Cour d'appel de Limoges, Chambre sociale, 23 mars 2021, n° 20/00497

TGI Limoges 2 septembre 2020

CA Limoges
Confirmation 23 mars 2021

Arguments

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Rejeté
Contestations sérieuses sur les manquements du bailleur
La cour a estimé que l'association LCUBE-L3 ne pouvait pas opposer ce manquement à la SCI Pasyflor, car selon les dispositions contractuelles, elle était responsable des travaux nécessaires pour la mise aux normes.
Rejeté
Indemnisation du préjudice de jouissance
La cour a jugé que la SCI Pasyflor n'avait pas manqué à ses obligations, rendant ainsi la demande d'indemnisation infondée.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé que l'équité commandait d'indemniser l'association pour les frais non compris dans les dépens.
Accepté
Dépens de l'appel
La cour a confirmé que la SCI Pasyflor devait supporter les dépens de l'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. soc., 23 mars 2021, n° 20/00497
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	20/00497
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Limoges, 2 septembre 2020
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Alain GAUDINO, président
Avocat(s) :	Caroline PECHIERJean VALIERE-VIALEIXChristophe DURAND-MARQUETMatthieu GILLET
Cabinet(s) :	SELARL DEMOSTHENEJURICA
Parties :	Association LCUBE-L3 c/ S.C.I. PASYFLOR

Texte intégral

ARRÊT N°

N° RG 20/00497 – N° Portalis DBV6-V-B7E-BID6U

AFFAIRE :

Association LCUBE-L3

S.C.I. PASYFLOR

JPC/CF

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

G à délivrée à M^e DURAND-MARQUET et M^e VALIERE VIALEIX, le 23/03/21

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

------------

ARRÊT DU 23 MARS 2021

-------------

Le vingt trois Mars deux mille vingt et un, la Chambre économique et Sociale de la Cour d’Appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

ENTRE :

Association LCUBE-L3 représentée par son Président domicilié en cette qualité au siège de l’association, demeurant […]

représentée par M^e Matthieu GILLET de la SELARL SELARL DEMOSTHENE, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une ordonnance rendue le 02 Septembre 2020 par le Président du TJ de LIMOGES

ET :

S.C.I. PASYFLOR, demeurant […]

représentée par M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL VALIERE VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Caroline PECHIER de la SELARL JURICA, avocat au barreau de CHARENTE

INTIMEE

---==oO§Oo==---

L’affaire a été fixée à l’audience du 02 Février 2021,la Cour étant composée de Monsieur X

A, Président de Chambre, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller et de Madame Mireille VALLEIX, Conseiller, assistés de Monsieur Y Z, Greffier. Monsieur Jean-Pierre COLOMER a été entendu en son rapport oral. Les conseils des parties ont été entendus en leur plaidoirie..

Puis, Monsieur X A, Président de Chambre a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 23 Mars 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 10 août 2017, la SCI Pasyflor a donné à bail à l’association LCUBE-L3 d’un local à usage commercial sis […] à Limoges.

Il est mentionné dans le contrat que le local est classé dans la catégorie 5 des établissements recevant du public (ERP5).

Par courrier daté du 23 septembre 2019, l’assureur de l’association LCUBE-L3 l’a informé de ce qu’il mettrait fin à son contrat d’assurance à l’échéance principale prévue le 28 mars 2020, en raison du non-respect des obligations inhérentes à la classification du local en ERP5.

L’association LCUBE-L3 ayant interrompu le paiement des loyers à compter du mois de juin 2020, la SCI Pasyflor lui a fait délivrer, le 16 octobre 2019, un commandement de payer la somme de 9 693,60 € TTC, visant la clause résolutoire prévue au bail commercial.

La mise en demeure est restée sans effet.

==oOo==

Par acte d’huissier en date du 5 décembre 2019, la bailleresse a fait assigner sa locataire devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Limoges aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le 16 juin 2020, la commission communale de sécurité de la ville de Limoges a procédé au contrôle du local et a fait un certain nombre d’observations concernant la sécurité du bâtiment

Par ordonnance en date du 2 septembre 2020, le juge des référés a :

— dit que l’exception d’inexécution invoquée par l’association LCUBE-L3 pour faire échec à son obligation de payer à la SCI Pasyflor les loyers et charges afférents aux locaux loués est infondée ;

En conséquence, a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties, par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail et du commandement de payer délivré le 16 octobre 2019 ;

— ordonné en conséquence la libération des locaux loués à Limoges, […] dans un délai maximum d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et dit que passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de l’association LCUBE-L3 et celle de tout occupant de son chef, et ce si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

— condamné l’association LCUBE-L3 à payer à SCI Pasyflor à titre de provision à la somme de 11 253,60 € au titre des loyers et charges impayés au 16 novembre 2019 ;

— fixé à 1 560 € TTC le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par l’association LCUBE-L3 à SCI Pasyflor à compter du 17 novembre 2019 jusqu’à sa libération effective des lieux et remise des clés ;

— débouté l’association LCUBE-L3 de ses demandes reconventionnelles tendant au prononcé de la résolution du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Pasyflor, à la condamnation de la SCI Pasyflor à l’indemniser d’un préjudice de jouissance à raison de la somme de 31 200 € et à ce qu’il soit donné au preneur un délai d’un mois pour quitter lesdits locaux impropres à compter de la signification de la décision ;

— condamné l’association LCUBE-L3 à payer à SCI Pasyflor la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’association LCUBE-L3 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 octobre 2019 ;

— débouté les parties de leurs demandes contraires ou supplémentaires.

L’association LCUBE-L3 a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 12 septembre 2020. Son recours porte sur l’ensemble des chefs de jugement, à l’exception de celui ayant débouté les parties de leurs demandes contraires ou supplémentaires.

Le 27 janvier 2021, la commission communale de sécurité a émis un avis défavorable après avoir constaté que les observations formulées à l’issue de sa visite du 16 juin 2020 n’avaient pas été levées.

==oOo==

Aux termes de ses écritures déposées le 28 janvier 2021, l’association LCUBE-L3 demande à la cour de réformer l’ordonnance attaquée et, statuant à nouveau, de :

— débouter la SCI Pasyflor de ses demandes comme se heurtant à une contestation sérieuse ;

— faire droit, en revanche, à sa demande reconventionnelle déclarée recevable ;

— condamner la SCI Pasyflor à lui verser, à titre de provision, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, une somme de 31 200 € ;

— condamner la SCI Pasyflor à lui payer une indemnité de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel en accordant pour ces derniers à Maître Durand-Marquet, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de son recours, l’association LCUBE-L3 fait valoir que la SCI Pasyflor n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme.

Ainsi, elle reproche à son bailleur de lui avoir délivré un local présenté comme étant classé dans la catégorie 5 des établissements recevant du public, alors qu’il n’était pas aux normes. Elle lui fait également grief de ne pas lui avoir fourni un état des travaux réalisés et les travaux à venir, comme le prévoit la loi.

Elle soutient qu’au regard des manquements de la société bailleresse, son exception d’inexécution constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande en référé.

En revanche, elle demande l’indemnisation de son préjudice de jouissance qui ne se heurte, selon elle, à aucune contestation sérieuse.

Aux termes de ses écritures déposées le 1^er février 2021, la SCI Pasyflor demande à la Cour de confirmer l’ordonnance, dont appel, dans toutes ses dispositions et de condamner l’association LCUBE-L3 à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés dans le cadre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

En réponse, la SCI Pasyflor soutient que la résiliation du bail est acquise par l’effet de la clause résolutoire de plein droit mise en 'uvre à la suite du non-paiement des loyers et des charges.

Elle conteste les manquements que lui oppose l’association LCUBE-L3 en faisant valoir que les travaux litigieux incombaient à cette dernière en vertu des stipulations contractuelles.

L’affaire a été fixée selon la procédure prévue par l’article 905 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

SUR CE,

Sur la demande d’expulsion :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que le juge des référés peut ordonner toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

— Sur l’exception d’inexécution :

Le bail commercial prévoit dans ses dispositions relatives aux charges et aux conditions générales du contrat un paragraphe 1.5. intitulé « Travaux imposés par toutes réglementations » rédigé en ces termes :

« A l’exception des grosses réparations mentionnées a l’article 606 du Code civil restant à la charge du Bailleur, le Preneur sera, pour sa part, tenu de faire son affaire personnelle de tous les travaux quels qu’en soient le montant et la nature, imposés soit par des dispositions législatives ou réglementaires, soit par des injonctions administratives, notamment en matière d’hygiène et de sécurité et/ou en vue de l’obtention du certificat de conformité, sans qu’il puisse se prévaloir des dispositions de l’article 1755 du Code civil. ».

Cette clause n’opère aucune distinction entre les travaux imposés par des textes en vigueur avant la signature du bail et ceux imposés par des modifications législatives intervenues pendant l’exécution du contrat.

Par ailleurs, il est mentionné en page 6 du contrat dans les dispositions relatives aux renseignements sur l’immeuble :

« Les règles de sécurité de base pour les établissements recevant du public sont les suivantes, outre le cas des dégagements évoqués ci-dessus :

- Tenir un registre de sécurité.

- Installer des équipements de sécurité : extincteur, alarme, éclairage de sécurité, sécurité incendie, antivols, matériaux ayant fait l’objet de réaction au feu pour les aménagements intérieurs, afficher le plan des locaux avec leurs caractéristiques ainsi que les consignes d’incendie et le numéro d’appel de secours.

- Utiliser des installations et équipements techniques présentant des garanties de sécurité et de bon fonctionnement.

- Ne pas stocker ou utiliser de produits toxiques, explosifs, inflammables, dans les locaux et dégagements accessibles au public.

Si cette obligation concerne les locaux présentement loués, le Preneur s’oblige à faire effectuer à ses frais ce diagnostic et tous les travaux en découlant, sans recours contre le Bailleur.

L’immeuble loué est classé en catégorie 5. »

L’association LCUBE-L3 produit le courrier établi par son assureur le 23 septembre 2019 l’informant du non renouvellement du contrat d’assurance à l’échéance du 28 mars 2020, en raison du non-respect des obligations liées à la norme ERP-L5, à savoir : une porte d’accès unique insuffisamment sécurisée, l’absence d’extraction des fumées en cas d’incendie, l’absence de système de détection incendie, l’absence de portes de secours, l’absence d’extincteurs pour le risque électrique, l’absence de plans d’évacuation incendie et l’absence de procédure incendie.

Elle a par ailleurs produit l’avis défavorable émis par la commission communale de sécurité le 27 janvier 2021, à la suite du constat de l’absence de mesures prises pour la levée des observations émises lors de la visite du 16 juin 2020. Lors de cette visite, il avait notamment été relevé l’absence de système de désenfumage, l’absence de registre de sécurité de l’établissement, l’absence des rapports de vérification réglementaire, la nécessité de créer une seconde porte donnant sur l’extérieur, l’absence de système d’alarme de type 4, la nécessité d’afficher les consignes indiquant les numéros d’urgence et dispositions d’urgence à prendre et la nécessité de disposer d’extincteurs pour les feux d’origine électrique.

Au regard des dispositions contractuelles, il appartenait à l’association LCUBE-L3 d’effectuer le diagnostic et les travaux en découlant, sans recours possible contre le bailleur.

Il s’ensuit que l’association LCUBE-L3 n’est pas fondée à opposer à son bailleur un manquement de ce dernier à son obligation de délivrance au motif que les locaux ne sont pas conformes à la législation applicable aux locaux classés dans la catégorie 5 des établissements recevant du public.

Par ailleurs, si la SCI Pasyflor ne justifie pas avoir rempli l’obligation que lui impose l’article L. 145-40-2 du code de commerce relatif à l’information du locataire concernant les travaux réalisés au cours des trois années précédentes et les travaux envisagés pour les trois années suivantes, l’association LCUBE-L3 ne peut sérieusement lui opposer ce manquement.

En effet, d’une part, les manquements relevés par la commission de sécurité étaient apparents, et si la SCI Pasyflor avait respecté l’obligation résultant de l’article L. 145-40-2, les travaux de mise aux normes qui n’avaient pas été réalisés n’auraient pas été mentionnés. De même, ayant transféré cette charge à l’association LCUBE-L3, selon les dispositions contractuelles précitées, il n’aurait pas davantage figuré dans la liste des travaux que la société bailleresse aurait pu envisager de réaliser dans les trois années à venir.

— Sur la résiliation du bail :

L’article L. 145-41 du code du commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la

résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire de plein droit insérée dans le bail commercial est rédigée en ces termes : « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme du loyer ou du remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire ou d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail ou encore dans le cas de violation des obligations imposées au Preneur par des textes légaux ou réglementaires, et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter contenant mention de la présente clause, demeuré infructueux, la résiliation du présent bail se produira de plein droit, par le seul fait de la persistance de l’inexécution des obligations contractuelles, légales ou réglementaires incombant au Preneur au-delà du délai accordé par le commandement. »

La SCI Pasyflor a fait délivrer à l’association LCUBE-L3, le 16 octobre 2019, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant total de 9 898,75 €, dont 9 693,60 € au titre des loyers et taxe foncière impayés au 15 octobre 2019.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du code du commerce, rappelle la clause résolutoire prévue au contrat ainsi que le délai d’un mois pour exécuter le commandement sous peine de résiliation du bail.

Il est constant que l’association LCUBE-L3 n’a pas réglé les sommes appelées et, dans ces conditions, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de cette clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a constaté la résiliation du bail et ordonner la libération des locaux ainsi que l’expulsion de l’association LCUBE-L3.

Sur les demandes de provision :

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il a été retenu qu’il n’existait aucune obligation sérieuse s’opposant au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné l’association LCUBE-L3 à payer à la SCI Pasyflor une provision de 11 253,60 € à valoir sur les loyers et charges impayées au 16 novembre 2019, ainsi qu’une provision mensuelle de 1 560 € TTC à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due par l’association LCUBE-L3 à compter du 17 novembre 2019 jusqu’à libération effective des lieux.

Enfin, c’est à bon droit que le juge des référés a débouté l’association LCUBE-L3 de sa demande reconventionnelle tendant au versement d’une indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance, dès lors qu’il résulte des éléments ci-dessus que la SCI Pasyflor n’a pas manqué à ses obligations.

Sur les autres demandes :

A la suite de la présente procédure, la SCI Pasyflor a exposé des frais non compris dans les dépens, l’équité commande de l’en indemniser. L’association LCUBE-L3 sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Confirme l’ordonnance rendue le 2 septembre 2020 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges ;

Condamne la SCI Pasyflor à payer à l’association LCUBE-L3 la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne l’association LCUBE-L3 aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Y Z X A