Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 10 février 2020, n° 16/05862

TGI Mulhouse 29 novembre 2016

CA Colmar
Confirmation 10 février 2020

Arguments

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Rejeté
Application de la règle d'estoppel
La cour a jugé que la seule demande présentée par la société ABATHERM était fondée sur la résolution du bail pour violation des dispositions légales, et que la SCI RJ ne pouvait pas invoquer des discussions antérieures pour contester cette demande.
Accepté
Non-respect de l'obligation de remise de l'état des risques
La cour a confirmé que le non-respect de l'obligation de remise de l'état des risques entraîne la résolution du bail, sans qu'il soit nécessaire de prouver un préjudice.
Rejeté
Demande de paiement des loyers pour la période d'octobre 2013 à mars 2015
La cour a jugé que la demande de paiement des loyers était irrecevable en raison de la résolution du bail prononcée par le tribunal.
Rejeté
Demande de remboursement des dépens des deux instances
La cour a décidé que la SCI RJ, ayant succombé dans ses demandes, ne pouvait pas prétendre au remboursement des dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 1 a, 10 févr. 2020, n° 16/05862
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	16/05862
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Mulhouse, 29 novembre 2016
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Corinne PANETTA, président
Avocat(s) :	Thierry CAHNJoëlle LITOU-WOLFF
Parties :	SCI RJ c/ SARL ABATHERM

Texte intégral

CP/SD

MINUTE N°

83/20

Copie exécutoire à

—  M^e Thierry CAHN

—  M^e Joëlle LITOU-WOLFF

Le 10.02.2020

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 10 Février 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 16/05862 – N° Portalis DBVW-V-B7A-GKVL

Décision déférée à la Cour : 29 Novembre 2016 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MULHOUSE

APPELANTE :

SCI RJ représentée par son gérant Monsieur Z A

[…]

Représentée par M^e Thierry CAHN, avocat à la Cour

INTIMEE :

SARL ABATHERM, en dissolution amiable, prise en la personne de son liquidateur Monsieur D-E X

Pôle […] et B C

[…]

Représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le

25 Novembre 2019, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. FREY, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre, chargée du rapport

M. ROUBLOT, Conseiller

Monsieur FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par un contrat du 16 février 2012, la SCI RJ a donné à bail commercial à la SARL ABATHERM un local professionnel pour l’exercice d’une activité de bureau d’études thermiques à Lutterbach.

Le bail est conclu pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1^er avril 2012 jusqu’au 31 mars 2021 avec faculté de résiliation triennale.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 août 2013, la société ABATHERM a sollicité la résiliation anticipée au bail en date du 27 septembre 2013.

Dans ce même courrier, elle a proposé de renoncer à son dépôt de garantie en compensation avec les loyers d’octobre à décembre 2013.

Par courrier du 9 septembre 2013, la SCI RJ a refusé la résiliation en exigeant la fin de la première échéance triennale pour résilier le bail.

Le 30 septembre 2013, la société ABATHERM a restitué les clefs par courrier recommandé avec accusé de réception et informé la SCI de son retrait de proposition de régler le loyer du mois d’octobre 2013.

Par ordonnance du 11 février 2014, le Juge des référés a ordonné le paiement d’une provision de 2 152,80 euros par la société ABATHERM à la SCI RJ correspondant aux échéances de loyer d’octobre 2013 à décembre 2014.

Par assignation délivrée le 6 août 2014, la société ABATHERM a fait assigner la SCI RJ devant le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins d’obtenir la résolution judiciaire du bail conclu avec la SCI RJ aux torts exclusifs de cette dernière et la condamnation de cette

dernière au paiement de certaines sommes.

Par un jugement rendu le 29 novembre 2016, le Tribunal de grande instance de Mulhouse a prononcé la résolution du bail conclu le 16 février 2012 entre la SCI RJ et la société ABATHERM, constaté que la société ABATHERM ne formulait aucune demande pour la période antérieure au 15 octobre 2013, de sorte que les sommes allouées au titre de la période courant du 1^er février 2012 au 15 octobre 2013 l’ont été à titre d’indemnité d’occupation, a condamné la SCI RJ à verser la société ABATHERM les sommes suivantes :

• 3 152,80 euros à titre de remboursement des loyers indus,

• 800 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie,

• 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions y compris les dépens, débouté les parties du surplus de leurs prétentions, et a condamné la SCI RJ aux entiers dépens.

Sur les incidents de procédure, il a retenu que même si l’assignation délivrée le 6 août 2014 ne mentionnait pas la saisine de la première chambre civile du tribunal de grande instance, elle a été suivie d’une constitution d’avocat et de conclusions, qu’en vertu de l’article R211-4 11° du code de l’organisation judiciaire le tribunal de grande instance avait compétence exclusive pour les baux commerciaux et les baux professionnels, et que le conseil de la SCI RJ ne saurait l’ignorer.

Il a retenu, qu’au titre du principe d’estoppel, la juridiction était régulièrement saisie pour connaître du litige opposant les parties, et qu’il ne saurait être reproché à la société ABATHERM de justifier son départ des locaux par un motif supplémentaire de résiliation à celui mentionné dans son courrier du 28 août 2013.

Sur la demande proprement dite, il a jugé que le bailleur ne justifiait pas avoir satisfait à l’obligation de remise de l’état des risques de l’article L125-5 du code de l’environnement lors de la conclusion du bail commercial, que cette obligation de remise ne pouvait être régularisée ultérieurement, que son éventuelle remise ultérieure ne pouvait donc valoir renonciation du locataire à se prévaloir de l’irrégularité commise lors de la conclusion du bail, que le non-respect de son obligation par le bailleur entraînait la résolution judiciaire du bail commercial ou la réduction des loyers pratiqués sans prise en compte de l’existence ou non d’un préjudice, et que le locataire pouvait choisir entre ces deux sanctions.

La SCI RJ a interjeté appel par déclaration faite au greffe le 15 décembre 2016.

La société ABATHERM, prise en la personne de son liquidateur amiable s’est constituée intimée le 3 février 2017.

Par ordonnance de référé du 11 septembre 2017, la Présidente de chambre à la cour d’appel de Colmar agissant sur délégation du Premier Président de la Cour d’appel a ordonné le sursis à exécution du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Mulhouse le 29 novembre 2016.

Par ordonnance du 30 juin 2017, le Magistrat chargé de la mise en état a constaté que la société ABATHERM n’avait pas conclu dans le délai imparti par l’article 909 du code de procédure civile et l’a déclaré irrecevable à conclure dans la présente procédure.

Par un arrêt du 12 septembre 2018, la Cour d’appel de Colmar a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à une audience ultérieure afin que la SCI RJ régularise la procédure à l’égard de M. X D-E, pris en sa qualité de

liquidateur amiable, de la société ABATHERM.

Par des dernières conclusions du 21 mars 2019, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SCI RJ demande l’infirmation du jugement entrepris, subsidiairement le rejet des prétentions de M. X ès qualité de liquidateur amiable de la société ABATHERM, reconventionnellement la condamnation de M. X ès qualité de liquidateur amiable de la société ABATHERM à payer à la SCI RJ la somme de 9 687,60 euros au titre des loyers dus pour la période d’octobre 2013 à mars 2015, subsidiairement une indemnité d’occupation équivalente à cette somme TTC de janvier 2012 au 15 octobre 2013, la condamnation de M. X ès qualité de liquidateur amiable de la société ABATHERM aux entiers dépens des deux instances ainsi qu’au versement d’un montant de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les premiers juges ont mal appliqué la règle d’estoppel, que la demande d’origine de la société ABATHERM portait sur la résiliation du bail au motif que les locaux étaient trop petits, que ce n’est qu’ultérieurement que la société ABATHERM a sollicité la nullité et subsidiairement la résolution du contrat de bail, qu’il y a contradiction entre les deux moyens, que les deux ne tendent pas aux mêmes fins en raison du caractère rétroactif, et que l’estoppel doit donc s’appliquer.

Elle affirme qu’une prétendue absence de diagnostics ou d’information ne peut pas entraîner la nullité, que seul un vice grave révélé postérieurement permet au preneur de se dégager du contrat.

Elle prétend que la partie adverse doit encore régler les loyers restant à courir d’octobre 2013 à mars 2015, qu’une échéance triennale était prévue au contrat de bail, que la demande d’origine est irrecevable, que la société ABATHERM a été mise en dissolution amiable avec désignation de M. X en qualité de liquidateur amiable, que la demande a été introduite sur la base d’une société en liquidation amiable avec l’indication d’un gérant qui n’est pas le liquidateur désigné.

La Cour se référera aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2019.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2019, à laquelle les parties ont développé leur argumentation et déposé les pièces à l’appui de leurs allégations.

MOTIFS DE LA DECISION :

Les dernières conclusions de la SCI RJ ont été prises à l’encontre de Monsieur X, en qualité de liquidateur amiable de la société ABATHERM.

La procédure a été en conséquence régularisée par la partie appelante qui avait antérieurement conclu à l’encontre de Monsieur Y, en sa qualité de gérant de la société intimée et non à l’encontre du liquidateur amiable.

Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel.

À ces justes et propres motifs que la Cour adopte, il convient seulement d’ajouter que :

— la partie appelante a invoqué l’estopel comme moyen d’irrecevabilité de la demande de la société ABATHERM.

— or, il convient de constater que la seule demande présentée devant les premiers juges est une demande en résolution judiciaire du contrat de bail liant les parties, fondée sur un seul moyen juridique, à savoir la violation des dispositions de l’article L 125-5 du code de l’environnement.

— la SCI RJ ne peut invoquer des discussions antérieures à la saisine du Tribunal de Grande Instance pour soutenir que la règle de l’estoppel doit s’appliquer.

— le preneur peut poursuivre la résolution du bail, en application des dispositions du paragraphe V de l’article L125-5 du code de l’environnement, sans que soit prise en compte l’existence ou non d’un préjudice.

En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

Succombant, la SCI RJ sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité n’appelle pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI RJ.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 29 novembre 2016 par la première chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Mulhouse,

Y ajoutant,

Condamne la SCI RJ aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI RJ.

La Greffière : la Présidente :