N° RG 22/03751 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OKC4

Décision du Tribunal de proximité de Montbrison au fond du 18 mars 2022

RG : 11-21-108

[G]

[K]

C/

[M]

S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE MARCOUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 12 Février 2025

APPELANTS :

Mme [C] [G]

née le 03 Décembre 1994 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 7] / FRANCE

M. [J] [K]

né le 14 Février 1993 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 7] / FRANCE

Représentés par M^e Pascale JULIEN-BOISSERAND de la SELARL BOISSERAND JULIEN-BOISSERAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉES :

Mme [B] [M]

née le 04 Octobre 1960 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Ayant pour avocat plaidant M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE MARCOUX SARL représentant Madame [B] [M], propriétaire

[Adresse 2]

[Localité 8] / FRANCE

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 12 Février 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2017, Mme [B] [M], représentée par son mandataire la Sarl Gestion Immobilière Marcoux, a consenti à Mme [C] [G] et M. [J] [K] le bail d’une maison de type F4 située [Adresse 4] à [Localité 7] et moyennant le paiement d’un loyer mensuel, provision sur charges comprises, de 715 €.

Par exploit du 11 mars 2021, Mme [C] [G] et M. [J] [K] ont fait assigner Mme [B] [M] représentée par la Sarl Gestion Immobilière Marcoux devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbrison afin d’obtenir sa condamnation à remettre les lieux loués en état locatif normal, sous astreinte et à restituer les loyers payés depuis leur entrée dans les lieux loués.

Par jugement contradictoire du 18 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbrison a :

Débouté Mme [C] [G] et M. [J] [K] de toutes leurs demandes ;

Condamné Mme [C] [G] et M. [J] [K] à payer à Mme [B] [M] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamné Mme [C] [G] et M. [J] [K] aux entiers dépens.

Le tribunal a retenu en substance que les demandes de travaux invoqués et relevés par l’expert ont été réalisés ou pour certains incombent aux locataires, qu’aucune obligation supplémentaire n’est imposée au bailleur et qu’il n’est pas démontré que la maison louée soit insalubre.

Par déclaration enregistrée le 24 mai 2022, les appelants ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

Mme [C] [G] et M. [J] [K] ont quitté les lieux loués le 26 janvier 2023. Un état des lieux sortant a été dressé par Maître [F], huissier de justice, le même jour.

Par conclusions régularisées au RPVA le 9 novembre 2023, les appelants demandent à la cour :

— Dire recevable et bien fondé l’appel formé par Mme [C] [G] et M. [J] [K] ;

— Constater que Mme [B] [M] n’a pas effectué les travaux nécessaires pour rendre décent et normalement habitable le bien loué ;

— Condamner Mme [B] [M] à la restitution des loyers perçus depuis l’entrée dans les lieux en raison du caractère indécent des locaux loués ;

— Condamner Mme [B] [M] à régler à Mme [C] [G] et M. [J] [K] la somme de 690 € et correspondant au dépôt de garantie versé par eux au moment de la signature du contrat de location ;

— Dire et juger que les allocations non versées par les Caisses d’Allocations Familiales resteront à la charge de Mme [B] [M], propriétaire ;

— Condamner Mme [B] [M] à régler à Mme [C] [G] et M. [J] [K] et à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil la somme de 5.000 € au titre du préjudice personnel subi et des incidences de la situation sur la santé de Mme [C] [G] ;

— Condamner Mme [B] [M] à régler les frais engagés par Mme [C] [G] et M. [J] [K] à hauteur de 889,20 € et correspondant aux frais d’expertise et frais d’huissier ;

— Condamner Mme [B] [M] à régler Mme [C] [G] et M. [J] [K] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [B] [M] aux entiers dépens qui comprendront les constats d’huissier dressés par Maître [F] les 2 mai 2022 et 26 janvier 2023 ;

Ils exposent que les désordres constatés le 20 septembre 2020 par le cabinet Polyexpert en présence des bailleurs et confirmés par constat d’huissier dressé le 26 octobre 2020, en particulier les problèmes d’étanchéité, de remontées capillaires et d’humidité qui en découlent ainsi que les problèmes d’électricité ne leur en sont en aucun cas imputables et nécessitaient des travaux de reprise rapidement, Mme [G] suivie sur le plan médical ne pouvant vivre dans un logement aussi humide, comme en atteste son médecin traitant. Ils ajoutent que le logement n’est pas conforme aux critères de décence selon le diagnostic établi par la Caisse d’Allocations Familiales ainsi que par le technicien de Loire Forez Agglomération mandaté par la Commune de [Localité 7] qui a pu constater les mêmes problèmes d’infiltration, d’humidité et d’électricité outre le mauvais état des menuiseries et le défaut d’installation du poêle à granulés, notamment, peu important que ces manquements n’aient pas été relevés de manière contradictoire.

Ils observent que malgré cette procédure d’indécence, les bailleurs n’ont pas engagé les travaux nécessaires, en sorte qu’ils étaient fondés à solliciter leur réalisation sous astreinte, étant observé qu’à hauteur d’appel ils versent aux débats une expertise réalisée le 12 mai 2022 par le cabinet Expert MGEB ainsi que le rapport Soliha du 20 mai 2022 qui confirment les reprises à effectuer et en premier lieu l’étanchéité de la toiture terrasse et le rapport émanant de M. [L] à la demande une nouvelle fois de leur assureur lequel fait état de dommages répétitifs et consécutifs à une fuite naissante d’évacuation des eaux pluviales de la toiture, existant depuis octobre 2020, constatations dont le caractère non contradictoire ne dispense pas le juge d’examen dès lors qu’elles sont soumises à la libre discussion des parties. Ils indiquent que la preuve de la réparation de ces défauts n’est nullement rapportée et que les éventuels travaux de reprise réalisés par la bailleresse sont insuffisants.

Ils s’estiment ainsi fondés à obtenir la restitution des loyers du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, sans qu’il soit nécessaire que le bail soit résilié étant observé que la Caisse d’Allocations Familiales a suspendu le paiement au propriétaire de la part de loyer réglé par elle, ainsi que l’indemnisation du préjudice de santé subi par Mme [G] outre le préjudice de jouissance des deux locataires et la restitution du dépôt de garantie. Ils ajoutent la suspension des allocations logements pendant 18 mois est imputable aux bailleurs.

Par conclusions régularisées au RPVA le 26 septembre 2024, Mme [B] [M] demande à la cour :

— Confirmer le jugement rendu le 18 mars 2022 dans son principe ;

— Débouter M. [J] [K] et Mme [C] [G] de leurs demandes :

De dire et juger que les allocations non versées par la CAF resteront à la charge de la bailleresse,

De condamnation à la restitution des loyers perçus depuis l’entrée dans les lieux en raison du caractère indécent des locaux loués,

De condamnation au paiement de la somme de 690 €, correspondant au dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux,

De condamnation au paiement d’une somme de 5.000 € au titre du préjudice personnel subi et des incidences sur la santé,

De condamnation au paiement d’une somme de 889,20 € correspondant aux frais d’expertise et d’Huissier,

De condamnation au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens comprenant les constats dressés les 2 mai 2022 et 26 janvier 2023 ;

Y ajoutant,

— Condamner solidairement M. [J] [K] et Mme [C] [G] à payer à Mme [B] [M] :

Une somme de 7557,28 € au titre du solde locatif définitif arrêté au 7 août 2024, outre intérêt au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir,

Une somme de 3000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Ordonner une compensation entre la créance de Mme [B] [M] et les éventuelles condamnations prononcées au bénéfice de M. [J] [K] et Mme [C] [G] ;

— Les condamner solidairement aux entiers dépens de la première instance et de l’appel ;

L’intimée fait valoir que les désordres qui ont été pour l’essentiel été constatés de manière non contradictoire, à l’exception des constatations du cabinet Polyexpert et dont certains sont imputables aux preneurs dès lors qu’il ne figurent pas sur l’état des lieux d’entrée ou relèvent des réparations locatives, ont été repris, ainsi en est-il des radiateurs électriques, prises ou interrupteurs présentant une mauvaise fixation, de la VMC, de la porte-fenêtre du salon remplacée en 2017, du traitement et mise en peinture des cloisons et murs affectés par le dégât des eaux, des infiltrations. Elle soutient que l’insalubrité du logement n’est pas établie, pas plus que l’impossibilité d’un usage conforme à sa destination.

Par ailleurs, elle prétend que la demande de restitution du dépôt de garantie est infondée alors que les preneurs n’ont effectué aucun nettoyage du logement, comme cela résulte de l’état des lieux de sortie auquel ils étaient présents, assistés d’un commissaire de justice.

S’agissant de la dette de loyer, elle fait valoir qu’elle n’a pas perçu l’allocation logement de la Caisse d’Allocations Familiales en raison du signalement opéré par les preneurs quant à la prétendue indécence du logement, en sorte que les locataires sont redevables de la somme de 7557,28 € intégrant le poste nettoyage de 750 € et l’imputation du dépôt de garantie, compte tenu de l’état de saleté des lieux lors de la restitution. A titre subsidiaire, elle sollicite qu’une compensation de créance soit ordonnée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

L’appel interjeté dans les formes et délais prévus par la loi, sera déclaré recevable.

Toutefois, il y a lieu de le dire partiellement caduc en application de l’article 902 du Code de procédure civile à défaut pour les appelants d’avoir signifié leurs conclusions à la Sarl Gestion Immobilière Marcoux qui n’a pas constitué avocat.

Sur les demandes de remboursement des loyers et de dommages et intérêts

La cour rappelle que l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’oblige à délivrer au locataire un logement décent au sens de ce texte et du décret du 30 janvier 2002 et en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.

Il doit s’agir ainsi d’un logement sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire et doté notamment des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, assurant le clos et le couvert et devant être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.

De plus, il doit comporter :

' des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, et en bon état d’usage et de fonctionnement,

' des dispositifs d’ouverture et de ventilation adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements,

' des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement sans risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires,

' des pièces principales bénéficiant d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 7 de cette même loi impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Compte tenu du départ des appelants des lieux loués, leur demande de travaux sous astreinte est sans objet et n’est d’ailleurs pas réitérée par eux dans le dispositif de leurs conclusions.

Leur demande de remboursement des loyers est motivée par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et suppose en conséquence un manquement à ce point grave que l’obligation corrélative des locataires soit dépourvue de cause ou de contrepartie. Aussi, il appartient aux appelants qui ont occupé les lieux depuis le 10 mai 2017 jusqu’au 26 janvier 2023 de justifier de la non habitabilité des lieux ce qu’ils échouent à faire, bien qu’il soit établi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

En effet, la non-conformité du logement au Règlement Sanitaire Départemental et aux règles de décence résulte principalement du diagnostic diligenté le 8 octobre 2020 par la CAF de la Loire et de la visite de contrôle 'diagnostic habitat’ du 18 mai 2022 dans lesquels il est relevé de manière similaire :

— une absence d’entrée d’air dans les pièces de vie,

— une infiltration d’eau sur toiture terrasse, remontées telluriques sur murs périphériques,

— la présence de moisissures dans la douche de la salle de bain chambre parents,

— le mauvais état de certaines menuiseries non étanches à l’air et à l’eau,

— une installation éclectrique non sécurisée,

— le dysfonctionnement de la prise d’alimentation du poêle à granulés,

— le défaut d’installation du poêle à granulés et de son conduit de raccordement,

— la mauvaise évacuation des eaux usées,

— le mauvais état de fonctionnement et d’étanchéité d’évacuation d’eaux pluviales.

Toutefois au vu des travaux préconisés par la Soliha Loire et du rapport d’expertise MGEB du 12 mai 2022, versé aux débats par les appelants, ainsi que du procès-verbal contradictoire d’état des lieux sortant, il ne résulte nullement de ces constatations une impropriété à destination de la maison louée, y compris en ce qui concerne l’étanchéité, aucune trace d’humidité n’étant relevée dans les constats précités, étant observé que les murs ont été traités et repeints en mars 2021 et l’électricité, pour laquelle il est préconisé la reprise de la fixation des spots et prises (séjour/cuisine) et de la gaine de la prise extérieure sur la petite terrasse. En outre, le dysfonctionnement du poêle à granules déjà constaté en 2020 est contredit par la facture d’entretien annuel de septembre 2020 qui ne mentionne pas un tel dysfonctionnement et les problèmes d’évacuation des eaux pluviales ont été traités en avril 2021. A défaut de manquement suffisamment grave des bailleurs à leur obligation de délivrance, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu’elle a débouté les appelants à ce titre, par substitution de motifs.

La demande de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil est limitée dans le dispositif des conclusions des appelants au préjudice de santé de Mme [G]. Il n’est produit à cet effet qu’un certificat médical selon lequel l’état de santé de cette dernière nécessite de vivre dans un logement sain, sans moisissure, ce qui ne suffit pas à rapporter l’existence de son préjudice de santé en lien avec la maison litigieuse. Le jugement critiqué est également confirmé en ce qu’il a débouté M. [K] et Mme [G] de leur demande à ce titre.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré locatif et de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué au locataire sortant dans le délai de 2 mois après remise des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant et notamment des sommes restant dues au bailleur, lesquelles résultent du décompte locatif et de la comparaison des états des lieux entrant et sortant.

Le décompte du 7 août 2024 versé aux débats par l’intimée fait apparaître un arriéré locatif de 7.557,28 €, comprenant 750 € au titre du nettoyage de la maison après déduction du dépôt de garantie de 690 €.

Il est acquis aux débats que l’arriéré locatif correspond à la suspension du versement de l’allocation logement par la Caisse d’Allocations Familiales directement à la bailleresse, à défaut pour elle de mise en conformité des lieux, comme préconisé par la Soliha, ce qui résulte des courriers adressés par la caisse à M. [K] les 18 novembre 2020 et 5 septembre 2022. Cet arriéré de loyer est dès lors consécutif au manquement par Mme [M] à son obligation de délivrance, qui s’il n’a pas le caractère de gravité que lui assignent les appelants, est néanmoins réel.

Par ailleurs, la teneur de l’état des lieux sortant établi contradictoirement le 23 janvier 2023 ne justifie pas de facturer des frais de nettoyage aux locataires sortants, les traces constatées relevant de l’usage normal des lieux loués pendant plusieurs années et ne révélant pas de défaut d’entretien. Pour les mêmes raisons, le dépôt de garantie ne doit pas être conservé par la bailleresse qui au demeurant l’avait d’ores et déjà déduit du solde réclamé.

En conséquence, la cour déboute Mme [M] de sa demande de paiement de l’arriéré locatif et la condamne à restituer le dépôt de garantie de 690 € à M. [K] et Mme [G].

Sur les demandes accessoires

La décision déférée est confirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de M. [K] et de Mme [G], qui, succombant supporteront également les dépens d’appel.

Par ailleurs, compte tenu de la teneur de la présente décision et en équité, M. [K] et de Mme [G] seront déboutés de leur demande de remboursement des frais d’expertise amiable et des frais de constat d’huissier engagés à leur initiative et à plusieurs reprises, alors qu’ils bénéficiaient du dispositif mis en place par la Caisse d’allocations familiales.

L’équité commande en outre d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné M. [K] et Mme [G] en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de dire que chaque partie supportera la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Déclare M. [J] [K] et Mme [C] [G] recevables en leur appel ;

Prononce la caducité de la déclaration d’appel de M. [J] [K] et de Mme [C] [G] à l’égard de la Sarl Gestion Immobilière Marcoux ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée, sauf en ses dispositions relatives à l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [B] [M] de sa demande de paiement de l’arriéré locatif ;

Condamne Mme [B] [M] à payer à M. [J] [K] et de Mme [C] [G] la somme de 690 €, en restitution du dépôt de garantie ;

Déboute M. [J] [K] et Mme [C] [G] de leur demande au titre des frais d’expertises amiables et de constats d’huissier ;

Condamne M. [J] [K] et Mme [C] [G] aux dépens d’appel ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT