[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 26/10/2017

***

N° de MINUTE : 17/517

N° RG : 16/04738

Jugement (N° 16/01304) rendu le 01 Juillet 2016

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

Société Civile SCCV du Château

[…]

[…]

Représentée par M^e Chantal Lahaye, avocat au barreau de Lille

Assistée par M^e Pierre Delannoy, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 21 Septembre 2017 tenue par B C magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Z Mornet, président de chambre

Z A, conseiller

B C, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Z Mornet, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 juillet 2017

***

Exposé du litige

M. X est propriétaire d’un immeuble à usage d'[…] à Tourcoing, cet immeuble constituant son habitation principale.

La société SCCV du Château (la société SCCV) a construit un immeuble collectif à usage d’habitation sur la parcelle située au […] à Tourcoing, ladite parcelle étant voisine de l’immeuble de M. X.

Se plaignant d’un trouble anormal de voisinage, M. X a obtenu, par ordonnance de référé du 23 octobre 2012 rendu par le tribunal de grande instance de Lille, une expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 25 mars 2013.

Suivant acte du 5 janvier 2015, M. X a fait assigner la société SCCV devant le tribunal de grande de instance de Lille aux fins de voir reconnaître l’existence d’un trouble anormal de voisinage et d’obtenir une indemnisation.

Selon jugement du 1^er juillet 2016, le tribunal de grande instance de Lille a débouté M. X et la société SCCV de leurs demandes.

Suivant acte du 26 juillet 2016, M. X a relevé appel du jugement dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas critiquées.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 mars 2017, M. X demande à la cour, au visa des articles 1382 et 544 du code civil, et la théorie des troubles anormaux de voisinage de réformer le jugement attaqué et de :

— constater l’existence d’une perte d’ensoleillement, d’une perte de luminosité, d’un préjudice visuel et d’une impression de confinement,

— constater la survenance de désordres pendant et après la construction par la société SCCV,

— qualifier ces troubles de troubles anormaux de voisinage,

— constater la responsabilité de la société SCCV, maître d’ouvrage de l’immeuble,

— condamner la société SCCV à lui payer la somme de 60 000 euros de dommages et intérêts au titre de la moins-value de sa propriété,

— condamner la société SCCV à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis en cours et après la construction de l’immeuble,

— condamner la société SCCV à réaliser la totalité de l’enduit sur le mur donnant sur sa propriété et à réaliser la surélévation de son conduit de cheminée, à réaliser la jonction entre les deux façades extérieures et à la reprise du ciment brut sur sa façade extérieure, sur toute la jonction de la hauteur du bâtiment, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la société SCCV à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCCV aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir qu’il subi une perte d’ensoleillement perceptible dans deux pièces en début de matinée, mais aussi un préjudice visuel et une impression de confinement. Il ajoute que le préjudice ne réside pas uniquement en une perte d’ensoleillement mais également en une perte de luminosité. Il précise que si le soleil ne donne pas directement à l’arrière de la maison à certains moments de la journée, la luminosité est constamment diminuée. Il fait ensuite valoir qu’antérieurement aux travaux de construction de l’immeuble voisin, il avait une vue dégagée sur les propriétés voisines depuis le premier et le deuxième étage de son immeuble. Il précise qu’il n’y avait aucun mur derrière la grille séparative des fonds et qu’il existait bien une vue entièrement dégagée à l’arrière de sa maison, au niveau des étages, contrairement à ce qui existe aujourd’hui. Il fait encore valoir que bien qu’une construction soit légale eu égard aux règles d’urbanisme, il n’en demeure pas moins que si la construction cause un préjudice civil aux immeubles voisins, il faut réparer ce préjudice. Il précise que l’immeuble construit mesure près de 15 mètres, soit une hauteur de près du double de son immeuble. Il critique donc le jugement en ce qu’il a estimé qu’il n’y avait pas de trouble anormal de voisinage dans la mesure où les constructions se situaient en centre ville, que son voisin avait déjà un immeuble cachant le soleil et qu’il ne disposait que d’une courette confinant déjà son immeuble. Il fait encore valoir qu’il existe une absence de crépi sur une grande partie du mur construit par la société SCCV, et une absence de couvertine lui causant un préjudice. Il précise que la bâche sommairement posée a bouché les évacuations d’eau pluviale en se déchirant et que des gravats se sont amoncelés dans ses réseaux causant des désordres au niveau du réseau d’évacuation. Il précise encore que du ciment brut a été posé sur sa façade côté rue, ce qui l’a dégradée alors qu’elle avait été sablée. Il ajoute qu’une fissure au niveau des vitraux situés au-dessus de la porte d’entrée a été constatée. Il fait donc valoir qu’il ne peut être contesté que la construction litigieuse est à l’origine d’un trouble anormal de voisinage. Il explique que la perte d’ensoleillement ou d’intimité résultant de l’édification de l’immeuble voisin est constitutive d’un trouble anormal de voisinage dès lors qu’elle excède les inconvénients normaux de voisinage. Il soutient donc qu’en l’espèce la gêne apportée par les travaux du voisin excède les inconvénients normaux du voisinage du fait de la privation définitive de luminosité sur l’arrière de l’immeuble. Il explique également que compte tenu de la situation de son immeuble dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, il est établi que la construction d’un immeuble de cette taille cause un trouble anormal de voisinage totalement imprévisible quand bien même les immeubles sont situés dans une zone urbaine. Il fait enfin valoir que son immeuble subit une moins value imputable à la construction de l’immeuble par la société SCCV et qu’il a subi des désordres durant la construction de celui-ci, de sorte qu’il convient d’indemniser ces deux préjudices et d’enjoindre à la société SCCV de réaliser les travaux pour mettre fin aux désordres.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 mars 2017, la société SCCV demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation fondée sur un trouble anormal de voisinage, rejeté la demande de réalisation de travaux de surélévation du conduit de cheminée de M. X, de jonction entre les deux façades extérieures et de reprise du ciment brut sur la façade extérieure de M. X, sur toute la jonction de la hauteur du bâtiment, le tout sous astreinte, rejeté la demande d’indemnisation fondée sur les troubles subis pendant et après la construction de l’immeuble voisin, le réformer pour le surplus et statuant à nouveau :

— accueillir ses demandes reconventionnelles et en conséquence condamner M. X à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner M. X aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e Lahaye, et à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la société SCCV fait valoir que M. X n’a jamais justifié de l’effectivité de la perte de luminosité, ni du lien de causalité direct avec la construction qu’elle a initiée. Elle précise que l’environnement immédiat de l’immeuble de M. X n’a pas été radicalement modifié par la construction litigieuse. Elle fait ensuite valoir que la perte d’ensoleillement allégué est davantage une perte de clarté, qui plus est minime. Elle ajoute que l’ensoleillement était rare et que la clarté n’a existé que pendant la période provisoire entre la démolition des immeubles voisins et la reconstruction de l’immeuble litigieux. Elle soutient donc que la suppression de toutes les constructions a effectivement provoqué une clarté et une sensation de dégagement visuel qui n’étaient que passagères. Elle fait enfin valoir que la perte d’un ensoleillement minime et réduite, tant dans l’espace que dans le temps, ne constitue nullement un trouble anormal de voisinage ouvrant droit à réparation surtout en milieu urbain. Elle précise que l’expert s’est trompé puisqu’il n’a pas pris en compte la préexistence de l’immeuble antérieurement à la démolition, alors que celui-ci portait déjà fortement de l’ombre à l’immeuble de M. X. Elle fait en définitive valoir que les légères pertes d’ensoleillement et de luminosité, l’impression de confinement évoquée sont des troubles relativement faibles, mais aussi normaux à raison de l’environnement urbain. Sur la demande de réalisation des travaux, elle fait valoir que M. X n’a jamais donné suite à ses propositions et s’est opposé aux travaux qu’il réclame désormais. Elle soutient aussi que la façade arrière de l’immeuble de M. X était déjà dégradée, ainsi que le mur mitoyen et qu’il existait déjà une absence de joints de briques par endroits. Elle souligne encore que le mur pignon de l’immeuble de M. X était déjà dégradé. Sur les désordres subis durant la construction, elle soutient que M. X s’est opposé à l’implantation d’un échafaudage dans la cour de son immeuble et qu’à l’issue des travaux, il a été procédé à un nettoyage. Elle indique que la preuve de l’imputabilité de la fissure des vitraux, de l’obstruction des canalisations par la bâche et des infiltrations à la construction qu’elle a réalisée n’est pas rapportée. Elle indique encore que si le mur n’a pas été enduit c’est en raison du refus de M. X. Elle fait enfin valoir que M. X, par son refus de tout dialogue et de réponses aux propositions qu’elle a faites, est à l’origine d’une procédure abusive. Elle précise qu’il n’a formulé aucune observation ni critique sur le permis de construire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2017.

Motifs

1. Sur la demande de rejet par la société SCCV des dernières conclusions n° 4 et des pièces n° 33 à 38 notifiées par M. X le 3 juillet 2017

Dans ses conclusions procédurales notifiées le 1^er septembre 2017, la société SCCV demande à la cour de rejeter les dernières conclusions de M. X notifiées le 3 juillet 2017 et les pièces n° 33 à 38 signifiées le même jour ; elle explique qu’en raison de la tardiveté de leurs communications, elle n’a pas été à même d’en débattre contradictoirement.

Dans ses conclusions procédurales notifiées le 20 septembre 2017, M. X demande à la cour de constater la recevabilité de ses conclusions n° 4 et des pièces n° 33 à 38 notifiées le 3 juillet 2017 et de rejeter la demande de la société SCCV ; il explique que ses conclusions et ses pièces ont été signifiées avant la clôture intervenue le 4 juillet 2017.

Il résulte de l’article 15 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ; il s’ensuit que les conclusions des parties doivent être communiquées en temps utile, la cour d’appel appréciant souverainement l’opportunité de rejeter des débats les conclusions tardives auxquelles l’adversaire était dans l’incapacité de répondre.

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2017 et les conclusions n° 4 de M. X avec ses pièces n° 33 à 38 ont été communiquées le 3 juillet 2017 à 18h09.

La cour observe ensuite qu’il résulte des pièces de la procédure que suivant avis du 4 avril 2017, les parties ont été informées par le magistrat chargé de la mise en état que l’ordonnance de clôture sera rendue le 4 juillet 2017 et l’affaire fixée pour plaidoirie au 21 septembre 2017 à 9h00.

En l’état de ces constatations, la signification par M. X de ses conclusions n°4 et de ses pièces n° 33 à 38 le 3 juillet 2017 et de surcroît à 18h09, soit la veille de l’ordonnance de clôture, est manifestement tardive et a privé la société SCCV de la possibilité de répondre auxdites conclusions et pièces communiquées, et d’organiser sa défense.

En conséquence, faute de respecter le principe de la contradiction, les conclusions n°4 et les pièces n° 33 à 38 de M. X seront rejetées des débats, étant précisé que la cour se fonde sur les conclusions n° 3 avec ses pièces n° 1 à 32 notifiées par M. X le 31 mars 2017.

2. Sur le trouble anormal de voisinage allégué par M. X

Il résulte des dispositions de l’article 544 du code civil que le droit pour un propriétaire de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

S’agissant d’un régime de responsabilité objectif, spécifique et autonome, le constat d’un dommage en lien certain et direct de cause à effet avec le trouble anormal suffit à entraîner la mise en oeuvre du droit à réparation de la victime du dommage indépendamment de toute faute commise ; il s’ensuit que la circonstance que l’immeuble soit implanté en milieu urbanisé, compatible avec un environnement urbain dense, n’exclut pas par principe toute indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage.

En l’espèce, M. X et son épouse ont acquis, suivant acte authentique du 25 juillet 2005 produit au débat par M. X, un immeuble situé à l’angle des rues Winoc Chocquelle et du Château à Tourcoing ; il ressort de cet acte notarié que ledit immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ; il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation de type R+2 avec un toit en forte pente ; les façades sur rue sont exposées vers l’ouest et le sud ; à l’est, un immeuble de type R+2 jouxte immédiatement l’immeuble de M. X et ne forme pas l’objet du débat ; l’immeuble de M. X bénéficie à l’arrière d’une cour intérieure, située entre les murs de l’immeuble de M. X orientés vers l’ouest et le sud et le mur de l’immeuble voisin situé à l’est ; la construction litigieuse de la société SCCV a été édifiée au Nord et donne directement sur la cour intérieure de l’immeuble de M. X.

L’immeuble construit par la société SCCV est un immeuble collectif à usage d’habitation de type R+4 à toit plat ; il ressort des pièces versées au débat que l’immeuble litigieux a une hauteur de 13,65 mètres de la chaussée, tandis que celui de M. X mesure 9,25 mètres.

Sur ce,

' Sur les désordres subis pendant la durée des travaux et après ceux-ci

Il appartient à M. X de rapporter la preuve des désordres occasionnés ou dont il a lui-même subi les conséquences du fait des travaux de construction menés par la société SCCV sur la parcelle contiguë de la sienne et que ces travaux ont excédé les troubles anormaux de voisinage générés dans ce cas.

En premier lieu, les photographies annexées au procès verbal de constat d’huissier du 21 décembre 2016, produit au débat par M. X, établissent sans contestations possibles qu’un échafaudage a été suspendu au dessus de la cour de son immeuble pour permettre l’édification du mur pignon de l’immeuble en construction sur le fonds voisin et que des objets provenant de cet échafaudage sont tombés dans sa cour.

La cour constate également que les photographies prises par l’expert judiciaire montrent la présence de poteaux rouges surplombant la cour de M. X.

La société SCCV produit au débat un courrier du 5 mars 2014 de M. X, lequel expose notamment que des gravats et des morceaux d’échafaudage sont tombés dans la cour.

La cour observe que si la société SCCV ne conteste pas dans ses écritures avoir créé un échafaudage en porte-à-faux, il n’est pas justifié que M. X a refusé l’implantation d’un échafaudage dans sa cour ni que les travaux ont été réalisés en deux jours et qu’il a été procédé à un nettoyage complet comme la société SCCV le soutient dans ses écritures ; il en résulte que la société SCCV ne conteste pas cette emprise temporaire sur le fonds voisin et n’invoque pas l’existence d’une convention passée avec M. X assortie d’une compensation indemnitaire.

Il s’ensuit que la présence d’un échafaudage au dessus de la cour pendant le temps nécessaire aux travaux et la chute d’objets provenant de cet échafaudage dans la cour ont manifestement constitué pour M. X une privation de la jouissance paisible de celle-ci et entraîné des nuisances par la présence d’ouvriers travaillant au dessus de celle-ci.

En conséquence, l’existence de désordres dus aux travaux exécutés et aux nuisances créées par ces travaux est rapportée.

Ces nuisances, compte tenu de la configuration des lieux, constituent des inconvénients d’une importance telle qu’elles excèdent les troubles du voisinage normalement supportables par les habitants voisins dans une zone urbaine, de sorte que M. X est en droit d’exiger la réparation de ce préjudice.

En second lieu, M. X produit au débat deux procès-verbaux de constat d’huissier datés des 20 août 2015 et du 21 décembre 2016 dont il s’évince que :

— les finitions ne sont pas réalisées sur un tiers du mur de l’immeuble litigieux, l’absence de crépi laissant apparaître des YTONG,

— une bâche de protection de cette partie nue est déchirée, étant précisé que M. X a indiqué à l’huissier que cette bâche en se déchirant est venue combler les descentes d’eau pluviale de sa maison,

— le mur n’est pas fini et il n’existe pas de couvertine entre les deux, étant précisé que l’huissier relève des infiltrations en partie haute gauche du mur de l’immeuble de M. X,

— les vitraux, et notamment ceux de la porte d’entrée sont fissurés

— en jonction de façade côté rue, les finitions ne sont pas finies avec des écarts et même des cimentages de l’ancien bâtiment,

— la présence d’une cheminée non réhaussée.

La société SCCV et M. X produisent au débat un courrier du 5 mars 2014 de M. X, lequel expose notamment que :

— sa cheminée n’a pas été réhaussée,

— son chéneau a été endommagé,

— à la suite de la chute de gravats, ses différents chéneaux ont été encombrés et cela occasionne des problèmes d’eau de pluie et des champignons font leur apparition,

— suite aux travaux, les évacuations d’eau de pluie ne se font plus normalement.

Les photographies produites au débat par chacune des parties montrent également que sur la jonction entre l’immeuble de M. X et l’immeuble construit par la société SCCV du ciment brut a été posé sur toute la hauteur de l’immeuble en façade côté rue, étant remarqué qu’au vu de ces photographies il n’est pas contestable que sur la partie haute de l’immeuble de M. X du ciment a été posé partiellement sur les briques rouges de son immeuble.

L’expert judiciaire a indiqué dans son rapport que la société SCCV entend réhausser la cheminée avec l’accord du demandeur et attend l’autorisation de mettre un enduit monocouche clair sur la façade, que le mur de parpaings sera enduit en clair pour amener par réfléchissement de la lumière du sud.

La société SCCV produit au débat un courrier officiel entre avocats daté du 6 février 2013 par lequel son conseil a demandé à celui de M. X si ce dernier avait pris position sur le réhaussement de la cheminée et lui a demandé une réponse pour la fin du mois de février 2013, date d’achèvement du gros oeuvre ; ce courrier a été envoyé en copie à l’expert, par lettre du 7 février 2013, qui l’a annexé à son rapport.

Par télécopie du 12 avril 2013, le conseil de la société SCCV a informé le conseil de M. X que celui-ci refusait l’accès à l’entreprise chargée de réaliser l’étanchéité du mur donnant sur sa propriété et lui a demandé une réponse pour le 15 avril 2013.

Il ne ressort enfin d’aucune pièce versée au débat par les parties que M. X a répondu aux demandes de la société SCCV formulées les 6 février et 12 avril 2013.

Il résulte de ces constatations que :

— s’agissant de l’absence d’enduit sur une partie du mur donnant sur la propriété de M. X, celui-ci ne peut soutenir qu’elle excède les troubles normaux du voisinage dès lors qu’il a lui-même refusé l’accès à sa cour à l’entreprise chargée de réaliser l’enduit,

— s’agissant de la cheminée qui n’a pas été réhaussée, M. X n’est aussi pas fondé à soutenir que cette absence de réhaussement excède les troubles normaux de voisinage puisqu’il n’a pas donné suite aux demandes de la société SCCV,

— M. X ne démontre pas, en l’absence de pièces corroborant les procès-verbaux de constat d’huissier datés des 20 août 2015 et du 21 décembre 2016, que la bâche, après s’être détachée du mur, a bouché les évacuations d’eau, étant de surcroît noté que l’huissier dans son procès verbal de constat du 20 août 2015 n’a fait que retranscrire les déclarations qu’on lui a faites,

— M. X ne démontre pas non plus que son chéneau ait été endommagé par les travaux ni que celui-ci ait été encombré par des gravats provenant des travaux réalisés par la société SCCV, la seule production d’un rapport d’expertise amiable, diligenté par son assureur suite à un sinistre survenu le 26 février 2014, étant insuffisante pour imputer ce désordre à la construction de l’immeuble par la société SCCV,

— M. X, faute de produire au débat des pièces corroborant les procès-verbaux de constat d’huissier datés des 20 août 2015 et du 21 décembre 2016, ne rapporte également pas la preuve que les infiltrations alléguées et la fissure du vitrail soient imputables à l’immeuble construit et aux travaux effectués, notamment à l’absence de couvertine.

Il résulte en revanche de ces constatations que l’existence d’un préjudice esthétique dû à l’absence de jonction entre les deux façades extérieures sur toute la hauteur du bâtiment est rapportée.

En conséquence, compte tenu des travaux de restauration effectués par M. X dans le cadre de l’opération de réhabilitation du patrimoine urbain et des contraintes qui lui ont été imposées, tel que cela ressort de l’acte authentique de vente du 25 juillet 2005 et du permis de construire délivré pour son immeuble qu’il produit au débat, ainsi que de la localisation de l’immeuble dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé, cette absence de jonction entre les deux façades extérieures sur toute la hauteur du bâtiment excède pour M. X les inconvénient normaux du voisinage et constitue un trouble anormal de voisinage, de sorte qu’indépendamment de toute faute de la société SCCV, M. X est en droit d’exiger la réparation de ce préjudice.

Le jugement attaqué sera infirmé de ces chefs.

' Sur la perte d’ensoleillement, de luminosité, du préjudice visuel et d’une impression de confinement

La cour rappelle que la question du lieu d’implantation de l’immeuble, objet de la perte d’ensoleillement, de luminosité, de vue et de l’impression de confinement, en milieu urbanisé soumis à des contraintes d’urbanisme différentes de celles qui existeraient dans une zone d’habitat diffus ne doit intervenir que dans la détermination du préjudice, celui-ci étant atténué dans le cas d’un immeuble situé en zone urbaine mixte à caractère central, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense.

Dans son rapport l’expert judiciaire relève que :

— sur la partie gauche de la cour, il existe un mur de 3,35 mètres de hauteur surmonté d’une grille, étant précisé par la cour qu’il s’agit du mur contigu à l’immeuble construit par la société SCCV,

— depuis la chambre du fils au premier étage, on constate que la luminosité est certes amoindrie mais dans un laps de temps court le matin compte tenu du mur pignon de l’autre propriété, […],

— si la perte d’ensoleillement est démontré sur 2 fenêtres de chambre, il ne faut pas exclure le préjudice de changement d’environnement et l’impression de confinement qui résulte de l’élévation du bâtiment voisin, étant rappelé par la cour qu’un mur de 13,65 mètres de hauteur a été construit par la société SCCV,

— la hauteur du nouveau bâtiment obscurcit fortement la cour et les pièces de cette propriété même si le remède de crépi clair va alléger cette gêne,

— il n’y a pas d’empêchement d’exercice de servitudes vue,

— il y a une perte d’ensoleillement perceptible dans deux pièces en début de matinée,

— il subsiste un préjudice visuel et une impression de confinement.

Il résulte ensuite du procès-verbal de constat d’huissier du 17 septembre 2012 versé au débat par M. X et du procès verbal de constat d’huissier du 10 octobre 2012 produit au débat par la société SCCV que les fenêtres des premier et deuxième étages de l’immeuble de M. X bénéficiaient d’une vue dégagée au dessus du mur existant surmonté d’une grille, ledit mur mesurant 3,35 mètres et étant précisé que cette vue dégagée est corroborée par les différentes photographies produites devant la cour, lesquelles montrent la situation de l’immeuble de M. X avant, durant et après la construction de l’immeuble voisin par la société SCCV.

La cour constate également, au vu des procès-verbaux de constat d’huissier des 20 août 2015 et 21 décembre 2016 versés au débat par M. X et des photographies produites, que la société SCCV a construit un mur de 13,65 mètres, lequel est contigu de l’immeuble de M. X et dépasse de 10,30 mètres le mur préexistant surmonté d’une grille, étant observé que ce mur contigu obstrue totalement la vue dont M. X bénéficiait depuis les fenêtres situées au deuxième étage de son immeuble, obscurcit considérablement sa cour intérieure et entraîne une perte de luminosité importante au niveau du rez-de-chaussée et du premier étage de son immeuble.

Compte tenu de la configuration de l’immeuble de M. X et de son bâti existant avant les travaux de construction de l’immeuble voisin par la société SCCV, la propriété de M. X, en raison de la construction sur la parcelle contiguë, au nord, d’un immeuble de 13,65 mètres, alors que le mur existant surmonté d’une grille avait une hauteur maximale de 3,35 mètres, a indéniablement subi une perte d’ensoleillement et une perte de luminosité significative dans la cour intérieure, mais aussi dans l’immeuble lui-même au niveau des ouvertures du rez-de-chaussée, du premier étage et du deuxième étage.

Il n’est également pas contestable que la construction du mur par la société SCCV d’une hauteur bien plus importante que celui préexistant, fût-ce en milieu urbanisé, a considérablement amplifié pour M. X les conséquences de l’exiguïté de sa cour intérieure et le sentiment de confinement qui en résulte, et a manifestement privé M. X d’une vue dégagée sur les propriétés environnantes depuis les fenêtres situés aux étages de son immeuble.

En conséquence, la perte d’ensoleillement, de luminosité, de vue et l’impression de confinement subi par une partie considérable de la propriété de M. X est un inconvénient d’une importance telle qu’elle excède les troubles normalement supportables par les habitants voisins dans une zone urbanisée, de sorte qu’il constitue un trouble anormal de voisinage, indépendamment de toute faute de la société SCCV, et dont M. X est en droit d’exiger la réparation.

Le jugement attaqué sera infirmé de ce chef.

' Sur le préjudice de M. X

Au vu de ce qui vient d’être énoncé, il convient :

En premier lieu, la SCCV sera condamnée à payer à M. X la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles anormaux de voisinages subis en cours et après la construction de l’immeuble, lesdits troubles anormaux résultant de la présence d’un échafaudage au dessus de la cour pendant le temps nécessaire aux travaux et la chute d’objets provenant de cet échafaudage dans la cour, et de la perte d’ensoleillement, de luminosité, de vue et de l’impression de confinement.

En deuxième lieu, la société SCCV sera également condamnée à réaliser la jonction entre les deux façades extérieures et à reprendre le ciment brut sur la façade extérieure de M. X sur toute la jonction de la hauteur du bâtiment selon les modalités de l’astreinte fixées au dispositif du présent arrêt.

En troisième lieu, M. X invoque un préjudice lié à une moins-value de l’immeuble qu’il estime à 60 000 euros.

Dans son rapport, l’expert indique concevoir très bien que la différence entre les deux situations entraîne une moins value pour l’habitation et la propriété de M. X.

La cour rappelle que le fait que l’immeuble soit implanté dans une zone urbanisé, compatible avec un environnement urbain dense atténue la perte de valeur dont M. X fait état ; l’emplacement d’un immeuble demeure un élément particulièrement déterminant fort lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle de ville pour fixer sa valeur vénale.

En conséquence, au vu des pièces produites au débat et de la localisation de l’immeuble, la perte d’ensoleillement, de luminosité, de vue et l’impression de confinement ont entraîné une perte de valeur de 20 000 euros.

3. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société SCCV pour procédure abusive

Au vu des motifs précédemment énoncés, la société SCCV sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, étant en tout état de cause précisé qu’elle ne caractérise aucune faute de M. X dans l’exercice de la voie de recours qui lui était ouverte ni que l’exercice de l’appel par celui-ci aurait dégénéré en abus.

4. Sur les demandes annexes

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement attaqué sur ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, et à condamner la société SCCV aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et à payer à M. X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement,

INFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

ET statuant à nouveau,

Condamne la société SCCV du Château à payer à M. X les sommes suivantes :

—  3 500 euros pour les troubles anormaux de voisinages subis en cours et après la construction de l’immeuble,

—  20 000 euros pour la moins value de son immeuble,

Condamne la société SCCV du Château à réaliser la jonction entre les deux façades extérieures et à reprendre le ciment brut sur la façade extérieure de M. X sur toute la jonction de la hauteur du bâtiment sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt, dans la limite de 90 jours d’astreinte,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société SCCV du Château aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne la société SCCV du Château à payer à M. X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel.

Le greffier Le président

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