ARRET N° 362 .

N° RG 23/00601 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIPMC

AFFAIRE :

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

C/

Mme [V] [W] veuve [F]

MCS/LM

Autres demandes relatives à la vente

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 21 NOVEMBRE 2024

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Le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Arnaud TOULOUSE, avocat au barreau de LIMOGES, Maître Catherine LATAPIE-SAYO substituée par M^e Mathilde CHASSANY, avocats au barreau de BORDEAUX

APPELANTE d’une décision rendue le 26 MAI 2023 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ET :

Madame [V] [W] veuve [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-87085-2023-03834 du 05/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 13 Juin 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Laetitia LUZIO, greffière placée. A cette audience, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré a été prorogé au 26 septembre 2024, puis au 17 octobre 2024, puis au 7 novembre 2024 et au 21 novembre 2024.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 2 décembre 2020, Mme [V] [W] Veuve [F] a acquis de Mme [R] [O] épouse [A] et M. [Y] [A] une maison d’habitation située [Adresse 2], cadastrée section AD n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5], moyennant le prix de 123 000 euros.

La vente a été conclue par l’intermédiaire de la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER située à [Localité 6]' (19), désormais dénommée la SAS HUMAN IMMOBILIER, à qui les époux [A] avaient donné un mandat de vente le 18 décembre 2019.

Lors de travaux d’aménagement du premier étage, Mme [W] a été alertée par le plombier du mauvais état des poutres et du plancher détériorés par des insectes xylophages.

Après avoir fait constater la détérioration du plancher par huissier de justice le 2 février 2021, Mme [W] a, par actes d’huissier des 1er et 2 mars 2021,fait assigner devant le Juge des référés les vendeurs ainsi que la SARL SEGUIER ayant a réalisé les diagnostics techniques avant la vente, aux fins de voir ordonner une expertise du bien immobilier.

Par actes du 23 mars 2021, Mme [A] a fait assigner en intervention forcée les époux [P], anciens propriétaires auprès desquels elle avait acquis le bien avec son époux le 2 février 2012.

Par ordonnance du 26 août 2021, le Juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, sachant que les opérations d’expertise se sont déroulées au contradictoire de Mme [W], des époux [A], de la SARL SEGUIER et des époux [P], et que l’expert a rendu son rapport définitif le 14 février 2022.

Par acte d’huissier du 21 avril 2022, Mme [W] a fait assigner la SAS HUMAN IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux fins de voir engager sa responsabilité délictuelle et obtenir réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 26 mai 2023 assorti de l’exécution provisoire de droit, le Tribunal judiciaire de Brive a :

— déclaré l’expertise judiciaire opposable à la SAS HUMAN IMMOBILIER ;

— condamné la SAS HUMAN IMMOBILIER à payer à Mme [W] la somme de 19 924,80 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la SAS HUMAN IMMOBILIER à payer à Mme [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens;

— débouté la SAS HUMAN IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toutes autres demandes.

Par déclaration du 20 juin 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, Mme [W] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a condamné la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui payer la somme de 19 924,80 €, et l’a déboutée de toutes autres demandes (instance RG 23/00476).

Par déclaration du 28 juillet 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, la SAS HUMAN IMMOBILIER a relevé appel général de ce jugement, sauf en ce qu’il a débouté Mme [W] de toutes autres demandes (instance RG 23/00601).

Par ordonnance du 15 novembre 2023, le conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Limoges a prononcé la jonction des deux instances d’appel désormais suivies sous le numéro RG 23 00601.

L’affaire a été orientée à la mise en état.

Par dernières conclusions signifiées et déposées le 28 février 2024, la SAS HUMAN IMMOBILIER demande à la cour de réformer le jugement, et en conséquence de :

— déclarer le rapport d’expertise judiciaire rendu par Monsieur [K] le 12 février 2022 inopposable à son égard ;

— débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Mme [W] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, en ce compris les dépens de première instance.

Par dernières conclusions signifiées et déposées le 12 mars 2024, Mme [W] demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et fondé, et en conséquence :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui payer la somme de 19 924,80 euros à titre de dommages et intérêts et l’a déboutée de ses autres demandes indemnitaires ;

— condamner la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui payer les sommes de :

87 714,67 euros TTC au titre des travaux de réhabilitation du sous-sol et du rez-de-chaussée ;

3 073,66 euros à titre de préjudice matériel,

10 000,00 euros à titre de préjudice moral,

— condamner la SAS HUMAN IMMOBILIER à l’indemniser au titre d’un préjudice de jouissance depuis le 2 mars 2021 jusqu’à la complète réfection des lieux et ce à raison de 40 euros par jour ;

— condamner la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui payer a titre provisionnel la somme de 5.500 euros au titre des frais de relogement ;

— réserver la liquidation de ce poste de préjudice à l’issue des travaux de réhabilitation ;

— condamner la SAS HUMAN IMMOBILIER à lui payer somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS HUMAN IMMOBILIER, prise en son établissement secondaire d'[Localité 6], aux entiers dépens.

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La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence au jugement entrepris,ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur l’opposabilité du rapport d’expertise judiciaire à la SAS HUMAN IMMOBILIER :

Mme [V] [W] veuve [F] a fait le choix de ne pas appeler la SAS HUMAN IMMOBILIER aux opérations d’expertise judiciaire qu’elle a sollicitée devant le juge des référés au contradictoire des vendeurs et de l’entreprise ayant réalisé les diagnostics obligatoires préalablement à la vente (plomb, amiante, électricité).

La SAS HUMAN IMMOBILIER soutient que le rapport d’expertise judiciaire lui est dans ces conditions inopposable, et critique la décision entreprise qui a jugé le contraire.

Il sera rappelé que si un rapport d’expertise judiciaire n’est opposable à une partie que lorsqu’elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties ; il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve (en ce sens, Chambre civile 1ère 11 juillet 2018, n° 17 ' 17. 441P).

Dans ces conditions, la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a déclaré le rapport d’expertise judiciaire opposable à la SAS HUMAN IMMOBILIER.

En revanche, cette inopposabilité n’implique pas que ce rapport, qui a été soumis à la libre discussion des parties, soit écarté des débats et il appartient à la Cour de vérifier si la demande de Mme [V] [W] Veuve [F] fondée sur ce rapport, est corroborée par d’autres éléments de preuve.

* Sur le bien- fondé de l’action de Mme [V] [W] veuve [F] dirigée contre l’agent immobilier :

La SAS HUMAN IMMOBILIER a été mandatée par les vendeurs et il n’existe donc aucun lien contractuel entre l’acheteur et l’agence immobilière, de sorte que l’action intentée par Mme [V] [W] veuve [F] est fondée sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil.

Il lui incombe de démontrer une faute de l’agence en lien de causalité avec les divers préjudices dont elle sollicite réparation.

Elle fait grief à l’agence immobilière de ne pas l’avoir informée de l’existence de traces d’attaques d’insectes xylophages affectant les solives et le plancher situé entre le sous-sol et le rez-de-chaussée de l’immeuble vendu, attaque qui était, selon l’expert judiciaire, parfaitement visible pour un professionnel de l’immobilier, ce qui n’est pas son cas. Elle soutient que la SAS HUMAN IMMOBILIER a manqué à son obligation d’information et au devoir de conseil, et a ainsi engagé sa responsabilité à son égard.

Il sera relevé, tout d’abord, que l’acte de vente comporte une clause de non- garantie aux termes de laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre son vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison de vices apparents et des vices cachés, étant rappelé que cette exonération de garantie s’agissant des vices cachés ne s’applique pas si les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Mme [V] [W] veuve [F] n’ayant pas attrait ses vendeurs en justice dans le cadre de la présente procédure, il sera inféré de ce fait qu’elle a estimé qu’ils n’avaient pas connaissance de l’attaque des insectes xylophages sur le solivage situé entre le sous-sol et le rez-de-chaussée. C’est d’ailleurs ce que M. [A] a déclaré à l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a mentionné dans son rapport d’expertise que le solivage entre le sous-sol et le rez-de-chaussée était largement attaqué par des vrillettes créant des points de faiblesse importants et nécessitant le remplacement de tout ou partie de celui-ci. Il a précisé que le plancher supporté par ces solives est lui-même infesté par les vrillettes à divers degrés. L’expert judiciaire indique, en revanche, que les solives du plancher entre le rez-de-chaussée et le premier étage ainsi que celles entre le premier étage et le grenier ne présentent pas de signe d’attaque ou de faiblesse particulière, et pour ce qui concerne le plancher seulement un état d’usure normale compte tenu de l’âge de l’immeuble.

L’expert judiciaire précise en pages 16 et 17 de son rapport que l’ampleur des désordres constatés dans le solivage du sous-sol /rez de chaussée implique que cette infestation date de plusieurs années, voire de plusieurs décennies et que le prémices étaient visibles lors des précédentes transactions immobilières. Selon lui, un oeil averti aurait pu les détecter sans difficulté. Un oeil néophyte pouvait s’en rendre compte, sans pour autant prendre conscience de son ampleur réelle. Il conclut que les travaux de remplacement de la structure porteuse et des planchers entre le sous-sol et le rez-de-chaussée sont indispensables pour rendre l’immeuble à sa destination.

Il sera fait le constat au vu des constatations expertales que l’attaque d’insectes xylophages est circonscrite aux solives et au plancher situés entre le sous-sol et le rez-de-chaussée.

Monsieur [A], appelé aux opérations d’expertise par Mme [V] [W] veuve [F] a indiqué ne pas avoir décelé la présence d’insectes xylophages dans les différents solivages. Il a précisé avoir notamment posé de la laine de verre entre les solives du sous-sol et le rez-de-chaussée.

Son vendeur, Monsieur [L], maçon de profession, a précisé à l’expert judiciaire n’avoir pas entrepris de travaux au niveau des solivages, planchers, plafond des différents niveaux, et lui déclaré n’avoir jamais noté la présence d’attaques de xylophages dans les solivages et charpente de la maison.

L’expert judiciaire a affirmé dans son rapport que la configuration des lieux n’avait pas été modifiée par quelques travaux que ce soit et que les attaques de xylophages étaient décelables pour un 'il professionnel au moment de la vente, que ces traces de vermoulures étaient également visibles pour un non professionnel sans que pour autant il puisse en estimer

l’importance des conséquences potentielles.

La SAS HUMAN IMMOBILIER conteste le caractère visible de cet attaque d’insectes lors des visites effectuées préalablement à la vente, et fait observer que dans les dires repris par l’huissier de justice, Maître [I] [C], dans un procès- verbal de constat du 2 février 2021, Mme [V] [W] Veuve [F] a précisé que c’est lors de l’intervention d’un plombier suite aux perçages du plancher avec une scie cloche pour faire passer des tuyaux pour la future cuisine, que ce dernier l’a alertée sur le très mauvais état des poutres et du plancher fortement détériorées par des insectes xylophages.

Il apparaît donc que ce sont des travaux destructeurs qui ont mis en évidence les désordres dont elle sollicite réparation, et que de son aveu même, les dégradations du plancher du rez- de- chaussée dues à l’attaque des insectes xylophages ont été décelées à cette occasion suite aux perçages du plancher.

Il est ainsi établi que c’est donc au cours de l’intervention du plombier, consistant à percer le plancher que cet artisan professionnel s’est aperçu de la détérioration des poutres et du plancher situé au dessus de celles-ci.

Si le vice était apparent à la date de son achat comme Mme [V] [W] veuve [F] le soutient, il serait pour le moins surprenant que le plombier intervenu dans le cadre de l’installation de la future cuisine ne l’ait pas alertée plus tôt au stade du devis ou de la reconnaissance des travaux à effectuer.

À cet égard, il sera souligné que le vendeur (M.[A]) qui a occupé l’immeuble pendant 8 ans a précisé ne pas avoir constaté d’attaque de vrillettes, et déclaré avoir effectué des travaux d’isolation sous le plancher du rez- de- chaussée.

Le commissaire de justice mandaté par Mme [V] [W] Veuve [F] a effectivement constaté le 2 février 2021 que les poutres étaient dissimulées par de la laine de verre, et il a utilisé une barre de fer pour gratter les poutres situées sous le plancher du rez-de- chaussée.

Il ressort par ailleurs des diagnostics techniques effectués qui comportent la description de l’immeuble qu’il est indiqué : plancher bas : plancher inconnu donnant sur un sous sol avec isolation intrinsèque ou en sous face, ce qui confirme la présence de laine de verre en sous face du plancher du rez- de- chaussée.

Dans ces conditions, l’affirmation de l’expert quant au caractère apparent du vice se trouve contredite par ces divers élements factuels.

On ne saurait reprocher à l’agent immobilier, qui n’est pas un diagnostiqueur, ni un professionnel de la construction et qui ne peut avoir la compétence technique d’un architecte, une négligence pour ne pas avoir fait procéder d’office à des recherches approfondies sur la structure de l’immeuble en l’absence de désordres ou de dégradations visibles ou d’éléments suspects qui de surcroît ne lui avaient pas été signalés par le vendeur.

Dans ces conditions, Mme [V] [W] veuve [F] ne rapporte pas la preuve d’un manquement de l’agence à son devoir d’information, la preuve d’une connaissance ou d’une dissimulation de l’état réel du bien immobilier n’étant pas rapportée.

Le jugement sera dans ces conditions infirmé, et Mme [V] [W] Veuve [F] sera déboutée l’ensemble de ses demandes.

* Sur les demandes accessoires :

Succombant en ses prétentions et en son recours, Mme [V] [W] Veuve [F] supportera les dépens de première instance incluant le coût de l’expertise judiciaire, et les dépens d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser la SAS HUMAN IMMOBILIER supporter l’intégralité des frais qu’elle a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts.

Ainsi, une indemnité de 3000 euros lui sera accordée en application de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort ;

Infirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute Mme [V] [W] Veuve [F] de l’ensemble de ses demandes contre la SAS HUMAN IMMOBILIER,

Y ajoutant,

Condamne Mme [V] [W] Veuve [F] à verser à la SAS HUMAN IMMOBILIER, une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel,

Déboute les parties du surplus de leurs dempandes,

Dit que les dépens de première instance incluant le coût de l’expertise judiciaire, et les dépens d’appel, seront supportés par Mme [V] [W] Veuve [F].

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.