ARRET N° .

RG N° : 15/01395

AFFAIRE :

M. P Y U

C/

M. J B, M^me AK AL AH A, M. N Z, SAS FD IMMOBILIER

PV / ER

Grosse délivrée à Maître DELPY,, Maître CHABAUD, avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 10 JANVIER 2017

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Le DIX JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT la CHAMBRE CIVILE a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur P Y U

de nationalité Française, né le XXX à XXX – XXX

représenté par M^e Philippe F, avocat au barreau de BRIVE

APPELANT d’un jugement rendu le 02 OCTOBRE 2015 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE LA GAILLARDE

ET :

Monsieur J B

de nationalité Française, né le XXX à XXX – 19270 USSAC, actuellement domicilié Chez Madame Eliane A, Route des Bôles, 19270 USSAC

représenté par M^e Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE Appelant et intimé

Madame AK AL AH A

de nationalité Française, née le XXX à XXX, XXX – 19270 USSAC, actuellement domiciliée Chez Madame Eliane A, Route des Bôles, 19270 USSAC

représentée par M^e Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE

Appelante et intimée

Monsieur N Z

de nationalité Française, né le XXX à XXX

représenté par M^e Philippe MAISONNEUVE, avocat au barreau de BRIVE substitué par Maître CAILLAUD, avocat au barreau de BRIVE

SAS FD IMMOBILIER représentée par son Président en exercice domicilié de droit audit siège

dont le siège social est XXX

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, substitué par Maître BELON, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 novembre 2016 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 22 décembre 2016. L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2016.

A l’audience de plaidoirie du 10 novembre 2016, la Cour étant composée de Monsieur H I, Président de Chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Monsieur Serge TRASSOUDAINE, Conseillers assistés de Madame AH-AI AJ, Greffier, Monsieur H I a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Monsieur H I, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 janvier 2017 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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Suivant permis de construire du 13 janvier 2006, M. N Z a fait transformer une grange située commune d’Ussac en Corrèze avec déclaration d’achèvement des travaux le 17 novembre 2006.

L’immeuble était vendu le 4 avril 2013 à M. B et M^me A (après compromis de 28 janvier 2013 par l’intermédiaire de la société FD Immobilier).

A la suite de fissures constatées par huissier le 18 septembre 2013 une expertise technique était ordonnée en référé le 8 novembre 2013 en présence de M. Z, la société FD Immobilier, M. Y U, la SCP E Chauvin et M. D.

Le rapport de M. G, déposé le 8 janvier 2015, faisait état d’importantes fissures notamment sur les angles des façades sud-ouest et sud Est dont les causes sont la modification de première ferme en partie du pignon ouest, la section du blochet, la dépose de la jambe de force, la pose d’une jambette non liaisonnée et de la disparition corrélative de la triangulation reprenant les poussées résultant des albélétriers.

Par ailleurs, des ouvertures ont été faites sans encadrement approprié : linteaux non ferraillées.

La couverture présentait en outre une surcharge résultant de la substitution d’ardoises par de la tuile grand moule.

M. B et M^me A faisaient assigner M. Y U (entrepreneur de couverture qui a travaillé partiellement au « noir » au niveau de la charpente et contrairement aux règles de l’art ), M. Z ( le vendeur) et M. D (ce dernier ayant réalisé un travail) sur le fondement de l’article 1792 du Code civil et la SCP E Chauvin et la société FD Immobilier sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

Suivant jugement rendu le 20 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Brive a, entre autres dispositions :

— Dit que M. N Z et M. P Y U sont responsables in solidum, au titre de la garantie décennale de constructeur d’ouvrage, des dommages subis par M. B et M^me A sur leur immeuble situé « La Mouillade » commune d’Ussac en Corrèze,

— Rejeté les demandes de M. B et M^me A aux fins de responsabilité de la société FD Immobilier, la SCP E Chauvin et Thomas D,

— Dit que M. Z et M. Y U doivent payer in solidum à M. B et M^me A les sommes de :

94 848,00 € au titre du coût des travaux de réfection des désordres,

10 347,12 € au titre des coûts de maitrise d’oeuvre,

12 000,00 € au titre du préjudice de jouissance au jour du jugement,

2 000,00 € au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux de réfection,

998,31 € au titre des travaux de soutènement du mur pignon,

— Rejeté les demandes d’indemnisation M. B et M^me A au titre de leur préjudice moral, des intérêts du prêt, du coût d’hébergement, de factures de chauffage, d’eau, d’électricité, de taxes foncières et d’habitation , de facture de vidange,

— Dit qu’entre coobligés in solidum le paiement des indenités se fera par moitié à la charge respective de M. Z et de M. Y U,

— Ordonné l’exécution provisoire.

M. P Y AG a interjeté appel le 10 novembre 2015 (RG 15/1395).

M. B et M^me A ont interjeté appel le 8 décembre 2015 (RG 15/1520).

La jonction des dossiers a été ordonnée le 22 janvier 2016.

M. Y U, appelant, demande au terme de ses conclusions récapitulatives transmises par C de :

— Réformer la décision, les demandes de M. B et M^me A, de M. Z et de la société FD Immobilier étant irrecevables ou prescrites,

— Juger que son intervention procède d’une cause illicite (travail au noir) et qu’il n’est pas établi qu’il a réalisé les travaux litigieux,

subsidiairement,

— Ordonner une expertise,

subsidiairement,

— Ecarter ou minorer les préjudices dont se prévalent M. B et M^me A ,

— Juger ni avoir lieu à condamnation in solidum pour l’intégralité des préjudices et fixer à 10 % la part de responsabilité de M. Y U,

— Condamner M. B et M^me A et/ou M. Z à verser à M. Y U la somme de 4 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

M. B et M^me A, appelants demandent entre autres dispositions et au terme de leurs conclusions récapitulatives transmises par C, de :

— Confirmer le jugement sur la responsabilité de M. Z et M. Y U sur les dispositions de l’article 1792 du Code civil,

— Réformer et dire que la responsabilité de la société FD Immobilier est engagée sur le fondement de l’article 1382 du Code civil,

En conséquence,

— Condamner in solidum M. Z, M. Y U et la société FD Immobilier au paiement du coût de remise en état de l’ouvrage soit la somme de 110 370,00 € outre les intérêts, au paiement des préjudices collatéraux.

La société FD Immobilier intimée, au terme de ses conclusions récapitulatives transmises par C demande de :

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à titre subsidiaire,

— Dire que le pourcentage de responsabilité serait de 5%,

A titre reconventionnel,

— Condamner solidairement le vendeur M. Z et M. Y U à relever indemne l’agence immobilière,

en toute hypothèse,

— Rejeter la demande de M. Y de nouvelle expertise,

— Mettre hors de cause la société FD Immobilier,

— Condamner solidairement M. B et M^me A ou tout succombant à verser à la société FD Immobilier une somme de 5 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de M^e Philippe Chabaud sur son affirmation d’en avoir fait l’avance.

M. Z, intimé, demande de :

— Réformer le jugement,

— Lui donner acte de sa participation dans la construction en sa qualité de vendeur- constructeur,

A titre principal,

— Dire que le coût de remise en état de l’ouvrage n’excède pas la somme de 36 127 € HT,

— Débouter M. B et M^me A de leur demande d’indemnisation des honoraires du maître d’oeuvre ou la limiter à 2 167,62 € H

— Dire que la responsabilité et contribution de M. Z ne peut excéder 10 % des indemnités compte tenu de l’intervention active de M. Y U et de la négligence de la société FD Immobilier dans le respect de son devoir d’information et de conseil,

Subsidiairement,

— dire que M. Y U, la SCP E Chauvin et la société FD Immobilier doivent garantie in solidum de toutes les condamnations qui pourraient être mises à la charge de M. Z,

En tout état de cause,

— débouter M. B et M^me A de toutes demandes indemnitaires supplémentaires comme irrecevables et non fondées,

— Condamner M. B et M^me A à régler à M. Z la somme de 2 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur ce :

Au terme du jugement auquel il convient de se référer, le tribunal a retenu d’une part, que les désordres provenant des modifications malvenues de la toiture, de sa surcharge et de percements d’ouvertures inappropriés, sont de nature décennale compte tenu de l’atteinte à la destination de l’ouvrage et du risque d’effondrement et d’autre part, que la responsabilité de M. Z, vendeur de la maison est engagée sur ce fondement.

Sur la responsabilité de M. Y U :

L’appelant M. Y U (entreprise de charpente) conteste sa condamnation en considérant que son travail réalisé au noir constitue une cause illicite et qu’il n’est pas établi qu’il ait réalisé les travaux litigieux.

Il est incontestable et non démentie que M. Y U (entreprise personnelle) est intervenu sur le chantier au niveau de la toiture et des ouvertures. Les documents produits par M. Z concernent une réalisation intervenue au niveau de la charpente, de la toiture avec démolition et du faîtage selon un devis estimatif manuscrit non daté avec le tampon de l’entreprise Y. Un second devis estimatif (pièce 13) mentionne une intervention sur la charpente avec double chevronnage, une ouverture de porte et l’ouverture de 6 fenêtres. En outre, la facture manuscrite (pièce 3) confirme bien que M. Y est intervenu sur le faîtage, sur la toiture et sur les ouvertures donc sur des éléments qui ont conduit aux désordres ; de même que la facture n° 44 du 2 juin 2005. Par ces devis écrits soit sur papier libre, soit sur des documents officiels de l’entreprise Y, M. Z démontre que l’ensemble des travaux ont été réalisés par M. Y soit régulièrement soit de manière dissimulée, sachant que M. Y n’apporte pas la preuve – comme il le prétend – de l’existence d’une SARL. En effet, le RCS mentionne qu’il s’agit depuis 2007 d’une entreprise personnelle située XXX et que l’expert a rappelé page 4 de sa note aux parties n° 1 que M. Y avait utilisé le papier à en tête de la SARL Y qui n’existait plus (c.f. Pièce Chanconnie A n° 13).

M. Y ne peut par ailleurs soutenir que les travaux auraient été réalisés par M. Z lui-même alors qu’au moment de l’expertise, il répondait sur un plan technique sans suggérer que M. Z aurait sectionné les blochets ou déposé lui-même une jambe de force (C.f. Dire de M^me F du 5 mai 2014). Il doit donc être retenu que M. Y a réalisé les travaux litigieux sur la charpente.

Par ailleurs, si le caractère dissimulé des travaux peut relever d’une cause illicite pour éviter certaines charges financières, il ne saurait atteindre la validité du contrat d’entreprise, les travaux restant soumis aux règles de la construction de sorte que le jugement qui a statué en ce sens par des motifs adaptés sera confirmé. Il serait tout de même inique que le recours au travail dissimulé entraîne pour les locateurs d’ouvrage une irresponsabilité des constructeurs.

Contestant également le rapport d’expertise et les conclusions du sapiteur, M. Y U soutient (en communiquant une expertise privée réalisée par M. X) que les fissures du bâtiment pourraient s’expliquer par des mouvements du sol puisque le bâtiment a été construit probablement sans aucune fondation sur un sol très humide au lieu-dit « La Mouillade » et qu’une entreprise de terrassement Geraldes avait suggéré (devis du 16 avril 2005) le renforcement du pignon droit lors de l’installation d’une fosse sceptique.

Outre le fait que le renforcement du pignon droit était manifestement conseillé, non pas en raison du mauvais état du pignon, mais pour prévenir le risque né de l’excavation pour installer une fosse sceptique de 3 000 litres, il apparaît que l’expert amiable M. X qui ne connaît pas la nature du sol émet des causes hypothétiques de désordres liés à des anomalies de construction d’un bâtiment, à la présence de végétation voire au manque de fondation. Il sera cependant constaté en l’espèce, que rien ne permet d’affirmer que cette grange, ancienne d’environ 150 ans, a été construite avec des fondations « probablement sous-dimensionnées » alors que les constructions anciennes étaient réalisées avec des matériaux nobles et selon des règles de l’art qui prenaient en compte des éléments locaux telle l’humidité. Alors que l’expert judiciaire a émis un rapport qui a été régulièrement discuté, aucun élément ne permet de le remettre en cause alors qu’il est établi que les désordres actuels ne sont survenus que postérieurement aux travaux litigieux.

En conséquence M. Y U doit être tenu au titre de la garantie décennale et le jugement, qui a condamné in solidum M. Y U, auteur des travaux de charpente et de percements d’ouvertures mal ceinturées, et M. Z, vendeur à l’origine de la surcharge de la couverture rénovée en tuile, sera confirmé sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner une seconde expertise.

Cependant, le partage opéré dans une proportion de la moitié chacun sera modifié dans la mesure où le maître de l’ouvrage M. Z qui n’avait souscrit de police d’assurance pour la réalisation des travaux notamment dommages ouvrage (page 11 de l’acte de vente du 4 avril 2013), ne s’est pas adjoint les conseils techniques nécessaires à ce type de chantier d’envergure et a en outre tenté de dissimuler les fissures apparues depuis les travaux par un colmatage régulier. La proportion sera de 70 % pour M. Z et 30 % pour M. Y. Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la mise en cause de la société FD Immobilier :

M. B et M^me A se fondent sur les dispositions de l’article 1382 du Code civil pour engager la responsabilité de la société FD Immobilier. L’agent immobilier est tenu vis à vis de l’acheteur tiers au mandat à un devoir de conseil et de loyauté entraînant un certain nombre de vérifications. L’agent immobilier n’est cependant pas un professionnel de la construction susceptible de connaître l’état technique de l’immeuble, objet de la vente. En l’espèce, c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’il n’était pas établi que la société FD Immobilier, qui avait mandat de vendre ce bien immobilier entièrement rénové, ait commis une faute au simple vu d’enduits récents sur des fissures qui n’étaient pas visibles alors que l’ensemble de l’ouvrage venait d’être rénové et que l’agence FD Immobilier ne pouvait avoir conscience de l’existence de fissures et de désordres d’autant que le vendeur M. Z (dont l’expertise a établi qu’il rebouchait régulièrement ces fissures) a pu faire valoir que les travaux avaient été réalisés par un artisan qu’il considérait compétent, l’entreprise Y. Le jugement qui a également exclu la faute relative au descriptif de l’ouvrage sera confirmé.

Sur les indemnités allouées à M. B et à M^me A :

Les travaux de reprise de l’immeuble :

Les responsables, M. Z et M. Y, soutiennent que M. B et M^me A sollicitent pour les travaux de reprise une indemnité phénoménale alors que l’expert a validé des devis sans mettre en concurrence des entreprises et a prévu une réfection totale de la couverture qui n’était pas nécessaire.

Cependant, eu égard à la gravité des désordres qui nécessite un remaniement important de la couverture trop lourde et de la maçonnerie, le coût de reprise a été évalué par l’expert à la somme de 94 848,60 € TTC compte tenu de la nécessité de reprise de plusieurs postes tels que l’électricité, la plomberie et la peinture sans que cette estimation puisse être réduite et sans qu’un enrichissement sans cause ne puisse être constitué par le changement de la couverture. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a alloué cette somme, outre celle de 10 347,12 € TTC au titre de la maîtrise d’oeuvre.

Les préjudices annexes :

M. B et M^me A reprennent les mêmes demandes qu’en première instance sauf à calculer le préjudice de jouissance correspondant à la valeur locative de l’immeuble de 1 200,00 € par mois et le préjudice au titre du coût d’hébergement de 500,00 € par mois jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir et non plus au jour du jugement. S’agissant du préjudice de jouissance, le tribunal a retenu une somme de 12000,00 € au jour du jugement.

Compte tenu des frais d’installation provisoire, d’un déménagement forcé, des suggestions et contraintes de toute nature en résultant, ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une somme de 25 000, 00 €.

M. B et M^me A sollicitent également un préjudice moral de 50000,00 € du fait de l’impact psychologique de la situation sur M^me A et des difficultés d’installation d’infirmier libéral à Ussac pour M. B. Ce préjudice indéniable sera réparé par l’allocation d’une somme de 5 000,00 €. Le jugement sera réformé en ce sens.

Le jugement sera confirmé pour le rejet des intérêts d’emprunt, du coût d’hébergement chez leur parent, des factures de chauffage, d’eau et d’électricité, des taxes foncières et d’habitation, de la facture de vidange de la fosse sceptique par adoption des motifs des premiers juges. De même, l’allocation d’une somme de 998, 31 € pour la facture de soutènement du pignon doit être confirmée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur ces points.

L’équité commande de condamner in solidum M. N Z et M. P Y U à verser à M. J B et M^me AK-AL A une somme supplémentaire de 2 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande de condamner in solidum M. B et M^me A à verser la somme de 1 500,00 € à la société FD Immobilier sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les autres demandes sur ce fondement doivent être rejetées.

M. N Z et M. P Y U seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, hors ceux relatifs à l’appel en cause de la société FD immobilier.

M. B et M^me A seront condamnés aux dépens d’appel relatifs à l’intervention de la société FD Immobilier.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Vu les articles 1792 et 1792-1 et 1382 du Code civil ,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de la répartition des responsabilités entre M. Z, vendeur et M. Y U et à l’exception du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

Statuant à nouveau sur ces points,

Dit qu’entre les obligés la répartition des indemnisations se fera à hauteur de 70 % pour M. N Z et de 30 % pour M. P Y U,

Condamne in solidum M. N Z et M. P Y U à verser à M. J B et M^me AK-AL A la somme globale de 25 000, 00 € en raison de leur préjudice de jouissance,

Condamne in solidum M. N Z et M. P Y U à verser à M. J B et M^me AK-AL A la somme globale de 5 000, 00 € au titre de leur préjudice moral,

Condamne in solidum M. N Z et M. P Y U à verser à M. B et M^me A une somme supplémentaire de 2000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum M. B et M^me A à verser la somme de 1 500,00 € à la société FD Immobilier sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum M. N Z et M. P Y U aux dépens d’appel hors ceux relatifs à la mise en cause de la société FD immobilier,

Condamne in solidum M. B et M^me A aux dépens d’appel relatifs à l’intervention de la société FD Immobilier conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile dont distraction au profit de M^e Philippe Chabaud,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

AH-AI AJ. H I.