Cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 15 octobre 2025, n° 23/05457

CA Lyon
Infirmation partielle 15 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a confirmé que le locataire n'a pas respecté les délais de paiement après le commandement de payer, rendant la résiliation du bail légitime.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire devait effectivement des loyers et charges, et a actualisé le montant de la créance.
Accepté
Résiliation du bail et non-paiement des loyers
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée suite à la résiliation du bail pour non-paiement des loyers.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 15 oct. 2025, n° 23/05457
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	23/05457
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric GREFFETSamir BELLASRI
Cabinet(s) :	LEGA-CITE
Parties :	Etablissement DYNACITE OPH DE L' AIN

Texte intégral

N° RG 23/05457 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PCNW

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] au fond du 03 avril 2023

RG : 11 23-47

[N]

Etablissement DYNACITE OPH DE L’AIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Octobre 2025

APPELANT :

M. [B] [N]

né le 04 Octobre 1988 à [Localité 4] – ALGERIE

[Adresse 2]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-69383-2023-03471 du 22/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par M^e Samir BELLASRI, avocat au barreau de LYON, toque : 1572

INTIMÉE :

DYNACITE, Office public de l’habitat de l’AIN, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de BOURG-EN-BRESSE sous le n° 779 306 471, dont le siège social est [Adresse 9], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [6], toque : 502

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Août 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Septembre 2025

Date de mise à disposition : 15 Octobre 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 octobre 2020, l’Office Public de l’Habitat de l’Ain ' Dynacité (ci-après dénommé OPH de l’Ain ' Dynacité) a consenti à M. [B] [N] le bail d’un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 282,11 €, outre 118,36 € au titre des charges locatives, avec indexations.

Suivant acte d’huissier du 12 septembre 2022, l’OPH de l’Ain ' Dynacité a fait commandement à M. [N] de payer la somme de 1.682,72 € au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Par acte du 1er décembre 2022, l’OPH de l’Ain ' Dynacité a fait assigner M. [N] devant le tribunal de proximité de Trévoux en paiement de l’arriéré de loyer et constat de la résiliation du bail.

Par jugement réputé contradictoire du 3 avril 2023, le tribunal de proximité a :

Constaté la résiliation du bail conclu le 23 octobre 2020 entre l’OPH de l’Ain ' Dynacité et M. [N] à la date du 12 novembre 2022 ;

Autorisé l’OPH de l’Ain ' Dynacité à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique si besoin est, à l’expulsion de M. [N] ainsi que de tous les occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] ;

Condamné M. [N] à payer à l’OPH de l’Ain ' Dynacité la somme de 2.438,52 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 12 septembre 2022, échéance du mois d’août 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamné M. [N] à payer à l’OPH de l’Ain ' Dynacité à compter du 13 novembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 387 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision sur les sommes échues à cette date et, pour les échéances à venir, à compter du jour où chacune d’entre elles sera due ;

Dit n’y avoir lieu à dire que M. [N] continuera d’être tenu de justifier d’une assurance contre les risques locatifs ;

Condamné M. [N] à payer à l’OPH de l’Ain ' Dynacité la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 12 septembre 2022 ;

Rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Par déclaration enregistrée le 5 juillet 2023, M. [N] a interjeté appel de ce jugement.

Par jugement du 3 août 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse a accordé à M. [N] un délai d’un an pour quitter les lieux avec échelonnement de sa dette à hauteur de 125 € par mois.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 4 octobre 2023, M. [N] demande à la cour :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [N] ;

Infirmer le jugement contesté en ce qu’il a :

o Constaté la résiliation du bail conclu le 23 octobre 2020 entre l’OPH de l’Ain ' Dynacité et M. [N] à la date du 12 novembre 2022,

o Autorisé l’OPH de l’Ain ' Dynacité à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique si besoin est, à l’expulsion de M. [N] ainsi que de tous les occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7],

o Condamné M. [N] à payer à l’OPH de l’Ain ' Dynacité la somme de 2.438,52 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 12 septembre 2022, échéance du mois d’août 22 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

o Condamné M. [N] à payer à l’OPH de l’Ain ' Dynacité à compter du 13 novembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 387 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision sur les sommes échues à cette date et, pour les échéances à venir, à compter du jour où chacune d’entre elles sera due,

o Condamné M. [N] à payer à l’OPH de l’Ain ' Dynacité la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

o Condamné M. [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 12 septembre 2022 ;

Et statuant à nouveau,

Débouter l’OPH de l’Ain ' Dynacité de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

Condamner l’OPH de l’Ain ' Dynacité à payer à M. [N] la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner l’OPH de l’Ain ' Dynacité aux entiers dépens ;

Autoriser Me [C] à recouvrer directement les dépens dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 20 décembre 2023, l’OPH de l’Ain ' Dynacité demande à la cour :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 3 avril 2023 ;

Actualiser la dette de loyer à la somme de 3.905,22 € arrêtée au 15 décembre 2023, mois de novembre 2023 compris ;

Condamner M. [N] à payer à l’OPH de l’Ain ' Dynacité la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel ;

Le condamner aux dépens de l’appel.

Par courrier officiel transmis par RPVA le 1er septembre 2025, le conseil de l’OPH de l’Ain – Dynacité a transmis le procès-verbal d’expulsion de M. [N] du 16 juillet 2025 ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance à la somme de 12.315,33 €, à cette date.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel interjeté dans les formes et délais prévus par la loi, sera déclaré recevable.

Sur la demande d’actualisation de la créance locative

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH de l’Ain – Dynacité verse aux débats le contrat de bail et un relevé de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées jusqu’au 15 décembre 2023. Ce faisant, l’OPH de l’Ain – Dynacité rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance actualisée à la somme de 12.315,33 € selon décompte arrêté à au 16 juillet 2025.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif, est confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de M. [N] à la somme de 12.315,33 € représentant les loyers et charges échus au 16 juillet 2025.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 23 octobre 2020 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2022 pour la somme en principal de 1.682,72 €. M. [N] ne conteste pas qu’il ne s’est pas acquitté de cette somme dans les deux mois du commandement, faisant état de difficultés en lien avec le non versement de son APL depuis mai 2022, alors qu’il n’avait pas transmis ses justificatifs à la Caisse d’allocations familiales. Il expose que depuis mars 2023, il a payé la somme totale de 3.275,53 € et que le bailleur n’a pas répondu à sa demande de délais.

L’OPH de l’Ain – Dynacité soutient que la cessation du versement des APL est due au non paiement des loyers et rappelle qu’elle s’était engagée à ne pas poursuivre la procédure d’expulsion et à signer un nouveau bail si l’échelonnement prévu par le juge de l’exécution avait été respecté, ce qui n’est pas le cas.

En conséquence, le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, est confirmé.

Si en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative, pendant le cours desquels, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, M. [N] ne sollicite pas de tels délais suspensifs. Au demeurant, son expulsion ayant eu lieu, cette demande serait sans objet.

En revanche, M. [N] en ce qu’il vise l’article 1343-5 du code civil, sollicite un délai de 2 ans pour s’acquitter de sa dette. Il n’a toutefois rien payé depuis octobre 2023 et ne justifie pas du rappel d’APL qu’il invoque dans ses écritures. La cour ne fait pas droit à cette demande.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, M. [N] supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de ne pas faire application des dispositions de de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de débouter les parties de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Déclare recevable l’appel interjeté par M. [B] [N] ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf à porter le montant de la condamnation de M. [B] [N] à la somme de 12.315,33 € représentant les loyers et charges échus au 16 juillet 2025 ;

Y ajoutant,

Déboute M. [B] [N] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. [B] [N] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT