COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 362

Rôle N° RG 22/05453 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJG7G

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 3] C/O SAS BILLON SYCOLOGE

S.A. SWISS LIFE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier PEISSE

M^e Jean-Marc CABRESPINES

SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 02 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17101954.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet SUN IMMOBILIE, SARL, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndicc la SAS BILLON SYCOLOGE, [Adresse 6]

représenté par M^e Jean-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON

La société SWISS LIFE, société anonyme, dont le siège social est à [Adresse 5], poursuites et diligences de son Président Directeur Général y domicilié

représentée par M^e Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE':

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a subi des infiltrations dans un local de réunion situé en sous-sol, autrefois à destination de cave

Par ordonnance de référé du 13 février 2013, Monsieur [R] a été désigné en qualité d’Expert-judiciaire. Il a déposé son rapport le 26 mars 2014.

Par acte d’Huissier de Justice du 31 mars 2017 Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] aux fins de voir condamner ce dernier à exécuter les travaux de mise en 'uvre d’une résine d’étanchéité en surface de la dalle et la confection de relevés périphériques après préparation des supports tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard.

Par assignation en date des 5, 6 et 13 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a appelé en cause la commune de [Localité 9], le conseil général du Var, la SA AXA France IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], ainsi que la compagnie d’assurances SWISS LIFE en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].

Par ordonnance du 15 janvier 2021, le juge de la mise en état a constaté la compétence du tribunal administratif s’agissant des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 3] à l’encontre de la commune de Toulon et du département du Var.

Par jugement en date du 2 mars 2022, le Tribunal Judiciaire de Toulon a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux entiers dépens.

Aux motifs notamment que':

— L’ [Adresse 3] comporte en son rez-de-chaussée un local traversant couvert par un passage recouvrant un local enterré en dessous appartenant à l’immeuble [Adresse 1].

Des infiltrations se produisent au niveau des poutres soutenant la dalle du local depuis plusieurs années.

— Les deux immeubles appartenaient à la même propriétaire, Madame [B]. Lors de la division des biens, les caves sont restées la propriété de l’immeuble [Adresse 1]

— L’ expert dégage quatre causes du sinistre (dégradation du béton au niveau des extrémités NORD et OUEST du plancher sur sous-sol de l’ immeuble [Adresse 1]) d’importance inégale en précisant que les locaux sinistrés étaient à l’ origine à usage de caves et qu’ ils ont été ultérieurement aménagés. Des infiltrations au travers des parois en infrastructure étant donc en théorie parfaitement acceptables

Monsieur [R] relève cependant que dans le cas présent, les infiltrations qui perdurent depuis de longues années ont entraîné une dégradation progressive du plancher haut (béton armé ) en bordure NORD et OUEST qui peuvent, à terme, porter atteinte à ses capacités structurelles.

— Les causes sont ainsi déterminées par l’ expert :

«'N°'1': Les infiltrations récurrentes à l’origine de la dégradation du béton sont liées à l’ absence d’étanchéité au niveau du plancher du passage NORD/OUEST. En l’absence d’étanchéité sous la chape et de relevés périphériques, l’eau s’infiltre, principalement en pied du pignon SUD du bâtiment contigu du Conseil Général.

Le plancher supérieur des locaux concernés qui se situe au niveau rez-de-chaussée (et notamment la partie NORD/OUEST qui correspond au passage ouvert) est apparemment situé sur l’emprise de l’immeuble [Adresse 3].

Les infiltrations récurrentes à l’origine de la dégradation du béton sont liées à l’absence d’étanchéité au niveau du plancher du passage NORD/OUEST.

N° 2': Les travaux réalisés sur la voie (tranchée pour pose de canalisation ont entraîné la suppression de la cunette béton destinée à la collecte et à l’évacuation des eaux de ruissellement qui longeait le pied des façades). La voie de circulation est propriété de la Commune de [Localité 9].

Concernant les 2 facteurs aggravants (désordres en bordure Nord).

N° 3': L’absence de cunette de collecte et d’évacuation des EP ( eaux pluviales) en pied de mur séparatif dans la cour du bâtiment du Conseil Général (gendarmerie). La dégradation du revêtement du mur côté NORD aggrave les infiltrations.

N°4': défaut d’étanchéité de la descente EP SUD/EST en 2 parties du bâtiment du Conseil Général.

Ces deux désordres concernent le bâtiment contigu côté Nord (gendarmerie) propriété du Conseil Général du Var .'»

— Le Tribunal administratif a déjà reconnu les responsabilités de la commune de [Localité 9] et du Conseil Général du Var. Le présent litige ne porte que sur les infiltrations dues à l’ absence d’étanchéité de la dalle, seul désordre pour lequel le tribunal Judiciaire est compétent et à même de prononcer une éventuelle responsabilité.

— Concernant la propriété de la dalle et comme le souligne l’ expert sans pouvoir y répondre, la difficulté tient à savoir à quelles parties communes appartient le plancher du passage recouvrant le local de l’ association au niveau -1.

— Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] affirme que la dalle dont le défaut d’étanchéité est cause du désordre appartient à l’immeuble [Adresse 3] en se fondant sur le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1].

— Le règlement de copropriété en date du 8 septembre 1954 dispose que les fondations et basses fondations sont parties communes étant précisé que dans le local objet de la présente procédure, se trouvent des piliers de soutien de l’ [Adresse 3] qui sont exclus de la copropriété de l’ immeuble [Adresse 1] et doivent entièrement rester attachés à l’ [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 1] déduit de cette disposition que cette dalle a pour utilité de supporter avec ses piliers les fondations de l’ [Adresse 3] qui en a l’ utilité et qui partant doit en assurer seul la charge de son entretien.

— Cependant dans le règlement de copropriété en date du 27 novembre 1950, il est précisé que "côté Nord-Ouest et Nord avec dégagement sur la [Adresse 7] , cour attenante à celle de la gendarmerie sur laquelle Madame [B] s’est réservé le droit de construire les caves et les garages ci-dessus prévus'»

— Il est encore précisé que la totalité du sol, tant des parties construites que le sol de la cour, les fondations et basses fondations, sauf dans les parties où se trouvent les caves de l’immeuble voisin, restent à Madame [B].

— La mention de l’appartenance de ces fondations à Madame [B] ne permet pas d’en déduire que le sol de la cour concernée est bien une partie commune de l’immeuble [Adresse 3]

De plus l’état descriptif de l’immeuble [Adresse 3] en date du l3 décembre l982 ne fait pas mention de cette cour au rez-de-chaussée. Le seul usage par l’immeuble [Adresse 3] ne permet pas non plus d’en établir sa propriété comme soulevée par les demandeurs.

— Dès lors en l’ absence d’éléments complémentaires, de précision quant à la qualité de Mme [B] telle que mentionnée dans les actes transmis, il ne peut être établi avec certitude que la dalle est la propriété de l’immeuble [Adresse 3].

— Aucun plan dont il est fait mention comme étant annexé aux actes n’a été transmis au tribunal ne permettant qu’une analyse incomplète des actes et règlements de copropriété fournis.

Par déclaration du 12 avril 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 8 juillet 2022 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

tendant à Vu l’article 1384 (ancien) du Code civil ;

Vu l’article 1382 (ancien) du Code civil ;

Réformer le jugement entrepris rendu par le Tribunal judiciaire de Toulon le 2 mars 2022 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à exécuter les travaux de mise en 'uvre d’une résine d’étanchéité circulable en surface de la dalle et la confection de relevés de périphériques après préparation des supports tel que préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur [F] [R], dans son rapport rendu le 26 mars 2014, sous une astreinte de 200 euros par jour de retard courant à partir dans un délai de 2 mois partant de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer les sommes de 3 883 euros et de 2444,20 euros correspondant à la réparation des désordres subis et la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que la prise en charge à hauteur de la moitié de frais de l’expertise soit 3976,18 euros ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer la somme de 6000 euros (comprenant les frais d’assistance aux opérations d’expertise) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

Vu les conclusions du 6 septembre 2022 du SDC LE [Adresse 3] tendant à':

CONFIRMER le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] des fins de son appel.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à régler au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens .

Vu les conclusions de la société SWISS LIFE en date du 7 octobre 2022 tendant à

REJETER toutes prétentions contraires

Vu les articles L114-1 et suivants du Code des assurances,

CONFIRMER purement et simplement le jugement ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La Compagnie SWISS LIFE constate qu’aucune demande n’est faite par les concluants à son encontre. Toutefois, il lui apparaît opportun de préciser qu’en tout état de cause toute demande à son encontre est prescrite, en vertu de l’article L114-1 du code des assurances qui dispose que : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance » et de l’article et L114-3 du même code qui précise que : « Par dérogation à l’article 2254 du code civil, les parties au contrat d’assurance ne peuvent, même d’un commun accord, ni modifier la durée de la prescription, ni ajouter aux causes de suspension ou d’interruption de celle-ci. ».

Elle ajoute que n’ayant pas été attraite dans la procédure de référé, la prescription de deux ans à son égard a continué de courir de sorte qu’à ce jour la prescription de l’action est acquise.

MOTIVATION':

A titre liminaire , il convient de rappeler que les causes des désordres affectant le local de réunion situé en sous-sol de l’immeuble du [Adresse 1], telles qu’elles ont été analysées par l’expert judiciaire ne sont pas contestées par les parties. Seule demeure au c’ur du débat la propriété de la dalle qui recouvre ledit local, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] soutenant qu’elle appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], ce que réfute ce dernier .

Il n’est pas contesté que cette dalle constitue le sol d’un passage recouvert partiellement d’un auvent, tel que le désigne l’expert [R], utilisé par l’ [Adresse 3] depuis la [Adresse 7].

Il est par ailleurs constant que ces deux copropriétés ont été établies respectivement en 1950 et 1954 par Madame [C] [B] , à l’ époque propriétaire des deux fonds.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] reproche au tribunal d’avoir fait une lecture partielle des règlements de copropriété', aux motifs que la cour à l’usage exclusif de la copropriété du syndicat [Adresse 3] est aussi la couverture des caves du syndicat [Adresse 1]'; qu’il existe deux propriétés différentes, l’une sur l’autre, sur une même assiette foncière au Nord des parcelles mitoyennes du syndicat Le [Adresse 3] et du syndicat [Adresse 1], «'le Nord-Ouest par rapport à son assiette'» ; que ces propriétés en volume partagées entre les deux syndicats sur l’assiette de la cour commune du [Adresse 3] ne sont pas discutées et sont admises comme telles par les parties en présence.

Il ajoute qu’il y a bien une répartition en volume de la propriété et la frontière , ici horizontale , est la dalle de la cour litigieuse, tel que cela ressort du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] reçu par acte du 27 novembre 1950 qui établit le fondement de la répartition en volume des actuelles propriétés des syndicats [Adresse 3] et [Adresse 1].

Il relève que dans cet acte de 1950, il n’est nullement question de cour au-dessus des caves et de dalle existante'; que les plans visés dans l’acte de 1950 sont, d’après la lecture de ce contrat, les plans de la construction de l’immeuble de 7 étages'; que cela ne concerne donc pas la partie restant la propriété du futur syndicat du [Adresse 1], à savoir les caves.

Le syndicat appelant en déduit que les éléments de construction «'dalle soutenant une cour'» n’existaient pas en 1950, que seules les caves existaient «' sûrement recouvertes d’une toiture légère'».

S’ agissant de son propre règlement de copropriété daté du 8 septembre 1954, le syndicat appelant relève qu’en page 7, il est indiqué que «'les fondations et basses fondations sont parties communes mais étant cependant bien précisé que dans le local compris dans le paragraphe 3°', se trouvent les piliers de soutien de l’ immeuble n° [Adresse 4] ( [Adresse 3]), lesquels sont exclus de la présente copropriété et doivent rester attachés entièrement à ce dernier immeuble et que les biens régis par la présente copropriété sont grevés de la servitude du maintien de ces piliers et celle du support de toutes réparations qui pourraient y être faites, le coût de ces réparations incombant aux propriétaires de l’autre immeuble'».

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en conclut que l’intention de Madame [B], auteur des deux syndicats de copropriété, ressort comme suit':

— les caves au Nord de la parcelle restent la propriété du Syndicat [Adresse 1]';

— mais il est possible de construire au-dessus';

— pour cela, Mme [B] donne la propriété du dessus desdites caves au syndicat voisin, [Adresse 3], par la création d’un volume de propriété';

— à charge pour le syndicat [Adresse 3] d’en assumer l’entretien et les réparations en tant que propriétaire';

La dalle , construite au-dessus des caves, est fuyarde ce qui oblige le syndicat [Adresse 3] qui en est propriétaire, à la réparer et à payer les conséquences dommageables des désordres qu’il a créés du fait de «' ses choses'».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] réplique essentiellement que le règlement de copropriété du 27 novembre 1950 démontre que les caves préexistantes étaient bien couvertes d’une dalle puisque l’ [Adresse 3] se voyait conférer tout droit aux constructions faites ou à faire au-dessus de ce sous-sol'; qu’un sous-sol ne préexiste que s’il est clos et couvert'; qu’il n’est pas démontré que la dalle qui surplombe les caves dépendant de la copropriété [Adresse 1] ait été édifiée dans le cadre de la construction de l’immeuble [Adresse 3].

Par ailleurs, l’état descriptif de division de l’ immeuble [Adresse 3] en date du 13 décembre 1982 ne fait pas mention de cette cour au rez-de-chaussée. L’ intimé considère que le seul usage de cette cour par l’ immeuble [Adresse 3] ne permet pas non plus d’en établir sa propriété.

Il rappelle que selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage et l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux; que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes':

— le gros 'uvre des bâtiments, soit l’ensemble des ouvrages assurant la stabilité, la résistance et la protection de la construction'; que c’est notamment le cas de la dalle qui sert de plafond aux caves';

— la toiture, partie commune qui est également comprise dans le gros 'uvre'; grâce à elle est assurée la conservation de la construction.

En l’espèce , il n’ est pas contesté que le local associatif en sous-sol qui subit des infiltrations et désordres induits dépend de la copropriété du [Adresse 1] et se situe sous une dalle qualifiée de passage par l’expert judiciaire et de cour par le syndicat appelant.

Ce local est affecté, selon l’expert [F] [R] par des infiltrations dont les traces ont été observées en cueillie de plafond le long de la paroi Ouest, dans l’annexe référencée A1, avec des cloques, des coulures brunâtres en partie haute du mur, et surtout une dégradation de la sous-face de la dalle béton sur environ 50/80 cm et 2 à 3 cm d’épaisseur, à 1 m de l’angle Nord-Ouest. Une autre dégradation de même nature , mais plus petite, est visible dans l’angle Nord-Ouest.

Dans la pièce principale , les trois poutres béton sur leurs parties Nord ( côté gendarmerie) présentent des dégradations importantes, avec éclatement du béton ( pouvant atteindre 4 cm d’épaisseur) de part et d’autre des arrêtes, cela entre 0 et 4 m au-delà des appuis, selon les poutres. Des taux d’humidité compris entre 0 et 30 % ont été mesurés en différents endroits de la sous face de la dalle et des poutres.

Deux causes principales et deux facteurs aggravants ont été identifiés par l’expert judiciaire. Parmi les causes principales, M. [R] impute à l’absence d’étanchéité du plancher du passage Nord-Ouest les infiltrations récurrentes à l’origine des dégradations en sous-face du plancher haut sur sous-sol, le long de la bordure Nord ( dans la pièce principale et le local annexe Ouest).

L’expert a procédé à un examen par sondage destructif de la dalle supportant le passage et recouvrant la zone sinistrée, mettant en évidence l’absence de revêtement d’étanchéité intégré entre le support et la chape. La surface de l’ hourdi et la base du pignon se sont révélées totalement saturées d’eau une fois la chape retirée.

S’agissant de la propriété de cette dalle, tantôt appelée plancher du passage ou cour sous laquelle se situe le local sinistré, il convient de se reporter aux actes versées aux débats par lesquels ont été établis les règlements de copropriété des deux immeubles.

L’acte du 27 novembre 1950 reçu par Maître [Z] [H], Notaire à [Localité 8], portant règlement de copropriété de l’ [Adresse 3] contient au paragraphe «' Désignation de l’ immeuble'» les précisions suivantes':

«' a)-que l’ immeuble en co-propriété n’a pas la propriété du sous-sol dans la partie nord du terrain, le sous-sol étant occupé par des caves qui dépendent de l’immeuble [Adresse 1], appartenant aussi à Madame [B], et que ce dernier immeuble n’aura pas à participer à la copropriété'; mais cependant, Madame [B] concède à titre définitif, à l’immeuble en co-propriété et à tous ses futurs co-propriétaires , tous droits aux constructions faites ou à faire au-dessus de ce sous-sol, sans pouvoir réclamer quoi que ce soit à l’avenir à cet égard pour quelque motif que ce puisse être.'»

b)-que Madame [B] cède, en outre, à l’ immeuble en co-propriété , la mitoyenneté , en sol et construction, du mur Ouest de son immeuble attenant, [Adresse 1], lequel mur Ouest sera ainsi mitoyen aux deux immeubles contigus, en terrain et construction, aux conditions de droit, comme dans la partie attenante à l’ immeuble de Madame [V], ainsi qu’on l’a vu ci-dessus.

c)-que dans la cour Nord de l’immeuble en copropriété, Madame [B] se réserve le droit de construire des garages au fond, lesquels garages dépendront de la copropriété, mais que ces garages n’auront pas à participer aux réparations afférentes à l’immeuble en copropriété avec lequel ils ne font pas corps, ayant seulement par lui leur accès et leur dégagement par ladite cour Nord.

d)- et enfin que dans la grande cour intérieure de l’immeuble, mitoyenne avec les cours des immeubles [V] et [B], Madame [B] se réserve encore de bâtir des caves supplémentaires qui dépendront également de la copropriété et dont elle fixera elle-même , comme elle le jugera à propos, le nombre, l’emplacement exact et la superficie, sauf , bien entendu, à ne pas nuire aux droits acquis des autres co-propriétaires'»

Le paragraphe «' règlement de copropriété'» énonce par ailleurs en son article 1er «' Division de la maison en parties communes et en parties devant constituer une propriété divise'» que «' l’ immeuble constitué par le terrain ci-dessus désigné et par la construction qui y sera édifiée dans les conditions sus énoncées sera divisé, ainsi qu’il suit, en parties communes et en parties qui appartiendront exclusivement et séparément à chaque propriétaire.

— A-PARTIES COMMUNES-les parties communes entre tous les copropriétaires comprendront':

La totalité du sol, tant le sol des parties construites que le sol de la cour, ( sous réserve cependant des droits que s’est réservée Madame [B] de construire des garages et des caves dans les conditions ci-dessus prévues), les fondations et basses fondations, sauf dans la partie où se trouvent les caves de l’immeuble voisin restant à Madame [B] …'»

Par acte du 8 septembre 1954 reçu par Me [Z] [H], notaire à [Localité 8], a été établi le règlement de copropriété de l’immeuble sis à [Adresse 1] alors propriété de Madame [C] [B]. Au paragraphe «'DÉSIGNATION DES BIENS'» figure un premièrement décrivant la consistance d’ un corps de bâtiment élevé de 6 étages sur rez-de-chaussée et sous-sol.

Au deuxièmement sont mentionnées deux courettes intérieures au nord-ouest et au sud-ouest.

Le troisièmement précise que «' derrière ce corps de bâtiment et au nord-ouest se trouve «' un local en sous-sol composé de cave ou entrepôt en partie sous l’immeuble du [Adresse 4], prenant son accès ainsi qu’il est dit au § b ci-dessus'», soit un accès par le rez-de-chaussée du bâtiment par un couloir auquel on accède par une porte cochère.

Étant précisé que «'a- Madame [B] se réserve le droit de faire toutes constructions qu’elle avisera dans le terrain au-dessus du local contigu dernier indiqué ( au troisièmement) et de leur donner la destination qui lui conviendra, en dehors de la co-propriété…

c-que Madame [B] pourra affecter comme bon lui semblera les caves ou sous-sols'»

L’article premier «'A PARTIES COMMUNES'» du règlement de copropriété indique que sont des parties communes entre tous les co-propriétaires':

«' la totalité du sol, tant le sol des parties construites que le sol de la cour ( sous réserve cependant des droits que s’est réservé Madame [B] de construire en surélévation dans les conditions ci-dessus prévues )'; les fondations et basses fondations ( étant cependant bien précisé que, dans le local compris dans le paragraphe 3° de la désignation ci-dessus, se trouvent des piliers de soutien de l’immeuble [Adresse 4], lesquels sont exclus de la présente co-propriété et doivent rester attachés entièrement à ce dernier immeuble, et que les biens régis par la présente copropriété sont grevés de la servitude du maintien de ces piliers et de celle du support de toutes réparations qui pourraient y être faites, le coût de ces réparations incombant aux co-propriétaires de l’autre immeuble)'».

Il ressort ainsi de la combinaison des dispositions précitées que

L’ immeuble en co-propriété [Adresse 3] n’a pas la propriété du local en sous-sol destiné à l’origine à un usage de cave ou entrepôt, aujourd’hui aménagé en local de réunion et annexes, qui dépend de l’immeuble du [Adresse 1];

Mme [B] a concédé à titre définitif, à l’immeuble en co-propriété [Adresse 3] et à tous ses futurs co-propriétaires , tous droits aux constructions faites ou à faire au-dessus de ce sous-sol, sans contrepartie, se réservant le droit de construire en surélévation au-dessus de ce volume, par des réserves insérées aussi bien dans le règlement de copropriété applicable à l’immeuble [Adresse 3] , que dans celui applicable à l’ immeuble du [Adresse 1]';

Sous réserve des droits de Madame [B] de construire en surélévation dans les conditions prévues au 3° a du paragraphe «'désignation des biens'» du règlement de copropriété du [Adresse 1], sont des parties communes dépendant de ladite copropriété la totalité du sol, tant le sol des parties construites que le sol de la cour, cette dernière dénomination renvoyant nécessairement à la partie du terrain située au-dessus du local en sous-sol désigné au 3°, puisque les droits de surélévation réservés ont pour assiette cette partie du terrain.

La réserve concernant les piliers de soutien de l’immeuble du [Adresse 4], qui se trouvent dans le local en sous-sol dépendant de la copropriété du [Adresse 1], n’a pas pour effet de rattacher à la copropriété [Adresse 3] le sol de l’espace non bâti qualifié de passage ou cour situé au-dessus du local en sous-sol aménagé en salle de réunion et annexes.

Dès-lors, au terme de cette analyse, il apparaît que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’établit pas que le sol du passage Nord-Ouest tel que désigné par l’expert [R] dépendrait de la copropriété [Adresse 3], alors que ce sol bétonné dont l’étanchéité est défaillante constitue la couverture des locaux en sous-sol dépendant du syndicat appelant.

Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ ensemble de ses demandes.

Le jugement est également confirmé sur les frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est condamné aux dépens d’appel. Au regard de l’issue du litige et de la position respective des parties, il convient en outre de le condamner aux frais non compris dans les dépens d’appel qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 3] et de la compagnie d’assurance SWISS LIFE.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 3] une somme de 5000,00 euros et à la Compagnie d’assurance SWISS LIFE une somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel

Le Greffier, Le Président,