ARRET

N°

SNC RETIRO III MERU GALERIE

C/

X

SARL ELYSEES FLEURS

NL/IPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ECONOMIQUE

ARRET DU 18 OCTOBRE 2016

RG : 15/00307

JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEAUVAIS EN
DATE DU 26 mai 2014

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

La société RETIRO III MERU GALERIE (SNC) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Marc BACLET de la SCP BACLET
BACLET-MELLON, avocat au barreau de
BEAUVAIS, postulant, et ayant pour avocat M^e Jean-Olivier D’ORIA, avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIMES

La SARL ELYSEES FLEURS

XXX commercial

XXX

Maître Y X ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL ELYSEES
FLEURS

XXX Verte

XXX

Représenté par M^e Marc BLONDET de la SCP BLONDET
MARC, avocat au barreau d’AMIENS, postulant, et plaidant par M^e Céline LEBOURG, avocat au barreau de DIEPPE

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Juin 2016 devant :

Mme Z A, Présidente de chambre,

M. René GROUMAN, Président de chambre,

et M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL,
Conseiller,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2016.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me B C

PRONONCE :

Le 18 Octobre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me Z
A, Présidente de chambre a signé la minute avec M. Pierre DELATTRE, Greffier.

DECISION

La société Elysées Fleurs exploitait un commerce de fleuriste dans des locaux commerciaux constituant le lot n°20 du centre commercial « les
Marquises » appartenant à la société Retiro
III
Méru Galerie (Retiro III) en vertu d’une cession de fonds de commerce en date du 4 septembre 2006 comprenant notamment le droit au bail portant sur ces locaux ;
cette cession ayant reçu l’agrément de la bailleresse.

A la fin de l’année 2010, la société Retiro
III se prévalant d’une clause du bail commercial lui permettant d’imposer au preneur un changement de local, a proposé à sa locataire le local n°19 d’une superficie inférieure à celui qu’elle occupait pour un loyer de 400 H.T. et hors charges par an, puis le local n°110, d’une surface de 54 m2, pour un prix au mètre carré de 300 H.T par an.

Par une lettre du 24 janvier 2011 adressée par son conseil , la société Elysées Fleurs a refusé ces deux propositions de changement. En réponse, la société Retiro III a adressé à sa locataire une mise en demeure d’ avoir à accepter, dans un délai de 15 jours, de transférer son activité dans le local n°110, ce changement de l’assiette du bail devant être ultérieurement régularisé par avenant.

La société Elysées Fleurs n’ayant pas accédé aux demandes de la société Retiro III, cette dernière autorisée par le président du tribunal de grande instance de Beauvais à l’assigner à jour fixe, l’a faite citer le 24 mai 2011 devant ce tribunal aux fins d’obtenir la résiliation du bail à ses torts et sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Au cours de l’instance pendante devant le tribunal de grande instance de Beauvais, la bailleresse

faisait délivrer le 16 juillet 2012 à sa locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 10.364,10 d’arriérés de loyers et accessoires, au visa de la clause résolutoire insérée au bail.

La société Elysées Fleurs était placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Beauvais en date du 9 octobre 2012 et Maître X était désigné ès-qualité de mandataire liquidateur, lequel est intervenu volontairement à l’instance pendante devant le tribunal de grande instance de Beauvais.

Par la suite, les clés du local ont été restituées à la bailleresse le 14 décembre 2012.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Beauvais, par jugement en date du 26 mai 2014, aux termes de son dispositif pour l’essentiel, a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société Retiro III et la société Elysées
Fleurs à la date du 14 décembre 2012 aux torts partagés du bailleur et du preneur ;

— condamné la société Retiro III à payer à Maître X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Elysées Fleurs, la somme de 30.000 ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné la société Retiro III à payer à Maître X, ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société Elysées Fleurs, la somme de 3.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la société Retiro III aux dépens de l’instance.

Retenant que le contrat de bail relevait de la législation applicable aux baux commerciaux, le juge de première instance a considéré que la clause du bail permettant au bailleur d’imposer à sa locataire un changement de local au sein de la galerie commerciale était nulle pour faire obstacle au droit au renouvellement, que la bailleresse avait manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux à sa locataire en lui ayant adressé plusieurs courriers sous la menace d’une résiliation, en vue de la contraindre à signer un nouveau bail commercial pour un nouveau local ; il a débouté la bailleresse de sa demande de résiliation pour un manquement de la locataire à la destination des lieux aux motifs qu’elle s’est conformée à la clause de destination avant que la bailleresse ait mis en mouvement la clause résolutoire. Le tribunal pour prononcer une résiliation aux torts partagés a retenu que la locataire avait manqué à son obligation de payer régulièrement les loyers.

La société Retiro III a interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel transmise par voie électronique le 21 janvier 2015.

La société Retiro III aux termes des ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 avril 2015 a conclu aux fins de voir :

Infirmer le jugement attaqué, en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société Retiro III et la société Elysées
Fleurs à la date du 14 décembre 2012 aux torts partagés du bailleur et du preneur ;

— condamné la société Retiro III à payer à Maître X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Elysées Fleurs, la somme de 30.000 à titre de dommages et intérêts et de 3.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Retiro III aux dépens de l’instance ;

Confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a :

— débouté Maître X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Elysées Fleurs du surplus de ses demandes ;

Ce faisant,

— débouter Maître X, ès qualités de liquidateur de la société
Elysées Fleurs, de l’intégralité de ses demandes ;

— dire et juger la société Retiro III recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

— constater que la société Elysées Fleurs ne dispose pas d’une clientèle personnelle et régulière, ni d’une autonomie de gestion ;

En conséquence,

— dire et juger que le statut des baux commerciaux est inapplicable en l’espèce et ne saurait régir les relations contractuelles des parties ;

— débouter Maître X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Elysées Fleurs, de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— dire et juger que les dispositions de l’article 8.7 du contrat de bail étaient légitimement opposables à la société Elysées Fleurs, preneuse, la société Retiro III, bailleresse, pouvant en solliciter le bénéfice ;

— constater que la proposition faite par la société
Retiro III à la société Elysées Fleurs, selon courrier du 7 mars 2011, s’inscrivait dans les limites de ces dispositions contractuelles ;

— dire et juger que la proposition faite est donc conforme aux conditions énoncées à l’article 8.7 du bail ;

— constater que la société Elysées Fleurs n’a pas accepté ladite proposition, dans le délai contractuel imparti, et qu’elle l’a, au contraire, expressément refusée.

En tout état de cause,

— constater que la société Elysées Fleurs ne payait plus les loyers courants et exigibles ;

— constater que le liquidateur judiciaire n’a pas été en mesure de régler les loyers courants, postérieurs au jugement d’ouverture

— constater qu’à la date du 16 juillet 2012 le compte locataire présentait un montant débiteur de 10.364,10 en principal ;

— constater que les causes du commandement de payer délivré le 16 juillet 2012 n’ont pas été réglées à la date du 17 août 2012 ;

— constater que la société Elysées Fleurs n’exploitait plus les locaux donnés à bail depuis le mois de

juillet 2012 ;

— constater que le liquidateur judiciaire a restitué les clés le 14 décembre 2012 ;

En conséquence,

— constater (et en tant que de besoin de prononcer) la résiliation du bail commercial liant les parties, aux torts exclusifs de la société Elysées Fleurs ;

— dire et juger que le bail sera considéré comme résilié à compter du 23 mars 2011, à défaut du 14 décembre 2012 ;

— condamner Maître X, ès qualités de liquidateur de la société
Elysées Fleurs, aux entiers dépens d’instance, ainsi qu’à payer à la société Retiro III une somme de 18.500 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société Retiro III conteste que les relations contractuelles soient soumises au statut des baux commerciaux aux motifs que la location ne porte pas sur local stable et permanent (clause 8.7 du bail), que la société Elysées Fleurs n’exploite pas une clientèle distincte de celle du centre commercial comme le démontre en l’occurrence son refus d’être transférée dans un autre local dépendant de ce centre et du fait de l’existence de contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité, s’agissant de ses horaires d’ouverture et de fermeture, de son chiffre d’affaires qu’elle doit justifier et des campagnes de promotions, publicités et animations qui sont décidées unilatéralement par le centre commercial.

Elle fait valoir que le statut des baux commerciaux n’étant pas applicable, la clause 8.7 du bail ne saurait encourir la nullité pour porter atteinte au droit de renouvellement de la locataire qui relève de ce statut ; en outre, même à retenir une soumission des relations contractuelles au statut, cette clause ne contrevient pas au statut, l’article L145-18 du code de commerce prévoyant la possibilité de refuser le renouvellement du bail pour permettre au bailleur de construire ou reconstruire l’immeuble existant.

Elle soutient que la clause 8.7 est régulière, étant équilibrée, car prévoyant des contreparties à la charge du bailleur et n’étant pas potestative puisque les travaux de restructuration n’étaient pas à la seule initiative de la bailleresse. S’agissant d’une clause contractuelle régulière, il n’y a pas lieu à se référer aux usages. En l’occurrence, le local proposé était d’une superficie équivalente à celui loué par la société Elysées Fleurs et bénéficiait d’un emplacement présentant une commercialité au moins équivalente, pour être situé à l’entrée du centre commercial permettant ainsi à la société locataire d’attirer une clientèle qui n’est pas forcément celle du supermarché Auchan.

Elle reproche aux premiers juges de ne pas avoir prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Elysées Fleurs alors que d’une part son refus de changer de local constitue un manquement à ses obligations contractuelles, que d’autre part, elle a poursuivi en vendant des objets de décoration une activité étrangère à la destination de fleuriste, seule autorisée au bail, et qu’enfin elle a cessé d’exploiter les lieux loués. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, la résiliation de plein droit est intervenue par acquisition de la clause résolutoire mise en mouvement par le commandement de payer resté infructueux dans le mois de sa délivrance.

Elle demande l’infirmation du chef de jugement l’ayant condamnée au paiement d’une indemnité de 30.000 aux motifs que par une clause de non recours, la société Elysées Fleurs avait renoncé à toute indemnisation du fait de travaux de restructuration et qu’elle n’a, pour sa part, aucunement manqué à une quelconque obligation de loyauté ; elle s’oppose à toute indemnisation de la valeur d’un fonds de commerce qui périclitait, la société
Elysées Fleurs ne pouvant pas, en tout état de cause, prétendre à une indemnité d’éviction qui relève du statut des baux commerciaux et une telle

indemnité n’étant due qu’en cas de résiliation aux torts exclusifs du bailleur.

Si elle ne peut former de demande en condamnation à paiement à l’encontre de Maître X ès qualités, elle fait état néanmoins du préjudice causé par le refus de la société Elysées Fleurs de libérer les lieux loués et de s’installer dans le local qui lui était proposé ; ce refus ayant retardé voir empêcher la réalisation de certains travaux, la location de deux boutiques et ayant obligé à effectuer des aménagements temporaires.

Maître X ès qualités de mandataire liquidateur de la société
Elysées Fleurs, aux termes de ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 juin 2015, a conclu aux fins de voir :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société Retiro III à payer à
Maître
X ès qualités de mandataire liquidateur la somme de 30.000 en application des dispositions de l’article 1134 du code civil et en ce qu’elle a débouté la société Retiro III de ses demandes ;

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la société Elysées Fleurs et la société Retiro III aux torts partagés du preneur et du bailleur, et débouter Maître X ès qualités du surplus de ses demandes ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— constater que la société Elysées Fleurs disposait d’une clientèle propre et d’un local stable permanent ;

— en conséquence, lui reconnaître l’application du statut des beaux commerciaux ;

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire, le statut des beaux commerciaux n’était pas reconnu à la société Elysées Fleurs, constater que le bailleur a manqué à son obligation de loyauté et, en conséquence, le condamner à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 90.000 ;

— déclarer nulle et non écrite la clause 8.7 du contrat de bail conclu entre la société Retiro III et la société Art floral repris par la société
Elysées Fleurs ;

— à titre subsidiaire, constater que les propositions faites par le bailleur et notamment celle du 7 mars 2011 ne sont pas conformes aux dispositions de la clause n°8.7 du contrat de bail ;

— à titre infiniment subsidiaire, constater que la clause 8.7 est léonine ;

— déclarer non avenue et non écrite la clause 8.7 du bail telle qu’appliquée par la société Retiro III ;

— constater, en tout état de cause, que la société Elysées Fleurs n’exerçait pas d’activité interdite au contrat de bail ;

— constater que la société Retiro III a manqué à ses obligations contractuelles et a eu un comportement déloyal à l’encontre de la société
Elysées Fleurs ;

— constater que le comportement de la société
Retiro III a conduit à la cessation de l’activité de la société Elysées Fleurs ;

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur ;

— condamner la société Retiro III à payer à la société Elysées Fleurs la somme de 90.000

correspondant à la valeur de son fonds de commerce au jour où les agissements du bailleur ont débuté, soit en décembre 2010 ;

— à titre subsidiaire, si la juridiction de céans l’estimait utile, ordonner une expertise comptable permettant de déterminer la valeur du fonds de commerce de la société Elysées Fleurs au jour où les agissements du bailleur ont débuté, soit en décembre 2010 ;

— condamner la société Retiro III à payer à Maître X ès qualités de mandataire liquidateur de la société Elysées Fleurs, la somme de 30.000 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et comportement déloyal du bailleur ;

— condamner la société Retiro III à payer à Maître X, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Elysées Fleurs, la somme de 6.000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du
Code de procédure civile ;

— condamner la société Retiro III aux entiers dépens.

Maître X ès qualités de liquidateur judiciaire de la société
Elysées Fleurs soutient que le bail liant les parties est soumis au statut des baux commerciaux, la location portant sur des locaux déterminés et permanents et son administrée exploitait une clientèle qui lui était propre et ne subissait pas des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité, critères retenus par la Jurisprudence pour emporter soumission au statut ; il fait valoir qu’en tout état de cause, les parties ont entendu soumettre leurs relations contractuelles au statut des baux commerciaux, en ayant signé un bail intitulé « bail commercial » dont le renouvellement est prévu, élément constitutif du statut et qui fait référence aux articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Maître X ès qualités demande la nullité de la clause 8.7 du bail en application de l’article
L145-15 de ce code comme portant atteinte au droit au renouvellement, la Jurisprudence considérant comme nulle les clauses prévoyant la résiliation anticipée du bail ou la résiliation au gré du bailleur en cas de survenance d’un événement imprévu ;
Maître X demande pour le cas où la cour considérerait que cette clause n’est pas nulle, qu’elle soit déclarée non écrite comme étant léonine, n’ayant été stipulée que dans le seul intérêt de la bailleresse sans contrepartie pour la locataire, et étant de nature à la priver du statut des baux commerciaux et à la contraindre à financer les travaux d’aménagement dans des locaux successifs sans pouvoir récupérer son investissement.

Pour le cas où la cour estimerait que cette clause est valable, Maître X ès qualités soutient qu’en toute hypothèse, ses conditions d’application ne sont pas réunies et que les exigences de la bailleresse n’étaient pas conformes aux stipulations de cette clause, celle-ci ne permettant pas d’imposer à la société locataire la signature d’un nouveau bail avec un nouveau bailleur, le local de remplacement proposé n’étant pas d’une commercialité équivalente à celui dont elle exigeait la restitution, du fait de l’absence de travaux d’extension du centre commercial devant affecter le local donné à bail et de la mise à la charge du locataire des travaux d’aménagement du local de remplacement.

Le liquidateur judiciaire s’oppose à la demande de résiliation du bail aux torts de la locataire pour non respect de la clause de destination, cette dernière ayant déféré dans le délai imparti à la mise en demeure qui lui a été faite comme l’établissent les deux constats d’huissier dressés, l’un à sa demande, l’autre à celle de la bailleresse.

Il fait valoir que les manquements de la société
Retiro III à son obligation de loyauté dans l’exécution de ses obligations, s’agissant notamment de ses obligations de délivrance et de garantir à sa locataire une jouissance paisible sont à l’origine de la cessation de l’activité de son administrée qui s’est trouvée empêcher d’approvisionner ses stocks et de prendre des commandes n’étant plus certaines de pouvoir les honorer, alors que son activité était pérenne jusqu’alors, le chiffre d’affaires étant en

augmentation constante ; soutenant que la société
Retiro III est à l’origine du dépérissement du fonds de commerce de la société Elysées Fleurs, il forme une demande reconventionnelle en dommages et intérêts à hauteur de 90.000 qui représente la valeur du fonds de commerce avant les agissements de la société Retiro III.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 septembre 2015.

SUR CE :

Quelque soit la discussion sur le caractère stable et permanent du local loué à la société
Elysées
Fleurs, non pas dans ses éléments intrinsèques et matériels, mais pour un motif d’ordre juridique tenant la clause 8.7 dont la validité sera appréciée ci-après, il résulte de l’examen du contrat rédigé par la bailleresse qu’il a été intitulé « bail commercial », a été stipulé sous les charges, clauses et conditions « des dispositions du décret du 30 septembre 1953 modifié (articles L145-1 à L145-60 du code de commerce) que le preneur s’engage à respecter ».

Le bail d’une durée de douze ans prévoyait par ailleurs que le preneur aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale et qu’il pourra faire l’objet de « renouvellements successifs, si les conditions légales sont remplies » ; la faculté de résiliation triennale du preneur est un mécanisme particulier du statut des baux commerciaux mais surtout le droit au renouvellement constitue l’élément essentiel du statut des baux commerciaux qui lui a valu la dénomination de « propriété commerciale ».

Les parties en concluant un bail commercial dont les principales caractéristiques du statut des baux commerciaux étaient rappelées ont eu la volonté de soumettre leurs relations contractuelles au statut des baux commerciaux.

Le fait que la société Elysées Fleurs exerce son activité de fleuriste au sein d’un centre commercial n’est pas contraire à l’existence d’un fonds de commerce ; en effet, au sein de ce centre commercial, la société Elysées Fleurs avait su développer et fidéliser une clientèle qui lui fut devenue personnelle parmi l’ensemble des chalands fréquentant le centre commercial comme l’établissent les nombreuses attestations émanant de clients versées aux débats, certains ayant même déclaré se rendre spécialement dans le centre commercial, pour aller dans la boutique exploitée par la société Elysées
Fleurs qui avait également une activité de livraison de
Fleurs à distance, et exploitait aussi une clientèle sans lien direct avec le centre commercial.

L’obligation faite à la société Elysées
Fleurs de respecter une amplitude horaire d’ouverture et sa soumission automatique à la politique commerciale du centre ne faisaient pas obstacle à la liberté d’exercice de son commerce, ayant eu la liberté d’aménager ses locaux comme elle l’entendait, le libre choix de ses fournisseur, de fixer ses prix de vente au public, toute latitude pour recruter et diriger son personnel ('), étant relevé que sa qualité de commerçante qui relève de la liberté du commerce et de l’industrie n’a jamais été discutée.

Le bail prévoit, en outre, la possibilité que le fonds exploité par le preneur puisse faire l’objet d’un nantissement et que le bailleur en application des dispositions de l’article 68 de la loi du 9 juillet 1991 puisse « faire inscrire, à titre, provisoire, un nantissement sur le fonds de commerce du preneur ».

La société Retiro III en donnant son agrément à la cession du fonds de commerce dont la société
Elysées Fleurs allait devenir cessionnaire a expressément reconnu qu’est exploité dans les locaux donnés en location un fonds de commerce.

La nullité de la clause 8.7 du bail étant demandée ou à tout le moins sa régularité étant discutée, il convient d’en reproduire intégralement les termes ci-après :

« Le preneur reconnaît avoir été parfaitement informé d’un projet de restructuration et d’extension du
Centre pour lequel un dossier est actuellement à l’étude ;

Dans l’hypothèse où le projet de restructuration et d’extension était mené à bien et aboutissait, le preneur accepte d’ores et déjà les contraintes pouvant en résulter.

Le preneur renonce à demander réparation à quelque titre que ce soit pour le préjudice qu’il pourrait subir du chef des travaux.

Dans l’hypothèse où le projet de restructuration (et) d’extension était mené à bien et aboutissait, le preneur accepte d’ores et déjà la novation qui pourrait intervenir quant au positionnement et à l’assiette du local objet du présent bail.

Le preneur accepte ainsi de voir le bail se poursuivre sur le local actuel modifié ou sur un autre local du centre commercial sur lequel il pourrait être déplacé définitivement à l’issue des travaux, à charge pour le bailleur de lui offrir un local d’une superficie (de) équivalente, avec une variation de + ou ' 10% et dans un environnement d’une commercialité équivalente.

Dans une telle hypothèse, le bailleur sur justificatifs remboursera au preneur le coût des travaux d’installation du local initial encore non amortis.

Etant précisé que l’amortissement sera réputé avoir été effectué selon les taux suivants : 20% par an sur cinq ans à compter de la date de prise d’effet du bail.

En cas de diminution ou d’augmentation de la surface du local, objet du bail, le loyer de base sera modifié au prorata.

Le refus du preneur de voir opérer la novation ainsi proposée dans un délai de quinze jour à compter de la notification qui lui sera faite par courrier recommandé avec avis de réception, vaudra renonciation par le preneur aux droits qu’il tire du présent bail, lequel sera réputé résilié amiablement, sans indemnité de part et d’autre.
»

La faculté reconnue au bailleur par cette clause d’opérer un changement de l’assiette du bail en faveur d’un local de remplacement ne peut se produire qu’une seule fois comme il résulte de l’emploi de l’adverbe « définitivement » accolé au local de remplacement.

L’activité du preneur n’a pas à subir des déplacements successifs à l’intérieur du centre au gré du bailleur et à s’exercer dans un endroit non circonscrit et matérialisé mais est appelée à être exploitée dans un local déterminé que ce soit le local d’origine ou de remplacement ; l’unique changement qui peut se produire au cours des relations contractuelle ne suffit pas à faire perdre au local dans lequel l’activité est exploitée son caractère de stabilité et de permanence.

Un fonds de commerce ayant été exploité dans les locaux loués à la société Elysées
Fleurs, locaux qui présentent un caractère de stabilité et de permanence, le statut d’ordre public des baux commerciaux s’applique aux relations contractuelles entre la société Retiro III et la société
Elysées
Fleurs, étant observé à titre surabondant que les parties ont, en outre, entendu soumettre leurs relations contractuelles au statut des baux commerciaux.

La clause 8.7 ne traite pas du droit au renouvellement, droit qui fait l’objet d’une clause distincte (article 2) selon laquelle « à défaut de prorogation, les renouvellement successifs, si les conditions légales sont remplies, interviendront à nouveau pour une période de douze ans. »

Le fait que la clause litigieuse (article 8.7) permette au bailleur de modifier en cours de bail son assiette, n’a pas pour effet de faire échec au droit au renouvellement ; s’il est de principe que le bail

renouvelé s’opère aux clauses et conditions du bail expiré, c’est en vertu d’une clause du bail expiré que son assiette peut se trouver modifiée de sorte que le bail renouvelé portera alors sur la nouvelle assiette acquise au cours du bail précédent puisqu’en effet, la novation envisagée par ladite clause ne porte que sur l’assiette du local et n’impose nullement la régularisation d’un nouveau bail quoi la bailleresse ait entendu imposer à sa locataire la signature d’un nouveau bail.

De même, le fait que la clause litigieuse prévoit qu’à défaut pour le preneur d’accepter le changement de local, le bail sera réputé résilié amiablement, suppose nécessairement le refus du preneur de voir le bail se poursuivre dans le local de remplacement ; c’est donc le refus du preneur qui empêche le renouvellement du bail.

C’est, par conséquent, à tort que les premiers juges ont considéré sur le fondement de l’article
L145-15 du code de commerce que cette clause était nulle aux motifs qu’elle ferait obstacle au droit du preneur au renouvellement du bail.

L’article 1723 du code civil selon lequel le bailleur ne peut pas pendant la durée du bail changer la forme de la chose louée n’étant pas d’ordre public, il pouvait être imposé au preneur une modification de l’assiette du bail sous réserve que la bailleresse ne s’affranchisse pas de son obligation de délivrance sous peine de vider le bail de sa substance et que les conditions prévues par cette clause soient remplies.

En l’occurrence, la clause litigieuse prévoyant que le bailleur doit offrir au locataire un local de taille comparable dont le loyer sera corrigé au prorata de la surface et de commercialité équivalente n’a pas affranchi celui-ci de son obligation de délivrance.

Le coût financier entrainé par le changement de local pour le locataire amené à effectuer les travaux dans le local de remplacement encore que la clause soit taisante sur ce point, n’affecte pas sa régularité.

La validité de cette clause ne saurait être affectée par le silence gardé sur la charge du coût des travaux d’aménagement à effectuer dans le local de remplacement.

Cette clause qui ne contrevient à aucun texte d’ordre public et qui ne vide pas de sa substance le contrat bail, doit en application du principe de la liberté contractuelle être déclarée valable.

Sa régularité étant admise, il convient de vérifier les conditions de sa mise en 'uvre par la bailleresse.

Cette clause parce qu’elle déroge à l’article 1723 du code civil doit être d’interprétation stricte de sorte que la bailleresse ne peut imposer un changement de local à sa locataire, que si les conditions prévues à cette clause sont réunies et obliger sa locataire au delà de ce qui est stipulé à cette clause.

Cette clause dont l’application a pour effet d’entraîner une novation du bail mais sur les seuls aspects visés par celle-ci, à savoir quant au positionnement et à l’assiette du local, ne permettait pas à la bailleresse de faire pression sur sa locataire en vue d’obtenir la signature d’un nouveau bail au loyer majoré d’environ 50 par m² et par an et un changement de bailleur. Elle ne lui permettait pas d’avantage de tenter de lui imposer de financer à ses seuls frais les travaux d’aménagement dans le local de remplacement.

La novation du bail résultant de l’exécution de cette clause ne peut porter que sur les seuls aspects visés par celle-ci, à savoir le positionnement et l’assiette du local ; cette clause ne permettait pas à la bailleresse de faire pression sur sa locataire en vue d’obtenir la signature d’un nouveau bail au loyer majoré d’environ 50 par m² et par an et de lui imposer un changement de bailleur. Elle ne lui permettait pas d’avantage de lui imposer de financer à ses seuls frais les travaux d’aménagement dans le local de remplacement.

Par ailleurs, la bailleresse a obtenu une autorisation d’assigner à jour fixe au prétexte que les travaux de restructuration et d’extension imposaient la création d’un nouveau local de sécurité devant prendre place dans le local loué à la société
Elysées Fleurs alors qu’il résulte des éléments du dossier que la société Retiro III souhaitait simplement récupérer le local donné à bail car situé dans un emplacement de très bonne commercialité, soit en face des lignes de caisses de l’hypermarché
Auchan en vue de le louer à une enseigne qu’elle estimait plus porteuse (un magasin de restauration rapide Subway) dans le but d’obtenir un loyer plus élevé.

Il s’avère, de plus, que les travaux de restructuration et d’extension du centre commercial n’ont pas affecté le local loué à la société
Elysées de sorte que la société Retiro III ne pouvait imposer à sa locataire un changement de local de surcroît d’une commercialité bien moindre que le local d’origine, car situé à proximité de la nouvelle entrée du centre peu fréquentée par les chalands qui préfèrent conserver leurs habitudes et utiliser l’ancienne entrée qui permet une arrivée plus rapide au c’ur du centre commercial; ainsi dans la zone de la nouvelle entrée, seulement deux cellules ont été louées sur les neuf existantes.

Le motif fallacieux pour obtenir un avantage procédural avancé par la société Retiro III sous couvert de la clause litigieuse et la proposition d’un local à la commercialité médiocre procèdent également d’une exécution exempte de bonne foi du bail.

En conséquence, le refus de la société
Elysées Fleurs de déplacer son fonds de commerce dans un local à la commercialité médiocre et de signer un nouveau bail au loyer majoré avec un autre bailleur ne procède pas d’un manquement à ses obligations contractuelles au titre de la clause 8.7 ; la bailleresse sera donc déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation sur le fondement de cette clause.

La société Elysées Fleurs ayant dans le mois de la mise demeure qui lui a été notifiée le 2 février 2011 d’avoir à cesser la vente d’objets décoratifs non prévue à l’activité de fleuriste, seule autorisée au bail, déféré à cette mise en demeure comme l’établissent les deux constat d’huissier qui ont dressés les 8 février et 5 avril 2011, le bail ne saurait être résilié pour un motif tiré du non respect de sa destination contractuelle.

Les pressions exercées par la société Retiro
III à l’encontre de sa locataire pour la contraindre à changer de local en dehors des conditions et des modalités de mise en 'uvre de la clause 8.7 et son absence de bonne foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles ont privé la société Elysées
Fleurs d’une jouissance paisible des lieux et constituent un manquement à son obligation qui lui incombe à ce titre en vertu de l’article 1719 du code civil et caractérisent un motif de résiliation du bail à ses torts.

Le préjudice de jouissance subi par la société
Elysées Fleurs a justement été apprécié par les premiers juges à hauteur de la somme de 30.000 et le chef du jugement ayant condamné la société
Retiro III à lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts sera confirmé.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du locataire en vertu du principe énoncé à l’article 1709 du code civil, le défaut de paiement qui a persisté après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire constitue un motif de résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Elysées Fleurs, étant relevé que l’acquisition de la clause résolutoire au titre de loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture ne pouvait pas être constatée.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont prononcé la résiliation du bail aux torts partagés de la société Retiro III et de la société
Elysées Fleurs à la date du 14 décembre 2012, date à laquelle la société Elysées Fleurs a restitué les locaux.

Le chiffres d’affaires de la société Elysées
Fleurs au vu de l’extrait du bilan produit avait augmenté

au cours des exercices 2008 à 2010, passant de 139.037,92 à 141.597,04 , pour atteindre 148.752,55 ; pendant ces trois années qui ont précédé la tentative de la société Retiro
III d’imposer à sa locataire un changement de local et un nouveau bail, ses résultats étaient positifs ; l’atteinte portée à la jouissance paisible des lieux que le bailleresse devait assurer à sa locataire et son absence de bonne foi dans l’exécution du bail ont ainsi participé directement au dépérissement du fonds de commerce exploité par la société Elysées
Fleurs, petite structure, peu armée pour résister aux moyens de pressions exercées à son encontre ; en effet, la menace de résiliation du bail commercial portant sur ses seuls locaux d’exploitation que faisait peser la bailleresse était non seulement un frein à la réalisation d’investissements mais aussi à la prise de commandes (mariages, communions, réceptions…) dans l’incertitude où était sa gérante de pouvoir être en mesure de les honorer et de façon plus générale à la gestion pérenne du fonds de commerce. Il résulte du certificat médical délivré par le médecin traitant de cette dernière, alors qu’elle ne rencontrait pas de problèmes particuliesr jusqu’alors, qu’elle a présenté depuis le début de l’année 2011 un état de stress avec insomnie et irritabilité, étant relevé que le principe de la personnalité morale n’a pas pour conséquence de déconnecter, la prospérité économique d’une société de taille modeste comme celle de la société Elysées Fleurs, de l’état de santé des personnes qui les animent.

Les manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles ayant directement participé au dépérissement du fonds de commerce exploité par la société Elysées Fleurs dans les locaux donnés à bail, elle est tenue d’indemniser ce chef de préjudice.

Au vu du prix d’achat du fonds de commerce par la société Elysées Fleurs à hauteur de 80.000 en 2005 et de l’attestation de son expert comptable selon laquelle ce fonds était valorisé sur la base du bilan de 2010 dans une fourchette comprise entre 80.000 et 90.000, ce qui est cohérent au regard du chiffre d’affaires, il sera fait une juste appréciation du préjudice subi par la société Elysées
Fleurs à ce titre en lui allouant la somme de 40.000 et le chef du jugement qui l’a déboutée de sa demande à ce même titre sera infirmé.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action ainsi que l’exercice d’une voie recours ouverte par la loi est un droit qui peut toutefois dégénérer en abus en cas de fraude, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ; la société Retiro III ayant eu recours à la procédure à jour à jour fixe sous le couvert d’un motif fallacieux, il sera alloué à lasociété Elysées Fleurs la somme de 1.500 .

La société Retiro III qui échoue en son appel supportera les dépens de l’instance et se verra condamnée au paiement d’une somme que les considération de l’espèce tenant à l’équité et à sa situation économique commandent de fixer à hauteur de 3.000 .

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Beauvais le 26 mai 2014 en ce qu’il a :

— prononcé aux torts partagés la résiliation du bail commercial liant la société Retiro III et la société
Elysées Fleurs à la date du 14 décembre 2012 ;

— condamné la société Retiro III à payer à Maître X ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Elysées Fleurs la somme de 30.000 à titre de dommages et intérêts ;

Réforme le jugement entrepris pour le surplus :

Statuant à nouveau :

Condamne la société Retiro III à payer à
Maître X ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Elysées Fleurs la somme de 40.000 de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du dépérissement causé au fonds de commerce par ses manquements contractuels ;

Condamne la société Retiro III à payer à
Maître X ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Elysées Fleurs la somme de 1.500 de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société Retiro III à Maître
X ès qualités de liquidateur judiciaire de la société
Elysées Fleurs la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Met les dépens de l’appel à la charge de la société Retiro III.

Le Greffier, La Présidente,