R.G : 12/04337

Décision du

Président du TGI de F-G

Référé

du 24 mai 2012

RG : 12/00172

SAS SORE INVESTISSEMENT

C/

X

C épouse X

Y

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis XXX

SA CABINET TARDY

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 28 Mai 2013

APPELANTE :

SAS SORE INVESTISSEMENT

représentée par ses dirigeants légaux

XXX

42000 F-G

représentée par M^e Charles RICHARD, avocat au barreau de F-G

INTIMES :

M. H I D X

né le XXX à NOGENT-LE-ROTROU (28)

XXX

42000 F G

représenté par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON (toque 1106)

assisté de la SELAS D.F.P. & Associés, avocats au barreau de F G

M^me B C épouse X

née le XXX à XXX

XXX

42000 F G

représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON (toque 1106)

assistée de la SELAS D.F.P. & Associés, avocats au barreau de F G

M. Z Y

né le XXX à F-G (42)

XXX

42000 F G

représenté par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON (toque 1106)

assisté de la SELAS D.F.P. & Associés, avocats au barreau de F G

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis XXX à F G

représenté par son Syndic, la SA CABINET TARDY, représenté par ses dirigeants légaux

XXX

XXX

42000 F G

représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avocats au barreau de LYON (toque n° 475)

assisté de la SELARL CLERGUE ABRIAL, avocats au barreau de F-G

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 11 Mars 2013

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Mars 2013

Date de mise à disposition : 28 Mai 2013

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— D E, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Françoise CLEMENT, conseiller

assistés pendant les débats de Aurore JACQUET, greffier

A l’audience, D E a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par D E, président, et par Aurore JACQUET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * *

Les époux X et monsieur Y sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis à F-G, XXX.

Cet immeuble fait actuellement l’objet de travaux importants consistant dans la réhabilitation de certains appartements notamment par la société SORE INVESTISSEMENT.

A cette occasion, des travaux auraient été entrepris sans droit ni autorisation de l’assemblée des copropriétaires sur les parties communes sous forme de conduites diverses dans la cage d’escalier et sur la façade de l’immeuble.

Ces conduites intéressant l’ensemble de la copropriété auraient gelé en hiver faute de calorifugeage, des parties communes auraient été laissées sans huisseries ce qui aurait entraîné la dégradation des peintures.

C’est dans ces circonstances que la juridiction des référés du tribunal de grande instance de F-G a été saisie et qu’une ordonnance en date du 24 mai 2012 a été rendue aux termes de laquelle la société SORE a été condamnée au premier et deuxième niveau du bâtiment A de l’immeuble XXX à F-G à retirer les gaines et conduits électriques ou à les dissimuler dans le mois suivant la signification à peine d’astreinte de 50 € par jour de retard ; et à retirer les encombrants des parties communes dans le mois suivant la signification à peine d’astreinte de 50 € par jour de retard.

La société SORE INVESTISSEMENT a relevé appel de sa décision.

Il est ainsi soutenu que la demande en référé se heurte à une contestation sérieuse tenant au fait qu’un copropriétaire ne peut agir seul en ce domaine, seul le syndic de copropriété pouvant agir pour la défense des parties communes de l’immeuble.

Il est de plus demandé à la cour de constater qu’elle a été autorisée par plusieurs assemblées générales de copropriété à agir ainsi qu’elle a pratiqué.

Ainsi, il est soutenu que la société intimée a été autorisée à modifier les lots comme cela résulterait d’un procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2011 l’autorisant à 'la création de trois nouveaux lots privatifs issus des parties communes au premier étage du bâtiment, un lot n°42 d’une superficie de 33,04 m² au deuxième étage du bâtiment A, un lot n°43 d’une superficie de XX m² (à mesurer par le géomètre), au deuxième étage du bâtiment A, un lot n°44 d’une superficie de XX m².

Il en résulterait nécessairement une autorisation de procéder à leur électrification laquelle ne pourrait que consister en un passage de câbles en parties communes, ainsi que cela se pratique habituellement.

En tout état de cause, il est demandé de constater que les gaines et conduits électriques installés aux premier et deuxième étages du bâtiment A ont été dissimulés, qu’il a été procédé à l’évacuation de l’ensemble des encombrants de la cour de l’immeuble, bien que de tels encombrants n’étaient pas la résultante du fait de la société appelante.

En sus de la réformation pour contestation sérieuse, il y aurait lieu de condamner les intimés à lui payer la somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice généré à tort à la société SORE INVESTISSEMENT du fait de cette procédure initiée sans fondement sérieux et manifeste, de lui payer 2.700 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

De leur côté, les époux X et monsieur Y persistent à soutenir que l’action individuelle d’un copropriétaire contre un autre copropriétaire est recevable, sans qu’il y ait lieu à justifier d’un préjudice, dès lors qu’elle tend à obtenir le respect du règlement de copropriété.

Ce serait sans droit que la société SORE INVESTISSEMENT soutiendrait avoir été autorisée à faire les travaux litigieux par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2011 et plus spécialement l’adoption de la résolution n°6 portant sur la création de trois nouveaux lots privatifs issus de parties communes.

En effet, selon cette partie la réunion des lots n’emporte pas ipso facto le droit de faire passer des canalisations et des câblages dans les parties communes, sans autorisation spécifique à cet effet. Le droit de réaliser des travaux dans les parties communes, aux fins d’alimentation et de desserte des lots privatifs ainsi crées ne procéderait pas d’un accessoire des résolutions ainsi prises alors même que le syndic TARDY a expressément reconnu qu’aucune autorisation spécifique n’avait été donnée.

Par ailleurs, s’agissant de l’encombrement des parties communes la société SORE INVESTISSEMENT se serait attachée à faire disparaître les encombrants litigieux en sorte qu’il n’y aurait plus lieu à référé et pas davantage lieu à appel sur ordonnance de référé.

En définitive, il est donc demandé par les intimés de confirmer purement et simplement l’ordonnance entreprise, sauf à dire que la société SORE INVESTISSEMENT ne justifie pas d’un intérêt à agir alors qu’elle a fait constater la remise en état des parties communes, et qu’elle ne peut saisir la cour d’une action en interprétation des assemblées générales ayant autorisé changement de destination et la vente de parties communes.

Il est enfin demandé de condamner la société SORE INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, défendeur en première instance, constate devant la cour que la société SORE INVESTISSEMENT ne formule aucune demande à son encontre.

Il déclare qu’il s’en rapporte à justice dans la mesure où il n’est rien demandé de plus que la décision à intervenir soit déclarée opposable à la copropriété. Une somme de 1.500 € est cependant demandée à l’encontre de la société SORE INVESTISSEMENT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI LA COUR

Par application de l’article 15 de la loi de 1965 sur la copropriété, il appartient normalement au syndic de la copropriété d’agir en justice pour la défense des intérêts de ladite copropriété, y compris contre un copropriétaire.

De son côté, chaque copropriétaire a le même droit d’ester en justice pour exercer les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Sur ce double fondement, il était admis qu’un copropriétaire souhaite agir aux fins de faire cesser un trouble sur les parties communes.

Il était cependant exigé qu’il s’agisse de la défense d’un intérêt personnel.

Mais la jurisprudence de la cour de cassation a évolué dans le sens d’une uniformisation des droits en ce domaine. Elle considère que le copropriétaire n’a plus à démontrer l’existence d’un préjudice personnel différent de celui subi par la copropriété dès lors qu’il s’agit de faire respecter le règlement de copropriété par un copropriétaire.

Une telle solution a été étendue en cas d’atteinte aux parties communes de l’immeuble causé par les agissements d’un copropriétaire.

Présentement les personnes demanderesses, toutes copropriétaires dans l’immeuble du XXX à F-G, sont donc habiles à ester en justice pour faire cesser un trouble causé par d’autres copropriétaires dans la cage d’escalier partie commune de cet immeuble sans avoir à faire la démonstration d’un préjudice personnel.

Sur le bien fondé de la demande, la société SORE INVESTISSEMENT, estime qu’elle aurait été titulaire d’une autorisation, s’agissant d’intervenir sur les parties communes, aux fins d’installation d’un câblage électrique et des logettes dans la cage d’escaliers.

Elle met en avant à cet effet le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2011 et plus spécialement l’adoption de la résolution n°6 portant sur la création de trois nouveaux lots privatifs issus de parties communes.

Pour autant ces résolutions ne disent rien du droit qu’auraient les propriétaires de ces lots de procéder à l’alimentation électrique et de faire passer des canalisations dans les parties communes pour les relier au réseau général de l’immeuble.

La question posée est donc effectivement de savoir si la création autorisée de ces lots emporte ipso facto le droit de faire passer des canalisations et des câblages dans les parties communes, sans autorisation spécifique à cet effet alors même que le syndic de la copropriété a lui-même reconnu qu’il n’avait pas été statué sur ce point et qu’aucune autorisation n’avait été donnée aux copropriétaires de ces nouveaux lots.

Il peut être sérieusement soutenu en sens contraire comme le fait la société SORE INVESTISSEMENT, qu’autoriser la réunification de lots et donc par conséquent la réalisation de travaux très importants, ne peut qu’induire l’autorisation de mise en place de gaines électriques dans les parties communes et montées d’escalier.

Il y a bien là contestation sérieuse interdisant au juge de l’évidence de prendre position quant au bien ou mal fondé du passage de ces conduites.

Le premier juge, parfaitement conscient de cette difficulté, a simplement fait usage en présence d’une contestation sérieuse du pouvoir qu’il détient de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent.

Il a donc en ce domaine constaté le danger que faisait courir aux habitants de l’immeuble la présence de fils et tuyaux inesthétiques aux branchements provisoires non sécurisés.

Il a donc légitimement et utilement prescrit de procéder à une dissimulation de ces conduites impliquant une sécurisation et une mise aux normes de ces conduites, cela à peine d’astreinte.

Il est admis par les copropriétaires demandeurs que ces travaux ont été faits ainsi que l’enlèvement des encombrants.

De l’aveu même de ces copropriétaires qui auraient obtenu satisfaction sur ces points ne resterait plus en litige que l’interprétation à donner aux assemblées générales visées quant à la possibilité, donnée ou non implicitement par la copropriété, de faire passer des conduites sur les parties communes.

Or, il vient d’être dit et jugé qu’une telle interprétation n’entre pas dans le domaine des pouvoirs du juge des référés.

Ainsi donc il convient de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée qui n’a pas pris position sur cette interprétation à donner ne prenant que des mesures conservatoires utiles et légitimes et de condamner la société SORE INVESTISSEMENT, succombante, à payer aux époux X et monsieur Y une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il convient encore de dire et juger le présent arrêt opposable à la copropriété et de condamner la même société SORE INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, la somme de 500 € sur le même fondement ainsi qu’à prendre en charge ses entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions.

Déclare commun et opposable le présent arrêt au syndicat des copropriétaires du XXX à F-G représenté par son syndic en exercice.

Donne acte aux parties de ce que les mesures conservatoires prescrites par le premier juge ont été exécutées par la société SORE INVESTISSEMENT et donc de ce qu’il n’y a plus lieu à fixation d’une astreinte pour les voir se réaliser.

Condamne la société SORE INESTISSEMENTS succombante à payer à l’un d’entre les époux X et de monsieur Y, à charge pour eux de se la répartir entre eux, une somme globale de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne sur le même fondement à payer une somme de 500 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX.

Fait masse des entiers dépens de première instance et d’appel de toutes les parties et condamne ladite société SORE INVESTISSEMENT à les prendre intégralement en charge et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT