N° RG 23/05482 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PCP5

Décisions

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 11 janvier 2023

RG : 18/05168

ch 9 cab 09 G

Tribunal Judiciaire de LYON

jugement rectificatif

du 21 juin 2023

RG : 23/930

ch 9 cab 09 G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 27 Mai 2025

APPELANTE :

Mme [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 2192

INTIMEES :

La société DIAGNOSTICS VEROONE

[Adresse 4]

[Localité 6]

La société ALLIANZ IARD prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société DIAGNOSTICS VEROONE

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentées par M^e Valérie ORHAN-LELIEVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 716

ayant pour avocat plaidant M^e Alain DE ANGELIS de la SCP SCP DE ANGELIS SEMIDEI VUILLQUEZ HABART MELKI BARD, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Mai 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mars 2025

Date de mise à disposition : 27 Mai 2025

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 4 avril 2017, Mme [I] a acquis de Mme [H] un bien immobilier situé [Adresse 3]) au prix de 130.000 euros, dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété.

Le bien correspond au lot n°113 situé au 3ème étage et comprend :

— un local (dit local n°13 sur le plan) ayant ouvertures (dont une avec balcon) sur la [Adresse 9],

— un local dans la partie aménagée des combles au-dessus, auquel on accède au moyen d’un escalier intérieur avec ouvertures en toiture,

— ainsi que la propriété indivise avec le lot n°114 du palier d’accès commun à ces deux lots et auquel on accède par la galerie.

Il est mentionné dans l’acte de vente que le bien a une superficie 62, 49 m2 en partie privative, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dite loi Carrez.

Le certificat de la société Diagnostics Veroone (le métreur) du 20 décembre 2016 est annexé à l’acte de vente.

Mme [I] a sollicité la société Diag immo QCE pour mesurer la superficie de la surface privative de son lot conformément aux critères de la loi Carrez, laquelle a établi un certificat le 14 avril 2017 évaluant la superficie à 56,15 m2.

En raison de la différence, le premier métreur a de nouveau évalué la surface du bien à la demande de Mme [I] et a retenu 55,54 m2.

Faisant valoir que la surface de son lot mesurait environ 7 m2 de moins que celle mentionnée dans l’acte de vente du 4 avril 2017, Mme [I] a, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, sollicité de Mme [H], par courrier 4 mai 2017, une diminution du prix de vente, soit le règlement de la partie du prix correspondant, proportionnellement, à la différence de surface.

Par courrier en réponse du 19 mai 2017, Mme [H], par l’intermédiaire de son assureur, l’a informée de l’engagement d’une démarche en responsabilité à l’encontre du cabinet de diagnostic qui a établi le certificat du 20 décembre 2016.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 14 juin 2017, Mme [I] a mis en demeure Mme [H] de lui adresser la somme de 13.189,31 euros, en indiquant que l’action en restitution était indépendante de toute action en garantie dirigée à l’encontre du diagnostiqueur.

Par ordonnance du 17 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a fait droit à la demande d’expertise de Mme [I] et désigné un expert aux fins de mesurer la superficie Carrez des parties privatives du lot de copropriété, objet de la vente.

Par actes des 30 mars, 3 et 4 avril 2018, Mme [I] a assigné au fond Mme [H], le métreur et son assureur, la société Allianz, devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu tribunal judiciaire, aux fins d’obtenir le sursis à statuer sur sa demande de restitution du prix et de l’indemnisation de ses différents préjudices dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Par ordonnance du 12 juin 2018, le juge des référés a déclaré les mesures d’expertise communes et opposables à la SCP Ravier Duc-Dodon Barlet Bouvet Chevaleyre et Renet et à la SCP Remy Samson David, les notaires intervenus à l’acte authentique de vente.

Le 10 décembre 2018, l’expert a déposé son rapport.

Par acte du 28 février 2019, le métreur et son assureur, la société Allianz, ont appelé en garantie les deux notaires intervenus à l’acte authentique de vente.

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— déclaré recevable l’action de Mme [I],

— condamné Mme [H] à verser à Mme [I], au titre de la restitution du prix de vente, la somme de 17.246 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer, notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 juin 2017,

— condamné in solidum Mme [H], la société Veroone et son assureur à verser à Mme [I] la somme de 2.663,88 euros à titre de remboursement de frais,

— condamné la société Veroone et son assureur à garantir Mme [H] de la condamnation prononcée à son encontre au titre des frais,

— débouté Mme [H] du surplus de ses demandes,

— débouté la société Veroone et son assureur de leur demande à être relevés et garantis par les notaires,

— condamné in solidum Mme [H], la société Veroone et son assureur à verser à Mme [I] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Veroone et son assureur à garantir Mme [H] de la condamnation prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Veroone et son assureur à payer à la SCP Ravier Duc-Dodon Barlet Bouvet Chevaleyre Renet et à la SCP Rémy Samson- Philippe David, chacune la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum Mme [H], la société Veroone et son assureur aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— dit que Mme [H] sera relevée et garantie par la société Veroone de sa condamnation au titre des dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

Par jugement rectificatif du 21 juin 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— débouté Mme [H] de sa requête en omission de statuer,

— dit que le jugement est affecté d’une erreur matérielle en page 13

La phrase « Mme [I] sera relevée et garantie par la société Veroone et son assureur des sommes au titre des frais » sera remplacée par la phrase « Mme [H] sera relevée et garantie par la société Veroone et son assureur des sommes au titre des frais »

— dit que les dépens restent à la charge de Mme [H].

Par déclaration du 6 juillet 2023, Mme [H] a interjeté appel du jugement rendu le 11 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Lyon.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 16 février 2024, Mme [H] demande à la cour de :

— réformer la décision du 11 janvier 2023 en ce qu’elle a rejeté sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix contractuellement convenu,

— confirmer la décision du 11 janvier 2023 en ce qu’elle fait droit à sa demande d’être relevée et garantie par la société Veroone et son assureur au titre du remboursement des frais d’emprunts bancaires exposés indûment par Mme [I],

Y faisant droit,

— rejeter toutes les demandes formulées par la société Veroone,

— condamner solidairement la société Veroone et son assureur à lui payer la somme de 15.521,40 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix contractuellement convenu,

— condamner solidairement les mêmes à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 22 novembre 2023, les sociétés Veroone et Allianz demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 11 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il :

— les a condamnés à garantir Mme [H] de la condamnation prononcée à son encontre au titre des frais,

— les a condamnés à garantir Mme [H] de la condamnation prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit que Mme [H] sera relevée et garantie par la société Diagnostics de sa condamnation au titre des dépens,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter Mme [H] de l’intégralité de ses demandes de garantie formulées à leur encontre au titre de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— juger que Mme [H] ne démontre pas l’existence d’une perte de chance d’avoir pu vendre son bien au prix de 130.000 euros pour une surface moindre,

— débouter Mme [H] de sa demande de condamnation formulée au titre d’une perte de chance d’avoir pu vendre son bien au prix de 130.000 euros pour une surface moindre,

A titre très subsidiaire,

— juger que la perte de chance pour Mme [H] d’avoir pu vendre son bien au prix de 130.000 euros pour une surface moindre est minime et ne saurait excéder 10%,

— réduire sensiblement la demande de condamnation formulée par Mme [H] au titre de cette perte de chance en faisant application de ce taux qui ne saurait excéder 10%, outre la déduction de la propre part de responsabilité de Mme [H] dans la réalisation de son préjudice,

En tout état de cause,

— juger que toute condamnation qui serait, par impossible, prononcée à l’encontre de la société Allianz, ne pourra intervenir que dans les termes et limites des conditions particulières et générales de la police souscrite par la société Veroone et s’entendra après réduction de la franchise contractuelle opposable aux tiers,

— débouter Mme [H] de ses demandes de condamnations formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, tant dans le cadre de la procédure de première instance qu’à hauteur d’appel,

— condamner Mme [H] à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dans le cadre de la procédure de première instance,

— condamner Mme [H] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, outre les entiers dépens de l’instance, à hauteur d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que ne sont pas contestées en appel les chefs de dispositif du jugement ayant:

— condamné Mme [H] à verser à Mme [I], au titre de la restitution du prix de vente, la somme de 17.246 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer, notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 juin 2017,

— condamné in solidum Mme [H], la société Veroone et son assureur à verser à Mme [I] la somme de 2.663,88 euros à titre de remboursement de frais,

— débouté la société Veroone et son assureur de leur demande à être relevés et garantis par les notaires,

de sorte qu’ils sont irrévocables.

1. Sur l’appel en garantie de Mme [H] au titre du remboursement des frais d’emprunt bancaire de Mme [I]

Mme [H] fait notamment valoir que:

— en ayant eu recours aux services du métreur, elle faisait confiance à son expertise,

— il appartenait au métreur de faire preuve de diligence dans l’établissement du certificat de métrage annexé à l’acte de vente,

— le métreur a commis une faute dans la calcul de la superficie du bien,

— cette faute justifie que le métreur la garantisse au titre de la condamnation à rembourser les frais bancaires exposés par Mme [I].

Le métreur fait notamment valoir que:

— il ne conteste pas sa faute quant à la surface du bien,

— cependant, Mme [H] avait connaissance de la différence de surface puisque lors de l’achat de son bien, en 2003, l’acte de vente faisait état d’une superficie de 54,81 m2, alors qu’il a retenu 62,94 m2,

— elle a décidé de garder le silence, ce qui constitue une faute de sa part,

— la mauvaise foi fautive du donneur d’ordre le prive de tout recours à l’encontre du diagnostiqueur.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

— le vendeur peut demander à être relevé et garanti par le métreur des condamnations prononcées à son encontre au titre des dommages-intérêts alloués,

— l’erreur de calcul de la superficie, reconnue par le métreur, est exclusivement à l’origine de l’action de l’acquéreur,

— le métreur, qui est un professionnel du calcul des superficies, est mal fondé à invoquer la faute de Mme [H], profane, qui ignore les notions de surface habitables au sens de la loi Carrez,

— il n’est pas établi que Mme [H] a volontairement gardé le silence sur la différence de surfaces entre celle mentionnée sur son acte d’acquisition et celle calculée par le métreur.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le métreur et son assureur à garantir Mme [H] de la condamnation prononcée à son encontre au titre des frais, soit à hauteur de la somme de 2.663,88 euros.

2. Sur la perte de chance d’avoir pu vendre le bien au prix demandé

Mme [H] fait notamment valoir que:

— le métreur ne peut être condamné à garantir le vendeur de la restitution du prix mais il peut être condamné à réparer le préjudice constitué par la perte de chance de vendre le logement au prix demandé,

— Mme [I] a fait une offre d’achat le jour de la visite du bien sans égard à la superficie du bien,

— à cette date, la superficie connue pour elle était de 54,81 m2, selon le diagnostic établi par le cabinet Pusterla en 2003 et le prix du bien a été fixé au vu de cette superficie,

— le métré établi par le métreur est postérieur à la proposition d’achat de Mme [I],

— elle établit qu’elle aurait pu vendre le bien pour le même prix en mentionnant la surface réelle du bien,

— le prix est mentionné dans le mandat exclusif signé avec l’agence immobilière le 17 décembre 2016 alors que le métrage erroné a été établi le 20 décembre 2016,

— la perte de chance est évaluée à 90% de la réduction du prix retenue en première instance.

Le métreur fait notamment valoir que:

— l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle Mme [I] a acheté le bien, avait mentionné sur la fiche descriptive du bien une superficie de 62 m2, de sorte qu’elle avait connaissance de cette superficie,

— la différence de 8,92 m2 est suffisamment importante pour retenir que Mme [I] n’aurait pas acheté le bien au même prix,

— la perte de chance de vendre le bien au même prix est très faible, voire inexistante,

— la restitution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable,

— les prix d’un bien immobilier dans une ville importante sont essentiellement fixés au regard de la superficie, de son état et sa situation géographique,

— à titre subsidiaire, la perte de chance est faible, de l’ordre de 10%,

— Mme [H] a une part de responsabilité dans la réalisation de son propre dommage dans la mesure où elle savait que la superficie était erronée.

Réponse de la cour

Si la restitution, à laquelle le vendeur d’un lot de copropriété est tenu en vertu de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Ainsi que le fait observer le métreur, dans une ville importante comme [Localité 8], le prix des biens immobiliers est, sauf exception, fixé au regard de sa superficie, de son état et de sa situation géographique.

Il est constant que la superficie du bien mentionnée dans l’acte de vente, à hauteur de 62,49 m2, est erronée, puisqu’il a une superficie réelle de 54,20 m2.

Or, Mme [H] ne démontre, ni même n’allègue, que le bien qu’elle a vendu bénéficiait d’une situation géographique ou d’un état tels qu’il aurait pu être vendu au même prix pour une surface moindre.

Mme [H] se borne à soutenir que Mme [I] aurait acheté le bien au même prix pour une superficie de 54, 81 m2 car il s’agissait de la seule superficie connue au moment de son offre puisqu’elle était mentionnée sur son propre acte d’achat.

Cependant, il n’est pas établi que Mme [I] avait pris connaissance de l’acte d’acquisition de Mme [H].

De même, sur le mandat de vente consenti par Mme [H] à l’agence immobilière, le 17 décembre 2016, aucune surface du bien n’est précisée.

A l’inverse, la fiche descriptive du bien établie par l’agence mentionne une surface de 62 m2.

Par ailleurs, si l’offre d’achat du 20 décembre 2016 de Mme [I] ne mentionne pas de superficie, le certificat de superficie erroné a été établi par le métreur le même jour.

Or, Mme [H] ne rapporte pas la preuve que l’acquéreur n’en avait pas connaissance au moment où elle a fait son offre.

Il n’est donc pas démontré que Mme [I] aurait acheté le bien au même prix si elle avait eu connaissance de sa superficie réelle.

A défaut pour Mme [H] d’établir que son bien aurait pu être vendu au même prix pour une surface moindre, il convient, ajoutant au jugement, de la débouter de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre du métreur.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du métreur et de son assureur, en appel. Mme [H] est condamnée à leur payer à ce titre la somme globale de 2.000 '.

Les dépens d’appel sont à la charge de Mme [H] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [G] [H] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre,

Condamne Mme [G] [H] à payer à la société Diagnostics Veroone et la société Allianz Iard, la somme globale de 2.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne Mme [G] [H] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,