ARRET N° .

N° RG 21/00040 – N° Portalis DBV6-V-B7F-BIFEM

AFFAIRE :

M. I J Y

C/

M. Z K X

MCS/MS

Autres demandes relatives à la propriété ou à la possession d’un immeuble ou relevant de la compétence du juge de l’expropriation

Grosse délivrée à M^e Z VALIERE-VIALEIX, Avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre civile

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ARRET DU 10 FEVRIER 2022

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Le DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur I J Y

né le […] à ORADOUR-SUR-VAYRES, demeurant 8 place de l’Eglise – 87430 VERNEUIL-SUR-VIENNE

représenté par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au D de LIMOGES

APPELANT d’une décision rendue le 26 NOVEMBRE 2020 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

Monsieur Z K X

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Z VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL VALIERE VIALEIX, avocat au D de LIMOGES INTIME

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 09 Décembre 2021. L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2021.

La Cour étant composée de M^me G H, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de M^me E F, Greffier. A cette audience, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me G H, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 27 janvier 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

La mise à disposition de cet décision a été prorogée au 10 février 2022.

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LA COUR

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Exposé du litige:

Par lettre du 18 septembre 2018, M. Z-K X, propriétaire d’une maison située à Verneuil-sur-Vienne (87) cadastrée AB 127 a mis en demeure M. I J Y, propriétaire de la maison voisine cadastrée AB 252 de :

* mettre un terme à l’empiétement du débord du toit de sa maison sur son propre fonds ;

* supprimer les vues et jours irréguliers donnant sur son bien.

En l’absence de solution amiable, M. X a, par acte d’huissier du 24 septembre 2019, fait assigner M. Y devant le tribunal de grande instance de Limoges.

Par jugement contradictoire du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Limoges a :

-débouté M. X de sa demande tendant à la destruction du débord du toit de M. Y ;

-débouté M. Y de sa demande tendant à voir établir l’existence d’une servitude de surplomb de son fonds sur le fonds voisin de M. X par prescription ;

- débouté M. Y de sa demande tendant à voir établir l’existence d’une servitude de vue sur le fonds voisin de M. X par prescription en l’état ;

- condamné M. Y à mettre en conformité les ouvertures de son habitation avec les articles 676 et 677 du code civil à son choix et à ses frais, soit en les transformant en simples jours de souffrance, soit en les comblant et en ouvrant de nouvelles à 2 mètres 60 du sol pour le rez-de-chaussée, et à 1 mètre 90 du plancher pour le premier étage ;

- débouté M. X de sa demande indemnitaire à l’encontre de M. Y ; -condamné M. Y au paiement à M. X d’une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. Y aux entiers dépens ;

- dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire ;

- débouté les parties de leurs demandes contraires ou supplémentaires.

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Appel de la décision a été relevé le 11 janvier 2021 par M. I J Y dans des conditions de forme et de délai non contestées du chef de toutes ses dispositions à l’exception de celui tendant à débouter M. X de sa demande tendant à la destruction du débord de son toit .

L’affaire a été orientée à la mise en état.

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Par dernières conclusions signifiées et déposées le 29 juin 2021, M. I J Y demande à la Cour de réformer le jugement dont appel et de :

- débouter M. X de l’intégralité de ses demandes ;

- dire et juger qu’il a acquis par la prescription trentenaire, une servitude de surplomb quant au débord de sa toiture sur l’immeuble de M. X ;

- dire et juger qu’il a acquis une servitude de vue par la prescription trentenaire concernant les deux ouvertures litigieuses ;

- débouter M. X de ses demandes, fins et prétentions contraires ,

en tout état de cause,

-condamner M. X à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

-condamner M. X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions signifiées et déposées le 26 mai 2021, M. Z-K X demande à la cour de :

- réformer le jugement dont il est fait appel incident ;

- débouter M. Y de l’intégralité de ses demandes ;

- condamner M. Y à détruire le débord de toit empiétant sur sa parcelle

- condamner M. Y à lui payer la somme de 1000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

- condamner M. Y à lui payer la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 septembre 2021.

La Cour pour un plus ample exposé des faits ,de la procédure ,des demandes et moyens des parties

,fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’action intentée par M. Z-K X a été introduite par assignation du 24 septembre 2019

de sorte que les prescriptions trentenaires invoquées en défense à cette action par M. I J Y devraient être acquises au 24 septembre 2019 et auraient commencé à courir au plus tard à compter du 24 septembre 1989.

* Sur la demande de M. Z-K X en suppression du débord de la toiture de l’immeuble de M. I J Y :

La situation de fait est la suivante:

Les maisons de M. I J Y et de M. Z-K X sont contiguës et le toit de l’immeuble Y déborde de 30 à 50 cm par rapport au mur de la propriété X. La cheminée de Monsieur X est incluse dans le débord du toit Y.

M. Z-K X demande la destruction pure et simple du débord du toit de son voisin qui empiéterait sur son fonds.

M. I J Y, en défense, invoque une servitude de surplomb soulignant l’antériorité de sa maison par rapport à celle de son voisin, affirmant que le débord du toit existait avant la construction de la maison Y depuis plus de 30 ans, de manière apparente, continue, paisible et non équivoque.

M. I J Y fait valoir que l’action intentée par M. Z-K X a pour origine le fait que le solin de sa cheminée incluse dans le toit Y nécessitait des travaux de réparation qu’il a fait effectuer et dont il a demandé le remboursement à Monsieur X, lequel a refusé ; il verse aux débats, des courriers échangés entre les parties à ce sujet.

Il sera constaté, tout d’abord, au vu des photographies produites aux débats et des rapports d’expertise amiable que le débord de la toiture Y sur l’immeuble X est ancien.

Il sera constaté, ensuite, que cette situation a manifestement été acceptée par les auteurs de Monsieur X et par ce dernier jusqu’en 2019, dès lors que la cheminée de l’immeuble dont il est aujourd’hui propriétaire est incluse dans la toiture Y et qu’il ne justifie d’aucune protestation ou contestation de cette situation de fait de la part de ses auteurs ou de lui-même avant 2019.

Par ailleurs, M. I J Y verse aux débats une carte postale ancienne sur laquelle figure une vue aérienne du bourg de Verneuil sur Vienne où apparaissent notamment les 2 immeubles en cause avec le débord de la toiture Y sur l’immeuble X.

La datation de cette carte postale est rendue possible par les pièces versées aux débats par l’appelant dès lors que ce dernier produit divers documents officiels établissant que l’imprimeur de la carte a cessé son activité en 1982, ce qui permet de considérer que ladite carte postale a été imprimée en 1982 au plus tard.
Dans ces conditions, à la date de l’introduction de l’ instance (le 24 septembre 2019 )M. I J Y justifie d’une servitude de surplomb sur le fond X, depuis plus de 30 ans, cette servitude est apparente, continue, paisible et non équivoque, dès lors que l’inclusion de la cheminée X dans le débord de la toiture Y implique nécessairement l’absence de contestation par les auteurs de Monsieur X, de cette situation et leur acceptation par les travaux d’inclusion de leur cheminée dans le débord du toit Y.

Dans ces conditions, il sera jugé que M. I J Y bénéficie d’une servitude de surplomb sur le fonds voisin acquise par prescription (en ce sens, Chambre civile 3ème 12 mars 2008) et M. Z-K X ne peut être que débouté de sa demande de suppression du débord du toit Y sur sa propre toiture.

*Sur la demande de suppression des ouvertures de l’immeuble Y:

M. Z-K X fait valoir que les 2 ouvertures de l’immeuble Y situées pour l’une au rez-de-chaussée et pour l’autre au premier étage de cet immeuble donnent immédiatement sur sa cour privative et sur l’intérieur de sa maison d’habitation et ne sont pas conformes aux prescriptions légales, qu’elles constituent des empiétements auxquels il doit être mis un terme.

M. I J Y oppose à cette demande la prescription trentenaire exposant que ces vues existent de manière apparente, continue, paisible et non équivoque depuis plus de 30 ans.

La situation de fait est la suivante au vu du rapport d’expertise amiable du 7 mai 2019 établi par M. C D (cabinet AG. PEX ) à la demande de l’assureur de M. X ,ladite expertise s’étant déroulée en présence de M. I J Y, assisté de son expert.

Le mur pignon de l’habitation Y comporte 2 ouvertures : l’une en rez-de-chaussée, l’autre au premier étage qui donnent directement dans la cour intérieure située derrière l’habitation de Monsieur X et propriété de ce dernier.

La première ouverture située au rez-de-chaussée comporte des pièces d’encadrement en chêne (jambages, linteau, pièce d’appui). Cette ouverture comprend une grille métallique derrière laquelle sont situés un grillage, une fenêtre, un battant; cette ouverture est située à environ 1,50 m du sol.

La 2e ouverture est présente à proximité du premier étage de l’habitation X. Il s’agit d’une fenêtre en menuiserie bois à 2 vantaux qui comporte un volet roulant, l’encadrement de cette fenêtre est réalisée en béton.

L’expert amiable précise que cette ouverture du fait des matériaux mis en 'uvre paraît beaucoup plus récente que celle du rez-de-chaussée et s’agissant de l’ouverture située au rez-de-chaussée de l’immeuble Y, il indique qu’elle paraît âgée de plus de 30 ans.

L’expert précise également que les 2 ouvertures sur le mur pignon du bâtiment Y ne sont pas implantées conformément aux articles 675 et 680 du Code civil dès lors que l’ouverture du rez-de-chaussée devait être implantée à 2,60 mètres minimum du sol et celle du premier étage à 1,90 mètre minimum du sol de l’habitation Y. Il conclut que les 2 ouvertures qui donnent sur la cour intérieure située derrière l’habitation X ont vraisemblablement toutes les 2 plus de 30 ans.

-Sur la prescription acquisitive trentenaire revendiquée par Monsieur Y:

Si Monsieur Y soutient avoir acquis par prescription trentenaire, une servitude de vue sur le fond X en arguant qu’elle existe depuis plus de 30 ans, de manière apparente, continue paisible, et non équivoque, en revanche, Monsieur X soutient que l’ouverture du rez-de-chaussée n’a été pratiquée que 25 ans auparavant et que l’ouverture du premier étage lui est postérieure.
C’est par des motifs exempts de critiques que le premier juge a considéré que les seules déclarations des proches de Monsieur Y et les suppositions de l’expert amiable sont insuffisantes à établir avec certitude, la date à laquelle les ouvertures ont été pratiquées dans l’habitation de Monsieur Y et qu’elles ne permettent pas de démontrer que la servitude invoquée est paisible, publique, non équivoque depuis plus de 30 ans, ce d’autant que Monsieur Y lui-même expose dans ses écritures, que l’ouverture du rez-de-chaussée a été rendue visible à Monsieur X par les travaux récents que ce dernier avait pratiqués dans sa cour intérieure.

Au résultat de ces constatations, le premier juge a donc jugé qu’aucune servitude de vue sur le fond X ne pouvait être reconnue au profit de Monsieur Y.

M. I J Y n’a produit en cause d’appel aucune pièce nouvelle qui conduirait à l’infirmation de la décision sur ce point, étant observé :

-que les 2 ouvertures ont fait l’objet de travaux d’aménagement et qu’il ne peut donc être affirmé que leur état actuel constaté en 2019 correspond à leur état originel,

-qu’en effet, si les ouvertures en elles-mêmes sont manifestement anciennes et si l’ouverture située au premier étage figure notamment sur la carte postale éditée au plus tard en 1982, il doit être relevé que ces ouvertures ont fait l’objet de travaux de réaménagement et qu’il ne peut être affirmé qu’elles sont depuis plus de 30 ans dans le même état, dès lors que l’ouverture du premier étage comporte une fenêtre translucide avec battant équipée d’un volet roulant,qui offre une vue plongeante sur l’intérieur de la maison X, et que l’ouverture située au rez-de-chaussée de l’immeuble Y destinée à éclairer la buanderie de la maison Y comporte actuellemnt une fenêtre avec battant,

-qu’il s’agit, donc, actuellement de fenêtres qui peuvent être ouvertes et donner libre regard sur la cour intérieure de la propriété X et rien ne permet d’affirmer qu’avant les travaux de réaménagement, il s’agissait déjà de fenêtres pouvant s’ouvrir, étant relevé que la vue aérienne figurant sur la carte postale ne permet pas de discerner les caractéristiques de l’ouverture de l’étage.

Dans ces conditions, la décision du premier juge considérant qu’aucune servitude de vue sur le fond X ne peut être reconnue au profit du fond de Monsieur Y sera confirmée.

- Sur la conformité des ouvertures aux dispositions du code civil:

Les ouvertures pratiquées dans le mur pignon de l’habitation Y n’ayant pas donné lieu à acquisition d’une servitude de vue, il convient de vérifier la conformité de ces ouvertures aux dispositions du code civil relatives aux vues sur la propriété de Monsieur X.

L’article 676 du code civil dispose que le propriétaire d’un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur, des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant.

L’article 677 du même code prévoit que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Le premier juge a relevé, à bon droit, que les ouvertures litigieuses constituant des fenêtres à panneau fixe ou battant, qui permettent de voir à l’extérieur, sur la propriété de Monsieur X, constituent des vues au sens de l’article 676 du code civil et sont soumises, à ce titre, aux prescriptions de l’article 677 du code civil.

Sur la base du rapport d’expertise amiable produit par Monsieur X et celui produit par Monsieur Y, il a relevé que les ouvertures pratiquées dans le mur pignon Y ,que ce soit au rez-de-chaussée ou au premier étage ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 677 du Code civil en ce qu’elles ne sont pas implantées à 2,60 m du sol en ce qui concerne la fenêtre du rez-de-chaussée et à 1,90 m du plancher pour celle du premier étage.

Dans ces conditions, en vertu de l’article 676 du Code civil, le premier juge a condamné M. I J Y à mettre en conformité les ouvertures de son habitation avec les dispositions de cet article et lui a imposé à son choix et à ses frais, soit de les transformer en simple jour de souffrance (châssis fixe ne permettant pas l’ouverture, verre ou matériau translucide mais non transparent garni d’un treillis de fer dont les mailles peuvent présenter une ouverture de 10 cm maximum) soit les combler et en ouvrir de nouvelles à 2,60 m du sol pour le rez-de-chaussée et à 1,90 m du plancher pour le premier étage.

Sa décision ne peut être que confirmée.

* Sur la demande en dommages-intérêts de Monsieur X:

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. Z-K X sollicite la condamnation de son voisin lui payer la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts au motif qu’il a effectué sans succès plusieurs demandes amiables et que les manquements de M. I J Y l’ont troublé dans la jouissance de son bien.

Il a été débouté de sa demande aux fins de voir supprimer le débord du toit de son voisin ; dans ces conditions, il ne peut présenter aucune demande indemnitaire à ce titre.

Il argue, ensuite, du fait que les ouvertures pratiquées irrégulièrement troublent sa jouissance paisible puisqu’elles constituent de véritables postes de contrôle et d’observation sur l’intimité de sa vie et celle de sa famille et qu’il est troublé dans la jouissance de son bien.

S’il a été jugé que les 2 ouvertures ne répondent pas aux prescriptions légales, il n’est pas démontré que M. I J Y les ait utilisées dans un but malicieux afin de troubler l’intimité de la vie privée de son voisin .

M. Z-K X indique également que l’ouverture pratiquée au rez-de-chaussée serait incommodante puisqu’elle sert à l’aération d’une pièce transformée en cuisine secondaire d’où s’échappent quotidiennement de la fumée et des odeurs dans la cour intérieure privative de son immeuble; or, il n’étaye cette affirmation par aucun élément de preuve.

Dans ces conditions, en l’absence de démonstration de l’existence d’un préjudice, la demande de dommages-intérêts de M. Z-K X ne peut être que rejetée.

*Sur les demandes accessoires:

Succombant en ses prétentions et en son recours, M. I J Y supportera les dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’il puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser M. Z-K X supporter l’intégralité des frais qu’il a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts;

Ainsi, outre la somme déjà allouée par le premier juge, une indemnité supplémentaire de 1200 euros lui sera accordée en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Dit et juge que M. I J Y bénéficie d’une servitude de surplomb de la toiture de son immeuble cadastré commune de Verneuil sur Vienne section AB 127 sur l’immeuble de M. Z-K X cadastré section AB 252.

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. Z-K X de sa demande de

suppression du débord de la toiture de l’immeuble de M. I J Y,

Déboute M. I J Y de sa demande aux fins de voir juger qu’il a acquis une servitude de vue par la prescription trentenaire concernant les deux ouvertures dans le mur pignon de son immeuble cadastré ,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. Y à mettre en conformité les ouvertures de son habitation avec les articles 676 et 677 du code civil à son choix et à ses frais, soit en les transformant en simples jours de souffrance (châssis fixe ne permettant pas l’ouverture, verre ou matériau translucide mais non transparent garni d’un treillis de fer dont les mailles peuvent présenter une ouverture de 10 cm maximum), soit en les comblant et en ouvrant de nouvelles à 2 mètres 60 du sol pour le rez-de-chaussée et à 1 mètre 90 du plancher pour le premier étage,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. I J Y à verser à M. Z-K X une somme de 1200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ,

Dit que les dépens d’appel seront supportés par M. I J Y .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,