOULIERES, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANT d’une décision rendue le 11 mai 2016 par le Tribunal d’instance de LIMOGES

ET :

XXX, dont le siège social est sis XXX – XXX

représentée par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES

XXX, dont le siège social est sis XXX représentée par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEES

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Selon calendrier de procédure du Président de chambre chargé de la Mise en Etat, l’affaire a été fixée à l’audience du 03 mai 2017 pour plaidoirie, avec arrêt rendu le 21 Juin 2017. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2017.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur X Y, Coneiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame D-E F, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport oral. Les avocats ont été entendus en leur plaidoirie et ont donné ne se sont pas opposés à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Monsieur X Y, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 21 juin 2017 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur X Y, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur B C, Président de Chambre, de lui-même et de Monsieur Z A, Conseillers. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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Résumé du litige

L’association rurale pour adultes inadaptés ( ou l’A.R.A.I.) effectue des prestations de ménage-nettoyage et d’entretien d’espaces verts pour la copropriété de la résidence Carré Mosaïque située XXX

Par assignation du 6/11/2014, elle a engagé contre le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic la société Intra Muros Investissements, une action en paiement de la somme de 4 374 € principalement, au titre de factures du 28 février au 30 juin 2013.

Le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic la société Intra Muros Investissements, estimant que ces factures auraient dues être réglées par le syndic précédent, la SAS Foncia Sovim, a appelé en cause celle-ci par acte du 25 février 2015.

Par jugement du 11 mai 2016, le Tribunal d’Instance de Limoges a statué ainsi :

' ordonne la jonction des deux dossiers,

' condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Mosaïque à payer à l’Association rurale pour adultes inadaptés 4374 €avec intérêts légaux à compter du 29 septembre 2014 et 900 € sur le fondement de l’art. 700 du CPC (Code de procédure civile),

' condamne la SA FONCIA SOVIM à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Mosaïque 1000 € à titre de dommages-intérêts et 500 € sur le fondement de l’art. 700 du CPC.

' déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

' fait masse des dépens et dits qu’ils seront supportés par moitié par la SA FONCIA SOVIM et le syndicat des copropriétaires de la résidence Mosaïque.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Carré Mosaïque ( ou le syndicat de copropriété) a interjeté appel.

La SARL Intra ' Muros Investissements, ès qualités de syndic dudit syndicat de copropriété, présente les demandes suivantes :

' déclarer son appel recevable,

' confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de la société Foncia Sovim à l’égard du syndicat de copropriété et dire qu’elle est responsable des différentes factures provisionnelles restées impayées,

' réformer le jugement en ce qu’il a limité le montant des dommages-intérêts dus au syndicat de copropriété à la somme de 1000 €,

' condamner la société Foncia Sovim au paiement de la somme de 1 000 € au titre des intérêts moratoires, outre les deux factures impayées de 4374 € et 5229,13 euros, ainsi que 2000 € pour préjudice moral et 3 000 € Art. 700 du CPC

La SAS Foncia Sovim demande :

' de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat de copropriété à payer à l’ARAI 4 374 €

' de réformer le jugement en ce qu’il a condamné la XXX à payer au syndicat de copropriété 1000 € à titre de dommages-intérêts

' de déclarer nulle l’assignation délivrée par le syndicat de copropriété à la XXX (à défaut d’autorisation donnée au syndic d’agir à ce sujet par l’assemblée générale),

' de condamner le syndicat de copropriété de la résidence Carré Mosaïque à lui payer 2 000 € de dommages-intérêts et 2 000 € art. 700 du CPC.

L’A.R.A.I. demande de déclarer l’appel irrecevable (en l’absence de demande à son égard et donc d’intérêt à interjeter appel) et en tout cas mal fondé, de confirmer le jugement et de condamner le syndicat de copropriété à lui verser 1000 € pour résistance abusive et 2 500 € art. 700 du CPC.

Il est renvoyé aux conclusions ou dernières conclusions des parties déposées par la SARL Intra-muros Investissements, ès qualités, le 22/12/2016, par la XXX 8/02/2017 et par l’ARAI le 7/11/2016.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2017.

Motifs

Au sujet de la procédure, et d’abord la recevabilité de l’appel, celle-ci ne s’apprécie pas en fonction des conclusions ultérieures à la déclaration d’appel, ce qui d’ailleurs ne pourrait avoir d’incidence que par rapport à l’appel relatif à l’ARAI.

Le syndicat de copropriété de la résidence Carré Mosaïque était partie en première instance, il a été condamné à payer à l’ARAI deux sommes, il avait donc qualité et intérêt à interjeter appel.

Ensuite, ce syndicat de copropriété était défendeur. Son syndic en exercice le représentait de droit, sans avoir besoin d’autorisation de l’assemblée générale, et dans ce cadre là, il est admis qu’il puisse prendre des initiatives procédurales permettant d’assurer la défense du syndicat, telle une action récursoire ou un appel en garantie ( en ce sens : Cour de Cassation, 3° Civile, 7 janvier 1981).

L’assignation précitée du 25 février 2015 était un appel en cause par lequel le syndicat de copropriété sollicitait la condamnation de la société Foncia Sovim à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

La demande de l’appelant en condamnation de la société Foncia Sovim au paiement ( sous entendu au syndicat de copropriété) de la somme de 1.000 € de dommages intérêts et de 4 374 € correspond à cet appel en garantie et celle relative à la somme de 5 229,13 € s’inscrit dans l’ensemble de ce litige.

Il n’y a donc pas lieu à annulation de l’assignation du 25 février 2015 et il sera précisé aussi que la recevabilité de la demande en paiement de la somme de 5 229,13 euros

peut être admise.

L’A.R.A.I. a signé avec le syndicat de copropriété des contrats annuels de prestations de ménage et d’entretien pour 2013 selon deux documents des 17 et 18/12/2012 et 3/01/2013.

Elle produit huit factures des 28 février, 31 mars, 30 avril, 31 mai et 30 juin 2013 pour des montants de 579,50 euros ou 448,50 euros selon le type de prestation et un montant global de 4374 €, elle communique aussi des mises en demeure des 20 mars, 11 juin et 22 septembre 2014.

La créance est ainsi établie et n’est d’ailleurs pas contestée.

Il convient donc de confirmer le jugement en sa deuxième disposition (condamnation du syndicat de copropriété à payer à l’A.R.A.I. 4374 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2014 et 900 € art. 700 du CPC).

Si le syndicat de copropriété a tardé à payer à l’A.R.A.I. cette créance qui n’est pas en elle-même discutée, et si elle a interjeté appel contre elle sans présenter de demande en définitive à son égard, l’existence d’une résistance abusive n’apparaît cependant pas caractérisée. La demande de dommages-intérêts ne sera donc pas admise.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ A.R.A.I. ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué une indemnité supplémentaire en cause d’appel au titre de l’art. 700 du CPC selon montant précisé au dispositif.

Sur les demandes entre le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia Sovim, il convient de relever préalablement que si celle-ci signale qu’il n’a pas été signé de contrat de syndic entre elle-même et la copropriété, le syndic antérieur était la société Habitat Gestion (vu notamment les PV d’AG des 7 juin 2012 et 16 mai 2013 mentionnant dans l’en-tête Habitat Gestion Groupe Sergic), la SAS Foncia Sovim a pris en location-gérance à compter de janvier 2013 le fonds de cet organisme (vu extrait K bis et lettre du 22 septembre 2014 pour le compte de Foncia au conseil de l’A.R.A.I. qui évoque d’ailleurs une incidence de cet événement sur l’enregistrement des factures) et la SAS Foncia Sovim se considérait et se présentait bien comme le syndic de cette copropriété (vu ses lettres circulaires du 21 juin 2013 signalant à divers intervenants que la société Foncia Sovim ne serait plus syndic de la copropriété Carré Mosaïque à Ambazac à compter du 30 juin 2013).

Cela étant, par rapport à ce litige entre le syndicat de copropriété et la SAS Foncia Sovim, il peut être observé notamment qu’il n’est pas simplement demandé la confirmation de la condamnation au paiement de la somme de 1.000 € ( allouée par le jugement pour retard de règlement et nécessité de nouvelles écritures comptables en raison d’un manquement retenu contre la SAS Foncia Sovim) mais le paiement des deux factures pour un total de 9603,13 € au motif en substance que le précédent syndic avait les fonds nécessaires pour les régler et que le syndicat de copropriété allait devoir les provisionner à nouveau.

La SAS Foncia Sovim estime, elle, notamment, que le relevé général des dépenses de la SARL Intra-Muros Investissements pour 2013 montre que les dépenses dans leur ensemble ont été listées et budgétisées, et donc réglées et réparties sur les copropriétaires à la fin de l’exercice, et s’interroge alors sur le sort des fonds versés par les copropriétaires, la SARL Intra-Muros Investissements s’interrogeant elle-même sur la destination des provisions versées par les copropriétaires entre les mains du précédent syndic.

Il peut être observé qu’il est fait état de la transmission entre Foncia Sovim et Intra Muros d’un solde de trésorerie créditeur de 1 995,56 euros en renvoyant au Grand livre page 26, mais celle-ci n’est pas produite ( le Grand livre comptable du 1^er /12/ 2012 au 31/10/2013 visé en pièce 6 dossier appelant est en fait un extrait de grand livre d’Intra-muros du 6 novembre 2014 pour la période juillet 2013 à septembre 2014 ; la pièce n° 18 : Grand livre Foncia Sovim du 01/01/2013 aux 31/12/2013 est un extrait de ce document avec uniquement les pages 1 et 28). Sur ce dernier document, il apparaît d’ailleurs des mouvements pour cinq factures ARAI avec une annulation desdits mouvements.

La facture de fin de contrat du 17/04/2013 (') pour la consommation et l’abonnement eau et assainissement du 11 janvier au 1^er juillet 2013 est d’un montant de 4 869,13 euros (la somme de 5 229,13 euros correspond à la réclamation de l’huissier, sans que l’objet exact et le décompte de la différence soient précisés).

En tout cas, ce litige qui suppose notamment l’analyse de diverses pièces comptables de la copropriété, présente donc un aspect technique de comptabilité de gestion de copropriété de telle sorte qu’il convient d’ordonner une expertise avec la mission détaillée au dispositif.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevables l’appel et les demandes ( notamment celle en paiement de la somme de 5 229,13 €) du syndicat des copropriétaires de la résidence Carré Mosaïque, représenté par son syndic la SARL Intra-Muros Investissements,

Rejette la demande de nullité de l’assignation du 25 février 2015,

Confirme le jugement en ses deux premières dispositions (jonction et condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Carré Mosaïque à payer à l’A.R.A.I.

4 374 € avec intérêts et 900 € article 700 du CPC),

Rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par l’A.R.A.I.,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Carré Mosaïque, représenté par son syndic la SARL Intra-Muros Investissements, à payer à l’Association rurale pour adultes inadaptés une indemnité supplémentaire en cause d’appel de 1 100 € au titre de l’art. 700 du CPC,

Dit que le présent arrêt met fin à la procédure à l’égard de l’Association rurale pour adultes inadaptés (sous réserve d’un pourvoi en cassation),

Dit que la SAS Foncia Sovim exerçait les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Carré Mosaïque à Ambazac avant le remplacement par la SARL Intra ' Muros Investissements selon assemblée générale du 1^er juillet 2013,

Sursoit à statuer pour le surplus ( sous réserve de la disposition ci-dessous quant aux dépens),

Ordonne une expertise par rapport au litige entre le syndicat des copropriétaires de la résidence Carré Mosaïque, représenté par son syndic la SARL Intra-Muros Investissements, et la SAS FONCIA Sovim ( étant précisé que l’A.R.A.I. n’est plus partie à la procédure pour la suite de celle-ci après le présent arrêt et n’est donc pas partie à ladite expertise),

Désigne pour procéder à cette expertise : M^me Miette Madelmont épouse Moulinard, XXX, XXX

Dit que l’expert aura la mission suivante :

1°/ entendre en leurs explications les parties ( soit le syndicat des copropriétaires de la résidence Carré Mosaïque, représenté par son syndic la SARL Intra-Muros Investissements, et la SASU Foncia Sovim), se faire remettre toutes pièces utiles à sa mission ( notamment par les parties copie de leurs dernières conclusions des 22 décembre 2016 et 8 février 2017, leurs pièces),

2°/ examiner les comptes établis par la SAS Foncia Sovim en 2013 pour la copropriété considérée, et les pièces transmises par la SAS Foncia Sovim à la SARL Intra-Muros Investissements à l’occasion du changement de syndic ;

3°/ fournir tous renseignements et avis techniques permettant d’apprécier si ces pièces satisfaisaient aux règles de l’art. 18 ' 2 de la loi du 10 juillet 1965; donner notamment son avis sur les mouvements apparaissant sur le Grand Livre 2013 en page 1 et 28 ( pièce n° 18 dossier appelant) : page 1 compte 4010. 16'080 : 4 factures ARAI en crédit aux 6 et 7 juin 2013, annulation en débit au 8 juillet 2013, page 28 mouvements inverses au compte 6110.00000; indiquer si ces pièces faisaient apparaître la présence des dettes litigieuses non réglées,

4°/ rechercher et indiquer si la SAS Foncia Sovim à l’occasion du changement de syndic était en mesure, en fonction de ses obligations et des fonds disponibles, de régler les dettes litigieuses, vérifier et préciser le montant des fonds transmis par la SAS Foncia Sovim à la SARL Intra-Muros Investissements,

5°/ rechercher et indiquer si le syndicat des copropriétaires après le 30 juin 2013, a dû ou va devoir faire verser de nouvelles provisions pour assurer le paiement des factures de 4374 € et 4869,13 euros ; en d’autres termes si les copropriétaires ont dû ou vont devoir payer deux fois lesdites factures ; dans l’affirmative : en préciser la raison ;

6°/ établir un pré-rapport, instruire le cas échéant les dires des parties, fournir d’une manière générale tous renseignements et avis techniques utiles sur le présent litige entre le syndicat des copropriétaires de la résidence Carré Mosaïque et la SAS Foncia Sovim,

Dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Carre Mosaïque, représenté par son syndic la SARL Intra-Muros Investissements, devra consigner au Greffe de la Cour d’Appel, à titre de provision sur les honoraires de l’expert, une somme de 1.500 € au plus tard pour le 28 juillet 2017,

Rappelle qu’à défaut de consignation à l’expiration du délai fixé, selon l’article 271 du CPC, la désignation de l’expert est caduque (automatiquement) à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité, et l’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner,

Dit que l’expert ne devra commencer ses opérations qu’à compter de l’avis du Greffe l’informant du versement de la consignation, et devra déposer son rapport dans les quatre mois à compter de cet avis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Carré Mosaïque, représenté par son syndic la SARL Intra-Muros Investissements, aux dépens de première instance et à ceux d’appel exposés à ce jour ( sous réserve de leur répartition entre ce syndicat de copropriétaires et la SAS Foncia Sovim, dans leur rapport entre eux, par l’arrêt à intervenir après expertise).

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

D-E F. B C.