N° RG 23/08858 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PKEF

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 20 octobre 2023

RG : 21/03686

ch 9 cab 09 F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 03 Juin 2025

APPELANTE :

La société CONFORT IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Olivier MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

M. [U] [K]

né le 05 Juillet 1973 à [Localité 9] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Mme [S] [X] épouse [K]

née le 05 Février 1979 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocat au barreau de LYON, toque : 1776

PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES :

La SELARL ANASTA représentée par Maître [F] [L] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société CONFORT IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 6]

La SELARL MJ ALPES représentée par Maître [N] [C], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société CONFORT IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentées par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Olivier MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2025

Date de mise à disposition : 03 Juin 2025

Audience présidée par Bénédicte LECHARNY, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 9 avril 2019, M. [U] [K] et Mme [S] [X] épouse [K] (les promettants) ont consenti à la société Confort immobilier (la bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente expirant le 9 septembre 2020, portant sur un tènement immobilier situé [Adresse 1], subordonnée à la réalisation de plusieurs conditions suspensives.

Par courrier du 22 janvier 2020, le notaire de la bénéficiaire a notifié au notaire des promettants l’intention de sa cliente de renoncer à la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire.

Aux termes d’un avenant du 2 septembre 2020, les parties ont convenu de reporter la levée d’option au 30 novembre 2020 à 18 heures.

La vente n’ayant pas été conclue et les promettants considérant que la bénéficiaire a failli à ses obligations contractuelles, ils l’ont assignée devant le tribunal judiciaire de Lyon en paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 65'000 euros.

Par jugement du 20 octobre 2023, le tribunal a :

— condamné la société à payer aux promettants la somme de 65 000 euros au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation,

— débouté la bénéficiaire de ses demandes,

— condamné la bénéficiaire aux entiers dépens de l’instance,

— condamné la bénéficiaire à payer aux promettants la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 27 novembre 2023, la bénéficiaire a relevé appel du jugement.

Par jugement du 15 janvier 2025, le tribunal des activités économiques de Lyon a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la bénéficiaire et nommé la société Anasta, représentée par Me [F] [L], en qualité d’administrateur judiciaire et la société MJ Alpes, représentée par Me [N] [C], en qualité de mandataire judiciaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 février 2025, la bénéficiaire, l’administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire demandent à la cour de :

— donner acte à l’administrateur judiciaire et au mandataire judiciaire de leur intervention volontaire et de la reprise de l’instance,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il :

— condamne la bénéficiaire à payer la somme de 65 000 euros au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation,

— déboute la bénéficiaire de ses demandes,

— condamne la bénéficiaire aux dépends d’instance et à une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau

— jugeant qu’au regard de la modification des conditions de vente et de l’absence de levée de la condition suspensive, la bénéficiaire est bien fondée à s’opposer aux demandes des promettants,

— débouter les promettants de leur demande de paiement d’une indemnité d’immobilisation et toute demande d’indemnité,

— condamner solidairement les promettants à payer la somme de 5000 euros à la bénéficiaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les promettants aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, dont ceux distraits au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet sur son affirmation de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 février 2025, les promettants demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il :

— condamne la bénéficiaire à leur payer la somme de 65 000 euros au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute la bénéficiaire de ses demandes,

— fixer à la somme de 66 500 euros le montant de leur créance au redressement judiciaire de la bénéficiaire, au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— fixer à la somme de 66 500 euros le montant de leur créance au redressement judiciaire de la bénéficiaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer la décision à intervenir opposable au mandataire judiciaire,

— condamner l’administrateur judiciaire aux dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour donne acte à l’administrateur et au mandataire judiciaires de leur intervention volontaire à l’instance.

1. Sur la caducité de la promesse de vente et la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

À l’appui de son appel, la bénéficiaire, l’administrateur et le mandataire judiciaires font valoir en substance que :

— l’indemnité d’immobilisation n’est pas due en cas de non levée de l’option par le bénéficiaire du fait de la caducité de la promesse pour défaillance d’une condition suspensive ;

— l’opération envisagée était une opération globale comprenant le rachat de parcelles de terrain contiguës appartenant à un autre propriétaire, de sorte qu’une condition suspensive de remembrement des parcelles avait été érigée dans les deux promesses de vente, les ventes des parcelles contiguës devant intervenir concomitamment ;

— préalablement à la date limite de levée de l’option, les promettants ont sollicité de nouvelles conditions de vente qui ont été acceptées par la bénéficiaire ;

— les parties ont échangé sur une nouvelle prorogation de la date limite de levée de l’option afin que celle-ci corresponde à la date limite de levée de l’option prévue à la promesse de vente conclue avec le propriétaire des autres parcelles de terrain ; un projet d’avenant a été établi et il a été convenu entre les parties que le rendez-vous du 30 novembre 2020 visait à régulariser ce nouvel avenant et non à réitérer la vente elle-même ;

— la bénéficiaire s’est présentée au rendez-vous de signature de l’avenant qui n’a toutefois pas été régularisé ; l’attestation contraire du notaire des promettants ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et sa teneur est fermement contestée par la bénéficiaire ;

— au 30 novembre 2020, date limite de levée de l’option, la condition suspensive de remembrement des différentes parcelles n’était pas levée car la bénéficiaire n’était pas propriétaire des parcelles contiguës, un avenant à la promesse de vente ayant été conclu le jour même avec leur propriétaire afin de proroger la date de validité de la promesse au 31 décembre 2020 ;

— la promesse de vente conclue avec les promettants doit donc être déclarée caduque en l’absence de levée des conditions suspensives ;

— la bénéficiaire n’a pas retardé l’achat des parcelles et la condition suspensive de remembrement ne saurait être réputée accomplie.

Les promettants répliquent essentiellement que :

— la bénéficiaire n’a pas levé l’option qui lui était offerte dans le délai prévu, de sorte qu’elle est tenue de verser l’indemnité d’immobilisation ;

— les parties ne se sont pas mises d’accord sur la régularisation d’un avenant prorogeant la date de levée de l’option, dès lors que la bénéficiaire n’a pas indiqué qu’elle acceptait l’avenant dans le délai fixé par leur notaire ;

— la bénéficiaire ne s’est pas présentée à l’étude le 30 novembre 2020, malgré la mise en demeure qui lui avait été adressée par leur notaire le 12 novembre 2020 ;

— l’absence de respect du formalisme prévu par l’article 202 du code de procédure civile n’entraîne pas la nullité de l’attestation de leur notaire et ne remet pas en cause sa valeur probante ; la bénéficiaire n’apporte aucun élément de nature à contredire cette attestation;

— la bénéficiaire ne pouvait se prévaloir de l’avenant conclu avec le propriétaire des autres parcelles pour proroger le délai d’option afin de ne pas signer l’acte définitif de vente concernant leur parcelle ;

— la bénéficiaire a retardé la vente conclue avec l’autre propriétaire et, ce faisant, a délibérément fait obstacle à l’accomplissement de la condition suspensive de remembrement, qui doit donc être réputée accomplie, conformément à l’article 1304-3 du code civil.

Réponse de la cour

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutes de bonne foi.

Et selon l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Elle rémunère donc l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire.

En l’espèce, la promesse unilatérale du 9 avril 2019 et l’avenant du 2 septembre 2020 énoncent que :

— la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2020 à 18 heures,

— « En considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant, dans les conditions ci-dessus prévues, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de [65'000 euros] et indépendamment de la durée de la promesse de vente »,

— « Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives ci-après pour lesquels il est convenu que :

— une condition sera réputée accomplie dans les trois hypothèses alternatives suivantes : […] lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du Code civil. […]

— Sauf éventuelles stipulations particulières stipulées ci-après pour certaines conditions suspensives, au cas où l’une ou plusieurs des conditions suspensives exprimées aux termes des présentes ne seraient pas réalisés aux dates convenues, les présentes seraient caduques, sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ni formalité quelconque et sans indemnité de part ni d’autre »,

— la promesse est acceptée notamment sous la condition suivante : « remembrement de différentes parcelles : que le bénéficiaire obtienne le remembrement des différentes parcelles objet du projet au moyen de la signature d’une vente concernant les parcelles cadastrées section [Cadastre 8] et [Cadastre 3] d’une contenance totale de 20 a 87 centiares.

Étant précisé que la réitération des présentes par acte authentique devra être concomitante avec celle des parcelles cadastrées section [Cadastre 8] et [Cadastre 3], susvisées et objet du remembrement envisagé par le bénéficiaire.

Le bénéficiaire reconnaît avoir été parfaitement informé par le promettant :

que faute de pouvoir acquérir les parcelles contiguës cadastrées section [Cadastre 8] et [Cadastre 3], pour quelque cause que ce soit, les présentes seront nulles et non avenues, sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire et sans indemnité ni pénalité de part et d’autre ; sauf renonciation du bénéficiaire à cette condition stipulée dans son seul intérêt.

Étant observé que le bénéficiaire a déjà signé une promesse de vente avec [M. …], propriétaire des parcelles cadastrées section [Cadastre 8] et [Cadastre 3] en date du 9 avril 2019 […] ».

Il est constant que la signature concomitante de l’acte authentique de vente portant sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 8] et [Cadastre 3] n’a pas eu lieu le 30 novembre 2020, le propriétaire de ces parcelles et la bénéficiaire ayant signé, le même jour, un avenant à la promesse de vente conclue entre eux le 9 avril 2019 prorogeant la durée de validité de la promesse au 31 décembre 2020 à 18 heures.

Il en résulte que la condition suspensive de remembrement des parcelles n’était pas réalisée le 30 novembre 2020, ce que confirme le notaire des promettants dans un courrier qu’il leur a adressé le 20 janvier 2021, dans lequel il indique que « A cette date, toutes les conditions suspensives étaient réalisées, à l’exception de la condition suspensive de remembrement des parcelles cadastrées section [Cadastre 8] et [Cadastre 3] appartenant à [M. et Mme …] ; la vente de votre propriété ainsi que celle de vos voisins devait intervenir d’une manière concomitante ».

Si les promettants soutiennent que la bénéficiaire a retardé la vente conclue avec leur voisin, force est de relever qu’ils ne versent aux débats aucune pièce permettant de retenir que la bénéficiaire serait à l’origine de la signature de l’avenant de prorogation signé avec le propriétaire des parcelles contiguës et qu’elle aurait délibérément fait obstacle à l’accomplissement de la condition suspensive de remembrement.

Dès lors que la signature concomitante des actes authentiques de vente portant sur les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 3] n’est pas intervenue, et sans qu’il y ait lieu d’examiner les moyens tirés du défaut d’accord sur la régularisation d’un avenant de prorogation et de l’absence de la bénéficiaire à l’étude de notaire pour la réitération de la vente, il convient de constater la caducité de la promesse, sans indemnité de la part de la bénéficiaire.

Par conséquent, la cour, par infirmation du jugement déféré, déboute les promettants de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Les promettants, partie perdante, sont condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel, et à payer à la bénéficiaire la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Donne acte à la société Anasta, représentée par Me [F] [L], et la société MJ Alpes, représentée par Me [N] [C], de leur intervention volontaire à l’instance,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant au jugement,

Déboute M. [U] [K] et Mme [S] [X] épouse [K] de leurs demandes,

Les condamne solidairement à payer à la société Confort immobilier la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne solidairement aux dépens de première instance et d’appel,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière, La Présidente,