N° RG 22/02739 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OHTN

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURG-EN-BRESSE au fond

du 28 février 2022

RG : 21/00328

S.A.S. PIERRE PROPERTIES HOTELS

C/

S.N.C. GARDEN PARK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 07 Mai 2025

APPELANTE :

La société PIERRE PROPERTIES HOTELS devenue la société BG HOTELLERIE, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 850 016 007, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurence BORNENS de la SARL JUDIXA, avocat au barreau d’ANNECY

INTIMÉE :

La société GARDEN PARK, société en nom collectif immatriculée au RCS d’ANNECY sous le numéro 832 017 420, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas BECKER, avocat au barreau d’ANNECY

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Février 2025

Date de mise à disposition : 9 Avril 2025 prorogée au 7 Mai 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 décembre 2018, la SCCV Garden Park (constituée par la société Priams, constructeur et promoteur immobilier de logements), depuis devenue la SNC Garden Park, a conclu, en qualité de réservant, un contrat de réservation préalable à une vente en l’état futur d’achèvement avec la société civile Chatel Transaction, la société financière des Domaines et Mme [H] [B], épouse [V], réservataires qui seront par la suite substituées par la société Pierre Properties Hotels (PPH).

La réservation portait sur la vente d’un l’hôtel à construire de 102 chambres, à [Localité 3], moyennant un prix de 15.900.000 ' TTC.

La vente en l’état futur d’achèvement devait être réalisée par acte authentique au plus tard le 20 décembre 2019 (art. 1.3) et il était également convenu le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 795.000 ' correspondant à 5 % du prix de vente.

Le réservataire déclarait ne pas faire de l’obtention d’un prêt une condition suspensive de l’acquisition du bien.

Par avenant du 20 décembre 2019, la signature de l’acte authentique a été prorogée au 20 mars 2020.

Par courrier du 14 avril 2020, la société Garden Park a déclaré caduque la réservation.

Par courrier du 23 juillet 2020, le conseil de la société Pierre Properties Hotels a vainement mis en demeure la SCCV Graden Park d’indemniser sa cliente du préjudice consécutif à sa décision de rompre le contrat de réservation.

Par exploit du 9 janvier 2021, la société Pierre Properties Hotels a fait assigner la SCCV Garden Park devant le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 28 février 2022, le tribunal Judiciaire de Bourg en Bresse a :

Condamné la SNC Garden Park à restituer à la SAS Pierre Properties Hotels la somme de 795.000 ' au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2020 ;

Condamné la SNC Garden Park à payer à la SAS Pierre Properties Hotels la somme de 10.000 ' à titre de dommages et intérêts consécutifs à la rétention abusive du dépôt de garantie ;

Débouté la SAS Pierre Properties Hotels du surplus de ses demandes ;

Débouté la SNC Garden Park de ses demandes reconventionnelles ;

Condamné la SNC Garden Park à payer à la SAS Pierre Properties Hotels la somme de 7.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamné la SNC Garden Park aux entiers dépens ;

Rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le tribunal retient en substance que :

le contrat de réservation ne peut être considéré comme ayant été prorogé au delà du 20 mars 2020 et pour une durée indéterminée, à défaut de manifestation de volonté commune des cocontractants avant expiration de ce délai, en sorte qu’il est caduc depuis le 20 mars 2020,

l’article 4 de l’ordonnance Covid du 15 avril 2020 n’a pas lieu d’être appliqué, l’article 2.1 ne s’analysant pas en une clause de déchéance ayant pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé et la restitution du dépôt de garantie prévue à l’article 2.8 n’étant pas une clause pénale,

toutefois le réservant n’a pas respecté les délais prévus au contrat de réservation n’ayant pas notifié au réservataire le projet d’acte de vente régulier un mois avant le 20 mars 2020, en sorte qu’il ne pouvait se prévaloir de la caducité du contrat qu’il n’a pas respecté,

l’absence de signature du contrat de vente a été causée très clairement et explicitement par le refus de la société Garden Park de signer après le 10 avril 2020 en dépit de l’absence de notif d’un projet d’acte de vente régulier à la société Pierre Properties Hotels 1 mois avant le 20 mars 2020,

la société Garden Park ayant retrouvé sa liberté de ne pas contracter avec la société Pierre Properties Hotels, aucune autre faute ne peut lui être reprochée en dehors du non respect du délai, en lien de causalité avec préjudices invoqués par cette dernière

Par déclaration enregistrée le 13 avril 2022, la société Pierre Properties Hotels a interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration enregistrée le 15 avril 2022, la société Garden Park a également interjeté appel de ce jugement.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 15 février 2023.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 10 janvier 2025, la société Pierre Properties Hotels demande à la cour :

Débouter la SNC Garden Park de son appel incident comme infondé ;

Déclarer bien fondé l’appel de la SAS Pierre Properties Hotels devenue la SAS BG Hotellerie à l’encontre du jugement du 28 février 2022 du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en ce qu’il a :

° Fixé à compter du 23 juillet 2020 les intérêts au taux légal dus sur la condamnation de la SNC Garden Park à restituer à la SAS Pierre Properties Hotels la somme de 795.000 ' au titre du dépôt de garantie,

° Limité la condamnation de la SNC Garden Park à payer à la SAS Pierre Properties Hotels la somme de 10.000 ' à titre de dommages et inté-rêts consécutifs à la rétention abusive du dépôt de garantie,

° Débouté la SAS Pierre Properties Hotels du surplus de ses demandes (soit notamment de juger que la société Garden Park a commis des fautes contractuelles et a ainsi engagé sa responsabilité à l’égard de la société Pierre Properties Hotels et de condamner la société Garden Park à payer à la société Pierre Properties Hotels la somme de 191.724,72 ' en rembour-sement des dépenses exposées pour le projet, la somme de 1.890.000 ' pour l’in-demniser de la perte de chance de réaliser des profits sur ce projet hôtelier, la somme de 80.000 ' à titre de dommages et intérêts consécutifs à la rétention abusive du dépôt de garantie et la somme de 15.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile),

° Limité la condamnation de la SNC Garden Park à payer à la SAS Pierre Properties Hotels la somme de 7.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’Infirmer de ces chefs le confirmer pour le surplus et notamment en ce qu’il a :

° Débouté la société Garden Park de toutes ses demandes reconventionnelles,

° Condamné la SNC Garden Park à restituer à la SAS Pierre Properties Hotels la somme de 795 000 ' ;

Statuant à nouveau,

Juger que la SNC Garden Park a commis des fautes contractuelles et a ainsi en-gagé sa responsabilité à l’égard de la SAS BG Hotellerie ;

Condamner la SNC Garden Park à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 795.000 ' à la SAS BG Hotellerie, majoré des intérêts au taux légal échus depuis le 14 avril 2020 ;

Condamner la SNC Garden Park à payer à la SAS BG Hotellerie la somme de 80.000 ' à titre dommages et intérêts consécutifs à la rétention abusive du dépôt de garantie ;

Condamner la SNC Garden Park à réparer le préjudice de la SAS BG HOTELLE-RIE engendré par l’échec de la vente ;

En conséquence,

A titre principal,

Condamner la SNC Garden Park à verser à la SAS BG Hotellerie la somme de 1.044.552,25 ' ;

A titre subsidiaire,

Nommer tout expert de son choix avec pour mission d’évaluer le préjudice ainsi subi en déterminant les profits nets que pouvaient générer ce projet ainsi que le taux de chance de succès du projet ;

Rejeter toutes les demandes de la SNC Garden Park ;

Condamner la SNC Garden Park à verser à la SAS la BG Hotellerie somme de 35.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que lui rembourser les entiers dépens avec recouvrement direct au profit de M^e ROSE, avocat, sur ses offres et affirmations de droit en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Par conclusions régularisées au RPVA le 10 janvier 2025, la société Garden Park demande à la cour :

Sur l’appel principal de la société Garden Park :

Juger l’appel de la société Garden Park à l’encontre du Jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse recevable et bien fondé ;

Réformer le jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en ce qu’il a :

° Condamné la SNC Garden Park à restituer à la SAS Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS la somme de 795.000 ' au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2020,

° Condamné la SNC Garden Park à payer à la SAS Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS la somme de 10.000 ' à titre de dommages et intérêts consécutifs à la rétention abusive du dépôt de garantie,

° Débouté la SNC Garden Park de ses demandes reconventionnelles,

° Condamné la SNC Garden Park à payer à la SAS Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS la somme de 7.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

° Condamné la SNC Garden Park aux entiers dépens ;

Confirmer le jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal Judiciaire de Bourg en Bresse en ce qu’il a :

° Débouté la SAS Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

Débouter la Société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société Garden Park ;

Juger que la Société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS a commis des fautes contractuelles et a ainsi engagé sa responsabilité à l’égard de la Société Garden Park ;

Condamner la Société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS à verser à la Société Garden Park la somme de 3.639.421,00 ' à titre de dommages et intérêts ;

Sur l’appel incident de la société Pierre Properties Hotels,

Juger mal fondé l’appel incident interjeté par la Société Pierre Properties Hotels ;

Confirmer le jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en ce qu’il a :

° Débouté la SAS Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS du surplus de ses demandes ;

Débouter la Société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Garden Park ;

Sur l’appel principal de la société Pierre Properties Hotels,

Juger mal fondé l’appel interjeté par la société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS ;

Confirmer le jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en ce qu’il a débouté la SAS Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS du surplus de ses demandes ;

Débouter la société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société Garden Park ;

Sur l’appel incident de la société Garden Park,

Juger l’appel incident de la société Garden Park à l’encontre du Jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse recevable et bien fondé ;

Réformer le jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en ce qu’il a :

° Condamné la SNC Garden Park à restituer à la SAS Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS la somme de 795.000 ' au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2020,

° Condamné la SNC Garden Park à payer à la SAS Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS la somme de 10.000 ' à titre de dommages et intérêts consécutifs à la rétention abusive du dépôt de garantie,

° Débouté la SNC Garden Park de ses demandes reconventionnelles,

° Condamné la SNC Garden Park à payer à la SAS Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS la somme de 7.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

° Condamné la SNC Garden Park aux entiers dépens ;

Et, statuant à nouveau,

Débouter la société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société Garden Park ;

Juger que la société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS a commis des fautes contractuelles et a ainsi engagé sa responsabilité à l’égard de la Société Garden Park ;

Condamner la société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS à verser à la Société Garden Park la somme de 3.639.421,00 ' à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

Condamner la société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS à payer à la Société Garden Park une somme de 35.000 ' en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la société Pierre Properties Hotels désormais dénommée BG Hotellerie SAS aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité du contrat de réservation

Sur l’application de l’ordonnance du 15 avril 2020

Selon l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période protégée du 20 mars au 23 juin 2020.

Selon l’article 2.1 du contrat de réservation, si à l’expiration du délai de réitération de l’acte (pouvant être prorogé par avenant), à défaut d’avoir satisfait aux conditions juridiques, techniques et financières rendant possible l’opération, la vente n’a pas pu être offerte, le dépôt de garantie sera restitué au réservataire comme il est à l’article R 261-31 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article 2.8.2 prévoit que la somme versée au titre du dépôt de garantie sera restituée par le tiers détenteur, sans indemnité de part et d’autre, au réservataire si le réservant invoque la nullité ou la caducité du contrat par application de l’article 2.1.

Enfin, l’article 2.8.3 prévoit qu’elle sera acquise, à titre de dommages et intérêts, au réservant qui ne pourra pas demander une quelconque autre indemnité et qui retrouvera sa pleine et entière liberté, si le client réservataire renonce à acquérir pour une raison autre que celles énumérées sous l’article R 261-31 du Code de la construction et de l’habitation.

La société Pierre Properties Hotels prétend qu’elle devait bénéficier du report de 95 jours prévu par l’article 4 précité, applicable aux clauses contractuelles ayant pour objet de sanctionner l’inexécution du débiteur. Elle estime que l’article 2.1 du contrat de réservation stipule une clause de déchéance du droit d’acquérir faute de signature du contrat VEFA avant la date prévue, laquelle se combine avec la clause de sanction financière de l’article 2.8.3 et celle de l’article 2.8-2, en vertu desquelles faute de signature avant le 31 décembre 2019, la société Pierre Properties Hotels était automatiquement déchue du droit d’acquérir et tenue de payer la somme de 789.000 ' à titre de dommages et intérêts, par conservation du dépôt de garantie, n’ayant aucun moyen de se libérer de son obligation d’acquérir sans renoncer au dépôt de garantie dès lors qu’elle avait renoncé à toute les conditions suspensives possibles. Elle estime alors que la mise en oeuvre de la clause de déchéance pendant la période protégée engage la responsabilité de la société Garden Park.

Cette dernière soutient que les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance du 15 avril 2020 ne sont pas applicables à la caducité, laquelle n’a pas pour corollaire la restitution du dépôt de garantie. Elle estime que l’article 2.1 ne saurait s’analyser en une clause de déchéance ayant pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, alors que le contrat parle de caducité et que la restitution du dépôt de garantie n’est pas une clause pénale. Elle ajoute qu’au demeurant, il n’est pas établi que l’appelante était dans l’impossibilité matérielle de signer l’acte de vente pendant la période protégée, le retard dans la signature de l’acte lui étant imputable.

Sur ce,

L’article 2.1 du contrat de réservation, expressément qualifié de clause de caducité dans le contrat, est une clause de déchéance d’un droit en sorte qu’elle ne saurait être qualifiée ni de clause pénale, ni de clause ayant pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé. La restitution du dépôt de garantie au réservataire en cas d’expiration du délai prévu à l’article 2.8.2 n’est pas davantage une clause visée par l’ordonnance du 15 avril 2020, ne sanctionnant nullement une obligation d’acquérir mais consistant dans le prix de la liberté contractuelle retrouvée après réservation et immobilisation du bien. Si l’article 2.8.3 du contrat qui sanctionne le réservataire qui renonce à acquérir pour une raison autre que celles énumérées sous l’article R 261-31 du Code de la construction et de l’habitation peut être qualifié de clause pénale, cette clause n’a pas vocation à être appliquée de manière combinée avec les deux autres et n’est pas applicable en l’espèce, la société Pierre Properties Hotels n’ayant manifestement pas renoncé à acquérir, au contraire, et ce même si la société Garden Park avait envisagé de sanctionner l’appelante à ce titre dans ses courriers des 14 avril et 13 mai 2020 et celui de son conseil du 18 septembre 2020 où elle invoquait à la fois la déchéance du droit d’acquérir et sa sanction par la non-restitution du dépôt de garantie. Il importe également peu que la société Pierre Properties Hotels ait renoncé à stipuler une condition suspensive d’obtention d’un prêt, dès lors qu’il n’en résulte pas une obligation d’acquérir, compte tenu des dispositions de l’article R 261-31 du Code de la construction et de l’habitation et au regard de la liberté retrouvée du réservant de ne pas vendre.

La cour confirme en conséquence le jugement en ce qu’il a exclu l’application de l’ordonnance du 15 avril 2020.

Sur la prorogation du contrat de réservation par la volonté commune des parties

Selon les articles 1213 à 1215 du Code civil, le contrat à durée déterminée peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration et peut être renouvelé par l’accord des parties, ce qui donne naissance à un contrat à durée indéterminée. De même, si à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction.

La société Pierre Properties Hotels soutient que la société Garden Park a commis une faute en résiliant brutalement le contrat de réservation, lequel était alors un contrat à durée indéterminée en application de l’article 1212 et suivants du Code civil, dès lors que la volonté commune et non équivoque des parties était de le proroger au-delà du 20 mars 2020, ce qui est confirmé par les agissements postérieurs à cette date des deux parties qui ont continué à exécuter le contrat, valant tacite reconduction et par les négociations ayant eu cours entre leurs notaires respectifs, après le 20 mars puis après le 31 mars, seule la détermination de la nouvelle date de vente n’ayant pas donné lieu à accord.

Elle reproche en conséquence à la société Garden Park de ne pas avoir respecté de préavis suffisant avant de résilier le contrat de réservation en proposant la date du 10 avril en pleine période sanitaire qui interdisait tout déplacement et au regard de l’ampleur du projet immobilier et des négligences du réservant dans la communication des pièces nécessaires à l’établissement de l’acte définitif de vente.

La société Garden Park conteste l’existence d’un accord de prorogation du contrat de réservation au-delà du 20 mars 2020, date à laquelle le contrat est devenu caduc à défaut pour les parties de manifester leur volonté de l’exécuter postérieurement à cette date, sa propre volonté de poursuite du contrat ayant été conditionnée par une signature impérative avant le 10 avril 2020 et aucun accord pour une tacite reconduction n’étant intervenu, alors qu’elle a toujours manifesté son souhait de ne pas supporter une prorogation de date de signature qui n’est pas de son fait mais de celui de la société Pierre Properties Hotels.

Sur ce,

La cour écarte, comme le premier juge, la prorogation du contrat au-delà du 20 mars 2020 et pour une durée indéterminée faute pour les parties d’avoir manifesté sans équivoque leur volonté commune à cet effet, avant l’expiration du contrat et d’avoir poursuivi son exécution par tacite reconduction après son expiration.

En effet, la société Garden Park a, au contraire et dans un premier temps imposé le 31 mars 2020 comme nouvelle date butoir, par courriel du 12 mars 2020 émanant de son notaire, Maître [P], en précisant ne pas vouloir supporter une prorogation qui n’était pas de son fait (mais la conséquence de l’intervention des crédit-bailleurs et du changement d’acquéreur), auquel le notaire de la société Pierre Properties Hotels, Maître [J], a répondu par courriel du 13 mars ne pas être en mesure d’assurer que la signature interviendra avant la fin du mois de mars (le projet d’acte devant être étudié par les notaires des trois crédit-bailleurs), échange ensuite duquel le notaire du réservant estimant que les parties avaient eu largement le temps de se faire connaître et de se rapprocher pour avancer un projet d’acte, et constatant qu’il n’y avait aucune visibilité sur une date de signature, a par courriel du 27 mars 2020 écrit que : « dans ces conditions et en l’absence d’une signature dans les délais prévus, ma cliente ne souhaite pas poursuivre les échanges et considère les dispositions du contrat de réservation caduques ». Aucun accord n’est donc intervenu entre les parties, avant ou après le 20 mars à ce titre et le 27 mars la caducité était d’ores et déjà annoncée.

Dans un second temps, M. [L], dirigeant fondateur de la société Priams, a par mail du 30 mars 2020 consenti à la vente sous les trois réserves suivantes :

l’engagement de la société Pierre Properties Hotels à conduire et à faire conduire les échanges avec une dynamique des parties intéressées permettant le recueil définitif sur le projet d’acte avant le 8 avril,

son engagement définitif à réitérer l’acte au plus tard le 10 avril 2020, au moyen des procurations ad’hoc dans le contexte d’impossibilité de déplacement,

son accord sur les plans et descriptifs au prix arrêté de 13.478.293,08 ' HT (résultant de la demande de suppression d’une prestation).

Par mail du 7 avril 2020, le notaire de la société Garden Park a réitéré cette condition relative à la signature de l’acte avant le 10 avril 2020, laquelle n’a jamais fait l’objet d’un accord des parties, alors qu’au contraire, elle a été considérée comme prématurée par le notaire de l’un des crédit-bailleurs par courriel du 9 avril 2020, qui indique ne pas être en mesure de signer le lendemain et au vu des échanges entre les parties en mars et avril dont il résulte que cette échéance était difficilement réalisable pour le réservataire au regard de l’état d’avancement du projet d’acte définitif et de la période de confinement strict. Cette date n’a jamais fait l’objet d’une discussion contradictoire et n’a jamais été acceptée par l’appelante.

Dans ce contexte, les échanges entre notaires des 15 et 17 avril 2020 ne valent pas tacite reconduction. En outre, si par courrier du 13 mai 2020, la société Garden Park envisage de transmettre à la société Pierre Properties Hotels une nouvelle offre de vente, c’est à des conditions financières différentes et après avoir rappelé qu’elle avait repris son entière liberté et refusé l’application de l’article 4 de l’ordonnance « Covid ».

Le contrat de réservation n’a donc pas été prorogé de manière indéterminée, ni par la volonté commune des parties à cet effet, ni par tacite reconduction, en sorte que sa caducité est acquise.

Sur l’exécution du contrat de réservation

La société Pierre Properties Hotels qui sollicite notamment la restitution du dépôt de garantie estime que la non-réalisation de la vente en l’état futur d’achèvement est imputable à la société Garden Park, fautive dans l’exécution du contrat de réservation et responsable du dépassement des délais contractuels, alors qu’elle-même n’a commis aucune faute.

Elle invoque à ce titre :

la production tardive de la fiche descriptive devant être annexée à l’acte de vente (art 2.2.2) avec un chiffrage des travaux supplémentaires (art 2.2.3),

l’envoi tardif du projet d’acte de vente, au regard de l’article R 261-30 Code de la construction et de l’habitation qui impose cet envoi un mois avant signature, alors que le retard de seulement 3 jours pour la remise par elle-même du cahier des charges est infime, ce dont témoigne les multiples mails d’excuses adressés par l’intimée, valant aveux de ses propres manquements,

le défaut de production d’une garantie financière d’achèvement extrinsèque (GFA), en vertu de l’article 2.8 du contrat, malgré l’engagement pris à cet effet le 7 avril 2020 par son notaire,

le dépôt tardif du permis de construire, qui ajoute à la gestion négligente du projet par le constructeur, même si ce permis a finalement été obtenu dans les délais.

Elle estime ne pas avoir retardé la vente par des demandes nouvelles, le projet de 102 chambres étant prévu dès le départ, avant même la conclusion du contrat de réservation, étant précisé que la faculté pour le réservataire de demander des travaux supplémentaires était prévue au contrat à charge pour la société Garden Park de les chiffrer, cette dernière ayant accepté et validé toutes les demandes, par mail du 31 mars 2020, en sorte qu’il n’existe pas de litige à ce titre.

Elle soutient s’agissant de l’intervention des crédit-bailleurs à la vente que :

elle n’est pas prohibée et n’est pas une cause de retard,

elle a toujours été transparente, à ce titre, ayant envoyé, dès mai 2019, une 1ère demande du projet d’acte de vente pour la transmettre au comité de financement devant les banques, étant précisé qu’elle n’avait aucune raison de dissimuler ces financements qui sont d’usage, au vu de l’ampleur du projet et que sa renonciation à la condition suspensive de financement n’est pas un engagement de financement par des fonds propres,

ce mode de financement n’a jamais été un obstacle à la vente, les trois crédit-bailleurs, solidairement débiteurs, présentant les meilleures garanties de solvabilité et leur intervention avec leur notaire pour l’établissement de l’acte de vente n’ayant pas ralenti le processus.

Elle conteste avoir communiqué tardivement ses plans, ce dont il n’est pas justifié par la société Garden Park et fait valoir que la constitution de la société Pierre Properties Hotels Vernay devant se substituer à elle pour acquérir et exploiter l’hôtel est intervenue avant le 20 mars 2020 donc non tardivement.

La société Garden Park prétend à l’inverse que la bonne exécution du contrat a été retardée par la société Pierre Properties Hotels en ce que :

elle a formé des demandes de prestations supplémentaires,

elle n’a pas respecté le délai de remise du cahier des charges et des modifications des plans prévu au 25 janvier 2019, raison pour laquelle la société Garden Park n’a pas pu déposer le permis modificatif, qui a néanmoins été obtenu le 5 août 2019, le permis définitif ayant été délivré le 12 novembre 2019, en sorte que la condition suspensive a été respectée,

le retard dans la transmission des plans de décoration a impacté de manière considérable l’élaboration de la notice et des plans,

compte tenu de la prorogation intervenue et de la nécessité d’attendre le permis de construire, il était inutile que la communication du projet d’acte de vente intervienne un mois avant le 20 mars, étant précisé que la matrice du contrat VEFA était faite 6 mois avant la date prévue de signature,

la GFA ne pouvait être obtenue avant délivrance du permis de construire purgé.

Elle reproche en outre et plus encore à la société Pierre Properties Hotels son montage financier, source de retard, dès lors qu’elle n’a été informée de l’intervention de trois crédit-bailleurs malgré l’absence de condition suspensive de financement, que le 3 mars 2020, c’est à dire 2 jours avant un rendez-vous fixé, ce qui a remis en cause les conditions du contrat et l’a conduite à proposer une réitération au plus tard le 10 avril, étant précisé que la veille elle a été informée de ce que le notaire d’un des crédit-bailleurs n’était pas en mesure de signer l’acte le lendemain en raison de la multiplication des intervenants. Elle estime que ce montage financier était loin d’être acquis le 7 février 2020, aucun accord de financement n’existant à cette date, étant observé que le 13 mars 2020, les futurs crédit-bailleurs n’étaient même pas immatriculés.

Sur ce,

Selon l’article R 261-30 du Code de la construction et de l’habitation, le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte.

Le contrat de réservation du 18 décembre 2018 stipulait, outre les articles 2.1 et 2.8 précités :

une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire modificatif purgé de tout recours au plus tard le 30 novembre 2019, portant sur la modification du nombre de chambres de l’hôtel (102 au lieu de 92) sans modification de la surface de plancher, le réservataire s’engageant à transmettre son cahier des charges définitif au plus tard le 10 janvier 2019 pour donner son accord sur les plans modificatifs au plus tard le 25 janvier 2019 afin que le réservant puisse déposer une demande de permis modificatif au plus tard le 28 février 2019,

qu’après mise en place de la garantie d’achèvement extrinsèque, le projet d’acte de vente notarié auquel seront annexés les statuts et cahier des charges de l’ASL, sera notifié au réservataire et la date à laquelle la vente pourra être signée sera précisée,

à compter de cette notification, le réservataire dispose d’un délai d’un mois avant la date prévue pour la signature pour examiner le projet d’acte et ses annexes.

S’il résulte des échanges de 2019 versés aux débats de part et d’autre que la société Garden Park a communiqué avec retard plusieurs éléments techniques importants, en particulier le prix des prestations et la notice descriptive, certains courriels contenant des excuses de l’intimée, il est également établi qu’à l’inverse, le retard de l’acheteur dans la transmission des plans de décoration peut également expliquer le retard dans la transmission des prix des prestations.

En revanche, il ne saurait être reproché au réservataire des demandes de prestations supplémentaires compte tenu des termes du contrat de réservation à ce titre.

De manière plus flagrante, il résulte du courrier du 27 mars 2020 adressé par Maître [J] à Maître [P] confirmant que l’opération ne pourrait pas aboutir avant le 31 mars, qu’à la date du mail, des sujets étaient encore en suspens concernant le transfert des permis et la GFA et que des pièces étaient manquantes, telles que les titres antérieurs, la demande de permis de construire modificatif, les pièces d’urbanisme notamment (malgré deux rappels intervenus les 6 et 13 mars concernant ces pièces ainsi que les constitutions de servitudes), étant précisé que la société PPH Vernay était constituée depuis le 16 mars et que si l’intervention des crédit-bailleurs et de leurs notaires était également de nature à multiplier les échanges et à nécessiter du temps, l’accord de financement avait été signé et transmis dès le 10 février 2020 et les notaires des membres de l’opération saisis début mars. Il est également acquis que la garantie financière d’achèvement extrinsèque et surtout le projet définitif d’acte de vente n’avaient pas encore été transmis le 7 avril 2020 et que pour autant, dès le 17 avril 2020 le projet de VEFA avait été largement validé par les notaires concernés sous réserve de quelques points mineurs, lesquels se disaient prêts à signer, selon courriel versé aux débats, ce qui témoigne de la réactivité de ces derniers malgré les retards subis, étant précisé que malgré l’absence de condition suspensive à ce titre, le recours à des crédit-bailleurs n’était ni interdit, ni dissimulé, ni étonnant au vu de l’ampleur du projet. Comme l’indique l’appelante, c’est toute la partie technique de la rédaction qui s’est déroulée entre le 28 mars et le 17 avril dès lors que le 27 mars, le vendeur n’avait toujours pas communiqué les documents sollicités, cette durée de trois semaines de travail n’ayant rien d’excessif au regard de l’ampleur du projet et du contexte sanitaire.

La société Garden Park n’a donc pas respecté les conditions fixées par l’article R 261-30 du Code de la construction et de l’habitation et par le contrat de réservation s’agissant de la communication de projet d’acte définitif devant intervenir un mois avant le 20 mars. En dépit de ce manquement à ses obligations légales comme contractuelles lui-même lié à sa négligence dans la communication des pièces nécessaires à l’établissement de cet acte définitif, elle s’est prévalue de la caducité du contrat le 14 avril 2020, refusant expressément de signer après le 10 avril alors qu’elle était à l’origine de cette situation.

La cour retient comme le premier juge que l’absence de signature du contrat de vente est imputable à la société Garden Park.

La décision de première instance est confirmée en ce qu’elle a condamné la société Garden Park à payer à la société Pierre Properties Hotels la somme de 795.000 ', et ce outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2020, date de la mise en demeure, en application de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation, auquel renvoie l’article 2.1 du contrat de réservation, auquel renvoie l’article 2.8.2, le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité, au réservataire notamment si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire. Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande.

Selon l’article 1231-2 du Code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1231-3 du même code dispose que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

La cour retient que la conservation du dépôt de garantie par la société Garden Park, laquelle est à l’origine de la caducité dont elle s’est prévalue, est fautive, ce qui a nécessairement causé un préjudice financier à la société Pierre Properties Hotels qui n’a pu disposer de cette somme dans les trois mois de sa demande, préjudice devant être indemnisé dans les proportions retenues par le premier juge, l’appelante ne justifiant pas de sa demande à hauteur de 90.000 ' à ce titre.

S’agissant des préjudices de perte de chance d’acquérir et d’exploiter l’hôtel, le lien de causalité avec la faute de la société Garden Park dans la transmission des pièces nécessaires à l’établissement de l’acte de vente et dans la transmission de ce dernier n’est pas établi, dès lors que cette dernière avait l’obligation de réserver mais non de vendre et qu’elle a retrouvé sa liberté contractuelle du fait de la caducité, lui fut-elle imputable.

Par ailleurs, la société Garden Park ne saurait être indemnisée au titre de l’immobilisation de son bien depuis le 18 décembre 2018, alors qu’elle est responsable de la non-réalisation de la vente.

La cour confirme le jugement attaqué en ce qu’il a débouté les deux parties de ces demandes.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile en première instance.

Succombant principalement, la société Garden Park supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de débouter les deux parties de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Pierre Properties Hotels aux dépens d’appel ;

Déboute les sociétés Pierre Properties Hotels et Garden Park de leurs demandes respectives, en application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT