R.G : 09/00678

décision du

Tribunal d’Instance de VILLEURBANNE

Au fond

RG :1108001071

du 19 décembre 2008

XXX

C/

Y

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 19 Octobre 2010

APPELANT :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DÉPARTEMENT

DU RHÔNE dénommé XXX

représentée par ses dirigeants légaux

XXX

XXX

représenté par M^e Christian MOREL, avoué à la Cour

assisté de M^e MENIRI, avocat au barreau de LYON

INTIME :

Monsieur A Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Annick DE FOURCROY, avoué à la Cour

assisté de M^e BUREL, avocat au barreau de LYON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2009/008781 du 28/05/2009 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Avril 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique: 13 Septembre 2010

Date de mise à disposition : 19 Octobre 2010

Audience présidée par Dominique DEFRASNE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Pascal VENCENT, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Agnès CHAUVE, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire .

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail sous seing privé en date du 28 avril 2006, l’OPAC DU RHÔNE a donné en location à Monsieur A Y un appartement à usage d’habitation situé à XXX.

Un état des lieux contradictoire d’entrée a été établi à la même date.

Par courrier recommandé adressé au bailleur le 5 décembre 2007, Monsieur Y a donné congé pour le 31 décembre 2007, en expliquant que son départ était motivé par l’humidité persistante du logement et par l’insuffisance des travaux de mise aux normes qu’il avait réclamés à plusieurs reprises. Il lui a été répondu par l’OPAC qu’il était redevable d’un préavis de trois mois et qu’il serait déchargé de ses obligations à la date de relocation de l’appartement.

Le 17 décembre 2007, Monsieur Y a fait dresser un procès-verbal de constat dans l’appartement loué par Maître X, huissier de justice à LYON et sollicité à la même date l’intervention des services d’hygiène de la ville de VILLEURBANNE qui devaient alors constater la présence de moisissures dans toutes les pièces, l’isolation du logement insuffisante, des moyens de chauffage inadaptés au logement, une absence de ventilation dans le cabinet d’aisance et dans la salle de bains et mettre en demeure l’OPAC de respecter le règlement sanitaire départemental.

Par lettre recommandée du 11 mars 2008, Monsieur Y par l’intermédiaire de son conseil et aux vu des constations précédentes a sollicité auprès de l’OPAC une indemnisation.

N’obtenant pas satisfaction, il a saisi le 21 mai 2008 aux mêmes fins le tribunal d’instance de VILLEURBANNE.

Par jugement du 19 décembre 2008 le tribunal a :

— dit que l’OPAC DU RHÔNE était responsable du préjudice résultant de la délivrance d’un logement indécent,

— condamné l’OPAC DU RHÔNE à payer à Monsieur Y la somme de 1.459 euros à titre de dommages-intérêts,

— dit que Monsieur Y n’était redevable d’aucune somme au titre du délai de préavis,

— condamné l’OPAC DU RHÔNE aux dépens ainsi qu’au paiement à Monsieur Y de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’OPAC DU RHÔNE a interjeté appel de cette décision le 2 février 2009.

L’OPAC indique que l’état des lieux contradictoire d’entrée fait apparaître un logement en bon état de réparation locative sans aucune trace d’humidité et que Monsieur Y au cours des vingt deux mois de la durée officielle du bail n’a jamais adressé au bailleur des courriers de réclamation ou des plaintes concernant l’état de son logement prétendument indécent.

Il fait valoir que le constat d’huissier non contradictoire en date du 17 décembre 2007, de même que les constatations non contradictoires du service d’hygiène de la ville de VILLEURBANNE n’ont pas de valeur probante. Il explique que ces documents dont se prévaut le locataire se bornent à constater l’existence de moisissures et d’humidité dans le logement sans pour autant indiquer quelles étaient les conditions d’occupation des lieux, le nombre d’occupants, la ventilation et l’aération des locaux et sans s’expliquer sur les causes de cette humidité. Il ajoute qu’il s’agit de constations tardives puisque Monsieur Y avait déjà quitté le logement.

L’OPAC conteste par ailleurs le préjudice subi en raison de l’état de santé, le préjudice financier et le préjudice moral invoqués par le locataire de même que sa demande de réduction du loyer.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de débouter Monsieur Y de l’intégralité de ses prétentions. Il sollicite également à titre reconventionnel le paiement de 418,19 euros au titre de l’arriéré locatif outre le paiement de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur Y indique qu’il a rapidement rencontré de graves problèmes d’humidité dans l’appartement et que l’OPAC DU RHÔNE s’est contenté de poser dans tout l’appartement une fine plaque de plâtre qui ne pouvait sérieusement remédier aux difficultés.

Il fait valoir que le bailleur a méconnu ses obligations légales et réglementaires, notamment celles édictées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il fait valoir également que les constations de Maître X, même non contradictoires, peuvent valoir à titre de preuve dès lors qu’elles sont soumises à la libre discussion des parties et que le rapport du service de la direction de l’hygiène et de la santé publique de VILLEURBANNE fait foi jusqu’à preuve contraire en application des dispositions du code de la santé publique.

Il réclame l’indemnisation d’un préjudice lié à son état de santé en expliquant que l’environnement anormalement humide du logement a aggravé son asthme, d’un préjudice matériel en raison de la détérioration de certains meubles et de ses vêtements par le salpêtre et l’humidité, d’un préjudice financier en raison d’une surconsommation d’électricité pour chauffer un logement humide et mal isolé, d’un préjudice moral du fait du comportement blâmable du bailleur qui n’a pas hésité à lui reprocher la situation dans laquelle il se trouvait.

Il demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris sauf sur les indemnités allouées,

— statuant à nouveau, de condamner L’XXX à lui payer les sommes suivantes:

* 1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son état de santé,

* 1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,

* 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,

* 1.112,56 euros à titre de réduction de loyer,

* 750 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Il demande également en cause d’appel le paiement de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître le risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; que le logement doit comporter les éléments propres à garantir la sécurité et la santé des locataires et les éléments d’équipement définis par le décret du 30 janvier 2002, notamment des dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement permettant un renouvellement de l’air adaptés aux besoins d’une occupation normale et une installation permettant un chauffage normal et adaptée aux caractéristiques du logement ;

Que l’obligation du bailleur doit être remplie non seulement dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail et que le locataire est en droit de prétendre à une indemnisation lorsque les lieux loués ne satisfont pas aux critères de décence définis par la loi et par les textes réglementaires ;

Attendu en l’espèce que s’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement donné en location à Monsieur Y était en bon état de réparations locatives, le locataire produit toutefois un procès-verbal de constat, dressé le 17 décembre 2007 qui mentionne une présence importante de salpêtre sur la partie basse des murs et autour des fenêtres dans toutes les pièces avec un écoulement d’eau en partie basse de la fenêtre du séjour ; qu’il se prévaut également du courrier à lui adressé par la direction de l’hygiène et de la santé publique de Z et qui mentionne la présence de moisissures dans toutes les pièces qui témoigne d’une forte humidité, l’insuffisance de l’isolation du logement, l’inadaptation des moyens de chauffage et l’absence de ventilation dans le cabinet d’aisance et la salle de bains ;

Que le constat de Maître X n’a pas été dressé contradictoirement mais qu’il peut être retenu à titre de renseignement dès lors que l’OPAC ne conteste pas formellement la réalité des moisissures et de l’humidité relevée par l’huissier et qu’il est en mesure de le discuter en justice ;

Que les désordres et les anomalies relevés dans le courrier du médecin directeur du service d’hygiène de la ville de VILLEURBANNE ce en infraction du règlement sanitaire départemental, ne sont pas davantage contestés dans leur existence ; que ce document est également soumis contradictoirement aux débats ;

Que l’OPAC fait valoir principalement le caractère tardif de ces constations motif pris que l’appartement était inoccupé depuis de nombreux mois lorsque elles ont été faites ;

Que cependant le tribunal d’instance a justement relevé en se référant au nouvel abonnement EDF de Monsieur Y que le locataire avait quitté l’appartement peu de temps auparavant et qu’en tout état de cause l’apparition de salpêtre, de taches envahissant la totalité du logement en moins de deux ans était nécessairement le fait d’une isolation et d’une ventilation insuffisantes des lieux ;

Qu’il en résulte que l’OPAC a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et doit être tenu d’indemniser Monsieur Y du préjudice qui en est résulté ;

Attendu que Monsieur Y verse aux débats un certificat de son médecin traitant indiquant qu’il présente des antécédents d’asthme mais que ce document n’établit pas de causalité entre l’humidité du logement et une aggravation éventuelle de sa maladie ; que le préjudice invoqué au regard de l’état de santé ne peut donc être retenu ;

Que le constat de Maître X fait mention dans la cave du locataire de la présence d’un canapé d’angle recouvert de salpêtre et que Monsieur Y justifie du remplacement de ce meuble avec une housse de protection pour le prix de 297 euros ;

Qu’en revanche, les constations d’huissier ne démontrent pas la nécessité d’un remplacement du lit et que Monsieur Y ne fournit pas de justificatif concernant d’autres effets dégradés ; que le préjudice matériel sera donc fixé au montant ci-dessus ;

Que Monsieur Y verse aux débats trois factures EDF de l’année 2007 qui mettent en évidence une surconsommation d’électricité puisque la consommation estimée pour deux mois entre 600 et 800 KW augmente de 5.000 KW au moment du relevé ; que l’isolation insuffisante du logement et les moyens de chauffage inadaptés, relevés par les services d’hygiène de la ville de VILLEURBANNE peuvent expliquer aisément cette surconsommation, constitutive d’un préjudice financier pour l’occupant ; qu’il convient de lui allouer la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts de ce chef ;

Qu’il est constant que Monsieur Y a subi pendant toute la durée de la location un préjudice lié à la dégradation progressive de son appartement ainsi qu’une ambiance malsaine saturée d’humidité et que ce préjudice distinct des préjudices matériel et financier justifie une réduction de loyer à hauteur de 15 %, soit 39,50 euros par mois et 869 euros pour la durée du bail ;

Qu’en outre, le tribunal d’instance a considéré à juste titre que le manquement de l’OPAC à son obligation de délivrance d’un logement décent justifie que le locataire soit dispensé du paiement des loyers afférents au délai de préavis ; que dans ces conditions la demande reconventionnelle formée par l’OPAC pour avoir paiement d’un arriéré de loyer dont le montant est inférieur à trois mois de loyer doit être rejetée ;

Qu’enfin, Monsieur Y ne fournit pas d’éléments pouvant caractériser un préjudice moral particulier ; que ce chef de demande ne peut donc prospérer ;

Attendu que l’OPAC DU RHÔNE qui succombe supportera les dépens ; qu’il convient d’allouer à Monsieur Y en cause d’appel la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Dit l’appel recevable,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant de l’indemnisation des préjudices matériel et financier subis par Monsieur A Y et sur le montant de la réduction du loyer,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne l’OPAC DU RHÔNE à payer à Monsieur A Y la somme totale de 1.966 euros à titre de dommages-intérêts ,

Y ajoutant,

Déboute l’OPAC DU RHÔNE de sa demande reconventionnelle,

Condamne l’OPAC DU RHÔNE à payer à Monsieur A Y la somme de 1.000 euros en appplication de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’OPAC DU RHÔNE aux dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de l’avoué de son adversaire conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président