R.G : 15/02532

Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 18 décembre 2014

RG : 1110002397

X VEUVE Y

Y

C/

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2016

APPELANTS :

M^me A X veuve Y

LES PATIOS D’OR

XXX

XXX

Représentée par la SELARL B2R & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON (toque 781)

M. B Y

XXX

XXX

Représenté par la SELARL B2R & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON (toque 781)

INTIME :

M. C Z

XXX

XXX

Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE
NOUVELLET, avocat au barreau de
LYON (toque 475)

Assisté de la SELARL FOURMEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Février 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12
Septembre 2016

Date de mise à disposition : 08 Novembre 2016

Audience présidée par Claude MORIN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de
Marine
DELPHIN-POULAT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Claude MORIN, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Claude MORIN, président, et par Marine
DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Monsieur Z est propriétaire d’un appartement de type T1 formant le lot 143 de la copropriété « LES PATIOS D’OR », régie par un règlement de copropriété dont le syndic est la société
SAGESTIMM. Il s’agit d’une résidence services, destinée à l’accueil de personnes âgées, auxquelles sont proposées des prestations particulières, servies au sein d’un lot constituant un local commun.

Suivant contrat de bail d’habitation en date du 07 mai 2007, monsieur Z a donné son bien immobilier à bail à madame A Y, étant noté que monsieur B Y s’est porté caution solidaire des engagements de la preneuse.

Courant 2009, monsieur Z considérait que le loyer n’était pas payé régulièrement et complètement. Il faisait commandement le 21 octobre à madame Y de payer la somme de 2.074 au titre des loyers et charges impayés dans le délai de deux mois.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été honorées, monsieur Z a saisi le juge des référés du tribunal d’instance de LYON, par exploit du 28 janvier 2010, afin de voir constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de madame Y, de

condamner solidairement et indivisiblement madame A Y et monsieur
B
Y, en sa qualité de caution, à lui payer une provision d’un montant de 2.190.85 en principal, majoré de 10% à titre de clause pénale, outre fixation d’une indemnité d’occupation.

Parallèlement, le 27 octobre 2009, plus de 60 locataires de la résidence « LES PATIOS D’OR » dont madame Y, ont assigné leurs propriétaires et leur mandataire, la société
SAGESTIMM, pour voir corriger une disparité entre les charges locatives telles qu’annoncées lors de la prise à bail et celles réellement payées.

A la suite d’un premier jugement ordonnant expertise et rapport déposé à cette occasion, par jugement du 17 mars 2013, le tribunal d’instance de LYON a statué sur les comptes entre les parties au titre des exercices 2007/2008 et 2008/2009.

Le tribunal a jugé que madame Y n’était redevable d’aucune somme à l’égard de monsieur
Z, que bien au contraire, après compensation avec les sommes réclamées par SAGESTIMM au titre des charges locatives au 30 novembre 2011, monsieur
Z était débiteur d’un trop-perçu de charges d’un montant de 829,42 .

Entre temps, le juge des référés saisi primitivement renvoyait la présente affaire devant le juge du fond.

Par jugement dont appel du 18 décembre 2014, le tribunal d’instance de LYON, statuant donc au fond et tenant compte du jugement précité rendu le 17 mars 2013, a condamné solidairement madame A Y et monsieur B
Y, en sa qualité de caution, à payer à monsieur D Z la somme de 3.252,71 à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 29 juillet 2014, loyer de juillet 2014 inclus, outre intérêts au taux légal, et condamné monsieur
D Z à payer à madame A
Y la somme de 829,89 au titre d’un trop-perçu de provisions sur charges pour les exercices 2009/2010 et 2010/2011.

Les époux Y ont relevé appel de la décision dont ils demandent totale réformation.

Il conviendrait selon eux de débouter monsieur Z de la demande dirigée à leur encontre et faisant droit à la demande de madame Y, à titre principal, de condamner monsieur Z à payer à celle-ci la somme de 2.483 par suite de l’absence de régularisation annuelle des charges, à titre subsidiaire, de condamner monsieur Z à lui payer la somme de 1.829,89 , outre la somme de 1.000 à titre de dommages et intérêts par suite du préjudice moral subi par suite de la procédure engagée, de sa poursuite malgré le jugement du 17 mars 2013, des erreurs flagrantes voire des «tripatouillage» des comptes, de condamner monsieur
Z à payer aux consorts Y la somme de 4.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est affirmé que madame Y a toujours payé ses loyers, que la loi fait obligation à chaque bailleur d’adresser à chaque locataire un décompte annuel de charges et le mode de répartition de ces charges entre locataires, qu’à défaut, le bailleur doit être condamné à restituer les provisions versées.

A l’opposé, monsieur Z demande à la cour de débouter madame Y et monsieur
Y de toutes leurs demandes, de confirmer le jugement du tribunal d’instance de LYON en ce qu’il dit que madame Y était redevable d’une créance d’arriérés locatifs pour 3.966,06 à la date du 29 juillet 2014 et a rejeté sa demande reconventionnelle au titre de l’absence de régularisation annuelle de charges, d’infirmer le jugement pour le surplus et en conséquence, de condamner solidairement et indivisément madame A Y et monsieur
B Y à lui payer les sommes suivantes :

—  4 301,67 représentant le solde dû au titre du montant des loyers et charges impayés, actualisées à

la date du 28 juillet 2015 outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 28 février 2014, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à complet règlement,

—  2.000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est répliqué que les pièces produites par madame Y ne prouvent nullement qu’elle se serait acquittée des loyers dont il lui est réclamé le paiement, ni même que les décomptes de SAGESTIMM seraient faux, l’imputation à des dates différentes étant inopérante ainsi que le premier juge a pu le relever. A la date du 16 juillet 2012, monsieur et madame Y se seraient trouvés débiteurs d’une somme de 3.650,14 à titre d’arriérés de loyers et charges, demeurés impayés.

Concernant la demande reconventionnelle des appelants, il est affirmé que si effectivement les charges locatives doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle, le bailleur conserverait cependant la possibilité de régulariser la situation dans le délai de la prescription. Ainsi, sur les exercices 2011/2012, il est produit un état des charges de copropriété pour l’exercice 2012 (du 01/04 au 23/12/2011), et l’exercice 2012(du 01/01/2012 au 31/12/2012). De tels états seraient suffisants pour justifier du caractère récupérable des charges réclamées à la locataire.

Si le rejet de l’approbation des comptes des exercices 2009/2010 et 2010/2011 empêche l’imputation à chaque copropriétaire de sa part définitive de charges et de dépenses communes, il n’en demeurerait pas moins que les copropriétaires resteraient tenus au paiement des provisions au titre du budget prévisionnel. De même, selon cette partie, les locataires resteraient tenus au paiement de provisions sur charges récupérables, dans la limite de sommes fixées par le budget prévisionnel.

SUR QUOI LA COUR

Au titre des loyers et charges impayés, la société SAGESTIMM a produit aux débats deux décomptes datés du 29 juillet 2014.

Le premier démontre que madame Y a payé son loyer chaque mois sans interruption et que le débit correspond aux charges impayées, aux honoraires d’avocat et des frais d’huissier.

Pourtant, dans son jugement définitif du 17 mars 2013, le tribunal d’instance de LYON a dit et jugé qu’il convenait de déduire les frais d’avocat et d’huissier réclamés par les bailleurs, ainsi que «les sommes impayées réclamées par la SAGESTlMM au titre des charges locatives arrêtées au 30 novembre 2011» ; que pour madame Y le montant des charges impayées était de 769,72 et que celle-ci n’était redevable d’aucune charge au titre des exercices 2007/2008 et 2008/2009.

Quant au second décompte, il ne comporte aucune somme au crédit du compte de madame Y de septembre 2010 à mai 2011, cela en contradiction avec le premier qui montre des encaissements tous les mois sans interruption.

D’ailleurs, les avis d’échéance de SAGESTIMM établissent chaque mois l’encaissement du mois précédent, cela en totale concordance avec les récapitulatifs bancaires de madame Y qui montrent les paiements mensuels effectués par chèque et le débit de son compte d’un montant équivalent.

Ainsi, l’incohérence des comptes présentés par monsieur Z, sur la base des relevés comptables, manifestement erronés émanant de la société gestionnaire SAGESTIM, alors que madame Y fait la démonstration par la production de quittances et de ses relevés bancaires personnels du paiement effectif des sommes litigieuses, ruine définitivement les prétentions à paiement du bailleur, lequel doit être débouté de ses demandes, le jugement déféré étant réformé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de madame Y, il y a lieu de rappeler la règle de droit résultant de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 selon laquelle, si les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, elles doivent dans ce cas faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle avec communication aux locataires d’un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, du mode de répartition entre les locataires. De plus, durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires.

Il est constant que dans le présent litige, il n’y a eu ni régularisation annuelle des charges pour les exercices 2009/2010 et 2010/2011, ni de mise à la disposition des locataires des pièces justificatives.

Peu importe en ce domaine le litige faisant s’affronter judiciairement le propriétaire à l’ancien gestionnaire SAGESTIMM sur la mauvaise tenue des comptes, un tel conflit n’étant pas opposable à la locataire alors même que ce gestionnaire n’a pas été mis en cause dans le présent litige.

Même si l’on peut subodorer que des charges ont été payées par le propriétaire pour le compte de la locataire durant les deux années considérées, il n’en demeure pas moins qu’en l’état des dispositions légales précitées, protectrices des locataires particuliers, l’absence de compte de régularisation entraîne la restitution des provisions versées en leur intégralité sans distinction possible entre les charges d’ores et déjà justifiées et les autres.

La somme de 2.483 revendiquée par madame Y de ce chef n’est pas remise en cause à titre subsidiaire en son montant par monsieur Z et il convient donc de réformer la décision déférée sur ce point et de condamner monsieur
Z à lui restituer cette somme.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par madame Y devant la cour, il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne peut donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de mauvaise foi.

L’action en justice, fut-ce à travers une procédure longue et complexe mettant en cause une personne âgée, n’est pas en soi abusive.

En l’espèce, monsieur Z qui a été largement trompé par les décomptes de la société
SAGESTIMM, ne peut être considéré comme ayant abusé des voies de droit de façon malicieuse et de mauvaise foi à seule fin de nuire à madame Y.

Il n’y a donc pas lieu à dommages et intérêts de ce chef.

En équité et eu égard au faible enjeu économique du présent litige, il échet de limiter la condamnation de monsieur Z sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la seule somme de 1.000 pour les deux instances.

Monsieur Z qui succombe, doit supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

Déboute monsieur C
Z de l’ensemble de ses demandes,

Le condamne reconventionnellement à payer à madame
A Y la somme de 2.483 par suite de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives,

Rejette la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par madame Y,

Condamne monsieur Z à payer à madame Y la somme de 1.000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT