N° RG 22/03394 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OJGY

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 06 décembre 2021

RG : 21/01208

Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE 'LA RESIDENCE'

C/

SOCIETE DE REGIE DULEMAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 06 Février 2024

APPELANTE :

Le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 'LA RESIDENCE’ [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE sis

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Jean françois BOGUE de la SELARL BLANC LARMARAUD BOGUE GOSSWEILER, avocat au barreau d’AIN

INTIMEE :

La société REGIE DU LEMAN

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Février 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Octobre 2023

Date de mise à disposition : 06 Février 2024

Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Julien MIGNOT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété de l’ensemble immobilier « La résidence », sis [Adresse 2] à [Localité 5] avait comme syndic la société Régie du Léman (le syndic) jusqu’à la fin de l’année 2018 et a désormais comme syndic la société Immo de France.

Reprochant au syndic un certain nopmbre de fautes de gestion à l’origine de préjudices, le syndicat de copropriétaires « La résidence » (le syndicat de copropriétaires) l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte d’huissier de justice du 3 mai 2021.

Par jugement du 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire a notamment:

— condamné la régie à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 11.923,06 euros au titre du litige relatif à Mme [Z] [P],

— condamné la régie à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 3 840 euros au titre des frais d’avocat engagés dans le cadre de la défense de ses intérêts,

— condamné la régie à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 964,49 euros au titre des poursuites de l’URSSAF,

— condamné la régie à communiquer au syndicat de copropriétaires les bulletins de salaire de Mme [Z] [P] de janvier, février et mars 2019, ses déclarations sociales de retraite, prévoyance, mutuelle, les fiches de paramétrage DSN, le dossier complet URSSAF, le dossier concernant les travaux de ravalement de façade votés en assemblée générale, la justification de ka régularisation des charges individuelles des copropriétaires pour la totalité de l’année 2018, le contrat d’assurances multirisques de l’immeuble, un décompte des charges pour l’année 2018 et la base de données permettant de gérer les attributions des badges Vigik,

— condamné la régie à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par déclaration du 10 mai 2022, signifiée à personne à la régie le 5 juillet 2022, le syndicat de copropriétaires a relevé appel du jugement.

Par conclusions signifiées à personne le 11 août 2022, le syndicat de copropriétaire demande à la cour de:

— déclarer la société régie du Léman en raison de ses fautes en sa qualité de syndic de la copropriété de l’ensemble immobilier la Résidence intégralement responsable du préjudice causé à cette dernière.

En conséquence

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en date du 6 décembre 2021 en ce qu’il a :

' condamné la SARL régie du Léman à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 923,06 € dans le cadre du litige opposant ledit syndicat des copropriétaires à sa salariée Madame [Z] en exécution d’un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 21 décembre 2018.

' condamné la SARL régie du Léman à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3840 € au titre des frais d’avocat engagés dans le cadre de la défense de ses intérêts,

' condamné la SARL régie du Léman à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence la somme de 964,49 € au titre des poursuites URSSAF,

— condamné la SARL régie du Léman à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier La résidence les bulletins de salaire de Madame [Z] pour les mois de janvier février et mars 2019, ses déclarations sociales de retraite, prévoyance, mutuelles, et fiches de paramétrage DSN, ainsi que le dossier complet URSSAF, le dossier concernant les travaux de ravalement de façade votés en assemblée générale, la justification de la régularisation des charges individuelles des copropriétaires au titre de l’année 2018 en totalité ainsi que le contrat d’assurance multirisque de l’immeuble, le décompte des charges pour l’année 2018 et la base de données permettant de régler les attributions des badges « Vigik ».

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, et statuant à nouveau :

' condamner la SARL régie du Léman à communiquer au syndicat des copropriétaires l’intégralité des pièces laissées à sa charge en exécution du jugement du 6 décembre 2021 mais dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard laquelle commencera à courir dans le mois suivant la signification de l’arrêt intervenir.

' condamner la SARL régie du Léman à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la résidence une somme globale de 36 797,02 € au titre des codes d’activation URSSAF et des différentes saisies-attribution pratiquées par l’URSSAF ainsi que des frais de saisie et autres frais engagés en raison des différents manquements de la société régie du Léman à établir les bulletins de salaire ou communiquer l’intégralité des pièces permettant les déclarations sociales de retraite et le paiement des charges auprès de l’URSSAF.

' condamner la SARL régie du Léman à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 50 000 € en réparation de son préjudice toutes causes confondues et notamment en raison de la perte de chance du syndicat des copropriétaires d’obtenir un financement partiel des opérations de ravalement et de traitement de l’étanchéité des façades ainsi que de la reprise de l’étanchéité des toitures terrasse, de l’absence de communication des bases permettant le paramétrage « vigik », de l’absence de communication de l’attestation d’assurance couvrant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de l’absence de souscription d’une assurance dommages ouvrage garantissant le syndicat des copropriétaires des travaux votés en assemblée générale notamment au titre du traitement de l’étanchéité des façades et des terrasses et des opérations de ravalement, de l’absence d’établissement d’un décompte de charges complet pour l’année 2018 et de régularisation des charges individuelles des copropriétaires obligeant le syndicat des copropriétaires à appeler de nouvelles charges pour faire face aux difficultés de trésorerie de l’ensemble immobilier La résidence, plus généralement et en complément et en réparation de son préjudice moral du fait des manquements nombreux répétés et graves de la société régie du Léman dans le cadre de l’exécution de son contrat de mandat de gestion de l’ensemble immobilier la résidence.

' condamner la SARL régie du Léman à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à l’intégralité des dépens de la présente instance et de première instance.

La régie n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 février 2023.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’astreinte

Le syndicat de copropriétaires demande que la condamnation de la régie prononcée par le jugement déféré à lui communiquer les bulletins de salaire de Madame [Z] pour les mois de janvier février et mars 2019, ses déclarations sociales de retraite, prévoyance, mutuelles, et fiches de paramétrage DSN, ainsi que le dossier complet URSSAF, le dossier concernant les travaux de ravalement de façade votés en assemblée générale, la justification de la régularisation des charges individuelles des copropriétaires au titre de l’année 2018 en totalité ainsi que le contrat d’assurance multirisque de l’immeuble, le décompte des charges pour l’année 2018 et la base de données permettant de régler les attributions des badges « Vigik », soit assortie d’une astreinte.

La régie n’ayant constitué avocat ni en première instance ni en appel et n’ayant à ce jour pas exécuté cette condamnation alors qu’il est essentiel que le syndicat de copropriétaires transmette au nouveau syndic ces pièces nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété, il convient, par infirmation du jugement, d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois, qui commencera à courir dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt.

2. Sur les demandes en paiement

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la régie à lui payer la somme de 36 797,02 € au titre « des codes d’activation URSSAF et des différentes saisies-attribution pratiquées par l’URSSAF, ainsi que des frais de saisie et autres frais engagés en raison des différents manquements de la régie à établir les bulletins de salaire ou communiquer l’intégralité des pièces permettant les déclarations sociales de retraite et le paiement des charges auprès de l’URSSAF ».

A l’appui de sa demande en paiement, le syndicat de copropriétaires produit :

— une mise en demeure du 27 mai 2019 de l’URSSAF d’avoir à lui payer la somme de 4467,65 euros arrêtée au mois d’avril 2019, au titre des déclarations non fournies,

— une saisie attribution de l’URSSAF exercée à son préjudice pour un montant total de 11 212,91 euros pratiquée en vertu d’une contrainte du 11 juin 2019 pour des cotisations impayées au mois de mars, une contrainte du 4 mars 2019 pour des cotisations impayées en octobre et novembre 2018, une contrainte du 15 avril 2019 pour des cotisations impayées de janvier 2019 et une contrainte du 13 mai 2019 pour des cotisations impayées en février 2019,

— une signification de contrainte par l’URSSAF le 11 juillet 2019 pour des cotisations impayées et des majorations de retard d’un montant de 4694,20 euros,

— un courrier de l’URSSAF du 28 septembre 2020 rappelant au syndicat de copropriétaires qu’il n’a pas reçu ses déclarations sociales nominatives concernant les périodes de janvier 2018 à mars 2019,

— une contrainte du 12 juin 2019 pour la somme de 4 055 euros au titre des cotisations et majorations de retard,

— un procès-verbal de saisie-attribution du 11 juin 2019 pour la somme totale de 160235,51 euros en vertu de 4 contraintes datant du 13 mai 2019, du 4 mars 2019, du 11 mars 2019 et du 15 avril 2019 pour des cotisations et pénalités de retard.

S’il est établi que suivant un arrêt de la chambre sociale de la cour de céans, le solde de congés payés de l’employée du syndicat de copropriétaires a été fixé à 96,50 jours au 1er juin 2016 et, par confirmation du jugement du conseil de prud’hommes déféré, il a été dit que le syndicat de copropriétaires devra régulariser le montant de la prime poubelle sélective sur l’année 2016 de la différence de 85 euros et 69 euros sur la période de janvier à septembre 2016, ce dernier étant en outre condamné à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aucun élément ne permet d’établir que les sommes ci-avant citées, dont l’origine et l’objet ne sont pas précisées, dont l’URSSAF poursuit le recouvrement, ont pour origine directe des fautes de la régie, lesquelles ne sont d’ailleurs pas expliquées dans les conclusions de l’appelant.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant rejeté ces demandes.

En second lieu, le syndicat de copropriétaires demande la condamnation de la régie à lui payer « la somme globale de 50 000 € en réparation de son préjudice toutes causes confondues et notamment en raison de la perte de chance du syndicat des copropriétaires d’obtenir un financement partiel des opérations de ravalement et de traitement de l’étanchéité des façades ainsi que de la reprise de l’étanchéité des toitures terrasse, de l’absence de communication des bases permettant le paramétrage « vigik », de l’absence de communication de l’attestation d’assurance couvrant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de l’absence de souscription d’une assurance dommages ouvrage garantissant le syndicat des copropriétaires des travaux votés en assemblée générale notamment au titre du traitement de l’étanchéité des façades et des terrasses et des opérations de ravalement, de l’absence d’établissement d’un décompte de charges complet pour l’année 2018 et de régularisation des charges individuelles des copropriétaires obligeant le syndicat des copropriétaires à appeler de nouvelles charges pour faire face aux difficultés de trésorerie de l’ensemble immobilier La résidence, plus généralement et en complément et en réparation de son préjudice moral du fait des manquements nombreux répétés et graves de la société régie du Léman dans le cadre de l’exécution de son contrat de mandat de gestion de l’ensemble immobilier la résidence ».

Si le syndicat de copropriétaires produit en appel le procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaires du 25 avril 2018 ayant voté les travaux de ravalement des façades, d’étanchéité de l’immeuble et la souscription d’une assurance dommages ouvrage, il n’établit pas que le précédent syndic détenait, ainsi qu’il se borne à l’alléguer, un dossier contenant la consultation des entreprises ou le montant des travaux qu’il n’aurait pas transmis à l’actuel syndic.

Le syndicat de copropriétaire ne démontre pas plus que du fait du comportement du syndic, il a été nécessaire de prévoir des travaux complémentaires de ventilation mécanique.

Le syndicat des copropriétaires, qui se borne encore à l’alléguer, échoue à démontrer que le syndic est responsable du défaut de souscription d’une assurance dommage ouvrage pour la réalisation des travaux de ravalement. Le préjudice en résultant n’est d’ailleurs pas plus démontré puisque la nécessité d’effectuer des travaux de reprise n’est pas établie, les photographies de flaques d’eau produites, dont l’origine est incertaine, sont tout à fait insuffisantes.

De même, le syndicat de copropriétaires ne précisant pas les subventions auxquelles il aurait eu droit et ne démontrant pas qu’en raison du comportement du syndic il n’a pu les percevoir, ni même qu’il a eu l’intention de faire une demande de subvention, ce grief ne peut pas plus être retenu.

Plus encore, il n’est pas établi ni même expliqué que les défaillances du syndic ont de façon directe et certaine généré des dettes pour la copropriété dont le remboursement est aujourd’hui demandé.

Enfin, le préjudice moral allégué n’est pas plus précisé.

Le jugement ayant rejeté cette demande de dommages-intérêts est donc confirmé.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel sont à la charge du syndicat de copropriétaires qui succombe pour l’essentiel en sa tentative de remise en cause du jugement. Pour cette raison, il est en outre débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il rejette la demande d’astrainte

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la condamnation de la société Régie du Léman à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Résidence » les bulletins de salaire de Mme [Z] [P] de janvier, février et mars 2019, ses déclarations sociales de retraite, prévoyance, mutuelle, les fiches de paramétrage DSN, le dossier complet URSSAF, le dossier concernant les travaux de ravalement de façade votés en assemblée générale, la justification de la régularisation des charges individuelles des copropriétaires pour la totalité de l’année 2018, le contrat d’assurances multirisques de l’immeuble, un décompte des charges pour l’année 2018 et la base de données permettant de gérer les attributions des badges Vigik, doit être exécutée dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Résidence » aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Président,