N° RG 22/02780 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OHXA

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 12 avril 2022

(chambre 3 cab 03 C)

RG : 17/02713

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2025

APPELANTES :

Mme [W] [T]

née le 11 septembre 1978 à [Localité 8] (69)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque:475

Et ayant pour avocat plaidant M^e Vanessa LOPEZ, avocat au barreau de LYON, toque : 1980

S.A.S. CITYA VENDÔME LUMIERE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque:475

Et ayant pour avocat plaidant M^e Vanessa LOPEZ, avocat au barreau de LYON, toque : 1980

INTIMEE :

S.A.R.L. HELLEBORE

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1547

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL ITHAQUE- AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 125

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 mai 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 septembre 2025

Date de mise à disposition : 06 novembre 2025

Audience tenue par Christophe VIVET, président, et Emmanuelle SCHOLL, conseillère, qui ont siégé en double rapporteur sans opposition des avocats et ont rendu compte à la cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la cour lors du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Patricia GONZALEZ, présidente

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE

Par acte du 26 mars 1999, l’indivision [T] aux droits de laquelle vient Mme [W] [T] (la bailleresse), représentée par son mandataire la SA Foncia Saint-Antoine aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS Citya Vendôme Lumière (la mandataire), a donné à bail commercial à la SARL Pellerin Fleurs un local situé [Adresse 4]) pour l’exercice d’une activité de 'vente de fleurs naturelles, artificielles et sèches, composition florale'. Le bail a été renouvelé à effet au premier avril 2008.

Par acte du 06 décembre 2013, la SARL Pellerin Fleurs a cédé son fonds de commerce à l’EURL Hellebore (la locataire ou Hellebore) qui, dans le cadre de cette cession, a renoncé à la condition suspensive tenant à la souscription d’un nouveau bail emportant extension de l’activité à la vente d’accessoires de décoration, vases, pots, cache-pots et autres.

Par acte d’huissier du 30 juillet 2014 visant la clause résolutoire du contrat de bail, puis par acte d’huissier du 10 juillet 2015, Mme [T] et la société ABCR, aux droits de laquelle vient la société Citya Vendôme Lumière, ont fait commandement à la société Hellebore, dans le délai d’un mois, de cesser la commercialisation de vases, pots et articles de décoration, de justifier de la cessation de cette activité par la modification de son K-Bis, et de justifier du démontage d’un ensemble de motorisation installé en façade.

Par acte d’huissier du 21 juin 2016, Mme [T] a mis la société Hellebore en demeure de mettre fin aux manquements visés dans le commandement du 30 juillet 2014, visant les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce donnant la possibilité au bailleur de refuser tout renouvellement du bail sans indemnité.

Par acte d’huissier du 26 juillet 2016, Mme [T] a signifié à la société Hellebore un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction, invoquant le fait que cette dernière n’avait pas déféré à la mise en demeure du 30 juillet 2014, citant en guise de preuve deux constats d’huissier réalisés les 28 mars 2014 et 18 avril 2014 établissant selon elle que la société avait vendu quatre vases dont deux contenant des fleurs, et que des vases étaient exposés en vitrine.

Par acte des 15 et 16 février 2017, la société Hellebore a assigné Mme [T] et la société Citya Vendôme Lumière devant le tribunal de grande instance de Lyon, demandant que le congé soit déclaré nul ou infondé et que Mme [T] soit condamnée à lui verser une indemnité d’éviction de 302.000 euros.

Par acte du 30 janvier 2018, dont la teneur et la validité constituent un élément du litige, Mme [T] aurait renoncé au refus de renouvellement signifié le 26 juillet 2016 et consenti au renouvellement du bail.

Par acte du 20 juillet 2018, la locataire a signifié à la bailleresse qu’elle quitterait les lieux le 27 juillet 2018, ce qui est advenu à cette date.

Par jugement du 12 avril 2022, le tribunal devenu tribunal judiciaire de Lyon a statué comme suit :

— déclare recevable la fin de non-recevoir opposée par Mme [T] et la société Citya Vendôme Lumière aux dernières conclusions de la société Hellebore, et les déclare recevables,

— dit que le refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction délivré par Mme [T] à la société Hellebore est de nul effet à défaut de motifs graves et légitimes,

— dit que Mme [T] n’a pas valablement exercé son droit de repentir avant le départ de la société Hellebore,

— juge que la société Hellebore est redevable à l’égard de Mme [T] d’une indemnité d’occupation pour la période courant de la fin du bail le premier avril 2017 jusqu’au 27 juillet 2018, date de remise des clés,

— juge que Mme [T] est redevable à l’égard de la société Hellebore d’une indemnité d’éviction,

— condamne la société Hellebore à payer à Mme [T] une indemnité d’occupation pour la période du premier avril 2017 au 27 juillet 2018 et la somme de 5.190 euros en indemnisation des travaux de remise en état de l’installation de climatisation,

— ordonne une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, confiée à M.[Z], le rapport devant être déposé avant le premier décembre 2022, la société Hellebore devant consigner une provision de 2.500 euros,

— réserve les dépens et les frais irrépétibles.

Concernant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, le tribunal a considéré que la bailleresse ne justifiait pas à ce titre des motifs graves et légitimes exigés par l’article L.145-17 du code de commerce, en ce que le fait pour un commerce de fleurs de vendre quelques pots de fleurs ou objets décoratifs de petite taille ne constituait pas une atteinte insupportable et injustifiée à son objet social ou à la destination des locaux loués à cette fin.

Le tribunal a ajouté que l’absence de motif grave et légitime constitué par les faits constatés en 2014 était confirmé, d’une part, par le fait que la bailleresse a délivré congé plus de deux ans après cette constatation, les faits ayant donc été endurés pendant cette période sans qu’il n’en résulte de préjudice avéré, et, d’autre part, par le fait qu’elle a renoncé le 30 janvier 2018 à son refus de renouvellement de bail, acceptant la situation en contrepartie uniquement d’une augmentation du loyer et d’une modification du K-Bis.

Concernant l’exercice du droit de repentir en question, le tribunal a considéré que les termes de l’acte du 30 janvier 2018 ne manifestaient pas de manière claire et non équivoque l’intention de la bailleresse de renouveler le bail, en ce que, d’une part, elle faisait état à titre principal, non d’un renouvellement pur et simple du bail, mais d’une augmentation du loyer prétendument acceptée par la société locataire lors d’une entretien, ce qui était contesté par cette dernière et n’était démontré par aucun élément, et que, d’autre part, le caractère irrévocable de l’acceptation du renouvellement n’était pas dénué d’équivoque, restant mentionnée l’éventualité d’une demande de résiliation judiciaire sur le fondement des manquements d’ores et déjà allégués, et donc antérieurs au renouvellement proposé. Le tribunal a donc considéré que la bailleresse n’avait pas manifesté une réelle intention de renouveler le bail.

Le tribunal a déduit de ces éléments que, le refus de renouvellement du bail n’étant fondé sur aucun élément grave et légitime, et l’exercice de son droit de repentir par la bailleresse étant de nul effet, le bail commercial avait pris fin le premier avril 2017, et que la bailleresse était redevable d’une indemnité d’éviction.

Concernant l’indemnité d’occupation, le tribunal a considéré qu’elle était due à compter du terme du bail dont le renouvellement a été refusé, le premier avril 2017, et jusqu’au départ des lieux le 27 juillet 2018.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, le tribunal a ordonné une expertise, réouvert les débats et renvoyé le dossier à la mise en état pour que les parties concluent sur le montant des indemnités, au regard en particulier des conclusions du rapport d’expertise.

Sur la demande de remise en état du système de climatisation, le tribunal a constaté que la bailleresse démontrait qu’il était hors service et irréparable dans les suites immédiates du départ des lieux par la locataire, alors qu’il appartenait à celle-ci de le maintenir en état, et en conséquence a condamné cette dernière à payer à la bailleresse la somme de 5.190 euros au titre des travaux de remise en état.

Par déclaration enregistrée le 14 avril 2022, Mme [T] et la société Citya Vendôme Lumière ont relevé appel du jugement.

DEMANDES DES PARTIES

Par conclusions n°5 notifiées le 12 mai 2023, Mme [T] et la société Citya Vendôme Lumière présentent les demandes suivantes à la cour :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la condamnation de la société Hellebore à payer à Mme [T] la somme de 5.190 euros en indemnisation des travaux de remise en état de l’installation de climatisation, et en conséquence de statuer comme suit :

— rejeter l’intégralité des demandes de la société Hellebore,

— dire que Mme [T] a valablement exercé son droit de repentir, notamment par acte extrajudiciaire en date du 30 janvier 2018 signifiant sa décision de renoncer au refus de renouvellement précédemment signifié à sa requête en date du 26 juillet 2016 et de consentir au renouvellement du bail, et/ou par ses conclusions notifiées le 12 avril 2018, par une lettre du 16 mai 2018 de son mandataire en charge de la gestion du bien, et par un commandement du 28 juin 2018 ne visant pas la clause résolutoire, mais fondé sur le loyer en cours hors révision demandée en justice,

— dire que le bail a été valablement renouvelé à compter du 30 janvier 2018,

— dire que la société Hellebore a résilié de manière abusive le contrat de bail,

— condamner la société Hellebore à payer à Mme [T] les sommes suivantes :

* à titre principal, une indemnité correspondant au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail le 27 juillet 2018 jusqu’à l’échéance théorique du 29 janvier 2027, soit la somme de 187.171 euros,

* à titre subsidiaire, une indemnité correspondant au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail le 27 juillet 2018 jusqu’à la première échéance triennale du 29 janvier 2021, soit la somme de 55.192,52 euros,

* à titre plus subsidiaire, une indemnité correspondant au montant des loyers et charges dus durant la période où les locaux sont restés vacants depuis la résiliation du bail le 27 juillet 2018, jusqu’à fin novembre 2019, soit la somme de 29.591,65 euros,

* en tout état de cause, une somme correspondant au montant des loyers et charges dus jusqu’à la date à laquelle la société Hellebore a quitté les lieux, le 27 juillet 2018, soit la somme de 8.156,87 euros,

— condamner la société Hellebore à payer à Mme [T] la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP Aguiraud-Nouvellet, sur son affirmation de droit.

Mme [T] et la société Citya Vendôme Lumière critiquent le jugement en ce que le tribunal a considéré que le repentir exprimé le 30 janvier 2018 était de nul effet, ce qu’elles contestent, soutenant qu’il a été valablement exercé, en ce que selon elles la bailleresse a alors manifesté clairement son intention de renouveler le bail aux mêmes clauses et mêmes condition hors le prix, et ce alors que la locataire était encore dans les lieux, son départ ultérieur ne faisant pas obstacle au repentir. Elles soutiennent qu’un accord verbal est intervenu le 16 novembre 2017 par lequel la locataire a accepté le montant du loyer cité par l’acte du 30 janvier 2018, et que la rédaction maladroite de cet acte évoquant la possibilité de la résolution judiciaire du bail ne rend aucunement conditionnel le repentir exprimé, le renouvellement ne dépendant d’aucune réserve ni condition, seul le prix restant à fixer en cas de désaccord. Elles ajoutent que le repentir a été réitéré par conclusions notifiées en première instance le 12 avril 2018, demandant au juge de dire que le bail était renouvelé et de fixer le loyer annuel à 22.000 euros, puis par courrier du 16 mai 2018, puis par commandement de payer du 28 juin 2018 ne visant pas la clause résolutoire. Mme [T] qu’elle a ainsi valablement exercé son droit de repentir.

Elles considèrent en conséquence que la locataire, en signifiant à la bailleresse, par acte extra-judiciaire du 20 juillet 2018, son départ pour le 27 juillet suivant, a procédé à une résiliation unilatérale et irrégulière du bail régulièrement renouvelé par suite de l’exercice valide du droit de repentir, avant de mettre fin volontairement à son activité.

Elles considèrent en conséquence que la bailleresse est fondée à réclamer le paiement des loyers contractuels jusqu’à l’échéance théorique du bail, soit le 29 janvier 2027, ou jusqu’à la première échéance triennale le 29 janvier 2021, ou jusqu’à la date de la fin de la vacance des locaux le 30 novembre 2019, ou a minima jusqu’à son départ le 27 janvier 2018.

Elles demandent ensuite que le jugement soit confirmé en ce que le tribunal a condamné la locataire à verser la somme de 5.190 euros au titre des frais de remise en état de la climatisation, installée en un endroit inapproprié, et qui s’est révélée défaillante au départ des lieux. Elles soutiennent que les contestations soulevées par la locataire quant aux conditions de constat de la défaillance sont infondées, en ce qu’elles sont la conséquence de son départ précipité.

Concernant l’appel incident de la locataire concernant la mission confiée à l’expert d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation du premier avril 2017 au 27 juillet 2018, les appelantes font observer que l’évaluation de cette indemnité pourrait s’avérer utile à la solution du litige en cas de confirmation des dispositions invalidant l’exercice du droit de repentir.

Elles concluent pour le surplus au rejet de la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction, soutenant que la locataire est seule responsable de son propre préjudice pour avoir volontairement quitté les lieux malgré l’exercice du droit de repentir puis mis fin à son activité. Elles ajoutent que les pièces produites n’établissent aucunement la réalité du préjudice allégué.

Par conclusions n°3 notifiées le 12 mai 2023, l’EURL Hellebore demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qui concerne les chefs suivants :

— sa condamnation à payer à Mme [W] [T] d’une part une indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2017 au 27 juillet 2018 et d’autre part la somme de 5.190 euros en indemnisation des travaux de remise en état de l’installation de climatisation,

— dans le cadre de la mission d’expertise dont elle ne conteste pas le principe, le chef de mission demandant à l’expert de donner tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, et la disposition mettant à sa charge la provision,

— le rejet de sa demande de provision,

— le chef du jugement réservant les dépens et les frais irrépétibles,

et de statuer de nouveau comme suit :

— dire, juger et déclarer nul et de nul effet le congé avec refus de renouvellement du bail délivré par Mme [T] le 26 juillet 2016, à titre principal comme étant dépourvu de tout motif et lui causant un préjudice, ou subsidiairement comme étant infondé et injustifié,

— dire, juger, déclarer nul et de nul effet et rejeter le droit de repentir du 30 janvier 2018, comme étant équivoque et non valablement exercé par le bailleur,

— prendre acte de son départ des lieux suivant procès-verbal de constat dressé le 27 juillet 2018, outre remise des clés et état des lieux, et par conséquent :

— la déclarer recevable en sa demande d’indemnité d’éviction et y faire droit,

— avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, désigner un expert avec mission habituelle sur ce point, les frais étant avancés par la bailleresse, et condamner celle-ci à lui payer à titre de provision une somme de 150.000 euros, outre intérêts au taux légal et capitalisation, à compter de la signification de l’assignation,

— à titre subsidiaire, en cas de rejet de la contestation sur l’exercice du droit de repentir :

* dire, juger et déclarer qu’elle n’aura fait qu’user de son droit d’option de quitter les locaux, sans autre condition de forme et de délai, et donc sans donner son accord au renouvellement du bail ni, par hypothèse, au paiement d’un nouveau prix de 'loyer',

* rejeter les demandes en paiement de Mme [T] au titre d’une indemnité concernant selon elle un loyer dû depuis la résiliation du bail le 27 juillet 2018,

— plus subsidiairement, dire et juger qu’aucune indemnisation ne peut porter sur une période postérieure au 30 novembre 2019, date de reprise de location du local, ni subsidiairement sur une période postérieure au 29 janvier 2021,

— en tout état de cause, condamner la bailleresse à lui payer la somme de 22.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais d’exécution (dont la part réglementaire qui est habituellement soumise à charge du créancier), distraits au profit de la SCP Baufumé-Sourbe en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevable comme constituant une demande nouvelle en cause d’appel la demande des appelantes d’extension de la mission de l’expert à la détermination d’une indemnité d’occupation, ou la rejeter,

— rejeter les demandes en paiement des sommes de 5.190 euros au titre de la remise en état du système de climatisation, de 8.156,87 euros au titre d’un solde de loyers et charges au 27 juillet 2018, et de sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa position, la société Hellebore fait valoir en premier lieu que le congé délivré le 26 juillet 2016 est nul pour défaut de motif, et qu’il est donc nécessairement dénué de motif grave et légitime de nature à justifier l’absence d’indemnité d’éviction. La société affirme à ce titre que les griefs visés par l’acte du 30 juillet 2014 ne sont pas établis, et qu’en tout état de cause aucune suite n’y a été donnée par la bailleresse avant la mise en demeure délivrée deux ans plus tard.

Concernant le litige sur la climatisation, la locataire explique qu’elle a été installée en 1999 par la locataire qui l’a précédée dans les locaux, la société Pellerin Fleurs, sans que la bailleresse ne s’en plaigne alors, ayant même tiré argument de cette installation pour demander une augmentation de loyer à la société Pellerin Fleurs en 2011. La locataire soutient que le bailleur ne peut refuser l’indemnité d’occupation sur la foi d’un manquement imputable à un occupant antérieur, ne pouvant relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même.

Elle ajoute que les constats d’huissier des 28 mars 2014 et 18 avril 2014 invoqués par la bailleresse pour lui reprocher l’exercice d’une activité de vente d’objets de décoration non prévue au contrat ont été établis dans des conditions déloyales, l’huissier ayant eu recours à un stratagème sans se borner à effectuer des constatations, et qu’ils ne peuvent donc être retenus comme preuve, en ce qu’elle conteste la teneur des faits exposés. Elle conteste avoir présenté une demande de modification du registre du commerce et des sociétés quant à son activité, et constate que ce point n’est pas démontré.

La locataire, rappelant le caractère infondé et injustifié du refus de renouvellement, expose en ce qui concerne l’exercice par la bailleresse du droit de repentir, qu’il n’a pas été mis en 'uvre régulièrement par la bailleresse par l’acte du 30 janvier 2018, qui invoque faussement un accord de renouvellement de bail du 16 novembre 2017 prévoyant une extension de l’activité et une augmentation du loyer à 22.000 euros HT, accord dont elle conteste l’existence même, et ne peut donc fonder le commandement de payer du 28 juin 2018 évoquant ce montant.

La locataire soutient ensuite que, en tout état de cause, le repentir allégué est dépourvu de caractère irrévocable, en ce que la bailleresse se réserve le droit de réclamer la résolution judiciaire pour les motifs invoqués à l’appui du renouvellement, si la locataire n’acceptait pas les termes du nouveau bail.

La locataire soutient donc être en droit, en l’absence de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail, d’obtenir une indemnité d’éviction qu’elle évalue à 302.000 euros au minimum, demandant donc, dans l’attente des conclusions de l’expert désigné par le tribunal, à ce que la bailleresse lui verse une provision de 150.000 euros.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 16 mai 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 06 novembre 2025.

MOTIFS

Sur le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction

Sur l’exercice du droit de repentir

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais qu’il doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L.145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité en particulier s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant mais que toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L.145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa en question.

L’article L.145-58 du code de commerce dispose en particulier que le propriétaire peut se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Le texte précise que ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

En l’espèce, la bailleresse, qui a relevé appel du jugement en particulier en ce que le tribunal a dit que le refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction était de nul effet à défaut de motifs graves et légitimes, ne conteste plus ce point, et se borne à soutenir qu’elle a renoncé à se prévaloir de son refus de renouvellement signifié par l’acte du 26 juillet 2016, d’abord par l’acte du 30 janvier 2018, puis à quatre reprises par des conclusions du 12 avril 2018, par un courrier du 27 avril 2018, par un courrier du 16 mai 2018, et par un commandement de payer du 28 juin 2018.

Le litige est donc cantonné sur ce point à la question de la validité de l’exercice de ce droit de repentir par la bailleresse, qui conteste le jugement sur ce point.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse à ce titre, et comme l’a exactement retenu le tribunal, l’acte du 30 janvier 2018 n’est pas dénué d’équivoque quant à la réalité de son intention de renouveler le bail, en ce que, en cet acte, est évoquée la possibilité, en cas de contestation du locataire quant au nouveau montant du bail, d’une demande de résolution judiciaire pour les motifs qui précisément étaient invoqués à l’appui du refus de renouvellement du 26 juillet 2016.

La bailleresse ne peut se prévaloir du fait que cette équivoque est écartée par le fait que la locataire aurait accepté ce nouveau montant de loyer au cours d’un échange oral du 16 novembre 2017 visé par l’acte du 30 janvier 2018, en ce que celle-ci conteste avoir jamais donné son accord sur ce point, et que la bailleresse n’apporte aucun élément à l’appui de cette allégation.

Néanmoins, la bailleresse soutient que c’est à tort que le tribunal a écarté les éléments postérieurs au 30 janvier 2018, par lesquels elle a selon elle régulièrement exercé son droit de repentir avant que la locataire ne quitte les lieux le 27 juillet 2018.

La locataire, en réponse à cette argumentation, soutient que le courrier du 16 mai 2018 demeure équivoque en ce qu’il évoque à nouveau l’accord allégué du 16 novembre 2017 et le montant révisé du loyer qu’elle aurait alors accepté, ce qu’elle conteste. Elle ne présente aucune observation quant aux conclusions du 12 avril 2018, au courrier du 27 avril 2018 et au commandement du 28 juin 2018.

SUR CE

Concernant ces actes, la cour constate que, par les conclusions notifiées le 12 avril 2018 dans le cadre de la procédure suivie devant le tribunal, la bailleresse s’est bornée à rappeler les termes de l’acte du 30 janvier 2018, sans lever donc l’équivoque quant à son repentir.

La cour constate ensuite que, par le courrier du 16 mai 2018 en réponse à un courrier du 27 avril 2018 par lequel la locataire contestait le compte locatif en ce qu’il était établi sur la base du nouveau loyer demandé par la bailleresse, la mandataire a répondu dans les termes suivants :

« vous n’êtes pas sans savoir que par acte d’huissier en date du 30 janvier 2018 votre propriétaire vous a signifié sa décision d’exercer son droit de repentir, de renoncer ainsi au refus de renouvellement de bail, et de consentir au renouvellement du bail. Le contrat de bail étant renouvelé et ceci de volonté irrévocable du bailleur, il ne saurait être question d’indemnité d’occupation. Par ailleurs dans le cadre d’un entretien que vous avez eu avec notre mandante, en vos locaux, en date du 16 novembre 2017, un nouveau loyer a été convenu pour la somme de 22.000 euros par an hors charges (ce point a été évoqué dans la signification du 30 janvier 2018) ».

Enfin, par le commandement de payer signifié à la locataire le 28 juin 2018, la bailleresse, de manière expresse sur l’ensemble des points suivants, a réclamé les arriérés de loyer calculés sur la base du loyer initial, a indiqué qu’il n’était pas tenu compte de la hausse réclamée dans le cadre du renouvellement de bail, et a indiqué qu’elle a exercé son droit de repentir.

La cour considère que l’équivoque quant à l’exercice du droit de repentir qui affectait l’acte du 30 janvier 2018, comme l’a exactement retenu le tribunal, puis les conclusions du 12 avril 2018, a été levée en substance par le courrier du 16 mai 2018 puis par le commandement de payer du 28 juin 2018, ces deux éléments faisant état sans réserve de la renonciation au refus de renouvellement du bail, et se bornant à évoquer le litige sur le montant du loyer révisé.

Ces deux éléments ayant été délivrés alors que la locataire était encore dans les lieux, qu’elle a quittés le 27 juillet 2018 après avoir signifié son intention le 20 juillet 2018, la cour en déduit que le droit de repentir a été exercé régulièrement à la date certaine du 28 juin 2018, à laquelle a été notifié le commandement de payer faisant état sans réserve de la renonciation au refus de renouvellement du bail.

Il s’en déduit d’une part qu’a été formé à cette date un nouveau bail, dont le prix devait être fixé soit d’un commun accord des parties, qui est contesté et non démontré en l’occurrence, soit par le juge des loyers, et d’autre part que la locataire, qui a quitté volontairement les lieux après la formation du nouveau bail et ne soutient ni ne démontre qu’elle avait déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, ne peut prétendre à une indemnité d’éviction, et reste débitrice des loyers, sur la base non contestée antérieure à l’accord allégué, jusqu’à la relocation des lieux le 30 novembre 2019, ce point n’étant pas contesté. L’EURL Hellebore sera donc déboutée de sa demande d’indemnité d’éviction et de ses demandes afférentes d’expertise et de provision.

En revanche, la locataire conteste être, dans cette hypothèse retenue par la cour, débitrice de la somme de 29.591,65 euros, soutenant que le décompte produit à cette fin par la bailleresse (pièce 22) est établi sur la base du loyer annuel de 22.000 euros qu’elle conteste, que n’est pas déduit des sommes dues le dépôt de garantie de 3.623,74 euros, et qu’il n’est pas justifié du montant de la taxe sur ordures ménagères, de la taxe foncière ni d’une récupération sur honoraires de gestion.

La cour constate que le décompte produit par la bailleresse est effectivement calculé sur la base du loyer annuel de 22.000 euros, dont il n’est donc pas démontré qu’il a fait l’objet d’un accord des parties. Il y a donc lieu de calculer le montant des sommes dues sur la base du loyer annuel de 19.965,68 euros ressortant de l’acte de vente du fonds de commerce du 06 décembre 2013, document le plus récent versé au débat indiquant de manière certaine le montant du loyer, et de déduire le dépôt de garantie de 3.623,74 euros que la bailleresse n’a pas contesté.

Il s’en déduit que la locataire est débitrice pour la période du 28 juillet 2018 au 30 novembre 2019 de la somme de [(19.965,68 x (16/12)] – 3.623,74 = 22.997,16 euros, dont à déduire éventuellement les sommes dues à la locataire au titre de la taxe sur ordures ménagères, de la taxe foncière, ou de la récupération sur honoraires de gestion.

Sur les frais de remise en état du système de climatisation

Le tribunal, pour condamner la locataire à payer à la bailleresse la somme de 5.190 euros au titre de la remise en état du système de climatisation, a considéré qu’il était établi d’une part qu’elle s’était engagée par le contrat de bail à tenir les lieux en bon état de réparation et d’autre part qu’il était démontré par un contrat d’huissier du 31 juillet 2018 que le système de climatisation équipant les lieux était hors service.

La locataire, à l’appui de sa demande incidente d’infirmation du jugement sur ce point, soutient que le contrat d’huissier invoqué a été établi après son départ des lieux et de manière non contradictoire, et qu’en toute hypothèse la bailleresse ne peut demander la réparation d’un système dont elle demandait qu’il soit démonté.

La bailleresse demande la confirmation du jugement sur ce point, pour les motifs retenus par le tribunal, précisant que la vérification de l’état du matériel de climatisation n’a pu être effectuée le jour du départ de la locataire le 27 juillet 2018, en ce que cette dernière avait résilié le contrat de fourniture d’électricité, de sorte qu’un nouvel abonnement a dû être souscrit pour permettre la vérification le 31 juillet 2018, qui a permis de constater le dysfonctionnement. Elle soutient qu’il n’existe aucune contradiction dans ses positions successives, en ce qu’elle demandait pendant la durée du bail, non que la climatisation soit définitivement retirée des locaux, mais uniquement qu’elle soit déplacée à un emplacement plus adapté.

SUR CE

Concernant la position exacte de la bailleresse quant au principe de l’installation de la climatisation, s’il ressort du commandement visant la clause résolutoire du 30 juillet 2014 et d’un courrier d’avocat du 10 juillet 2015 qu’elle a initialement enjoint à la locataire en particulier de justifier du démontage de l’ensemble de motorisation sous peine de résiliation du bail, dans les deux cas sans aucune mention de demande d’un simple déplacement, il y a lieu de constater que, par courrier d’avocat ultérieur du 26 novembre 2015 puis par mise en demeure du 21 juin 2016 demandant à nouveau le démontage de l’installation, elle a critiqué l’emplacement de la motorisation à l’entresol, indiquant que le projet initial prévoyait l’installation au rez-de-chaussée.

Il ressort de ces éléments que, si la bailleresse a dans un second temps semblé limiter sa contestation de l’utilisation du local à l’emplacement du système de climatisation, et non au principe même de son installation, il n’en demeure pas moins qu’elle a enjoint à deux reprises à la locataire de démonter cette installation, et non de la déplacer, au motif qu’elle était de nature à causer des nuisances et des désordres.

La cour en déduit que, en tout état de cause, sans même que soit invoqué le principe d’estoppel, la bailleresse ayant de manière constante considéré que l’installation en question était inadaptée au local et devait être démontée, elle n’est donc pas fondée à demander que cette même installation soit remise en état dans son emplacement actuel, ne pouvant d’une part reprocher à la locataire le fait que le fonctionnement de cette installation causait des nuisances et des désordres, et d’autre part lui demander de payer pour la remise en fonctionnement de la même installation.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la locataire à verser la somme de 5.190 euros au titre de la remise en état.

Sur le tout

La cour, après avoir donc constaté que le jugement n’était pas contesté en ce qu’il a dit que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction était de nul effet, l’infirme donc en ce qu’il a dit que Mme [T] n’avait pas valablement exercé son droit de repentir et était redevable d’une indemnité d’éviction, et par voie de conséquence en ce qu’il a statué sur l’indemnité d’occupation et a ordonné une expertise destinée à évaluer ces deux indemnités.

Le tribunal ayant sursis à statuer sur les dépens et sur les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles, il y a lieu de statuer sur ces points.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chacune des parties apparaissant comme une partie perdante, supportera ses dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Chacune des parties supportant ses propres dépens, elles seront déboutées de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés, dont les frais d’avocat.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement, en dernier ressort, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

— Déclare recevable l’appel relevé à l’encontre du jugement n°RG 17-2713 prononcé le 12 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon,

— Constate que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a dit qu’était de nul effet le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction délivré par Mme [W] [T] à l’EURL Hellebore,

— Infirme le jugement pour le surplus, en particulier en ce qu’il a dit que Mme [W] [T] n’avait pas valablement exercé son droit de repentir avant le départ des lieux de l’EURL Hellebore, a retenu le principe d’une indemnité d’éviction à la charge de Mme [W] [T], a statué sur une indemnité d’occupation, a condamné l’EURL Hellebore à verser à la bailleresse la somme de 5.190 euros au titre de travaux de remise en état de la climatisation, a ordonné une expertise et les mesures afférentes, et a sursis à statuer sur les dépens et les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ces points :

— Dit que Mme [W] [T] a valablement exercé son droit de repentir avant le départ des lieux de l’EURL Hellebore,

— Constate que l’EURL Hellebore a quitté volontairement les lieux le 27 juillet 2018,

— Rejette en conséquence la demande d’indemnité d’éviction présentée par l’EURL Hellebore, et ses demandes d’expertise et de provision,

— Condamne l’EURL Hellebore à payer à Mme [W] [T] au titre du loyer dû pour la période du 28 juillet 2018 au 30 novembre 2019 la somme de 22.997,16 euros en deniers ou quittances, dont à déduire éventuellement les sommes qui lui seraient dues au titre de la taxe sur ordures ménagères, de la taxe foncière, ou de la récupération sur honoraires de gestion,

— Déboute Mme [W] [T] de sa condamnation de l’EURL Hellebore à lui payer la somme de 5.190 euros au titre de la remise en état du système de climatisation,

— Dit que chaque partie supportera ses dépens de première instance et d’appel,

— Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] le 06 novembre 2025.

La greffière, Le président,

S.Polano C.Vivet