N° RG 24/05794 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PZMT

Décision du

Juge de l’exécution de LYON

Au fond

du 04 juin 2024

RG : 23/00072

S.A.S. ELB PROMOTION

C/

Société SAS RAIZERS

S.A.R.L. PHP

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 06 Mars 2025

APPELANTE :

S.A.S. ELB PROMOTION

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jessica BRON de la SELARL C&S AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1246

INTIMEES :

SAS RAIZERS

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric ALLEAUME de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocat au barreau de LYON, toque : 673

assistée de M^e Pauline BREUZET-RICHARD de la JCD Avocats, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. PHP

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Damien MENGHINI-RICHARD, avocat au barreau de LYON, toque : 301

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Janvier 2025

Date de mise à disposition : 06 Mars 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

La société Elb Promotion a souscrit auprès de la société Raizers un contrat d’émission d’obligations dans le cadre d’un financement participatif.

Un prêt d’un montant de 950 000 euros a été consenti à la société Elb Promotion par divers porteurs d’obligations qui se sont regroupés en une masse et la société Raizers a été désignée en qualité de représentant de la masse.

Par acte notarié en date du 12 février 2021, la société Elb Promotion a reconnu devoir à la société Raizers agissant en sa qualité de représentant de la masse des obligataires la somme de 950 000 euros et elle a consenti à cette dernière, ès qualités, une hypothèque conventionnelle sur les lots de copropriété n° 60 à n° 68 dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 7].

Le prêt n’ayant pas été remboursé à l’échéance de dix-huit mois stipulée au contrat, la société Raizers a fait délivrer à la société Elb Promotion, par acte d’huissier en date du 5 mai 2023, un commandement aux fins de saisie immobilière d’avoir à payer la somme de 1 187 060,33 euros, arrêtée au 31 mars 2023.

Le commandement a été publié le 4 juillet 2023 au 3ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 4], volume 2023 S n° 41.

Par acte d’huissier en date du 26 juillet 2023, la société Raizers a fait assigner la société Elb Promotion devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon en vue de l’audience d’orientation, pour s’entendre fixer sa créance à la somme de 1 187 060,33 euros provisoirement arrêtée à la date du 31 mars 2023 et ordonner la vente forcée des biens saisis sur la mise à prix de 525 000 euros.

La société PHP, assignée en sa qualité de créancier inscrit, a conclu à la recevabilité des deux créances déclarées par elle.

Diverses contestations ont été soulevées par la société Elb Promotion.

Par jugement en date du 4 juin 2024, le juge de l’exécution a :

— fixé la créance de la société Raizers agissant en sa qualité de représentant de la masse des obligataires à la somme de 1 187 060,33 euros selon décompte arrêté au 31 mars 2023 outre intérêts postérieurs

— débouté la société Elb Promotion de ses demandes aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes formées par la société Raizers

— rejeté la demande de vente amiable et la demande infiniment subsidiaire d’augmentation de la mise à prix de la société Elb Promotion

— déclaré la société PHP irrecevable en sa déclaration de créance du 26 septembre 2023 d’un montant de 319 000 euros

— déclaré la société PHP recevable en sa déclaration de créance du 25 mars 2024 d’un montant de 200 000 euros

— ordonné la vente forcée en un lot des biens et droits immobiliers appartenant à la société Elb Promotion sur la mise à prix de 525 000 euros

— fixé la date de l’adjudication au 3 octobre 2024

(…)

— rejeté les demandes des société Raizers et Elb Promotion fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

— dit que les dépens d’ores et déjà exposés seront compris dans les frais soumis à taxe

— ordonné la mention du jugement en marge de la publication du commandement.

La société Elb Promotion a interjeté appel de ce jugement, le 15 juillet 2024.

Par ordonnance de la présidente de la chambre, elle a été autorisée à faire assigner à jour fixe les sociétés Raizers et PHP devant la cour.

Les assignations ont été délivrées à la société Raizers par acte d’huissier en date du 1er août 2024 et à la société PHP par acte d’huissier en date 6 août 2024.

Elles ont été remises au greffe de la cour le 30 août 2024.

Dans ses conclusions n° 2, la société Elb Promotion demande à la cour :

— d’infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a dit que la créance déclarée par la société PHP le 26 septembre 2023 d’un montant de 319 000 euros était irrecevable et en ce qu’il a rejeté la demande de la société Raizers fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

statuant à nouveau,

— à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes formées par la société Raizers tant à titre personnel qu’en sa qualité de représentant de la masse des obligataires, notamment ses demandes tendant à la poursuite de la procédure de saisie immobilière engagée à son encontre

— à titre subsidiaire, d’annuler le commandement de payer valant saisie immobilière et de débouter la société Raizers tant à titre personnel qu’en sa qualité de représentant de la masse des obligataires de toutes ses demandes, notamment de ses demandes tendant à la poursuite de la procédure de saisie immobilière engagée à son encontre

— d’ordonner la radiation de l’inscription du commandement aux fins de saisie immobilière du 5 mai 2023 effectuée le 4 juillet 2023 au 3ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 4], volume 2023 S n° 41

à titre encore plus subsidiaire,

— d’autoriser la vente amiable des lots de copropriété n° 60 à 68 de l’immeuble situé à [Adresse 7]

— de fixer le prix de vente à 1 050 000 euros

— de lui accorder les plus larges délais pour procéder à la vente amiable

à titre infiniment subsidiaire,

— de fixer le montant de la mise à prix à la somme de 1 050 000 euros si la vente forcée est ordonnée

— subsidiairement, de fixer le prix de vente à un montant supérieur à celui de 525 000 euros

en toute hypothèse,

— de déclarer irrecevable la déclaration de créance de la société PHP du 25 mars 2024 d’un montant de 200 000 euros, subsidiairement, de la déclarer mal fondée

— de condamner solidairement la société Raizers tant à titre personnel qu’en sa qualité de représentant de la masse des créanciers, et la société PHP à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La société Raizers déclarant agir en sa qualité de représentant de la masse des obligataires demande à la cour :

— de confirmer le jugement

en tout état de cause,

— de débouter la société Elb Promotion de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner la société Elb Promotion à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens au titre de la procédure d’appel.

Dans ses conclusions n°3, la société PHP demande à la cour :

— de confirmer le jugement

— de condamner la société Elb Promotion à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

SUR CE :

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Raizers

La société Elb Promotion fait valoir que l’assignation devant le juge de l’exécution n’indique pas que la société Raizers agit au nom ou en qualité de représentant de la masse des obligataires, de sorte que cette société est dépourvue de qualité à poursuivre la saisie immobilière, qu’en effet, d’une part, à titre personnel, la société Raizers n’a pas la qualité de créancier de la société Elb Promotion, seuls les porteurs d’obligation réunis au sein de la masse des obligataires étant créanciers, d’autre part, nul ne plaide par procureur, le non-respect de ce principe n’étant pas sanctionné par une nullité de forme mais par une fin de non-recevoir, si bien qu’il n’est pas nécessaire de justifier d’un grief.

Elle ajoute qu’aucune régularisation n’est intervenue avant l’expiration du délai de deux mois suivant la publication du commandement de payer aux fins de saisie immobilière dans lequel doit être délivrée l’assignation devant le juge de l’exécution à peine de forclusion et que les conclusions du 26 décembre 2023 postérieurement à la forclusion ne peuvent régulariser la fin de non-recevoir.

La société Raizers répond qu’elle a bien qualité à agir dès lors que la masse des porteurs d’obligations lui a donné pouvoir d’engager la procédure de saisie immobilière, de sorte que l’omission de la mention ne peut être sanctionnée que par une nullité de forme, que la société Elb Promotion ne justifie d’aucun grief et qu’en outre, elle a régularisé la situation.

****

En l’espèce, l’assignation devant le juge de l’exécution a été délivrée à la demande de la société Raizers, prise en la personne de ses représentants légaux, sans autre précision, alors que le créancier de la société Elb Promotion est la société Raizers représentant la masse des obligataires.

Toutefois, l’absence de mention dans l’acte de la qualité en vertu de laquelle agit la société Raizers n’a pas pour effet de donner à cette société la qualité de créancier agissant en son nom personnel.

L’omission matérielle dans l’assignation de la qualité de représentant de la masse des obligataires de la société Raizers constitue, non pas une fin de non-recevoir, mais un vice de forme qui n’entraîne la nullité de l’acte qu’à la condition d’établir un grief.

Comme l’a justement relevé le juge de l’exécution, la société Elb Promotion ne justifie pas du grief que lui aurait causé cette irrégularité, laquelle a au demeurant été réparée dans des conclusions prises par la société Raizers, ès qualités, avant que le juge ne statue.

Le moyen tiré de ce que 'nul ne plaide par procureur’ est par voie de conséquence inopérant.

Sur la demande en nullité du commandement aux fins de saisie immobilière

La société Elb Promotion fait valoir que le commandement valant saisie immobilière est nul, car il a été délivré par la société Raizers à titre personnel alors qu’elle n’est pas sa créancière, et que cette irrégularité de fond n’est susceptible d’aucune régularisation.

La société Raizers répond qu’elle justifie du pouvoir d’engager une procédure immobilière qui lui a été conféré par l’assemblée générale du 26 juin 2023 et que le commandement aux fins de saisie immobilière n’est pas nul.

****

Il est stipulé à la deuxième résolution du procès-verbal de l’assemblée générale des porteurs d’obligations de l’emprunt obligataire de 950 000 euros émis par la société Elb Promotion le 12 février 2021, en date du 20 octobre 2022, que la masse des porteurs d’obligations donne son accord à Raizers pour initier le recouvrement de la dette et toutes actions en justice qu’elle estimera utiles pour faire valoir ses droits.

Selon la première résolution de l’assemblée générale du 26 juin 2023, il a été décidé qu’à défaut de complétude de l’une des conditions stipulées à ladite résolution, la masse des porteurs d’obligations représentée par Raizers se réservera le droit de poursuivre le recouvrement de l’entièreté de sa créance échue et exigible envers la société Elb Promotion et d’initier toutes actions en justice qu’elle estimera utiles pour faire valoir ses droits.

La société Raizers justifie ainsi de l’autorisation qui lui a été donnée par l’assemblée générale des porteurs d’obligations d’engager les poursuites en leur nom et donc de sa qualité à délivrer, puis à faire publier le commandement de saisie immobilière.

Comme il a été dit ci-dessus, l’omission matérielle relative à la qualité de la société Raizers dans l’acte constitue simplement une irrégularité de forme et la société Elb Promotion ne justifie pas d’un grief causé par cette irrégularité.

C’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en nullité du commandement aux fins de saisie immobilière.

Sur la déclaration de créance de la société PHP

La société PHP n’a pas formé appel incident en ce qui concerne la disposition du jugement qui a déclaré irrecevable sa déclaration de créance du 26 septembre 2023 d’un montant de 319 000 euros. Le jugement est donc irrévocable sur ce point.

La société Elb Promotion soutient qu’il y a une incohérence s’agissant du fondement de la créance déclarée le 25 mars 2024, puisque la déclaration mentionne qu’elle est faite en vertu d’une ordonnance du 13 juillet 2021 rendue par le juge de l’exécution, tandis que le bordereau d’inscription d’hypothèque indique que l’hypothèque est prise en vertu d’un jugement d’homologation du tribunal de commerce de Lyon en date du 30 janvier 2023 rectifié le 3 avril 2023 et de son protocole d’accord, et que, cette déclaration de créance ne se fondant pas sur le bon titre, elle est irrecevable.

Elle fait valoir subsidiairement que la déclaration de créance est mal fondée.

La société PHP soutient, au visa de l’article R 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, que sa déclaration de créance du 25 mars 2024 est régulière, que l’erreur matérielle ne cause pas grief à la société Elb Promotion et que l’inscription hypothécaire pour sûreté de la créance de 200 000 euros n’a jamais été contestée, alors que la seule condition de l’article R 332-13 est que le créancier justifie d’une inscription hypothécaire.

Elle fait valoir, à titre surabondant, que sa créance est parfaitement liquide et exigible

****

Aux termes de l’article R322-13 du code des procédures civiles d’exécution :

Les créanciers qui ont inscrit leur sûreté sur l’immeuble après la publication du commandement de payer valant saisie mais avant la publication de la vente, interviennent à la procédure en déclarant leur créance, arrêtée en principal frais et intérêts échus au jour de la déclaration. A peine d’irrecevabilité, la déclaration est faite par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution dans un délai d’un mois suivant l’inscription et est accompagnée d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription et d’un état hypothécaire levé à la date de l’inscription. La déclaration est dénoncée, dans les mêmes formes ou par signification, le même jour ou le premier jour ouvrable suivant, au créancier poursuivant et au débiteur.

Le juge de l’exécution est tenu de trancher les contestations relatives à la validité des déclarations de créances soulevées au cours de l’audience d’orientation.

Mais il n’est pas tenu de statuer sur le caractère liquide et exigible de la créance déclarée.

Le juge de l’exécution a relevé que l’avocat de la société PHP avait déposé au greffe le 25 mars 2024 une déclaration de créance à hauteur de la somme de 200 000 euros, à laquelle étaient annexées la copie du bordereau d’inscription d’hypothèque légale du 1er mars 2024 visant le jugement d’homologation du tribunal de commerce rectifié par jugement et le protocole d’accord homologué , la copie des deux jugements du tribunal de commerce et celle du protocole d’accord.

Le dépôt du bordereau d’inscription d’hypothèque légale avait été dénoncé au débiteur par acte d’huissier du 6 mars 2024.

Peu importe dans ces conditions que la déclaration de créance ait indiqué par erreur qu’elle était fondée sur une ordonnance rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon le 13 juillet 2021.

Cette simple erreur matérielle n’est pas de nature à entraîner l’irrégularité de la déclaration de créance, ni son irrecevabilité, les conditions de délai et de forme prescrites par l’article R322-13 étant réunies.

La disposition du jugement qui a déclaré recevable la déclaration de créance de la société PHP en date du 25 mars 2024 est confirmée.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable

La société Elb Promotion fait valoir qu’elle avait reçu de la société Cite Real le 6 juillet 2023 une offre d’achat au prix de 1 050 000 euros pour l’ensemble immobilier, mais qu’en raison du refus de la société Raizers d’autoriser la vente, aucune promesse de vente n’a pu être signée.

Elle demande que lui soit accordé un délai supplémentaire pour procéder à la vente amiable dès lors qu’elle a actuellement des contacts avec un groupe de promotion immobilière intéressé et qu’en l’état, sans permis de construire, le bien immobilier n’a qu’une très faible valeur. Elle ajoute que le plan local d’urbanisme a été modifié plusieurs fois et que le dossier va forcément évoluer.

La société Raizers et la société PHP, créancier inscrit, s’opposent à la demande d’autorisation de la vente amiable.

****

L’article R322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution énonce que: "Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».

Aux termes de l’article R322-21 du même code : "Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ».

En application de l’article R311-5 de ce code, le débiteur n’est pas recevable à formuler pour la première fois devant la cour d’appel des moyens de fait ou de droit tendant à contester les poursuites.

Le débiteur n’étant pas recevable à formuler pour la première fois devant la cour d’appel des moyens de fait tendant à être autorisé à vendre le bien saisi à l’amiable, les démarches éventuelles tendant à la vente amiable du bien saisi, accomplies postérieurement à l’audience d’orientation du juge de l’exécution, ne peuvent être prises en considération.

Les conditions prescrites par l’article R322-15 alinéa 2 ci-dessus n’étaient pas réunies lors de l’audience d’orientation, si bien qu’il convient de confirmer le jugement qui a rejeté la demande d’autorisation de vente amiable, après avoir exactement relevé que la société Elb Promotion ne justifiait d’aucun mandat de vente confié à un professionnel immobilier et que les biens saisis étaient occupés illégalement par une douzaine de personnes.

Sur la demande de diminution de la mise à prix

La société Elb Promotion soutient que le montant de la mise à prix est manifestement insuffisant, faisant observer qu’elle a acquis les lots de copropriété pour le prix de 800 000 euros.

Toutefois, elle indique elle-même que la valeur actuelle du bien immobilier est faible en raison notamment de la caducité du permis de construire qui lui avait été accordé.

Le procès-verbal descriptif dressé le 22 juin 2023 versé aux débats par la société Raizers montre que l’immeuble est en très mauvais état et occupé de manière illicite.

Dès lors, il n’y a pas lieu de modifier le montant de la mise à prix.

La société Elb Promotion dont le recours est rejeté est condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à chacune des deux sociétés, la société Raizers, ès qualités, et la société PHP, une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe et contradictoirement :

CONFIRME le jugement

CONDAMNE la société Elb Promotion aux dépens d’appel

CONDAMNE la société Elb Promotion à payer à chacune des deux sociétés, la société Raizers, ès qualités, et la société PHP, une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE