Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 16 avril 2025, n° 24/00255

CA Limoges
Confirmation 16 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Bonne foi et difficultés financières
La cour a constaté que Madame [R] n'a pas réglé l'intégralité de ses loyers et que des impayés persistent, justifiant ainsi le rejet de sa demande de réformation.
Rejeté
Régularisation partielle de la dette
La cour a jugé que la dette locative n'était pas entièrement régularisée et que la clause résolutoire demeurait applicable.
Rejeté
Justification du paiement
La cour a constaté que, bien qu'un paiement ait été effectué, il restait des impayés, ce qui justifie le rejet de la demande.
Rejeté
Absence de fondement des demandes du bailleur
La cour a jugé que les demandes du bailleur étaient justifiées par les impayés et a donc rejeté cette demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. civ., 16 avr. 2025, n° 24/00255
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	24/00255
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	21 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvie BADEFORTMichel LABROUSSECéline REGY
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS P.CHARMEY M.BRU

Texte intégral

ARRET N° 108

N° RG 24/00255 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRWK

AFFAIRE :

Mme [J] [R]

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE

SG/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 16 AVRIL 2025

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Le SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [J] [R]

née le 28 Octobre 1998 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Michel LABROUSSE de la SCP D’AVOCATS MICHEL LABROUSSE – CELINE REGY – FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 87085-2024-003473 du 02/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d’une décision rendue le 31 JANVIER 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TULLE

ET :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE,

élisant domicile au [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie BADEFORT de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 Février 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 16 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2019, à effet du 27 septembre 2019, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CORREZE a donné en location à madame [J] [R] et monsieur [V] [D] un local à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 489,89 euros, charges comprises.

Le couple s’étant séparé, le contrat de bail a fait l’objet d’un avenant en date du 5 janvier 2022, ayant eu pour effet de mettre le bail au seul nom de madame [J] [R].

Des loyers demeurant impayés, le bailleur faisait délivrer le 24 juin 2022 à madame [R] et monsieur [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 2 308,39 euros, au titre des loyers échus arrêtés au 31 mai 2022, et de justifier d’une assurance locative.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’avaient pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a fait assigner madame [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TULLE, suivant acte du 14 septembre 2022, aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et obtenir le paiement des loyers et charges impayés à hauteur de 3 833,59 euros arrêté au 12 septembre 2022 et une indemnité mensuelle d’occupation.

Par jugement contradictoire rendu le 31 janvier 2024, le tribunal judiciaire de TULLE a notamment':

— constaté l’acquisition au 25 août 2022 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 25 septembre 2019 à madame [R] et monsieur [D],

— ordonné l’expulsion des lieux loués de madame [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné madame [R] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CORREZE, la somme de 1 527,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés suivant décompte au 30 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, et ce jusqu’à parfait paiement,

— condamné madame [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation due à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CORREZE équivalente au montant du loyer charges comprises, soit la somme de 524,43 euros et indexée comme le loyer, et ce, à compter de la date d’acquisition des conditions de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés,

— dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

— condamné madame [R] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CORREZE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 3 avril 2024, madame [J] [R] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 22 janvier 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par message électronique le 30 août 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, madame [J] [R] demande à la Cour’de :

— réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;

Et statuant de nouveau':

— suspendre la clause résolutoire,

— constater qu’elle a payé sa dette locative.

— dire n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail et son expulsion,

— débouter l''OFFICE PUBLIC HABITAT DE LA CORREZE de ses demandes,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 3 juin 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CORREZE demande à la Cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé, sauf sur le montant de la dette locative,

— faire droit à son appel incident,

— condamner madame [R] à lui payer sauf à parfaire':

— la somme de 1 138,83 euros avec intérêts de droit à compter du 31 mai 2024,

— les intérêts échus pour 15,28 euros,

— une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur le bien-fondé de la demande de suspension de la clause résolutoire':

Au soutien de sa demande en réformation du jugement querellé et de suspension de la clause résolutoire, madame [R] fait valoir qu’elle est de bonne foi, qu’elle a connu des difficultés réelles qui ont impacté ses conditions de vie, et qu’elle n’a pas aggravé sa dette qui au contraire a diminué et qu’elle l’a même apurée en procédant au paiement de la somme de 1527,57 euros. Elle ajoute qu’elle est sans activité professionnelle et en demande du RSA, qu’elle est mère de deux enfants et enceinte d’un troisième. Elle soutient que les sommes réclamées par le bailleur au titre d’une dette sont en réalité un article 700 du code de procédure civile et des frais d’huissier, et qu’il ne peut solliciter la condamnation au paiement de ces sommes pour lesquelles il a déjà un titre.

Dans ses conclusions en date du 29 octobre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 3] sollicite la confirmation du jugement querellé, sauf sur le montant de la dette locative. Il confirme que madame [R] a bien procédé au règlement de la somme 1527,57 euros depuis le jugement déféré, mais qu’elle n’a pas payé les intérêts à hauteur de 15,28 euros. Il ajoute que madame [R] ne justifie en rien des difficultés qu’elle allègue. Il ajoute que la dette n’est toujours pas soldée et que persiste une dette pour laquelle il sollicite la condamnation au paiement de la locataire et la confirmation du jugement querellé pour le surplus. Subsidiairement, s’il était fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire, il demande de juger que cette clause résolutoire reprendra son plein effet, sans autre demande ni démarche préalables, dès le premier impayé de loyer.

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du jugement querellé que madame [R] a été condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CORREZE la somme de 1527,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés suivant décompte au 30 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement. Il est constant que madame [R] a procédé au paiement de la somme de 1527,57 euros le 28 mars 2024 (pièce n° 3 de l’appelante), ce qui n’est pas contesté par l’intimé et qui résulte par ailleurs du relevé de compte actualisé au 31 octobre 2024 (pièce n° 3 de l’intimé). Par ailleurs, il ressort dudit relevé de compte actualisé que madame [R] reste redevable d’une somme de 1 167,83 euros, comprenant notamment':

— un article 700 à hauteur de 500 euros,

— des dépens d’abord facturés le 30 avril 2024 pour 181,31 euros, puis annulés le 31 octobre 2024,

— une régularisation de charges de 90,32 euros facturée le 31 juillet 2024,

— une portion mensuelle de loyers impayés depuis le mois de décembre 2023 pour un total de 636,71 euros, sans que la locataire ne produise aucune explication sur ce manquement'; il convient de déduire la régularisation APL et RLS intervenue le 31 juillet 2024 pour un total de 59,20 euros, soit une dette locative persistante de 577,51 euros à laquelle il convient d’ajouter la régularisation de charges, soit une somme totale de 667,83 euros due au tire de la dette locative charges comprises par madame [R] selon décompte actualisé au 31 octobre 2024.

De ces observations, il s’évince que contrairement à ce que soutient madame [R], l’intéressée a continué à créer une nouvelle dette locative et n’est pas à jour du paiement de ses loyers. En effet, sur le relevé de compte arrêté au 31 octobre 2024 produit par le bailleur, il ne ressort aucun paiement par madame [R] du reliquat de loyer, puisque le loyer est payé pour partie par l’APL versée directement au bailleur, et pour partie par le bénéfice de la réduction de loyer solidarité (RLS). La partie de reste à charge est demeurée impayée par la locataire (par exemple 27,30 euros de reste à charge pour les mois de juillet, août et septembre 2024, et 11,29 euros pour le mois d’octobre 2024).

A la date de la délivrance du commandement de payer, il existait bien une dette locative, de sorte que la clause résolutoire était acquise comme l’a retenu à bon droit le premier juge.

A ce jour, force est de constater que madame [R] n’a que partiellement régularisé sa situation en ce qu’elle a réglé la somme à laquelle elle a été condamnée en première instance, mais sans procédé au paiement intégral de son loyer depuis le jugement querellé, alors même que son reste à charge est modique.

La persistance d’une dette locative de madame [R] conduit à ne pas accueillir sa demande de suspension de la clause résolutoire, et à convient de confirmer le jugement querellé en toutes des dispositions.

Madame [R] sera par ailleurs condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CORREZE':

— la somme de 667,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés suivant décompte au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

— la somme de 15,28 euros au titre des intérêts échus sur la somme de 1527,57 euros à laquelle elle a été condamnée en première instance.

II ' Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens':

Succombant en son recours, madame [J] [R] supportera les dépens de première instance et d’appel, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CORREZE en cause d’appel, sachant que sera confirmée l’indemnité de procédure allouée à son profit par le premier juge.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de TULLE.

Et y ajoutant,

CONDAMNE madame [J] [R] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CORREZE':

— la somme de 15,28 euros au titre des intérêts échus sur la somme de 1527,57 euros à laquelle elle a été condamnée en première instance.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CORREZE’en cause d’appel.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE madame [J] [R] à supporter les dépens de première instance et d’appel, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.